房屋交易合同網(wǎng)簽備案的作用

摘要：房屋交易合同網(wǎng)簽備案通過充分借助政府公信力、充分運(yùn)營信息技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)了對交易行為的保護(hù)，對市場秩序的維護(hù)，對法律制度的補(bǔ)充，已成為極具中國特色的房屋交易管理制度。結(jié)合房屋網(wǎng)簽備案的主要作用，認(rèn)為包括房屋網(wǎng)簽備案制度在內(nèi)的中國特色合同網(wǎng)簽備案制度將在不同的領(lǐng)域發(fā)揮更大、更積極的作用。

關(guān)鍵詞：交易管理;網(wǎng)簽;法律

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0022-03 收稿日期：2021-12-20

房屋交易，尤其是涉及房屋買賣的交易活動(dòng)，其“交易價(jià)值大、過程長”，對絕大多數(shù)當(dāng)事人而言屬于“低頻交易”，為更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國普遍對房屋交易建立了保護(hù)性制度安排。例如，美國實(shí)行產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)+資金監(jiān)管制度;德國、瑞士等實(shí)行公證人制度;澳大利亞實(shí)行律師介入制度等。以《城市房地產(chǎn)管理法》確定的房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)為法律基礎(chǔ)，經(jīng)過長時(shí)間的探索和實(shí)踐，我國的房屋交易合同網(wǎng)簽備案（簡稱房屋網(wǎng)簽備案）制度日趨成熟，成為最具中國特色的房屋交易保護(hù)制度。與境外的房屋交易保護(hù)制度相比，我國的房屋網(wǎng)簽備案制度發(fā)揮了政府的公信力，運(yùn)用了信息技術(shù)手段，不增加當(dāng)事人的交易成本、可在線上不見面辦理，真正實(shí)現(xiàn)了零成本、高效率、無感式的交易保護(hù)，被稱為“中國式”買房。每每在與境外專家、同仁交流、介紹房屋網(wǎng)簽備案制度時(shí)，他們都羨慕不已。房屋網(wǎng)簽備案與不動(dòng)產(chǎn)登記不同，房屋網(wǎng)簽備案是交易活動(dòng)過程中的一個(gè)過程，不動(dòng)產(chǎn)登記是交易完成后物權(quán)的記載與公示的一個(gè)環(huán)節(jié)。房屋網(wǎng)簽備案作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1 實(shí)現(xiàn)房屋交易前、中、后“三重”保護(hù)

第一重保護(hù)，在房屋交易前，“交易主客體核驗(yàn)保護(hù)”。對擬參與交易的當(dāng)事人（交易主體）需通過房屋交易系統(tǒng)核驗(yàn)，方可簽署交易合同。例如，核驗(yàn)購買人是否屬于限制購房人，如屬于限制購房人主體核驗(yàn)不予通過。對擬交易的房屋（交易客體）需通過房屋交易系統(tǒng)核驗(yàn)，方可掛牌、發(fā)布出售（出租）信息。例如，屬于預(yù)售商品房的，需獲得商品房預(yù)售許可證方可交易;屬于存量房的，需不存在限制交易的情形方可交易。第二重保護(hù)，在房屋交易過程中，“備案排他性保護(hù)”。交易當(dāng)事人完成房屋網(wǎng)簽備案后，已網(wǎng)簽備案的新建商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同，非經(jīng)交易當(dāng)事人共同同意，不得擅自撤銷網(wǎng)簽備案。已網(wǎng)簽備案的房屋，不得重復(fù)簽訂買賣、租賃合同，杜絕“一房多賣”“重復(fù)租賃”等行為。第三重保護(hù)，在房屋交易活動(dòng)完成前，“房屋交易資金保護(hù)”，房屋交易資金納入監(jiān)管賬戶。在房屋交付、完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房屋交易資金方可劃轉(zhuǎn)給出賣人，杜絕出現(xiàn)買房人“房錢兩空”、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)侵占、挪用當(dāng)事人交易資金，保障交易資金的安全。“三重”保護(hù)措施，構(gòu)成了房屋交易的閉環(huán)管理。

2 彌補(bǔ)債權(quán)公示力的不足

通過房屋網(wǎng)簽備案可以讓相關(guān)當(dāng)事人及時(shí)、準(zhǔn)確地知悉有關(guān)交易合同的存在、相關(guān)債權(quán)的存在，以有效預(yù)防潛在的風(fēng)險(xiǎn)，享受權(quán)益保護(hù)。房屋網(wǎng)簽備案的公示作用已在實(shí)踐中獲得了認(rèn)可，人民法院在預(yù)查封、確定優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)的購房人時(shí)，均應(yīng)基于已備案的合同。一些地區(qū)還通過地方立法規(guī)定，未經(jīng)備案的商品房買賣合同不得對抗第三人。尤其是《民法典》實(shí)施后，對買賣不破租賃、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)、共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)等權(quán)利的保護(hù)，依據(jù)房屋網(wǎng)簽備案予以認(rèn)可保護(hù)，才能真正落實(shí)對真實(shí)交易的有效保護(hù)。

3 有助于完善善意取得制度

我國《民法典》第311條規(guī)定了善于取得制度。就善意取得房屋而言“合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”“房屋已登記”較為容易判斷，對“受讓時(shí)需是善意的”往往是爭論的角度、確定的難點(diǎn)。特別是在房價(jià)出現(xiàn)上漲時(shí)，有的出賣人為獲取更高的利益，一方面拖延已簽訂房屋買賣合同的履行，另一方面，與他人重新簽訂更高價(jià)款的房屋買賣合同并及時(shí)履行。嚴(yán)重?fù)p害了購房人的利益。通過網(wǎng)簽備案制度有效防范濫用善意取得制度。他人明知或通過網(wǎng)簽可以知悉所購買的房屋已網(wǎng)簽備案，即該房屋已處于交易狀態(tài)，采取不辦理合同網(wǎng)簽備案直接辦理登記獲取房屋所有權(quán)行為，如產(chǎn)生糾紛則不應(yīng)構(gòu)成“善意取得”。

4 杜絕交易合同陷阱

房屋交易對大多數(shù)人而言，一般不掌握房屋交易專業(yè)知識，尤其是在購買商品房與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同的活動(dòng)中，更是處于專業(yè)的劣勢地位。甚至出現(xiàn)個(gè)別不良企業(yè)通過合同免除自己的責(zé)任，排除購房人的權(quán)利。而房屋網(wǎng)簽備案為交易當(dāng)事人提供了新建商品房買賣、存量房買賣、房屋租賃等合同示范文本。合同示范文本從平等保護(hù)的原則，對合同內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范，矯正因交易信息不對稱、專業(yè)知識不對稱等造成的權(quán)益失衡。同時(shí)，對在交易過程中容易產(chǎn)生糾紛的問題，作出明確細(xì)致的約定，有效減少了買賣合同糾紛，對交易雙方合法權(quán)益評的保護(hù)。

5 規(guī)范房屋中介行為

存量房買賣、房屋租賃，當(dāng)事人一般委托房屋中介機(jī)構(gòu)尋找房源、客源，促成交易，能否完成房屋網(wǎng)簽備案是房屋交易是否完成的標(biāo)志。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門如發(fā)現(xiàn)房屋中介機(jī)構(gòu)有違規(guī)行為的，及時(shí)采取暫停該機(jī)構(gòu)房屋網(wǎng)簽備案權(quán)限，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。這種做法，提醒了交易當(dāng)事人注意選擇行為規(guī)范的房屋中介機(jī)構(gòu)。更重要的是，通過暫行其網(wǎng)簽備案權(quán)限，提醒、要求房屋中介及時(shí)糾正、自己規(guī)范行為，否則，就無法完成當(dāng)事人的交易委托，倒逼房屋中介機(jī)構(gòu)規(guī)范自身行為。這種做法在實(shí)際中起到了比警告、罰款等行政處罰措施更好的社會(huì)效果。

6 切實(shí)減輕群眾負(fù)擔(dān)

房屋網(wǎng)簽備案信息通過與公安、教育、稅務(wù)等部門共享，為個(gè)人辦理居住、教育、社會(huì)保障、不動(dòng)產(chǎn)登記、企業(yè)登記、納稅、貸款等業(yè)務(wù)提供便捷服務(wù)。例如：住房公積金管理部門在辦理住房公積金貸款時(shí)，通過共享房屋網(wǎng)簽備案信息獲取住房套數(shù)等信息，個(gè)人無需提交相關(guān)房屋交易合同。再如，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。房屋網(wǎng)簽備案信息與不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)互通共享后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無需要求當(dāng)事人提供重復(fù)房屋交易合同，否則就違反了行政法規(guī)的規(guī)定。

7 有助于構(gòu)建社會(huì)誠信體系

通過房屋網(wǎng)簽備案前的主體審查，限制失信被執(zhí)行人購房，防止失信被執(zhí)人通過購房轉(zhuǎn)化貨幣財(cái)產(chǎn)，給實(shí)際執(zhí)行增加難度。通過限制失信被執(zhí)行人購房，讓失信人一處失信，處處受限，形成失信聯(lián)合懲戒。此外，在司法執(zhí)行已發(fā)生，個(gè)別被執(zhí)行人通過“假房屋租賃合同”，或者“倒簽房屋租賃合同”，來拖延房屋交付執(zhí)行、給受讓人增加負(fù)擔(dān)。通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，人民法院可以實(shí)時(shí)查詢被執(zhí)行人房屋買賣、租賃等信息，及時(shí)了解情況，預(yù)防、限制相關(guān)當(dāng)事人通過房屋贈(zèng)與、買賣、租賃等形式，轉(zhuǎn)移、隱匿涉訴、涉執(zhí)房屋或增加受讓人負(fù)擔(dān)。

8 實(shí)現(xiàn)交易信息全鏈條貫通

房屋交易活動(dòng)往往涉及金融、稅收。實(shí)施房屋網(wǎng)簽備案有助于稅務(wù)、金融部門從源頭掌握房屋交易情況，實(shí)現(xiàn)交易信息全鏈條貫通，有效避免不法分子盜用他人信息，虛構(gòu)購房抵押合同騙取貸款;利用部門間信息不連通，虛報(bào)高成交價(jià)多騙貸款、低報(bào)成交價(jià)偷逃稅費(fèi)的行為。此外，房屋買賣合同網(wǎng)簽備案與房屋抵押合同網(wǎng)簽備案信息的相互關(guān)聯(lián)、貫通，更加有效防范通過簽訂虛假買賣合同騙取銀行貸款的行為。此外，通過房屋網(wǎng)簽備案有助于及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地掌握房地產(chǎn)市場狀況，為政府決策提供數(shù)據(jù)支撐。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門探索和建立的房屋網(wǎng)簽備案制度除得到社會(huì)，尤其是交易當(dāng)事人的贊同和認(rèn)可外，其他部門也在積極借鑒該制度。據(jù)了解，自然資源部門在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點(diǎn)過程中，部分城市對建設(shè)用地使用轉(zhuǎn)讓合同采取網(wǎng)簽備案，并成為創(chuàng)新做法得到推廣?！掇r(nóng)業(yè)農(nóng)村部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同管理的通知》（農(nóng)辦政改

〔2020〕9號）中也提出，“鼓勵(lì)有條件的地方建立土地承包合同網(wǎng)簽制度”?？梢?，包括房屋網(wǎng)簽備案制度在內(nèi)的中國特色合同網(wǎng)簽備案制度將在不同的領(lǐng)域發(fā)揮更大、更積極的作用。

作者簡介：趙鑫明，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長。