素心

15年前一處價(jià)值16萬(wàn)的房產(chǎn)，15年后拆遷獲補(bǔ)償419萬(wàn)。沒(méi)想到，當(dāng)年的賣家心理失衡了，找到買家索要賠償。這一樁跨越了15年的房產(chǎn)交易官司，法院該如何判決呢？

一場(chǎng)情義買賣：買家加價(jià)買下一套房

2003年7月18日，時(shí)年33歲的內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市下崗女工魏思麗，在報(bào)紙上看到一則賣房啟事：紅山區(qū)有一處房屋院落整體出售。當(dāng)時(shí)魏思麗手上正好有些閑錢，就想把房子買下來(lái)，翻修后出租，自己也能有份收入，于是聯(lián)系到賣家王曉麗。

這套房子，是農(nóng)村宅基地，院子占地547.6平方米，上有兩棟房子共146.15平方米。魏思麗一邊盤(pán)算如何擴(kuò)建，一邊聽(tīng)王曉麗講賣房的緣由。

47歲的王曉麗和丈夫都是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，兩人育有兩個(gè)男孩。幾年前，丈夫的一場(chǎng)重病，王曉麗不僅花光了所有積蓄，還欠下一大筆外債。2003年，丈夫撒手人寰，大兒子24歲面臨結(jié)婚成家，小兒子正在讀大學(xué)，她要賺錢還債，還要供小兒子讀書(shū)，生活舉步維艱。面對(duì)天天登門(mén)的債主，無(wú)奈之下，王曉麗這才決定賣房還債。其中一棟是王曉麗和丈夫一磚一瓦建起來(lái)的，如果不是被債務(wù)所逼，誰(shuí)會(huì)舍得賣房?。?/p>

說(shuō)到這里，王曉麗禁不住心酸落淚，魏思麗心里也很難過(guò)。當(dāng)王曉麗報(bào)出15.5萬(wàn)元的價(jià)格后，魏思麗不僅沒(méi)有還價(jià)，還主動(dòng)給她增加5000元。

賣房遇到了善良人，王曉麗感激不已。簽合同時(shí)，因?yàn)榉孔舆€在丈夫的名下，為顯示誠(chéng)意，王曉麗不但自己簽字畫(huà)押，還將丈夫和兩個(gè)兒子的名字也一塊兒簽了上去。

合同簽好，魏思麗很快付款。王曉麗還清欠款，用剩下的2萬(wàn)多塊錢在自家承包地里蓋起了4間大棚房，一家人搬了進(jìn)去，隨后又在旁邊建起蔬菜大棚，靠賣菜賺錢，日子越過(guò)越好。大兒子結(jié)婚成家，小兒子也研究生畢業(yè)，考上了公務(wù)員。

而另一邊，魏思麗買房后，找姐姐借了35萬(wàn)，將兩棟房子擴(kuò)建成了四棟，全部出租，每月的租金收益很可觀。此時(shí)，無(wú)論是買家還是賣家，日子都過(guò)得越來(lái)越好。正常情況下，買家賣家在各自的人生路上，就像兩條平行線，再不會(huì)有任何交集。但讓魏思麗沒(méi)想到的是，15年過(guò)后，王曉麗卻找上了門(mén)來(lái)。

15年后的反悔：賣家要分419萬(wàn)拆遷款

魏思麗買房后十幾年，正是房地產(chǎn)業(yè)暴漲期。很多人說(shuō)魏思麗買平房是一次失敗的投資，如果買樓房，至少要翻兩倍。魏思麗內(nèi)心也倍感失落。

哪知，2017年10月，赤峰市開(kāi)始棚戶區(qū)改造，這個(gè)院落正好處在改造之列，征收補(bǔ)償款加上30%的團(tuán)簽獎(jiǎng)，總計(jì)金額高達(dá)419萬(wàn)！這個(gè)消息讓魏思麗無(wú)比振奮：這些年的投入終于看到回報(bào)了！可她剛高興沒(méi)幾天，兩個(gè)不速之客給了她當(dāng)頭一棒。

原來(lái)，賣家王曉麗也聽(tīng)到了這筆補(bǔ)償款的消息，直恨自己當(dāng)年沒(méi)有守住。她和大兒子查閱了一些文件，得知1999年國(guó)務(wù)院曾發(fā)文，要求“農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不能批準(zhǔn)城鎮(zhèn)居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”。按照這一文件，當(dāng)初的買賣合同屬無(wú)效合同，王曉麗帶著兒子找到魏思麗商量，要求分得拆遷款中的200萬(wàn)。

魏思麗覺(jué)得這簡(jiǎn)直是強(qiáng)盜邏輯，當(dāng)年公平交易，簽字付款，事過(guò)15年要來(lái)毀約？更何況，自己買房時(shí)還多給了她5000元，王曉麗不思感恩，見(jiàn)房子有高額補(bǔ)償就翻臉毀約，魏思麗堅(jiān)決不能接受。后來(lái)王曉麗把索要金額降到150萬(wàn)，她仍然一口回絕。協(xié)商未果，王曉麗把魏思麗告上了法庭。

2018年3月，魏思麗收到赤峰市紅山區(qū)人民法院的傳票，王曉麗要求法院判令房屋買賣無(wú)效，并依法對(duì)拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)進(jìn)行分割。

主審法官認(rèn)為，這份合同，從合同的角度看沒(méi)有問(wèn)題，但深究卻違反了國(guó)家政策。按照規(guī)定，魏思麗是城市戶口，而當(dāng)年雙方交易房屋所占用的土地，恰恰就是農(nóng)村宅基地。于是，紅山區(qū)法院對(duì)此案做出判決，確認(rèn)買賣合同無(wú)效。因?yàn)檠a(bǔ)償金額沒(méi)有最后確定，法院駁回分割拆遷款的訴訟請(qǐng)求。

魏思麗不服，她覺(jué)得雖然合同和政策沖突，但如果非要說(shuō)購(gòu)房是錯(cuò)，也應(yīng)該是王曉麗錯(cuò)賣在先，她錯(cuò)買在后。更何況，她投入了35萬(wàn)進(jìn)行翻建、擴(kuò)建。不然，原來(lái)的兩棟房怎么可能有400多萬(wàn)補(bǔ)償？因此，她覺(jué)得拆遷款應(yīng)該歸她所有。

魏思麗四處打聽(tīng)，聽(tīng)說(shuō)奧德律師事務(wù)所的韓佳明律師打經(jīng)濟(jì)合同官司比較有名，于是慕名找到了韓佳明。韓佳明了解情況后認(rèn)為：合同簽訂后已經(jīng)交付，購(gòu)房人實(shí)際占有使用了十五年之久，從維護(hù)社會(huì)公平的角度講，買受人也有權(quán)利維護(hù)自己的合法權(quán)益。她欣然同意代理此案。

誰(shuí)錯(cuò)多就得少：契約精神受法律保護(hù)

拆遷辦將拆遷款的金額確定下來(lái)之后，魏思麗將王曉麗起訴至紅山區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)拆遷補(bǔ)償款總計(jì)419萬(wàn)元全部歸自己所有。

代理律師韓佳明認(rèn)為，買房合同履行后，魏思麗一直占有使用至今，并出資對(duì)房屋進(jìn)行翻建擴(kuò)建。依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，魏思麗因出資建設(shè)而取得房屋所有權(quán)的行為屬于原始取得。房屋產(chǎn)權(quán)證之所以仍在原產(chǎn)權(quán)人名下，是登記辦證的需要，雙方約定賣方協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，后因?yàn)榭陀^原因一直未能履行，但這不影響魏思麗是房屋實(shí)際所有權(quán)人的法律事實(shí)。根據(jù)“誰(shuí)出資誰(shuí)受益”原則，房屋征收補(bǔ)償款自然應(yīng)歸實(shí)際出資人所有。

王曉麗因經(jīng)濟(jì)原因?yàn)榱吮M快將房屋變現(xiàn)而隱瞞了房屋性質(zhì)，也未及時(shí)向魏思麗說(shuō)明政策情況，導(dǎo)致合同因政策法規(guī)而無(wú)效，雖不是明顯故意，但存有重大過(guò)失，故合同無(wú)效之責(zé)應(yīng)由被告承擔(dān)。

被告起訴確定房屋買賣合同無(wú)效的行為屬于濫鉆法律空子，浪費(fèi)司法資源，擾亂經(jīng)濟(jì)秩序，破壞社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)，應(yīng)依法予以禁止。

法院受理后，本著慎重原則，對(duì)相關(guān)案件進(jìn)行了研究。近幾年來(lái)，隨著城市棚戶改造和拆遷力度加大，很多原房主就以城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地為由，要求撤銷當(dāng)年的房屋買賣合同。法官劉洪軍認(rèn)為，根據(jù)政策法規(guī)，法院只能判令合同無(wú)效。但這樣的判決顯然對(duì)買方不利，也違背誠(chéng)實(shí)信用原則。可怎樣保護(hù)這種合同交易的契約精神，不讓賣房毀約者鉆空子，保護(hù)購(gòu)買人的合法權(quán)利呢？

劉洪軍認(rèn)為，在這起案件中，拆遷款總計(jì)419萬(wàn)，分兩個(gè)部分：一個(gè)是王曉麗以前的房子146.15平方米，一個(gè)是魏思麗擴(kuò)建的房屋284.81平方米。

魏思麗出資擴(kuò)建的部分，王曉麗并未出一分錢，因此，這部分拆遷收益應(yīng)該為魏思麗所得。原有的兩棟房子產(chǎn)生的拆遷收益，應(yīng)該由雙方按過(guò)錯(cuò)比例進(jìn)行分割，即：錯(cuò)得越多，就應(yīng)該分得越少。

那么如何確定雙方的過(guò)錯(cuò)呢？

在這樁房產(chǎn)交易中，雙方都違反了國(guó)家規(guī)定，把這房給轉(zhuǎn)賣（買）了，那么這時(shí)就要強(qiáng)調(diào)一個(gè)原則了，看誰(shuí)錯(cuò)得多。

王曉麗把房子賣給了魏思麗，15年后，她又以非法買賣為由，主張合同無(wú)效。房屋買賣合同是無(wú)效的，可上面的契約精神卻是有效的。從這個(gè)角度出發(fā)，王曉麗是主要過(guò)錯(cuò)方。按照相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)比例，各自的收益，應(yīng)該是原告（魏思麗）占70%，被告（王曉麗）占30%份額。

2021年，央視將此案進(jìn)行專題報(bào)道。這一判決結(jié)果，引起了社會(huì)各界的熱議，法學(xué)專家普遍認(rèn)為，這一判決彰顯了合同交易的契約精神。

為了巨額的拆遷款，王曉麗母子撕毀了當(dāng)年的合約，想用法律來(lái)維護(hù)自己的所謂“權(quán)益”，雖然“有法有據(jù)”，卻違反了公平公正的原則，踐踏了誠(chéng)實(shí)守信的契約精神;而魏思麗在購(gòu)房前，沒(méi)有弄清楚相關(guān)的法律法規(guī)，給自己留下隱患。

本案屬于法律規(guī)定的空白時(shí)期及歷史原因遺留的特殊情形，法律完善后，相關(guān)規(guī)定保護(hù)的是正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，而不是鼓勵(lì)背信棄義，擅自毀約。

（文中王曉麗為化名。）

編輯/柴壽宇