對“首先滿足業(yè)主需要”的理解與適用

文/范超文

一、問題的提出

我國《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”。從該條文不難看出，其目的是限制開發(fā)商將便利業(yè)主生活的車位、車庫以高價出售給小區(qū)外的人員。[1]然而，在該條文的實際適用過程中，仍然存在著許多問題。首先，滿足業(yè)主需要的“首先”該如何理解？是否可以理解為優(yōu)先？業(yè)主的需要是潛在需要還是現(xiàn)實需要？對這些問題的不同解釋會導(dǎo)致法律適用產(chǎn)生不同的結(jié)果。因此，只有對該條文中“首先滿足業(yè)主需要”進行準確界定，才能切實保障各方利益，避免不必要的矛盾。同時，“首先滿足業(yè)主需要”明確規(guī)定為“應(yīng)當”，則該規(guī)范是否為強制性規(guī)定？若違反該規(guī)定，應(yīng)追究違法者何種責(zé)任？對其性質(zhì)的定性及責(zé)任的判定，有利于業(yè)主在權(quán)利受損時尋求有力的法律救濟。

二、“首先滿足業(yè)主需要”概述

（一）“首先滿足業(yè)主需要”的概念

1.“首先”的定義。對于“首先”的定義，學(xué)界存在多種觀點。第一種觀點認為，本款中的“首先”應(yīng)理解為在建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫應(yīng)當首先出售或出租給業(yè)主，而不能以高價出售給小區(qū)外的第三人，開發(fā)商應(yīng)當根據(jù)業(yè)主的購買力確定是出租還是出售。[2]第二種觀點認為，業(yè)主享有的是“優(yōu)先購買權(quán)或承租權(quán)”，即在同等條件下業(yè)主享有較小區(qū)外的人優(yōu)先購買（承租）的權(quán)利。[3]第三種觀點與第二種觀點相似，雖然認為“首先”不等于“優(yōu)先”，但強調(diào)在同等條件下應(yīng)考慮小區(qū)業(yè)主對停車位、車庫的使用權(quán)。[4]

就第一種觀點而言，雖然充分保障了業(yè)主對于車位、車庫的權(quán)利，但這也對開發(fā)商造成了不利影響，限制了開發(fā)商對業(yè)主在合理價格區(qū)間內(nèi)無力購買或無購買、承租意愿時將車位、車庫出售給第三人的權(quán)利。這種“一刀切”的方式過于激進，不甚可取。讓我們將目光轉(zhuǎn)向第二種觀點，如果業(yè)主享有的只是在同等條件下相較小區(qū)外人員的優(yōu)先購買（承租）權(quán)，則開發(fā)商若將價格提升至業(yè)主無力承受的范圍以出售給小區(qū)外的人員，業(yè)主的權(quán)利會受到損害，這種觀點對保護業(yè)主權(quán)利不利。第三種觀點仍然強調(diào)“同等條件”，也不可取。

以上三種觀點，分歧的根源在于如何解釋本款中的“首先”。筆者認為，本款中的“首先”不等同于“優(yōu)先”。優(yōu)先強調(diào)的是同等條件。若開發(fā)商不想將車位、車庫向業(yè)主出售而以高價嚇阻，阻斷業(yè)主的購買行為，則在業(yè)主無力購買的前提下開發(fā)商自然可以將車位、車庫合法地出售給他人。然而，不能“一刀切”地對待開發(fā)商的出售行為，若業(yè)主確實無力購買或無購買（承租）意愿，開發(fā)商自然可以將其出售給小區(qū)外的人。

綜上所述，“首先”應(yīng)理解為將業(yè)主購買或承租車位、車庫的權(quán)利置于第一位。只有業(yè)主在合理價格區(qū)間無力購買或無購買（承租）意愿時，才能將該車位、車庫出售給他人。需要注意的是，業(yè)主在合理價格內(nèi)區(qū)間無力購買時應(yīng)考慮如下因素：一是合理價格的認定。對于車位、車庫的價格認定，應(yīng)由專業(yè)的價格評估機構(gòu)進行，而不是由開發(fā)商定價，從而避免開發(fā)商因一己之利損害業(yè)主的權(quán)利。二是對無力購買的時間應(yīng)設(shè)定合理的限制。例如，在房屋買賣合同中明確注明，若干年后業(yè)主仍然無力購買或者明確放棄購買的，開發(fā)商可將其出售給他人。三是在預(yù)留給業(yè)主購買（承租）該車位時也應(yīng)該充分保障開發(fā)商的權(quán)利，避免車位、車庫閑置造成經(jīng)濟損失，可以允許開發(fā)商在預(yù)留期限內(nèi)出租給他人。

2.“業(yè)主”的定義。就“業(yè)主”而言，可以簡單理解為購買商品房的群體。[5]然而，也有學(xué)者認為，購買小區(qū)內(nèi)車位、車庫即可以成為本小區(qū)的業(yè)主。筆者不贊同這一觀點?！睹穹ǖ洹罚ㄎ餀?quán)編）第二百七十一條明確規(guī)定，“業(yè)主對建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)”。車位、車庫雖然不屬于住宅、經(jīng)營性用房，但被“等專有部分”所包涵。然而，這里的“業(yè)主”應(yīng)是狹義的“業(yè)主”，即“購買了住宅，經(jīng)營性用房的人”。如果將購買車位、車庫的人歸為業(yè)主，則與《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條中的“車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”相悖。

3.“業(yè)主需要”的定義。對于“業(yè)主需要”，可以分為“現(xiàn)實需要”與“潛在需要”、“使用需要”與“購買需要”分別進行討論。首先，應(yīng)確認是滿足業(yè)主的“現(xiàn)實需要”還是“潛在需要”。[6]若有些業(yè)主現(xiàn)在沒有汽車，無車位、車庫的需要，而在以后有購車的想法，從而衍生出對車位、車庫的需要，則是否需要保護這種“潛在需要”？有學(xué)者認為，應(yīng)該保護的是業(yè)主的“現(xiàn)實需要”，因為開發(fā)商不能排除每一個業(yè)主以后買車的可能性，這導(dǎo)致開發(fā)商建造足夠的車位、車庫滿足業(yè)主的現(xiàn)實需要后無法再對其進行出售、出租。這種舉動將極大地損害開發(fā)商的利益。然而，不能只考慮業(yè)主的現(xiàn)實需要，也應(yīng)該考慮其潛在需要。開發(fā)商可以在滿足現(xiàn)實需要后，對有潛在需要的業(yè)主進行統(tǒng)計，留出足夠的車位、車庫滿足其需求。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。[7]通過該規(guī)定不難看出，在現(xiàn)行法律中，不論建設(shè)單位以何種方式將車位、車庫處分給業(yè)主，都需要以首先滿足業(yè)主需要為前提。該條文中“按照配置比例”的說法表明，在滿足業(yè)主對于車位、車庫的需要時，應(yīng)兼顧業(yè)主的“現(xiàn)實需要”與“潛在需要”。

就業(yè)主的“使用需要”與“購買需要”而言，應(yīng)該保護何者？根據(jù)目的解釋的方法，側(cè)重保護業(yè)主的“使用需要”是立法者的初衷。因為如果存在業(yè)主購買數(shù)個車位而不自用的情況，則會損害其他業(yè)主的權(quán)利。關(guān)于“使用需要”的界定問題，不能簡單地規(guī)定一戶一車位，而是在法律實踐中結(jié)合實際情況做到具體問題具體分析，做到以業(yè)主的使用需要為基礎(chǔ)，以規(guī)劃中車位、車庫的配比方案為限制，從而達到業(yè)主間利益均衡的效果。

（二）“首先滿足業(yè)主需要”的屬性

依法律行為效力，將法律規(guī)范分為任意性規(guī)范與強制性規(guī)范。有學(xué)者認為，就《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條的規(guī)定而言，“首先滿足業(yè)主需要”屬于強制性規(guī)范，這說明開發(fā)商必須首先滿足業(yè)主的車位、車庫需要。如果存在違反該項規(guī)定的行為，則應(yīng)歸于無效，[8]且為自始、當然、確定、永久無效。然而，將《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條認定為強制性規(guī)范有兩方面不妥。一是如果將該規(guī)定認定為強制性規(guī)定，則無法保證交易安全。二是依學(xué)理而言，只有嚴重損害國家和公共利益，存在嚴重違法性的情況，才能被確定為無效，而業(yè)主這一權(quán)利主體代表的僅僅是私人關(guān)系，并不涉及國家和公共利益的損害。

也有學(xué)者主張“首先滿足業(yè)主需要”為授權(quán)第三人規(guī)范，即授予交易關(guān)系之外的特定第三人一項權(quán)利，該權(quán)利會影響與其有利益關(guān)系的交易行為的效力。這種權(quán)利在我國現(xiàn)行法中或表現(xiàn)為撤銷權(quán)，或表現(xiàn)為請求人民法院確定交易行為相對無效的權(quán)利。[9]因此，既然“首先滿足業(yè)主需要”屬于授權(quán)第三人規(guī)范，則對于違反“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)定的行為可以主張撤銷，這同時也是基于對開發(fā)商將車位、車庫出售給非本小區(qū)人員的合同效力的認可。前文提及將開發(fā)商與業(yè)主外的第三人簽訂的合同并不自始、當然無效。綜上，筆者亦贊同將“首先滿足業(yè)主需要”視為授權(quán)第三人規(guī)范。因為對其采取這樣的定性，對業(yè)主權(quán)利的保護起著至關(guān)重要的作用，能切實保障業(yè)主在需要得不到首先滿足的情況下，依法行使撤銷權(quán)，以獲得權(quán)利救濟。

然而，學(xué)界認為，將“首先滿足業(yè)主需要”作為授權(quán)第三人規(guī)范有所不妥?！睹穹ǖ洹罚ㄎ餀?quán)編）第二百七十六條的規(guī)范性質(zhì)不同于任意性規(guī)范,其不是對合同當事人的意思表示的解釋或者補充,也不同于授權(quán)第三人規(guī)范,所涉及的利益不是特定第三人的利益,而是業(yè)主群體的利益。因而無法獲得賦予業(yè)主撤銷權(quán)的解釋結(jié)論。[10]學(xué)者將該規(guī)范視為強制性規(guī)范，是從立法目的及利益的平衡出發(fā)。首先，規(guī)定本身是為了業(yè)主的利益。如果因存在違反該規(guī)定的行為而將其效力歸于無效，則無疑是對業(yè)主權(quán)利保護的最大化。其次，《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條所關(guān)涉的是業(yè)主、開發(fā)商及業(yè)主外第三人的利益。在成文法國家，立法是利益博弈與平衡的過程。在該條文出臺前，必然經(jīng)過一系列的利益博弈及平衡，而后將其視為強制性規(guī)范。這是對立法所進行的利益博弈與平衡的肯定。最后，授權(quán)第三人規(guī)范所針對的客體為特定第三人的利益。業(yè)主利益作為群體利益，不屬于授權(quán)第三人規(guī)范的范疇。就立法目的及利益博弈與平衡這兩點來看，將其視為強制性規(guī)范或許是對業(yè)主權(quán)利保護的最大化，但這未能考慮業(yè)主外第三人的利益，對交易安全有著不利影響。

（三）“首先滿足業(yè)主需要”的必要性

隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)主這一群體也在不斷擴大，其權(quán)利的充分保障對于維護社會穩(wěn)定起著舉足輕重的作用。同時，我國在業(yè)主權(quán)利保護的制度與法律層面還有所欠缺。加強對“首先保護業(yè)主需要”這一概念的解釋可以促進該方面制度及法律的發(fā)展。

三、違反“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果

法律的規(guī)范性質(zhì)決定了其所對應(yīng)的法律后果。在前文的敘述中，筆者將“首先滿足業(yè)主需要”這一規(guī)定定性為授權(quán)第三人規(guī)范，在違反“首先滿足業(yè)主”規(guī)定的情況下，未被首先滿足的業(yè)主應(yīng)當有權(quán)請求人民法院撤銷對其利益有損的交易行為，或請求確認該交易行為無效，以一年除斥期間為限。

在此，首先需要研究的是車位、車庫沒有首先滿足業(yè)主需要的法律責(zé)任性質(zhì)，即構(gòu)成違約責(zé)任還是侵權(quán)責(zé)任。首先，就開發(fā)商而言，若開發(fā)商與業(yè)主在購房合同中明確規(guī)定了開發(fā)商提供車位、車庫的義務(wù)而沒有履行，則可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。然而，在商品房買賣的過程中，開發(fā)商往往通過格式合同規(guī)避自身提供車位、車庫的義務(wù)，這增加了業(yè)主追究開發(fā)商違約責(zé)任的難度。因此，將追究開發(fā)商的違約責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)槠溥`反“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)定的侵權(quán)責(zé)任，則顯得相對較為簡單。[11]其次，對于業(yè)主而言，若業(yè)主在所在小區(qū)內(nèi)未成功購買獲得車位或車庫，而只能在其他地方以高于本小區(qū)車位的價格購入，其從他處購買車位的價格與本小區(qū)車位價格的差額是業(yè)主的損失，業(yè)主在尋求權(quán)利救濟時，可以請求開發(fā)商就該部分進行賠償。

四、“首先滿足業(yè)主需要”的立法現(xiàn)狀與權(quán)利的擴充

（一）“首先滿足業(yè)主需要”的立法現(xiàn)狀

我國關(guān)于業(yè)主權(quán)利的規(guī)定主要集中在《民法典》（物權(quán)編）第二百七十一條至二百八十七條，“首先滿足業(yè)主需要”這一規(guī)定集中體現(xiàn)在第二百七十六條。這是我國目前體現(xiàn)“首先滿足業(yè)主需要”的重要法律條文。然而，查閱我國法律法規(guī)及學(xué)界研究論文，發(fā)現(xiàn)“首先滿足業(yè)主需要”的范圍絕大多數(shù)停留在車位、車庫的優(yōu)先分配上，其他需要的滿足略顯單薄。當然，這也受限于“首先滿足業(yè)主需要”這一要求僅出現(xiàn)于第二百七十六條中。

（二）“首先滿足業(yè)主需要”權(quán)利的擴充

從上文論述可以看出，就“首先滿足業(yè)主需要”這一方面，我國在立法層面略顯不足，僅僅停留于車位、車庫的歸屬上。業(yè)主的其他權(quán)利是否可以“首先滿足”未曾提及。就我國《民法典》（物權(quán)編）的規(guī)定，業(yè)主主要享有以下三大項權(quán)利：一是對樓房專有部分的專有所有權(quán)，該部分包括業(yè)主的所有權(quán)與相鄰使用權(quán)。二是對共有部分的共有所有權(quán)，該部分集中體現(xiàn)業(yè)主對共有部分的使用權(quán)與收益權(quán)。三是因區(qū)分建筑物共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)，成員權(quán)所涉及的內(nèi)容十分廣泛，包括管理權(quán)、參與議事權(quán)、訴訟權(quán)等。[12]若將業(yè)主獲得首先滿足的權(quán)利內(nèi)容加以擴充，或許有讀者會存在這樣的疑問：業(yè)主獲得首先滿足的權(quán)利內(nèi)容擴充后，會不會過于偏重業(yè)主的權(quán)利而忽視了開發(fā)商及其他主體的權(quán)利，甚至造成不利影響？本文所強調(diào)的權(quán)利的擴充并非是對業(yè)主權(quán)利行使的濫用，而是在合理的范圍內(nèi)促進業(yè)主權(quán)利的立法保護。

五、首先滿足業(yè)主需要的適用及解決

（一）“首先滿足業(yè)主需要”與開發(fā)商利益之間的博弈及解決方案

開發(fā)商與業(yè)主作為購房合同的直接當事人，在交易過程中必然存在利益的博弈。開發(fā)商在此類關(guān)系中屬于主動地位，而業(yè)主處于被動地位。因此，業(yè)主的權(quán)利難免會受到損害。如何將“首先滿足業(yè)主需要”這一規(guī)定適用于開發(fā)商與業(yè)主之間是一個亟待解決的問題。

在實踐中，業(yè)主與開發(fā)商之間存在著各種各樣的矛盾，主要有以下幾種：一是購房者在認購房屋時，開發(fā)商往往要求購房者簽訂“認購協(xié)議”，交納一定數(shù)量的定金，并在短時間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》。然而，在此之前，購房者難以了解該合同的內(nèi)容，并在對自己的權(quán)利、義務(wù)一無所知的情況下交納具有懲罰性的定金。同時，開發(fā)商往往以“不可抗力”的原因免去自身的責(zé)任。二是開發(fā)商為在指定期限內(nèi)交房，要求業(yè)主在交房前必須先行簽署所有收房資料才能收房，這導(dǎo)致業(yè)主在收房后發(fā)現(xiàn)問題，就只能請求開發(fā)商進行維修。三是開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的承諾無法得到落實。[13]

《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條明確表示，其針對的對象是建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫。然而，是否可以在上述業(yè)主與開發(fā)商的矛盾中，將“業(yè)主需要”的內(nèi)涵擴大，該規(guī)定適用于業(yè)主的其他權(quán)利？“首先滿足業(yè)主需要”作為一項授權(quán)第三人規(guī)范，其本身對業(yè)主的權(quán)利救濟起著舉足輕重的作用。其次，“業(yè)主需要”的期限可理解為從購房合同簽訂之日起至業(yè)主身份結(jié)束時。在前文對“業(yè)主”進行定義的過程中，筆者將業(yè)主理解為購買商品房的群體。因此，購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，一般可以稱之為“業(yè)主”。最后，將“首先滿足業(yè)主需要”貫穿于業(yè)主權(quán)利的保護中，有利于業(yè)主化被動為主動，這對我國業(yè)主權(quán)利保護的立法工作有十分積極的意義。

綜上所述，就業(yè)主與開發(fā)商之間所存在的矛盾而言，或許將“首先滿足業(yè)主需要”的期限在第二百七十六條的基礎(chǔ)上進行拓展及延伸會導(dǎo)致過于側(cè)重業(yè)主保護。然而，需強調(diào)的是，該規(guī)定是在業(yè)主處于不利地位時的保護措施，而不是業(yè)主權(quán)利濫用的手段。同時，還需要兼顧開發(fā)商的合法利益，做到“首先滿足業(yè)主需要”與開發(fā)商利益之間的平衡。

（二）“首先滿足業(yè)主需要”與物業(yè)管理權(quán)之間的沖突及解決方案

業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系實質(zhì)上是一種委托與被委托關(guān)系。在這種關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)各享有相應(yīng)的權(quán)利。業(yè)主對自己房屋享有現(xiàn)實所有權(quán)，對小區(qū)內(nèi)的共有部分及自身所參與的共同事務(wù)享有管理權(quán)等；物業(yè)的權(quán)利則主要表現(xiàn)為物業(yè)管理權(quán)及取得報酬權(quán)。[14]在上述業(yè)主與物業(yè)的權(quán)利中，物業(yè)管理權(quán)的行使是導(dǎo)致雙方矛盾產(chǎn)生的主要原因。物業(yè)管理最初是為了推動房地產(chǎn)發(fā)展與城市化進程而產(chǎn)生的。然而，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展及城市規(guī)模的不斷擴大，物業(yè)管理發(fā)展的水平逐漸不能適應(yīng)，從而引發(fā)了一系列的矛盾，對社會穩(wěn)定造成了影響。

在實踐中，物業(yè)公司在行使管理權(quán)時，忽視業(yè)主基于《民法典》（物權(quán)編）第二百七十六條所獲得的權(quán)利，致使業(yè)主合法權(quán)利遭到侵害。通過在Alpha案例庫檢索可知，在2020年2月8日前，僅業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件的數(shù)量即高達4288件。雖然我國的物業(yè)管理已經(jīng)進入法治化進程，但僅僅只有《物業(yè)管理條例》和《民法典》（物權(quán)編）這兩部法律對其加以規(guī)范。就我國目前的物業(yè)發(fā)展水平來看，這兩部法律不能解決業(yè)主需要與物業(yè)管理權(quán)之間的矛盾。業(yè)主往往因為法律滯后的弊端而不知如何維權(quán)。

除物業(yè)自身素質(zhì)水平、工作能力不足外，法律法規(guī)的不完善是業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾的根本原因。因此，將“首先滿足業(yè)主需求”這一規(guī)范適用于業(yè)主與物業(yè)之間確有必要。第一，將“首先滿足業(yè)主需要”納入物業(yè)管理有助于物業(yè)規(guī)范自身的行為；第二，業(yè)主可以通過此項規(guī)定，在物業(yè)損害自身權(quán)益時有效尋求權(quán)利救濟；最后，物業(yè)與業(yè)主之間保持和諧關(guān)系有利于促進社會穩(wěn)定。

（三）“首先滿足業(yè)主需要”與立法保護的完善

在關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定方面，現(xiàn)實中存在著不同的解讀，這導(dǎo)致法官對于同一類案件存在不同的判決。因此，在立法層面，立法機關(guān)應(yīng)當從業(yè)主的權(quán)益出發(fā)，兼顧多方利益，對此規(guī)定進行充分且合理的解釋。

六、結(jié)語

從立法的目的來看，我國將“首先滿足業(yè)主需要”作為法律規(guī)定，實質(zhì)上已經(jīng)是一種法治的進步。然而，在社會發(fā)展如此迅速的今天，愈來愈多的新問題仍在不斷涌現(xiàn)，相應(yīng)的法律解釋也需要不斷完善。法律是在社會的發(fā)展與適應(yīng)人民的需要中不斷更新、進步的，立法部門只有結(jié)合實際社會情況，就該規(guī)定進行詳細、具體的說明，才能真正促進我國在業(yè)主權(quán)利保護上的進步。本文對“首先滿足業(yè)主需要”進行定義及解釋，具有較大的現(xiàn)實意義。綜上所述，無論是加強對“首先滿足業(yè)主需要”的理解，還是對其涵蓋的權(quán)利進行擴充，都是以維護業(yè)主權(quán)益、促進社會和諧穩(wěn)定為出發(fā)點的。因此，推動“首先滿足業(yè)主需要”方面的立法工作，必將有助于保護業(yè)主的合法權(quán)利，推動國家法治現(xiàn)代化。