彭哲
摘要:為了探究政府控管措施在房地產(chǎn)經(jīng)濟安全管理中的應用,筆者先對相關概念進行闡述,探究房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的主要表現(xiàn)形式,總結泡沫經(jīng)濟的典型特征,并提出政府控管房地產(chǎn)市場的背景。得出,當前我國局部地區(qū)仍然存在房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象,住房供給、供需不平衡,房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控失衡,因此在今后工作中,應該立足政府控管的主導地位,利用“看得見的手”,把握宏觀經(jīng)濟政策、稅收政策,做好動態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整,頒布房地產(chǎn)系列條例,加快貨幣政策轉(zhuǎn)型,構建泡沫經(jīng)濟預警體系。
關鍵詞:政府控管;經(jīng)濟安全;房地產(chǎn);表現(xiàn)形式;應用
房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要的地位,從宏觀層面來講,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟風向標,如今部分城市出現(xiàn)房價過快上漲現(xiàn)象,并帶來一定的住房問題和保障問題。為了抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展,中央政府與地方政府出臺一系列政策,維護房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,避免房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱,加強宏觀調(diào)控,做好自身角色定位,與市場經(jīng)濟體制相適應,取得了良好的成效。
一、基本概述
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟安全
房地產(chǎn)經(jīng)濟(Real estate economy)從本質(zhì)上講,指以房地產(chǎn)為調(diào)查對象,結合房地產(chǎn)生產(chǎn)力,探究房地產(chǎn)市場四要素(生產(chǎn)+分配+交換+分配)對國民經(jīng)濟的主要影響,是各種經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱,探究局部和整體的房價問題、住房供給問題、需求問題等,并在社會主義發(fā)展新時期,展現(xiàn)出商品性、多元性、社會性特征。
房地產(chǎn)經(jīng)濟安全就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本概念中衍生出來的,主要目的就是讓房地產(chǎn)經(jīng)濟始終保持在一個“良性”的發(fā)展狀態(tài),避免一些不可預測因素、帶有消極影響因素的事件發(fā)生,推動房地產(chǎn)經(jīng)濟健康運行。構建房地產(chǎn)業(yè)安全預警體系,將時間維度和空間維度相結合,構建房地產(chǎn)業(yè)安全分析框架,合理規(guī)避價格問題、投資問題等。
(二)政府控管
政府控管就是指地方政府在中央政府的有效指導下,利用宏觀調(diào)控+微觀調(diào)控的方式,從發(fā)展角度來對房地產(chǎn)市場進行細節(jié)處理、政策處理、資源處理,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展。其中政府控管主要以政策調(diào)控為首,經(jīng)歷了擴張期(1978年~2009年)、緊縮期(2010年~2013年)、刺激期(2014年~2016年)、加強收縮期(2017年~至今),房地產(chǎn)經(jīng)濟的政府(政策)調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)。通過多種方式,防范經(jīng)濟安全風險,對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行靈活調(diào)控,穩(wěn)定資產(chǎn)增速,保持國民及地方經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展,避免房地產(chǎn)盲目擴張,促進資源高效配置。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的主要表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的主要表現(xiàn)形式,這種現(xiàn)象可以簡單描述為:房地產(chǎn)價格嚴重背離價值,在連續(xù)性交易中不能正確反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫,出現(xiàn)陡然漲價問題,并且隨著價格的上漲,也會在今后出現(xiàn)價格的暴跌,泡沫突然破裂,帶給國民經(jīng)濟重創(chuàng),經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退,商品供求嚴重失衡,引起房地產(chǎn)價格波動,呈現(xiàn)出不規(guī)律的表現(xiàn)形式。
泡沫經(jīng)濟的典型特征。1. 在房地產(chǎn)資產(chǎn)價格方面:價格持續(xù)上漲,并且持續(xù)時間長,通常連續(xù)數(shù)年;2. 在金融領域方面:存在較高金融風險,信貸增加,關于房地產(chǎn)的債務增加,家庭儲蓄率下降;3. 在宏觀經(jīng)濟方面:GDP連續(xù)數(shù)年持續(xù)增高,其中房地產(chǎn)經(jīng)濟的提升起到重要作用,經(jīng)濟極度繁榮,投資極度活躍,甚至帶來房地產(chǎn)投機行為,消費增加;4. 政策方面:貨幣政策放寬,新投資者源源不斷出現(xiàn),民眾對經(jīng)濟持有樂觀預期。泡沫經(jīng)濟破滅后的特征。1. 在房地產(chǎn)資產(chǎn)價格方面:資產(chǎn)價格急速下跌,并且發(fā)生突然;2. 在金融領域方面:銀行業(yè)務經(jīng)營不善,信貸難以及時收回,帶來經(jīng)濟風險隱患甚至是損失,供求極度不平衡,財政危機爆發(fā),并引發(fā)一定的市場經(jīng)濟危機,降低國民經(jīng)濟發(fā)展熱度,出現(xiàn)巨額不良債權; 3. 在宏觀經(jīng)濟方面:GDP 急速下滑,經(jīng)濟極度蕭條(局部和整體),消費投資停滯;4. 在社會方面:失業(yè)率增加,房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅下降,“僵尸企業(yè)”數(shù)量增多,民眾對房地產(chǎn)經(jīng)濟失去信心,房地產(chǎn)股票市場暴跌,引發(fā)一系列經(jīng)濟安全問題。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟安全政府控管的背景
(一)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控失衡
房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控失衡是政府控管行為中最重要的現(xiàn)實背景,我國眾多大型實業(yè)集團在房地產(chǎn)行業(yè)中都有涉足,房地產(chǎn)投資總額逐漸升級,并上漲到10億余元,開發(fā)投資項目逐漸增多,市場出現(xiàn)供過于求的問題,資本逐利現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)出來。從經(jīng)濟學原理出發(fā),房地產(chǎn)行業(yè)在出售過程中,居民(散戶)在市場經(jīng)濟中處于被動地位,經(jīng)營者的相互競爭,再加之我國土地供給有限,直接導致地價越發(fā)攀升,信息不對稱直接或間接地引發(fā)“市場失靈”,從這一層面來講,利用政府這雙“看得見的手”,去解決市場經(jīng)濟中“看不見的手”失靈而引發(fā)的一系列問題,提升信息公開透明度。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱
自從改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過40余年的發(fā)展,已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的一項重要因素,對GDP增長的貢獻不容小覷,但是也應該注意到的一點就是,房地產(chǎn)行業(yè)必須依托其他產(chǎn)業(yè),不能獨立發(fā)展,比如金融業(yè)、實體企業(yè)等,大多經(jīng)濟實業(yè)的投資回報期限較長,難以在短期內(nèi)獲得穩(wěn)定、高額的回報,因此直接導致向房地產(chǎn)業(yè)靠攏,發(fā)揮巨大的“乘數(shù)效應”。房地產(chǎn)相關行業(yè)匯聚了大量的資金,但是市場當前經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條并未完全健全,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展存在對接差異,因此政府對房地產(chǎn)調(diào)控就成為歷史和現(xiàn)實的必然,在一定程度上解決了信息不對稱問題,促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定,改善了購房者的弱勢地位,通過合理手段,有效解決市場失衡,抑制影響房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的不良因素。
(三)住房供需不足,仍然存在“炒房”現(xiàn)象
在城鎮(zhèn)化進程不斷加快的今天,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,在一定程度上解決了居民/農(nóng)民的城市性住房問題,但是也同樣存在投資者/投機者的“炒房”行為,造成物資需求不斷加大、房地產(chǎn)市場投資規(guī)模偏大、房價迅速上漲等現(xiàn)象,影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟安全,甚至部分機構不能有效控制土地管理量,直接導致房地產(chǎn)的居住屬性被貶低,中低收入家庭住房負擔加劇。因此,政府相關管理部門(8大部門)出臺《規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知2021》,專項整治房地產(chǎn)市場交易亂象,緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、穩(wěn)房價的總體戰(zhàn)略規(guī)劃,從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,從房地產(chǎn)開發(fā)、住房租賃、房屋買賣、物業(yè)服務等多種維度,依法有效開展整治工作,發(fā)揮部門協(xié)同作用,持續(xù)加大懲處力度,防范和化解房地產(chǎn)經(jīng)濟安全風險,體現(xiàn)政府控管的主要職能。
四、政府控管在房地產(chǎn)經(jīng)濟安全管理中的具體應用
(一)加快貨幣政策轉(zhuǎn)型,優(yōu)化貨幣政策調(diào)控
政府以及相關房地產(chǎn)部門為了抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象,已經(jīng)出臺了一系列貨幣政策,在一定程度上維護了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,但是也應該注意到貨幣政策不可避免地會出現(xiàn)反彈現(xiàn)象,頻繁地調(diào)控對房價調(diào)控作用并不明顯,而且難以長期對市場經(jīng)濟安全進行維護,甚至會造成消費者的不良預期。因此應該充分發(fā)揮政府控管的宏觀作用,加快推進貨幣政策轉(zhuǎn)型,靈活調(diào)整利率,使用價格型貨幣政策,維護房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展,以利率走廊機制為核心,加快利率市場化改革,保證資金向預期目標流動,推動銀行間同業(yè)拆放市場,發(fā)揮各種貨幣政策工具的優(yōu)勢,引導金融市場。其次,還應該建立健全相配套的執(zhí)行機制,尤其應該健全監(jiān)督機制和項目審批責任機制,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,強調(diào)項目用地規(guī)劃前置性,把公共權力置于群眾的監(jiān)督之下,明確規(guī)劃和設計的各項要求,建立健全房地產(chǎn)市場運行機制。穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的市場根基,從長遠考慮其將來可能面臨的風險,有效控制房價,穩(wěn)定房地產(chǎn)相關行業(yè)物價,避免一系列的連鎖反應,比如在2021年8月央行提出:始終堅持房地產(chǎn)貨幣政策“三不變”,降低房地產(chǎn)貸款(全部新增貸款比重由39%下降到24%),嚴厲打擊房地產(chǎn)過度投資投機行為,禁止其擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源,加快住房租賃市場快速發(fā)展,防范化解房地產(chǎn)金融風險。
(二)利用限購政策,做好動態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整
持續(xù)推進地方性房地產(chǎn)限購政策,完善房地產(chǎn)限購執(zhí)行機制和體系,健全政策性調(diào)控手段,從本地出發(fā),堅持實際,從宏觀角度出發(fā),作出科學性、整體性規(guī)劃,細化限購政策內(nèi)容和管理條例,并完善相應配套措施。比如杭州市調(diào)整城鎮(zhèn)職工購房貸款政策,推出定價自律機制,對限購機制進行全新規(guī)劃,在主城行政區(qū)域的杭州戶籍家庭,可以購買兩套住房,如果是成年人士,可以購買1套住房(含離異),對于連續(xù)繳納2年(及以上)社保的非本市戶籍人員,視為擁有購房資格(購買1套住房),嚴格規(guī)定房地產(chǎn)中介機構房產(chǎn)交易行為。再比如:鄭州地區(qū)為了增加住宅性質(zhì)土地的供應量,規(guī)范房地產(chǎn)交易和發(fā)展,限制預售商品房價格,出臺相關限制政策,提升購買第二套住房的貸款利率,實行全面的購房調(diào)控策略,通過釋放土地供應+限制貸款+限制房價等多種政府管控,打擊了部分購房者的主觀意愿,彰顯鄭州房地產(chǎn)交易調(diào)控決心,借鑒杭州市政策管控的基礎上,對買房者的身份進行放寬,即:具有副高級及以上職稱/本科及以上學歷,在本地居住滿兩年,都可以具備買房資格。在限購的基礎上,有效緩解了房地產(chǎn)供需不平衡問題,完善相應配套措施,實現(xiàn)了限購政策的升級,從動態(tài)性、專業(yè)性的角度,做好行政全域的房地產(chǎn)發(fā)展,適當調(diào)整規(guī)定政策,嚴格監(jiān)督每個程序,實現(xiàn)政府管控的科學調(diào)節(jié)。
(三)把握宏觀經(jīng)濟政策,提升住房有效供給
加強調(diào)控能力建設,逐步建立完善的財政政策、土地供應政策,強化市場機制,通過經(jīng)濟轉(zhuǎn)移支付+行政干預,有效抑制房價,把握好房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控重點問題,提升對房地產(chǎn)成本開發(fā)的管控,提升宏觀政策有效性,逐步改革土地稅收政策,避免出現(xiàn)市場不良行為,規(guī)范二手房出租、群體住房問題。比如2021年修訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定,增加住房有效供應,完善保障性住房供應體制,開發(fā)新的購房融資方式,擴寬保障性住房來源,減少了閑置性房屋資源的浪費,調(diào)整土地供應結構,降低開發(fā)成本,調(diào)整住房供應結構,相關部門應該根據(jù)本地實際情況,制定住房建設規(guī)劃,對于房價上漲過快等影響房地產(chǎn)經(jīng)濟安全現(xiàn)象,適當增加公共租賃住房,有效增加市場供應。確保各地安居工程建設的持續(xù)推進,明確保障性住房的最低比例,建立多層次的住房體系,尤其是對城鎮(zhèn)中低收入家庭,以補貼房價的方式,緩解其住房難問題,充分利用社會資源,低價收購一些空置房,建設大量的公有住房,在有效消化空置房的同時,通過再分配穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供需緊張問題。以財政預算安排為主,重視宏觀調(diào)控,滿足中低層收入的群體需求,防止住房價格虛增現(xiàn)象,引導多方主體參與,利用新供應國有建設用地建設,從實際出發(fā),因城施策,保障“十四五”保障性租賃住房目標的實現(xiàn)。
(四)推動地方政府政策落地,增加房地產(chǎn)新稅種
落實好中央政府的宏觀政策,政府應該轉(zhuǎn)變自身“利益者”角色,對房地產(chǎn)市場進行改革,增加房地產(chǎn)新稅種,依據(jù)法定權力,對經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)和干預,調(diào)整和完善土地增值稅,增加房產(chǎn)稅和物業(yè)稅,運用稅收杠桿的作用,合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人收益,在一定程度上調(diào)節(jié)貧富差距,使得住房登記制度透明化,增設閑置和荒蕪稅,減少農(nóng)村土地資源浪費。完善土地支持政策。通過“土地增值稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納)+個人所得稅(住房者繳納)+營業(yè)稅(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者繳納)+企業(yè)所得稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納)”方式,對房地產(chǎn)供給征稅,直接增加住房購買者經(jīng)濟負擔(增加印花稅、房產(chǎn)稅和契稅等),在一定范圍內(nèi)規(guī)范了市場房地產(chǎn)投機者的行為,抑制房地產(chǎn)價格上漲的現(xiàn)象,推動地方政府政策落地。其次稅務部門應加強信息共享,按照規(guī)定引導納稅人進行減免稅申報,落實房地產(chǎn)調(diào)控配套政策,制定與修改法律法規(guī),政府推動立法,對房地產(chǎn)市場進行有效監(jiān)管,促進具體政策內(nèi)容細化,需根據(jù)其政策目標,填補法律法規(guī)上的“空白”,在住房市場化階段,保障政策執(zhí)行環(huán)境,發(fā)布適應性、針對性房地產(chǎn)秩序規(guī)范制度,完善法律法規(guī)。規(guī)避住房“陰陽合同”導致的二手房交易備案制度混亂等現(xiàn)象,降低房地產(chǎn)經(jīng)濟安全事件的發(fā)生率,避免稅費的流失,有效防止開發(fā)商抽逃資金,是規(guī)范市場秩序的根本途徑,約束中介的經(jīng)濟行為,優(yōu)化房地產(chǎn)服務機制,完善相應的法律責任,對違法違規(guī)行為進行嚴厲打擊和追責。
(五)構建泡沫經(jīng)濟預警體系,維護金融秩序與金融業(yè)務
為了有效避免和應對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟,政府部門應該構建穩(wěn)定的預警機制,完善動態(tài)預警體系,根據(jù)當前預測經(jīng)濟狀態(tài),確立狀態(tài)空間模型和預警閾值,選擇預警指標,改善房地產(chǎn)市場結構,從信貸角度,維護好金融秩序與金融業(yè)務,控制高風險房地產(chǎn)價格,抑制房地產(chǎn)價格泡沫膨脹。拓展房地產(chǎn)市場融資渠道,從資本市場吸收資金,吸引海外投資基金,緩解中小企業(yè)融資壓力,建立合理的金融結構,促進市場經(jīng)濟主體的多元化發(fā)展,減少我國不良資產(chǎn)的出現(xiàn),建立存款保險制度,從根源控制資產(chǎn)價格泡沫,金融機構可以通過調(diào)整杠桿率的方法,監(jiān)控貨幣流動,降低最高貸款乘數(shù),打破原有的升值預期。適當放寬匯率浮動空間,體現(xiàn)出金融體系的順周期性,在必要時推進差別化住房信貸政策,創(chuàng)新房地產(chǎn)抵押貸款工具,依據(jù)消費者的偏好,推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化,構建二級市場,創(chuàng)新住房金融市場運行機制,加強金融手段調(diào)控,從而達到標本兼治,履行政府相關部門的經(jīng)濟管控職能,抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟安全事件的爆發(fā)概率。
五、結語
綜上所述,當前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟還存在一定的發(fā)展不足。因此筆者建議在今后工作中,政府以及相關部門要強化管控行為,提升住房有效供給,制定與修改法律法規(guī),推動立法,維護金融秩序與金融業(yè)務,把握宏觀經(jīng)濟政策,做好動態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整,加快推進貨幣政策轉(zhuǎn)型,靈活調(diào)整利率,改善房地產(chǎn)市場結構,從信貸角度,構建泡沫經(jīng)濟預警體系,滿足中低層收入的群體需求,防止住房價格虛高現(xiàn)象,優(yōu)化住房保障建設。
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(作者單位:重慶市沙坪壩不動產(chǎn)登記中心)