陳方博　郭松山　于灝

摘要：為實現(xiàn)“住有所居”，急需合理高效的監(jiān)管手段，規(guī)范和大力發(fā)展住房租賃市場。建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺以及創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制，有助于規(guī)范住房租賃從業(yè)主體行為，營造公開透明的市場環(huán)境，促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房租賃;企業(yè)備案;資金監(jiān)管;數(shù)據(jù)共享

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0066-04 收稿日期：2022-01-04

1 住房租賃市場現(xiàn)狀

租賃需求逐步擴(kuò)大。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國市轄區(qū)流動人口為37582萬人，相較2010年增長69.73%。據(jù)人力資源和社會保障部數(shù)據(jù)，僅2021年我國應(yīng)屆畢業(yè)生即達(dá)到909萬。據(jù)安居客發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年我國租房人群中20～25歲占比35.1%，占比最高;31～35歲占比為19.8%，由此可以得出我國住房需求量最大的為20～25歲的學(xué)生、新就業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員等新市民。租賃時間明細(xì)延長，通過一、二線城市的購房數(shù)據(jù)顯示，2021年平均購房年齡相對于2018年推遲了2～3年，導(dǎo)致租住時間增長。

住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)敏銳地察覺到了住房租賃市場先機(jī)，行業(yè)主體數(shù)量激增。據(jù)貝殼研究院公布的《2022年租賃企業(yè)發(fā)展趨勢》報告，住房租賃企業(yè)達(dá)2萬家，規(guī)模創(chuàng)新高，近2年成立的占8成。2015年至2019年住房租賃企業(yè)“野蠻式跑馬圈地”，打亂了行業(yè)原本的發(fā)展節(jié)奏，盲目、快速、過度擴(kuò)張為行業(yè)發(fā)展埋下隱患。2019年后，不少企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂后的“跑路”“爆雷”，而主要原因是過度使用“租金貸”或采用“高進(jìn)低出”“長收短付”的不善經(jīng)營行為。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國有22%的“長租公寓”企業(yè)出現(xiàn)過經(jīng)營異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。部分中介機(jī)構(gòu)存在無照經(jīng)營、未備案;打隔斷出租;哄抬房租、惡意克扣租金、押金;發(fā)布虛假廣告、虛假房源信息等行為，嚴(yán)重擾亂了住房租賃市場。

2021年4月，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（建房規(guī)〔2021〕2號），對加強(qiáng)從業(yè)管理、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調(diào)控住房租金水平?！蹲》孔赓U條例（征求意見稿）》，對租金、租賃期限、租賃合同網(wǎng)簽備案、住房租賃企業(yè)準(zhǔn)入條件、住房租賃企業(yè)不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)等社會關(guān)注的問題作出規(guī)定。2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號）提到，建設(shè)住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，寓監(jiān)管于服務(wù)出現(xiàn)在人們的視野。

自黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來，國家陸續(xù)出臺利好政策，促進(jìn)住房租賃市場快速發(fā)展，基本形成以政府為主的基本保障，以市場為主滿足多層次需求，分流購房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，暢通國內(nèi)大循環(huán)。

2 借力科技線上監(jiān)管

政府部門多措并舉整治市場亂象，通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，堅決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，體現(xiàn)了行業(yè)主管部門對強(qiáng)化住房租賃市場管控的決心?？蓮臉I(yè)主體數(shù)量眾多，住房租賃房源以散戶出租為主，線下監(jiān)管難度大。必須采取線上線下監(jiān)管相結(jié)合，通過算法規(guī)則和操作流程對從業(yè)主體和交易資金進(jìn)行監(jiān)管。

2.1 試點城市經(jīng)驗總結(jié)

作為中央財政獎補(bǔ)租賃試點城市的合肥市，城市行業(yè)主管部門先行先試，創(chuàng)新構(gòu)建線上線下監(jiān)管服務(wù)工作模式，確保人、房、委托關(guān)系真實。建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，實現(xiàn)線上自動核驗。平臺接入不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、租賃房源數(shù)據(jù)庫、公安戶籍庫，對人、房信息自動核驗比對，生成房源核驗碼。線下街道現(xiàn)場核驗和人工補(bǔ)充核驗相結(jié)合。對拆遷安置房、集資房等無證房源和歷史產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)不完整的，街道根據(jù)拆遷協(xié)議等產(chǎn)權(quán)證明材料。成都市加快建立完善住房租賃發(fā)展體制機(jī)制，通過住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺統(tǒng)籌兼顧收入狀況、租金水平、銷售價格，科學(xué)開展住房租賃市場監(jiān)測，實現(xiàn)對住房租賃市場按月、季度、半年、年度等不同維度常態(tài)化監(jiān)測，定期對外公開發(fā)布住房租金水平信息，有效穩(wěn)定市場預(yù)期。

2.2 住房租賃監(jiān)管措施

2021年，住房租賃頂層設(shè)計完善，租賃監(jiān)管政策趨嚴(yán)，可運用數(shù)字化技術(shù)對房源和企業(yè)實施統(tǒng)一監(jiān)管，從源頭上解決住房租賃市場“亂”的問題。

2.2.1 建立健全房源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫

為防止各地數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)全國房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦房〔2020〕14號），建立了全國房屋基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。各城市行業(yè)主管部門應(yīng)結(jié)合樓盤表和實際工作基礎(chǔ)，打通不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)庫，建立房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，動態(tài)更新房屋狀態(tài)，方便辦理業(yè)務(wù)的房屋開展房源核驗工作。

2.2.2 完善從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員數(shù)據(jù)庫

各城市行業(yè)主管部門應(yīng)結(jié)合已有工作基礎(chǔ)，完善住房租賃從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)信息，建立行為和信用檔案，根據(jù)行為記錄和投訴情況，配套“紅、黃、綠碼”。實現(xiàn)企業(yè)“一企一碼”，從業(yè)人員“一人一碼”。通過行業(yè)主管部門信息門戶向社會公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員的備案信息和相應(yīng)的資金監(jiān)管賬戶信息，使房東安心、租客放心。

2.2.3 落實住房租賃資金監(jiān)管

效仿金融行業(yè)資金監(jiān)管，全面采集住房租賃網(wǎng)簽備案合同信息，建立租賃業(yè)務(wù)主體、房屋、合同、資金等信息的相互匹配和自動掛接，確保租賃業(yè)務(wù)流與資金流一致性，做到全過程留痕，順向可追蹤、逆向可溯源、風(fēng)險可管控、原因可查清、責(zé)任可追究。

2.2.4 強(qiáng)化住房租賃市場監(jiān)測

各地住建部門要建立與發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、網(wǎng)信等部門的協(xié)同聯(lián)動機(jī)制。加強(qiáng)市場主體、房源、租金、合同等4類市場要素信息相互匹配，確保租賃業(yè)務(wù)信息與資金流轉(zhuǎn)信息的一致性。

3 推動服務(wù)效能提升

3.1 數(shù)據(jù)共享，提升數(shù)據(jù)服務(wù)效能

以房屋交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的樓盤表數(shù)據(jù)，將實現(xiàn)從開發(fā)建設(shè)到房屋滅失全生命周期管理。建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制，與國家政務(wù)服務(wù)一體化平臺、城市信息模型（CIM）基礎(chǔ)平臺等對接，按需共享給公安、教育、民政等部門和供水、供電、供氣等單位，滿足居民政務(wù)服務(wù)和生活服務(wù)需求，落實租售同權(quán)，實現(xiàn)流動人口管理，提升數(shù)據(jù)服務(wù)效能。

3.2 數(shù)據(jù)挖掘，加強(qiáng)行業(yè)信用監(jiān)管

發(fā)揮住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺“線上哨兵”作用，在提供找房、簽約、備案等服務(wù)基礎(chǔ)上，應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立市場主體、房源、合同雙重核驗機(jī)制，從源頭上切斷假房源、假信息傳播。融合信用評級、投訴評價、市場監(jiān)測、市場分析等功能，實時進(jìn)行大數(shù)據(jù)監(jiān)測，加強(qiáng)市場主體、房源、租金、合同等市場要素監(jiān)測，及時預(yù)警和防范市場風(fēng)險。

3.3 系統(tǒng)互聯(lián)，提高資金監(jiān)管效率

以租賃平臺為橋梁，推進(jìn)政府、銀行、企業(yè)三方系統(tǒng)對接。住房租賃企業(yè)通過自有平臺或第三方交易平臺完成交易的，應(yīng)當(dāng)與租賃平臺進(jìn)行系統(tǒng)對接并提供住房租賃相關(guān)信息。監(jiān)管銀行資金的監(jiān)管系統(tǒng)接入租賃平臺，租賃平臺將承租人身份信息、押金和租金等租賃信息推送給監(jiān)管銀行。

3.4 預(yù)警推送，形成行業(yè)監(jiān)管合力

對接市長熱線，合理高效處理市場糾紛。建立住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)管部門、公安等協(xié)同工作機(jī)制，定期分析研判市場態(tài)勢，通過數(shù)據(jù)共享和預(yù)警預(yù)報推送，防范住房租賃市場風(fēng)險，強(qiáng)化聯(lián)動查處合力。

4 結(jié)語

建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺以及創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制，持續(xù)推動數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)智能化、監(jiān)管平臺化，有助于規(guī)范住房租賃從業(yè)主體行為，營造公開透明的市場環(huán)境，促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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2.邵挺.中國住房租賃市場發(fā)展困境與政策突破.國際城市規(guī)劃.2020.07

3.王琰琰.住房租賃市場的痛點與發(fā)展措施.金融市場.銀行家.2020.09

作者簡介：陳方博，建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司。

郭松山，鄭州市房地產(chǎn)市場和產(chǎn)權(quán)交易管理中心。

于灝，建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司。