高翔　姚鐘惠　朱妍　張小國

摘要：針對傳統(tǒng)分層分戶難以適用于新形勢下存量房屋管理的現(xiàn)實(shí)問題，兼顧技術(shù)先進(jìn)性和可推廣性，提出采用二維表達(dá)的存量房屋分戶分間房產(chǎn)管理模型。將原有的分層分戶圖細(xì)化到房間尺度，通過點(diǎn)-線-面模型表達(dá)出分戶分間模型的幾何、拓?fù)潢P(guān)系。明確必須支持的最小屬性范圍，并探討了其數(shù)據(jù)生成方法?；诖四Ｐ?，開發(fā)了相關(guān)的軟件系統(tǒng)，并將該系統(tǒng)應(yīng)用到存量房屋的日常管理工作中。

關(guān)鍵詞：存量房屋;分層分戶;分戶分間;數(shù)據(jù)模型;數(shù)據(jù)采集

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0035-05 收稿日期：2021-12-13

1 引言

我國不動產(chǎn)權(quán)籍管理中，采用地籍確立土地權(quán)屬、用分層分戶圖確立房屋使用權(quán)屬。傳統(tǒng)的分層分戶圖難以翔實(shí)表達(dá)合租情況下每套房屋中每個房間的空間占有、使用面積、租賃關(guān)系等信息。

確保城市可持續(xù)發(fā)展，存量房屋管理需要更精細(xì)化的空間數(shù)據(jù)模型以及成本適宜、便捷的數(shù)據(jù)采集方法。南京作為首批全國住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市之一，其住房保障和房產(chǎn)局根據(jù)南京租賃管理發(fā)展的要求并結(jié)合南京市現(xiàn)狀，于2020年11月通過公開招標(biāo)方式組織開展了“南京市租賃住房存量房源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集項(xiàng)目”工作，研究確立了基于三維表達(dá)的存量房屋分戶分間模型及其數(shù)據(jù)采集方法，組織研發(fā)了房屋CAD數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理與自動三維建模軟件，以CAD數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)源，組織開展了全市租賃住房存量房源數(shù)據(jù)采集建庫工作，從而為全市租賃監(jiān)管體系提供了基礎(chǔ)房源數(shù)據(jù)支撐。實(shí)際工作表明，采用三維表達(dá)的存量房屋模型及數(shù)據(jù)采集方法，可對存量房屋從宗地（丘）到自然幢、邏輯幢、層、戶、間以及房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的精細(xì)化、可視化表達(dá)和管理，該方法可以推廣到全國發(fā)達(dá)地區(qū)大部分大中型城市。

我國社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在不平衡的現(xiàn)狀，如采用純?nèi)S模型表達(dá)存量房屋分戶分間模型，對中小城市或者不發(fā)達(dá)地區(qū)城市存在數(shù)據(jù)采集處理成本高的問題?；诖耍疚奶岢隽嘶诙S存量房屋分戶分間的房產(chǎn)管理模型，在二維空間通過點(diǎn)-線-面模型表達(dá)分戶分間模型的幾何、拓?fù)潢P(guān)系，并明確必須支持的最小屬性范圍，探討了其數(shù)據(jù)生成方法。存量房屋數(shù)據(jù)模型和采集方法成本較低，可推廣性好，其實(shí)施有助于我國對存量房屋進(jìn)行更精細(xì)化管理，確保城市可持續(xù)發(fā)展。

2 二維表達(dá)的存量房屋分戶分間模型

我國目前已有《地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001―2012）》《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（TD/T 1015―2007）》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，已頒布《房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T 17986.1―20001）》《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（GB/T 37346―2019）》等國家標(biāo)準(zhǔn)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第656號），整體而言已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對房屋分層分戶的規(guī)范有序有效管理。

目前的房屋管理中，普遍使用分層分戶模型。在該模型中，通常每戶都用單線的多邊形表達(dá)，不再細(xì)化表示房間內(nèi)部的詳細(xì)結(jié)構(gòu)，除了陽臺外一般不表達(dá)出臥室、廚房、客廳、衛(wèi)生間等空間占用情況。

為了實(shí)現(xiàn)對房屋更精細(xì)的管理，忠實(shí)反映房屋使用空間、使用權(quán)限等具體信息，本文將分層分戶圖的每戶數(shù)據(jù)精細(xì)到間，準(zhǔn)確地說是明確到每個使用空間，明確每個臥室、廚房、衛(wèi)生間、廳的空間占用和附帶屬性信息。如圖1所示，本文提出的存量房屋分戶分間模型中包含如下實(shí)體類型：（1）宗地（或丘）;（2）自然幢;（3）邏輯幢;（4）層;（5）戶;（6）間。

狹義的“間”通常指臥室，本文用“間”表達(dá)每一戶所包含的各類細(xì)分權(quán)利空間，不但包括臥室，也可以用來指廚房、衛(wèi)生間、客廳、陽臺、儲藏間、通道以及公共空間等。其中臥室、衛(wèi)生間可獨(dú)立占用也可共享，而廚房、起居室（廳）、陽臺、通道等通常屬于共享權(quán)利空間，通過細(xì)化這些權(quán)利空間，可以有效支持合租人對權(quán)利空間的使用情況，從而方便租賃、物業(yè)、公安等不同職能部門對存量房屋的有效管理。上述這些實(shí)體之間的相互關(guān)系如圖2所示。

在圖2中，將以往分層分戶模型拓展到間的概念。其中，宗地對于自然幢、自然幢對于邏輯幢、邏輯幢對于層、層對于戶、戶對于間，都可存在1對多的包含關(guān)系，由此建立了從宗地到房間的層次型表達(dá)模型。

理論上，三維模型通?？梢愿帽硎霈F(xiàn)實(shí)世界，在三維模型中，分層分戶分間模型會比較復(fù)雜，權(quán)利空間層、戶、間都為三維形式，除了幾何位置外，要完備表達(dá)上述模型，主要需要解決兩類拓?fù)鋯栴}的表達(dá)：包含和鄰接。其中，包含，包括如層包含戶、戶包含間等關(guān)系;鄰接，如房間和房間通過共墻鄰接、房間和廳通過門相鄰接、上一層和下一層的房間通過天花板鄰接、每戶通過門和外走道鄰接，等等。其拓?fù)潢P(guān)系如圖3所示。

從三維模型相對高昂的建模成本和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)實(shí)國情考慮，本文給出了一個采用二維模型表達(dá)的分戶分間模型。在二維模型中，由于丟失了高度信息，當(dāng)用單線表示墻體時，墻體都退化為平面線段，在二維模型中，戶與戶、戶與間、間與間存在相鄰或相離的拓?fù)潢P(guān)系，其空間和拓?fù)潢P(guān)系可以采用經(jīng)典的點(diǎn)-線-面模型表達(dá)如圖4所示。

除了空間和拓?fù)湫畔?，要清晰表達(dá)出存量房屋的租賃、使用信息，同時必須明確相關(guān)權(quán)空間編碼方法及屬性信息，和存量房屋密切相關(guān)的租賃信息和使用權(quán)。為支持上述信息的表達(dá)，依據(jù)使用空間的類別，從臥室、到起居室（廳）到廚房、陽臺等功能區(qū)域，均按照從南到北、從東到西的順序逆時針編碼如表1所示。

和傳統(tǒng)的分層分戶模型相比，分戶分間模型細(xì)化了對間的信息描述，并依據(jù)不同的“間”類型，依據(jù)面向?qū)ο笏枷霕?gòu)建了不同的面表，如臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等。分戶分間模型必須支持的最小空間和屬性信息如表2所示。

綜上，通過擴(kuò)充空間和權(quán)屬等屬性信息，從模型上保證了對存量房屋空間和權(quán)屬信息的精細(xì)化描述。

3 數(shù)據(jù)生成方法

存量房屋分戶分間數(shù)據(jù)獲取與生成可依據(jù)實(shí)際情況決定。目前，大部分年代較新的建筑都存在二維的建筑設(shè)計(jì)圖紙，部分新建建筑物直接采用建筑信息模型（BIM），而一些相對較老的建筑只存在紙質(zhì)圖紙，更老的建筑物有可能找不到任何圖紙了。針對上述情況，存量房屋分戶分間數(shù)據(jù)獲取主要可以考慮采用如圖5所示的技術(shù)途徑實(shí)現(xiàn)。

如圖5所示，對于存在BIM模型的建筑物，可以按照逐層投影得到二維的CAD電子圖紙;而對紙質(zhì)圖紙，可以矢量化后加工得到二維CAD電子圖紙，對電子CAD圖紙可以通過自動抽取中心線的方式得到單線描述的二維分戶分間幾何信息;對于不存在BIM/CAD的存量房屋，可以通過實(shí)測的方式繪制分戶分間圖。此后，通過自動化跟蹤每一戶的細(xì)化使用空間信息，可以自動化劃分權(quán)限子空間，最后通過人工輸入屬性信息，自動化生成分戶分間數(shù)據(jù)庫。

基于AutoCAD 2014，我們設(shè)計(jì)和開發(fā)了兼容三維和二維的南京市租賃房屋分戶分間軟件系統(tǒng)，系統(tǒng)支持從BIM、電子CAD、紙質(zhì)CAD等多種方式生成租賃房屋的分戶分間數(shù)據(jù)庫，目前該軟件已經(jīng)被應(yīng)用到南京市租賃房屋的日常管理中。該軟件的部分界面及數(shù)據(jù)處理的部分結(jié)果如圖6所示。

4 結(jié)論

在已有三維存量房屋分戶分間模型及數(shù)據(jù)采集方法的基礎(chǔ)上，針對三維模型數(shù)據(jù)獲取成本和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)實(shí)矛盾，提出了二維的存量房屋分戶分間房產(chǎn)管理模型，將原有的分層分戶圖細(xì)化到房間尺度，通過二維的點(diǎn)-線-面模型表達(dá)出分戶分間模型的幾何、拓?fù)潢P(guān)系，并明確必須支持的最小屬性范圍?；诖舜媪糠课莘謶舴珠g模型，拓展原軟件系統(tǒng)和數(shù)據(jù)采集方法，實(shí)現(xiàn)了存量房屋二三維模型的兼容。本文模型與數(shù)據(jù)采集方法可推廣性好，有助于對存量房屋進(jìn)行更精細(xì)化管理，確保城市可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：高翔、姚鐘惠、朱妍，南京市房地產(chǎn)市場交易中心。

張小國，東南大學(xué)儀器科學(xué)與工程學(xué)院。