談南寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與監(jiān)管措施

楊琳

摘 要：在國家經(jīng)濟快速發(fā)展的時代下，房地產(chǎn)行業(yè)所起到的作用越來越重要，不僅關(guān)系到普通百姓的日常生活，還關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)的重要環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對于促進社會經(jīng)濟發(fā)展和增加地方財政收入而言意義重大。因此，本文針對南寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀展開分析并提出有效的監(jiān)管措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場現(xiàn)狀;市場監(jiān)管;監(jiān)管措施

在城市化進程不斷加快的時代背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為對國民經(jīng)濟和城市經(jīng)濟發(fā)展具有重大影響的產(chǎn)業(yè)部門，其規(guī)模及發(fā)展速度在持續(xù)攀升。改革開放以來，南寧市宜居城市建設(shè)成效顯著，加之“一帶一路”政策等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展極大地推動了南寧市的經(jīng)濟發(fā)展，同時也產(chǎn)生諸多問題，尤其在國家實行房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理的背景下，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管顯得尤為重要。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，南寧市政府出臺了一系列調(diào)控政策和監(jiān)管措施，取得了一定成效，但是仍缺少對房地產(chǎn)市場進行長效監(jiān)管的手段。因此，針對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與監(jiān)管措施展開分析與探討，對于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、建設(shè)高品質(zhì)生活宜居地，增強居民幸福感和獲得感而言有著非常重要的現(xiàn)實意義。

一、南寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）南寧市房地產(chǎn)市場特征分析

1.土地市場政策穩(wěn)中求進

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可知，近年來南寧的新建商品房住宅價格顯著提升，并且房價漲幅較快，基于這樣的市場環(huán)境下，政府部門出臺了幾項新政策：第一，重視土地市場的管理，在增加住宅用地供應(yīng)的同時，選擇更加靈活的出讓土地競價方式，以此來規(guī)范土地的招拍掛;第二，對現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓進行限制。對于在南寧已經(jīng)購買三套及以上住房者需要在取得不動產(chǎn)權(quán)證書兩年后才能夠再次轉(zhuǎn)讓。對于在南寧市區(qū)擁有一套住房的購房者再次購房其首付比例不得低于40%;第三，加強對商品房預(yù)售的管理。嚴厲打擊捂盤惜售行為，在加強商品房價格指導(dǎo)的同時，規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售行為。

2.近五年土地市場供應(yīng)逐年增加，地價趨于上升

通過上圖可知，南寧市的供應(yīng)占地面積與成交占地面積的整體發(fā)展趨勢呈現(xiàn)出遞增狀況，并且成交的建筑面積也一直保持著穩(wěn)定的增長。但是隨著我國家對土地市場監(jiān)管的日漸嚴格，開發(fā)商想要從中獲取更多的經(jīng)濟利益就不得不開始在建筑面積方面動腦筋，所以在單位面積土地出讓價格增長的情況下土地樓面的溢價率不斷增高。所以從整體上而言，土地的成交量價格走勢為上漲趨勢，但土地的成交占地面積卻呈現(xiàn)下降趨勢，雖然在2019年出現(xiàn)了小幅度回升，但因土地市場的供需量加大，致使成交量所有下滑，且溢價率較為明顯。

3.房地產(chǎn)競爭格局基本形成

“十三五”期間，南寧市招拍掛用地成交量和成交金額大幅增加，其中住宅用地是土地出讓收入的主要來源。2020年住宅用地成交量和成交金額分別是2016年的1.7倍和1.3倍，為房地產(chǎn)市場規(guī)模擴大提供了保障，土地出讓金收入也為南寧市經(jīng)濟發(fā)展提供了有力支撐。

以2020年下半年為例，南寧市的房地產(chǎn)成交量相對較為平穩(wěn)，其中青秀區(qū)成交量最高，達到了83.81m2，西塘鄉(xiāng)區(qū)的成交量最低，僅為16.53m2，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，各個房地產(chǎn)的競爭主體在拿地時主要集中在青秀區(qū)、興寧區(qū)和良慶區(qū)等地，由于這些地區(qū)均處于集中開發(fā)狀態(tài)下，所以土地的出讓數(shù)量較多面積過大，相對而言更加適合房地產(chǎn)項目的集中開發(fā)。而西鄉(xiāng)塘區(qū)的商品房供應(yīng)量較小且消化周期過長，所以還不適合展開集中化開發(fā)。

（二）南寧市房地產(chǎn)市場走向分析

1.房地產(chǎn)需求走勢趨于平穩(wěn)

目前，南寧市房地產(chǎn)市場的供需逐漸趨于平衡，并且在市場潛在需求不減退的情況下，土地的成交面積及成交價降幅不斷擴大。因宏觀政策調(diào)控和成本增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地越發(fā)困難，加上后期投資不足對銷售市場的供應(yīng)量造成了極大的影響，并且投資性購房和投機購房都受到了明顯的控制。從2017年開始房地產(chǎn)市場政策出現(xiàn)緊縮，但當年的銷售量同期相比增長了14%，而成交量則呈現(xiàn)出負增長的現(xiàn)象，進入2018年后一房難求現(xiàn)象出現(xiàn)，持續(xù)到下半年才逐漸降溫，到2020年房地產(chǎn)市場中的供需逐漸恢復(fù)平穩(wěn)狀態(tài)。

2.價格走勢穩(wěn)步上升

雖然說目前仍然可以看出南寧市的房價在平穩(wěn)上漲，但其漲幅逐漸收窄，并且在貸款購房政策下，人們的還貸壓力越來越大，致使房價出現(xiàn)了小幅度的下跌趨勢，但并不明顯，同時購房熱度也不減。從各城區(qū)的房價來看，青秀區(qū)的價格相對最高，且成交均價也是最高。南寧市的住宅成交價格始終維持在穩(wěn)定的增長當中，并且位置及配套較好的區(qū)域價格還會適當提升。

二、房地產(chǎn)市場監(jiān)管中存在的問題

（一）監(jiān)管法律體系不完善

其實一直以來無論是中央還是地方政府在監(jiān)管房地產(chǎn)市場時是基于市場走勢而制定相對應(yīng)的監(jiān)管政策，但鮮有涉及到法律層面，因缺少法律體系的支撐導(dǎo)致政策在執(zhí)行期間缺乏一定的規(guī)范力與約束力。從監(jiān)管者的角度來說，會導(dǎo)致政策的執(zhí)行更加隨意和變通，以至于最終的監(jiān)管效果大打折扣。加上房地產(chǎn)行業(yè)本身具有一定的高關(guān)聯(lián)性，也就是其他領(lǐng)域政策的制定也會對房地產(chǎn)市場帶來或多或少的影響，例如：金融、財政等領(lǐng)域等。從調(diào)控政策上來說，但凡涉及到開發(fā)信貸、抵押證券、住房公積金以及置業(yè)擔保的政策均屬于政策性規(guī)范，并沒有完善的法律監(jiān)管體系作為支撐，導(dǎo)致最終的監(jiān)管手段與成效都不理想。

（二）監(jiān)管機制不健全

在市場秩序整治持續(xù)深入的環(huán)境下，違法違規(guī)行為開始變得越來越隱蔽，導(dǎo)致監(jiān)管部門的查處難度持續(xù)增加。例如：很多中介人員會利用網(wǎng)絡(luò)平臺來進行房源推介，但很多時候互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)并不會對房源的相關(guān)信息進行審核，久而久之會產(chǎn)生諸多的虛假房源信息。雖然說目前已經(jīng)開始對網(wǎng)絡(luò)平臺展開了約談、整治和監(jiān)管，但事實上自媒體平臺與網(wǎng)絡(luò)平臺中的售房廣告違規(guī)問題始終沒有得到根治。除此之外，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提高房價，會通過變相加價的方式以購買理財產(chǎn)品或者是電商費的方式進行違規(guī)營銷。盡管政府相關(guān)部門會定期聯(lián)合市場監(jiān)管部門進行執(zhí)法，但卻因監(jiān)管機制的不健全以及聯(lián)動執(zhí)法機制的缺失，導(dǎo)致在查處違法行為后的立案處罰手續(xù)過于復(fù)雜繁瑣，因此健全監(jiān)管機制對于規(guī)范房地產(chǎn)市場而言顯得至關(guān)重要。

（三）監(jiān)管執(zhí)行與約束力度不足

其實在房地產(chǎn)市場中政府扮演著多重角色，既是中央政策的執(zhí)行者，也是地方的管理者，所以不僅要貫徹落實各種中央精神及政策，做好地方房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，還需要承擔起促進地方經(jīng)濟發(fā)展的重任。而從公共利益理論的角度來說，政府不僅需要維護多數(shù)人的利益，還需要利用各種政策及手段穩(wěn)定市場發(fā)展與社會和諧。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高關(guān)聯(lián)性，所以在對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管時，不可避免會涉及到市場監(jiān)管、住建、物價、稅務(wù)以及金融監(jiān)管等部門，而基于這樣的環(huán)境下政府如何妥善地協(xié)調(diào)各部門并展開對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管顯得格外重要。同時，目前的行業(yè)協(xié)會力量較為薄弱，所以其所具備的監(jiān)督作用并未得到充分的發(fā)揮。加上房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會同政策及房企之間的關(guān)系相對較為復(fù)雜，所以很難將行業(yè)協(xié)會的自我意識體現(xiàn)出來。

（四）被監(jiān)管主體規(guī)避監(jiān)管

現(xiàn)如今，為了能夠更好地規(guī)范房地產(chǎn)市場，政府制定了抑制投機性需求的銷售政策、信貸政策等一系列手段，對業(yè)主售房年限及購房者信貸門檻進行了約束，但在實際交易過程中被監(jiān)管對象仍然存在諸多不良行為。一是，為打破“捂盤惜售”現(xiàn)象政府方面要求開發(fā)商必須要在拿到預(yù)售許可證后才能開盤銷售。但實際上開發(fā)商為了聚集人氣提高售價往往會采取各種手段，例如：拖延材料的遞交、暫停施工等推遲預(yù)售時間申請。而導(dǎo)致此類現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是目前的監(jiān)管辦法并未全面覆蓋，難以對這些行為加以約束。二是，在政府監(jiān)管平臺關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的投訴案件當中，大部分投訴原因都是價外加價和捆綁銷售問題。此問題產(chǎn)生的根源主要是在房地產(chǎn)市場調(diào)控下，部分企業(yè)為獲得預(yù)期利潤，在申報備案的商品房價格以外采取多種手段額外收取費用，或者通過捆綁銷售車位的方式銷售商品房。

三、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的有效措施

（一）健全房地產(chǎn)法律制度，完善監(jiān)管依據(jù)

首先，加強市場監(jiān)管的法律法規(guī)建設(shè)。想要更好地對房地產(chǎn)市場展開監(jiān)管就必須要健全相關(guān)的法律制度，并形成統(tǒng)一的、協(xié)調(diào)的以及權(quán)威的法律體系。另外還要結(jié)合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在加強保障性住房制度建立的同時落實各項政策。不斷升級現(xiàn)有的監(jiān)管制度，推動房地產(chǎn)法律體系的完善，以此來為房地產(chǎn)市場監(jiān)管法律提供強有力的支撐，并保證房地產(chǎn)市場監(jiān)管的有法可依、有章可循。

其次，完善監(jiān)管執(zhí)法機制。為規(guī)范市場發(fā)展，加強市場監(jiān)管力度，可以采取獎懲結(jié)合的方式展開，對于一些遵紀守法的房企應(yīng)給與一定的政策優(yōu)待，可以在信貸方面給予一定的支持，特別是一些有國資背景的房企，更加起到一定的帶頭作用，在嚴格遵守市場規(guī)則的同時履行企業(yè)所應(yīng)該承擔的社會責任。而從監(jiān)管部門角度來說，既需要采用合法的監(jiān)管手段展開市場監(jiān)管，還需要利用法治思維來更好地履行監(jiān)管職能。

（二）構(gòu)建多部門聯(lián)動、多主體參與的監(jiān)管機制

一方面，要不斷加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，并在此基礎(chǔ)上形成“全市一盤棋”的多部門聯(lián)動監(jiān)管機制，以此來夯實地方政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管及防范風(fēng)險責任。同時還要與各個區(qū)域經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴情況相結(jié)合，提出有針對性的風(fēng)險防范及市場監(jiān)管要求，并對土地出讓、市場監(jiān)管等方面加強部署，并組織外圍各區(qū)域作為政策性商品房和低價樓盤的摸排工作，精準地掌握低價樓盤的具體規(guī)模和底數(shù)，為后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控爭取一定的主動權(quán)。還需要重視查處價外加價、虛假宣傳、誘導(dǎo)購房者簽訂不公平協(xié)議、捆綁車位銷售等一系列違規(guī)行為，通過市場監(jiān)管、稅務(wù)、金融、網(wǎng)信等多個部門的協(xié)調(diào)配合加強宣傳，預(yù)防或減少消費者的損失。

另一方面，要制定聯(lián)合巡查機制和聯(lián)合處罰機制。將原本的定期巡查和不定期突擊檢查相結(jié)合，更加全面地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中各個環(huán)節(jié)存在的問題。以不同環(huán)節(jié)對應(yīng)的監(jiān)管部門為主導(dǎo)，其他部門為輔助，有效地提高市場監(jiān)管效率。例如，住建部可直接查處違規(guī)銷售等行為，在查處過程中發(fā)現(xiàn)涉及市場監(jiān)管、稅務(wù)、金融等部門監(jiān)管職責的違規(guī)行為，依職能及時向相關(guān)部門移交案件線索及相關(guān)佐證材料，保證所有環(huán)節(jié)、各個流程都能夠得到全面監(jiān)管。

（三）重視質(zhì)量監(jiān)管，加強對監(jiān)管者的監(jiān)管

第一，加強安全生產(chǎn)意識，重視質(zhì)量監(jiān)管。站在房地產(chǎn)角度來說，質(zhì)量是安全的重要保障，所以無論是施工單位還是開發(fā)商都需要對安全生產(chǎn)提起重視，并將安全問題上升至企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度，在項目的開發(fā)建設(shè)期間，需要梳理全程監(jiān)管理念，并以預(yù)防為主，關(guān)注所有項目人員的安全生產(chǎn)意識和質(zhì)量監(jiān)管理念，提高對安全管理人員的培養(yǎng)，將安全生產(chǎn)責任制全面落實。站在監(jiān)管部門的角度，需要形成事前預(yù)防、事中嚴查以及事后審查等監(jiān)管模式，對于項目的主體結(jié)構(gòu)、竣工驗收等環(huán)節(jié)展開重點監(jiān)督，禁止并打擊出具虛假報告的行為，在提高監(jiān)管者業(yè)務(wù)能力的同時強化監(jiān)管的信息化與標準化。

第二，加強對監(jiān)管者的監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、施工一直到銷售這一過程中所能夠涉及到的監(jiān)管環(huán)節(jié)非常多，所以監(jiān)管者極有可能被利益所俘獲。作為監(jiān)管主體的政府部門或者組織機構(gòu)其所具備的監(jiān)管職能往往不可替代的，當多種權(quán)利集于一身時，就可能會出現(xiàn)濫用職權(quán)的行為，加上監(jiān)管過程中存在的諸多不足，都需要通過監(jiān)管來糾正這些不規(guī)范行為，所以必須要重視對監(jiān)管者的監(jiān)管。一方面，要將房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作全部納入到個人績效考評當中，并以內(nèi)部不記名方式展開評議、領(lǐng)導(dǎo)評價以及公眾隨機反饋等形式，將績效考核對監(jiān)督者的激勵作用及導(dǎo)向作用充分發(fā)揮出來，提高監(jiān)管成效。另一方面，實施行政問責制度，在明確責任主體的同時完成責任范圍劃分，這樣才能夠有效地提高監(jiān)管者本身的責任意識，也是提高監(jiān)管團隊質(zhì)量與維護公眾利益的有效手段，可以為房地產(chǎn)市場營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。

（四）完善房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)

想要完善房地產(chǎn)市場信用體系就必須要重視信息化平臺的建設(shè)，并基于信用信息共享平臺與國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，展開房地產(chǎn)市場信用信息監(jiān)管平臺的建設(shè)，確保各個部門之間可以實現(xiàn)信息交流與共享，將企業(yè)信用監(jiān)管作用充分發(fā)揮出來，并激勵房地產(chǎn)企業(yè)誠信經(jīng)營。另外，還要建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，既涵蓋開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)信息，也要記錄其經(jīng)營行為。同時不斷地加大對夸大、虛假廣告宣傳的監(jiān)管，在開發(fā)商營銷期間要重視與相關(guān)營銷人員的培訓(xùn)，特別要做好客戶購房貸款資格審查以及價格監(jiān)督等工作。如果房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)聯(lián)的市場主體，特別是關(guān)于質(zhì)量的施工單位、監(jiān)理單位以及檢測機構(gòu)等一旦出現(xiàn)不良信用或者失信行為，就應(yīng)該立即禁止其參與到工程招標、政府采購、金融貸款、資質(zhì)審核、稅收政策當中。

四、結(jié)論

總之，住房問題既是社會性問題也是民生問題，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康與否與社會大眾的切身利益息息相關(guān)，在國家及社會對房地產(chǎn)市場重視程度不斷提高的環(huán)境下和“住房不炒房”的定位下，各地區(qū)需要因地制宜的制定出臺適合當?shù)匕l(fā)展的房地產(chǎn)市場管理長效機制，并通過健全房地產(chǎn)法律制度，完善監(jiān)管依據(jù)、構(gòu)建多部門聯(lián)動、多主體參與的監(jiān)管措施、重視質(zhì)量監(jiān)管，加強對監(jiān)管者的監(jiān)管、完善房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)等手段保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

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