唐靜宇 鄒紅

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過一段快速的發(fā)展期后，進(jìn)入到一個(gè)相對穩(wěn)定的階段，已經(jīng)由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入了白銀時(shí)代，但是住宅開發(fā)仍將是巨大且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投入資金多、核算環(huán)節(jié)繁瑣、風(fēng)險(xiǎn)大且開發(fā)周期長，所以成本比其他行業(yè)要復(fù)雜很多，成本核算也就顯得極其重要。如何準(zhǔn)確地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是非常重要的。為此，文章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本及存在的問題進(jìn)行了分析，并提出對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);成本核算;對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算

（一）成本核算的定義

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算包括生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的全部費(fèi)用，具體取決于要素。根據(jù)不同的生產(chǎn)項(xiàng)目和生產(chǎn)時(shí)間，統(tǒng)一進(jìn)行歸納、匯總，系統(tǒng)計(jì)算單位成本和總成本中的各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。成本核算應(yīng)用的是會(huì)計(jì)運(yùn)算體系，以貨幣單位為計(jì)量單位，成本核算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中起著關(guān)鍵作用，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營決策方向。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本涵蓋的是企業(yè)為了完成土地或商品房開始使用所要投入的費(fèi)用總額。房地產(chǎn)開發(fā)的成本可以分為兩類，一是生產(chǎn)過程中產(chǎn)品需要的開發(fā)成本，簡單來說就是指生產(chǎn)活動(dòng)成果的制造及房屋施工產(chǎn)生的成本。還有房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，除了上述的建設(shè)、生產(chǎn)和建設(shè)以外的所有成本，以及公司的內(nèi)部管理和運(yùn)營成本，還有產(chǎn)品開發(fā)的銷售、租賃和轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的合計(jì)。

從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目成本占比中可以看出，各項(xiàng)成本所占的比例存在一定的差異，具體如圖1所示。

從圖1中可以看出，各項(xiàng)費(fèi)用的占比存在一定差異。在大多數(shù)情況下土地費(fèi)用約為20%～50%，前期工程費(fèi)一般不會(huì)超過10%，建筑安裝工程費(fèi)約占40%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和配套設(shè)施的費(fèi)用約占10%～20%，根據(jù)上述分析，土地費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)占比較高，也是成本管理中較為重要的環(huán)節(jié)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其內(nèi)容復(fù)雜、輻射區(qū)域廣等特性，造成了企業(yè)構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，需優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，并且不同的成本分配方法應(yīng)用于現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)中來制定出準(zhǔn)確的成本核算方法。

1. 占地面積法

占地面積法指已經(jīng)開工的建筑面積占總建筑面積的比例。具體操作中應(yīng)再分為一次性開發(fā)和分期開發(fā)。原則上，一般都根據(jù)占地面積法計(jì)算土地成本。然而，這不是唯一的計(jì)算方法，因情況不同，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采用其他的核算方法，當(dāng)然進(jìn)行這一切的前提是符合國家和當(dāng)?shù)厮痉C(jī)關(guān)相關(guān)要求的前提下。

2. 建筑面積法

建筑面積法指的是已投入建設(shè)的建筑面積占總建筑面積的比例。

3. 直接成本法

按某一成本核算對象的直接開發(fā)成本占該期間內(nèi)所有成本核算對象的直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4. 預(yù)算造價(jià)法

按某一成本核算對象的預(yù)算成本與該期間內(nèi)所有成本核算對象的預(yù)算成本的比例進(jìn)行分配。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)的重要性越來越突出。其中，成本核算是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)和關(guān)鍵內(nèi)容，為生產(chǎn)經(jīng)營決策提供科學(xué)的成本依據(jù)。但是在成本核算中會(huì)存在一些問題，所以如何準(zhǔn)確進(jìn)行成本核算成為理論界關(guān)注的焦點(diǎn)。

（一）成本核算對象不明確

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景很可觀，房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量變多且更復(fù)雜，在這種情況下，房地產(chǎn)公司的發(fā)展必須分批進(jìn)行，例如一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括商業(yè)房地產(chǎn)、公寓和別墅。在現(xiàn)實(shí)中，成本核算沒有共同標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致成本核算的不確定性，在一定程度上使成本核算變得復(fù)雜。

（二）成本核算周期不明確

在大多數(shù)情況下，產(chǎn)品的計(jì)算是基于產(chǎn)品的生產(chǎn)月份或周期。但房地產(chǎn)開發(fā)工作的周期長，比如住宅已經(jīng)完工，小區(qū)的部分配套設(shè)施沒有建設(shè)好，總體未能在計(jì)劃周期內(nèi)竣工，直接影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算工作的如期完成。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)成本中包含了配套設(shè)施費(fèi)，通常情況下，只有在項(xiàng)目整體結(jié)束后才能更加準(zhǔn)確地進(jìn)行成本核算。

（三）成本費(fèi)用的分配與歸集不規(guī)范

到目前為止，仍然有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司存在成本核算問題。例如，直接成本和間接成本之間沒有嚴(yán)格的區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本與成本核算對象之間的對應(yīng)關(guān)系有其特殊性，這使得一些開發(fā)成本被納入不同的成本核算對象，存在多種分配方法。所以，在選擇成本分配方法時(shí)要綜合考慮各種因素。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，致使成本費(fèi)用歸類工作出現(xiàn)各種問題。

（四）已完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品成本界限模糊

企業(yè)需要把所有的經(jīng)營范圍內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品保持定期會(huì)計(jì)成本核算，并且在建產(chǎn)品必須單獨(dú)計(jì)算，不能直接歸為完工產(chǎn)品成本或在建產(chǎn)品成本。例如，在會(huì)計(jì)成本核算中，完工貨物的實(shí)際成本應(yīng)轉(zhuǎn)移到“庫存商品”賬戶，若對已完工的商品房進(jìn)行臨時(shí)出租則需要注意房產(chǎn)稅的不同會(huì)計(jì)處理。

（五）企業(yè)賬簿設(shè)置缺乏合理性

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況不同，大多數(shù)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴(yán)重的賬簿設(shè)置不合理現(xiàn)象。比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在設(shè)置明細(xì)賬目時(shí)，各項(xiàng)內(nèi)容規(guī)定看似非常詳細(xì)，但是在設(shè)置預(yù)售賬款的賬目時(shí)十分簡潔。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)項(xiàng)目歷經(jīng)時(shí)間長，無法在短期內(nèi)完成，出現(xiàn)跨年度計(jì)算的情形，這將增加房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本核算工作量，不僅降低了企業(yè)成本核算的及時(shí)性，而且降低了成本核算的準(zhǔn)確性，不利于企業(yè)及時(shí)調(diào)整成本控制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期很長，不能按照計(jì)劃進(jìn)行成本核算，它的開發(fā)項(xiàng)目投入資金多，大多數(shù)企業(yè)利用金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資和貸款業(yè)務(wù)，增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在投入銷售后還存在許多不確定因素，例如，投資回收可能和預(yù)期不相符。另外，房地產(chǎn)業(yè)涉及很多部門和行業(yè)，收費(fèi)項(xiàng)目復(fù)雜，法律法規(guī)存在地方性差異。

（二）房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)忽視了財(cái)務(wù)工作在思維中的重要作用

在這一點(diǎn)上，房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)忽視了財(cái)務(wù)工作在思維中的重要作用，過分強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)，忽視管理，缺乏溝通，阻礙了財(cái)務(wù)人員在日常工作中獲得豐富經(jīng)驗(yàn)。其中，大多數(shù)企業(yè)的管理層，特別是員工錯(cuò)誤地認(rèn)為管理層應(yīng)該管理資金。財(cái)務(wù)人員不清楚業(yè)務(wù)項(xiàng)目的定位，企業(yè)合同中沒有授權(quán)檢查的權(quán)利及參與管理的權(quán)利，無形中增加了成本計(jì)算難度。

（三）成本核算的方法陳舊落后

一般來說，根據(jù)財(cái)政部提交的最終報(bào)告進(jìn)行決算，但財(cái)務(wù)報(bào)告中給出的數(shù)據(jù)是已經(jīng)產(chǎn)生的，核算成本時(shí)往往會(huì)忽略事件之前的成本預(yù)測、成本控制和監(jiān)督，從而導(dǎo)致企業(yè)把重點(diǎn)放在事后評價(jià)、分析和評估的費(fèi)用。未能適應(yīng)實(shí)際情況的變化，缺乏靈活性，忽略全面性，從而使企業(yè)未能在自身成本管理中出現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)時(shí)制定合理的解決對策，進(jìn)而影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）成本核算監(jiān)督體系不完善

由于成本會(huì)計(jì)制度的不完善，成本核算的對象和各項(xiàng)費(fèi)用劃分不明確，甚至出現(xiàn)了部分企業(yè)為了少繳稅款而虛列成本核算項(xiàng)目的現(xiàn)象。正是因?yàn)槿狈κ轮械谋O(jiān)督，所以國家需要進(jìn)一步建立健全的核算監(jiān)督體系。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)還應(yīng)引導(dǎo)員工完善企業(yè)的成本核算管理制度，以更好地實(shí)現(xiàn)成本核算的基本目標(biāo)。

（五）財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力不達(dá)標(biāo)

財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識水平不同，會(huì)計(jì)技能和做賬的任意性存在明顯差異。企業(yè)偏科或是只依據(jù)個(gè)人喜好來歸納總結(jié)對應(yīng)科目造成了科目混亂現(xiàn)象，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)原則，這種企業(yè)的成本核算存在單一性，并不能完整體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的嚴(yán)謹(jǐn)性。

四、成本核算改進(jìn)的對策及建議

（一）確立具體的成本核算對象

成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，與產(chǎn)品開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入產(chǎn)品開發(fā)成本;由兩個(gè)及以上開發(fā)產(chǎn)品共享的任何費(fèi)用，必須采用合理的分配標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，根據(jù)實(shí)際情況和行業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)和完善住房成本核算的規(guī)章制度建設(shè)，保證會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性。

（二）明確成本核算周期

土地成交后，要制定科學(xué)的成本控制體系且明確成本核算周期，以方便后續(xù)工作。企業(yè)需要以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，即收入和支出都相互匹配的原則正確地計(jì)算各個(gè)時(shí)期的成本。這時(shí)，規(guī)劃和設(shè)計(jì)的早期階段的重要性尤為突出。一個(gè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)圖紙的設(shè)計(jì)和項(xiàng)目的類型規(guī)劃成本核算對象，實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)籌規(guī)劃，按計(jì)劃進(jìn)行決算，從而確定核算周期，為之后的工作減少麻煩。

（三）準(zhǔn)確進(jìn)行成本歸集與確定

不同房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況不一樣， 所以， 就需要進(jìn)行科目的創(chuàng)建， 將歸集科目進(jìn)行分類， 以保證成本核算的準(zhǔn)確性，提高會(huì)計(jì)核算的統(tǒng)一性， 把開發(fā)項(xiàng)目全部成本歸集。提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程和計(jì)劃部門之間的溝通， 對工程量、掛賬及開票進(jìn)行及時(shí)溝通， 在分?jǐn)偤统杀拘再|(zhì)方面多與相關(guān)部門進(jìn)行溝通， 保證科目歸集的科學(xué)合理。

（四）準(zhǔn)確計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本

已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的完整性在結(jié)算時(shí)應(yīng)由企業(yè)各業(yè)務(wù)部門書面確認(rèn)。在審查開發(fā)成本的完整性時(shí)，企業(yè)要著眼于管理單位收費(fèi)項(xiàng)目和預(yù)計(jì)要建配套設(shè)施。復(fù)核行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目合同、政府收費(fèi)的調(diào)查數(shù)據(jù)，并通過成本控制部編制項(xiàng)目預(yù)算的細(xì)節(jié)。如果有任何不成功的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)相關(guān)收費(fèi)單據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被撤銷。未開發(fā)的產(chǎn)品成本計(jì)算對象之間不再確定，成本直接分配到開發(fā)產(chǎn)品。

（五）合理設(shè)置成本核算科目和會(huì)計(jì)賬簿

為了收取企業(yè)發(fā)生的各種開發(fā)成本，并正確反映每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立“開發(fā)成本”賬戶。對每個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行合理分類，可以保證項(xiàng)目的客觀準(zhǔn)確的成本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)對成本的有效控制和分析。同時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)管理需要使用現(xiàn)代信息手段管理開發(fā)成本賬戶，可以在Excel表格下細(xì)化各種成本項(xiàng)目。那些暫時(shí)無法識別成本對象的，必須優(yōu)先考慮并重新分配。所以在每個(gè)層級的輔助核算中還可以增加一項(xiàng)“待分配成本”進(jìn)行歸集。

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（作者單位：西京學(xué)院）