劉增祿　熊穎

近一個月，地產(chǎn)股黑馬中交地產(chǎn)股價坐了一次過山車。在中交地產(chǎn)股價大起大落的背后，公司已連續(xù)三年扣非凈利潤下滑并首次出現(xiàn)虧損情況，公司的年報(bào)中也指出“最近一年審計(jì)報(bào)告顯示公司持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性”。

《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)或?yàn)樘崆按_認(rèn)收入，預(yù)將旗下的杭州項(xiàng)目中交悅美廬于2021年12月31日之前提前交付。不過這一計(jì)劃遭到了中交悅美廬業(yè)主的阻攔。有業(yè)主認(rèn)為，中交地產(chǎn)為趕工期造成了中交悅美廬水管破裂、墻體地面空鼓、外立面脫落等諸多質(zhì)量問題。

中交悅美廬提前交房或粉飾業(yè)績 公司扣非凈利潤為負(fù)持續(xù)經(jīng)營能力存疑

《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)旗下的杭州項(xiàng)目中交悅美廬遭到眾多業(yè)主投訴。中交悅美廬預(yù)計(jì)交房時間為2022年4月，然而據(jù)業(yè)主介紹，該小區(qū)在沒有任何征兆的情況下僅提前三天通知業(yè)主收房，這一時間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于合同規(guī)定的至少提前十天通知。

為了推進(jìn)中交悅美廬的提前交房，該樓盤還向業(yè)主拋出交房獎勵。一位業(yè)主曬出的短信截圖顯示，“我們（中交悅美廬）項(xiàng)目為了完成今年交付指標(biāo)，特推出特惠交付活動，只要您（業(yè)主）在2021年12月31日截至晚上24點(diǎn)之前完成收房，就送您一年物業(yè)費(fèi)。”

為何中交地產(chǎn)如此迫切的想要推進(jìn)中交悅美廬在2021年12月31日前提前交付？

這或許和中交地產(chǎn)的2021年業(yè)績關(guān)系密切。據(jù)2021年年報(bào)，截至2021年12月31日，中交悅美廬的預(yù)收購房款合計(jì)19.5億元，如果中交悅美廬能夠在2021年末完成交付，那么上述購房款可結(jié)轉(zhuǎn)成為中交地產(chǎn)的2021年收入。

中交地產(chǎn)在2021年的業(yè)績表現(xiàn)并不理想，同期實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入145.42億元，同比增長18.23%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%。而從中交地產(chǎn)的物業(yè)銷售業(yè)績來看，12個樓盤項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)了中交地產(chǎn)2021年結(jié)算收入117.3億元，其中，銷售額超過中交悅美廬的樓盤項(xiàng)目僅有兩個。也就是說，如果中交悅美廬能夠提前交付，將會對中交地產(chǎn)2021年業(yè)績增色不少。

值得注意的是，中交地產(chǎn)已連續(xù)三年主業(yè)盈利能力下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，公司2019年、2020年、2021年扣非凈利潤依次為2.59億元、0.21億元、-4.32億元;2019年～2021年期間對應(yīng)的同比增速依次為-9.53%、-91.82%、-2143.7%，下滑速度越來越快。

年報(bào)也明確表示，“公司最近三個會計(jì)年度扣除非經(jīng)常性損益前后凈利潤孰低者均為負(fù)值，且最近一年審計(jì)報(bào)告顯示公司持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性。”

中交悅美廬質(zhì)量引業(yè)主不滿 質(zhì)量問題被疑趕工期所至

其實(shí)相比部分樓盤出現(xiàn)的延期交房現(xiàn)象，早日交房應(yīng)該算的上是好消息。但中交悅美廬的業(yè)主卻很難開心起來，原因和樓盤背后的質(zhì)量問題關(guān)系密切。

一位業(yè)主指出，趕工期導(dǎo)致中交悅美廬的內(nèi)部配套設(shè)施減配、公區(qū)質(zhì)量問題較大，如車庫墻體倒塌、水管破裂、墻體地面空鼓、外立面脫落、泳池臟亂破損等問題。更有業(yè)主將中交悅美廬的主要問題進(jìn)行整理匯總，包括虛假宣傳、減配嚴(yán)重、墻體脫落、漏水情況、工程問題等五方面。

雖然中交悅美廬的業(yè)主也和開發(fā)商進(jìn)行了協(xié)商整改，但似乎成效并不明顯。4月初，有業(yè)主爆料指出，（開發(fā)商）年前承諾的3月30日之前完成整改的地方，如公區(qū)、業(yè)主戶內(nèi)、泳池等都沒有完成。

而中交悅美廬又暴露出了新的問題，據(jù)業(yè)主反映，中交悅美廬項(xiàng)目地下室發(fā)生嚴(yán)重透水，且地下室地面開始出現(xiàn)沉降。大梁疑似出現(xiàn)裂縫，大梁等部位鋼筋存在明顯裸露，不符合施工規(guī)范。

超三分之一存貨抵押受限 其中包含中交尚城旗下多宗地塊

《紅周刊》還調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)的存貨中，有超三分之一都處于抵押受限狀態(tài)，這一抵押比例明顯高于其同類型房企。

對房企來說，存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)，主要包括已建成待售狀態(tài)的完工開發(fā)項(xiàng)目、預(yù)售狀態(tài)的在建開發(fā)項(xiàng)目和擬開發(fā)土地等。

2021年年報(bào)顯示，中交地產(chǎn)受限資產(chǎn)為414.86億元，其中受限存貨對應(yīng)賬面資金398.5億元。不難看出，中交地產(chǎn)不但受限資產(chǎn)總量不可小覷，在受限資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上來看，存貨更是占據(jù)了96%以上的受限資產(chǎn)。對此，中交地產(chǎn)解釋，該部分存貨用于抵押或質(zhì)押以取得銀行借款或其他借款而所有權(quán)或使用權(quán)受到限制。

附表 部分國企央企存貨受限情況對比

數(shù)據(jù)來源：2021年年報(bào)

此外，根據(jù)年報(bào)，截至2021年12月31日，中交地產(chǎn)存貨為1088.94億元。也就是說，在中交地產(chǎn)上千億的存貨總量中，36.6%的存貨都用于抵押貸款。

值得一提的是，和同樣屬于國企央企背景的保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、首開股份進(jìn)行對比，上述房企2021年存貨的受限占比情況依次為13.98%、13.06%、22.81%、20.63%，中交地產(chǎn)的存貨抵押比例都遠(yuǎn)高于上述房企。

這一特征也直接反映在了中交地產(chǎn)的旗下樓盤上，《紅周刊》從昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，中交尚城13號地塊、15號地塊、18號地塊都存在在建工程抵押房屋的公示記錄。而中交尚城（又名“昆明中交金地中央公園”）貢獻(xiàn)了2021年結(jié)算收入25.68億元，占比將近22%，是中交地產(chǎn)旗下貢獻(xiàn)收入最多的樓盤項(xiàng)目。

值得注意的是，對于購房者來說，購買在建工程抵押房屋的或存較大風(fēng)險。如果開發(fā)商不及時償還相對應(yīng)的抵押貸款，則銀行有權(quán)不對房屋進(jìn)行解除抵押。也就是說，雖然購房者繳納了購房款，但從法律意義上來說，也不一定能夠完全擁有該房屋的所有權(quán)。

“三道紅線”不降反升 對外擔(dān)保居高不下

附圖

遠(yuǎn)高于其他房企的存貨抵押率，一定程度上反映出了中交地產(chǎn)的資金鏈壓力。而中交地產(chǎn)的資金壓力更為直觀的表現(xiàn)在其“三道紅線”的踩線情況上。2021年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率為217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.7倍，都在“安全線”之外。

而更加值得注意的是，在其他房企不斷優(yōu)化自身“三道紅線”的大背景下，中交地產(chǎn)的紅線數(shù)據(jù)不降反升，在此之前，2020年末，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比依次為204.8%、81.3%、1.4。

其中，變化最為明顯的是中交地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比，2018年～2020年，公司現(xiàn)金短債比依次為為1.9、1.8、1.4;而到了2021年末，現(xiàn)金短債比降至0.7，也就是說，公司的在手現(xiàn)金已無法覆蓋短期待償債務(wù)，短期償債壓力激增。而從公司債務(wù)的到期情況也可以看出，中交地產(chǎn)的短債占比較高，1年內(nèi)到期的債務(wù)總額有189.7億元，占比達(dá)到30.1%。

一方面，是不小的償債壓力;另一方面，中交地產(chǎn)還面臨著需要把巨額擔(dān)保降下來的尷尬處境。

今年1月4日，國務(wù)院國資委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)融資擔(dān)保管理工作的通知》的有關(guān)說明。其中強(qiáng)調(diào)，對中央企業(yè)融資擔(dān)保實(shí)行“兩禁兩控”，明確中央企業(yè)總擔(dān)保規(guī)模不超過集團(tuán)合并凈資產(chǎn)的40%，單戶子企業(yè)（含本部）擔(dān)保額不能超過本企業(yè)凈資產(chǎn)的50%，并要求企業(yè)對存量違規(guī)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)限期整改，力爭兩年內(nèi)整改50%，原則上三年內(nèi)全部完成整改。

然而，中交地產(chǎn)的對外擔(dān)保卻居高不下，截至2022年2月28日，公司為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額為144.7億元，占2021年末歸母凈資產(chǎn)32.58億元的444%，后續(xù)整改或存在較大難度。