馮輝

摘 要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的快速提高，房地產(chǎn)行業(yè)已成為重要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱。在市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)利益及自身發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)商不斷壓縮工期，如何在保障建筑質(zhì)量下，做好工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理就成為房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)問(wèn)題。分析影響房地產(chǎn)工程進(jìn)度管理的問(wèn)題及因素，并針對(duì)性地提出改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程項(xiàng)目;進(jìn)度管理;提效措施

中圖分類號(hào)： F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：2096-6903（2022）04-0069-03

0 引言

為了踐行“房住不炒”理念，保證人民“住有所居”，這就要求嚴(yán)格把控房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)。而工程項(xiàng)目進(jìn)度管理作為其中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)要保證其管理及時(shí)性、高效性，科學(xué)性，提高其透明度，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要前提。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度管理概述

項(xiàng)目進(jìn)度管理是指合理安排、全面把控工程步驟的施工時(shí)間、順序，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中的各種問(wèn)題，優(yōu)化資源配置，以實(shí)現(xiàn)效率最大化。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度管理則要在既定工期內(nèi)，明確工作目標(biāo)、制定出詳細(xì)全面的工作計(jì)劃，細(xì)化每一個(gè)施工步驟、嚴(yán)格把控施工節(jié)點(diǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中的各種問(wèn)題及干擾施工因素，并及時(shí)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，保質(zhì)保量的完成項(xiàng)目。

項(xiàng)目進(jìn)度管理包括項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定和項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃控制兩大方面。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的制定要求從實(shí)際情況出發(fā)制定合理、可行的項(xiàng)目工期，采用科學(xué)方法制定出可行性高、合理控制成本的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃;項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行則要求在實(shí)際施工過(guò)程中嚴(yán)格按照原定的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行，這就要求對(duì)施工進(jìn)行全面、及時(shí)的監(jiān)督、及時(shí)檢查與抽查項(xiàng)目進(jìn)度與質(zhì)量，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中的各種影響因素，及時(shí)反映、提出解決方案[1]。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)工程由于工期長(zhǎng)，工程繁瑣，受客觀因素的影響較大，在實(shí)際施工中會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題與突發(fā)狀況，這些狀況嚴(yán)重的會(huì)影響施工進(jìn)度與工程質(zhì)量?，F(xiàn)階段，房地項(xiàng)目由于人員跨度大、來(lái)源復(fù)雜及素質(zhì)參差不齊等狀況，管理起來(lái)有一定難度。同時(shí)，內(nèi)部的管理混亂容易引發(fā)外部危機(jī)。內(nèi)部人員的配合不當(dāng)會(huì)造成合同管理混亂、資金緊張及內(nèi)部機(jī)密的泄露等情況，如此一來(lái)就會(huì)造成項(xiàng)目管理難以進(jìn)行，甚至被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手借此發(fā)揮，打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的外部配合、資源配置、原材料供應(yīng)等也至關(guān)重要。如今，房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂、原材料生產(chǎn)受限與上下游企業(yè)，及材料供應(yīng)不及時(shí)等狀況。這就要求項(xiàng)目管理人員在制定計(jì)劃時(shí)就綜合考慮到這些問(wèn)題，并制定出應(yīng)對(duì)措施與預(yù)防機(jī)制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度管理是一個(gè)綜合動(dòng)態(tài)的過(guò)程，其內(nèi)外部緊密相連、環(huán)環(huán)相扣。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題就會(huì)對(duì)后續(xù)造成影響，甚至?xí)斐身?xiàng)目停滯、拖緩整個(gè)項(xiàng)目的施工工期。因此，項(xiàng)目進(jìn)度管理并不是從項(xiàng)目建設(shè)時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行，而是要在項(xiàng)目立項(xiàng)之后就制定好詳細(xì)、科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃，并在施工過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行，并做好監(jiān)督、檢查、及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否偏離原定計(jì)劃、發(fā)現(xiàn)影響項(xiàng)目施工的因素與問(wèn)題[2]，并及時(shí)制定方案、采取措施，減少突發(fā)狀況造成的損失。

3 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析

3.1 人員管理混亂

房地產(chǎn)作為典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，其項(xiàng)目進(jìn)展受人為因素影響較大。其存在的人員層次多、來(lái)源復(fù)雜及“關(guān)系為重”等現(xiàn)象使得人員調(diào)派難、執(zhí)行力差，嚴(yán)重影響項(xiàng)目管理與工程進(jìn)展。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員職能跨度過(guò)大，考核、激勵(lì)機(jī)制及標(biāo)準(zhǔn)的不完善，監(jiān)督機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)不一使得權(quán)利分配不明、管理難以集中，監(jiān)督機(jī)制難以運(yùn)行，從而影響團(tuán)隊(duì)施工效率，拖慢工程進(jìn)度。

3.2 項(xiàng)目計(jì)劃缺乏可實(shí)施性

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃由開(kāi)發(fā)人員制定，但是實(shí)際施工卻由各個(gè)工程隊(duì)負(fù)責(zé)，因此會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際脫節(jié)現(xiàn)象。計(jì)劃制定人員對(duì)項(xiàng)目施工的了解有時(shí)并不全面，制定出的計(jì)劃與實(shí)際差距過(guò)大，缺乏可實(shí)施性;而施工人員更多是以經(jīng)驗(yàn)為主，雖然能應(yīng)對(duì)施工中的各種情況變化，但卻缺乏科學(xué)性，因此，項(xiàng)目進(jìn)度情況并不完全科學(xué)合理，達(dá)不到效率最大化。管理人員與施工人員的脫節(jié)，使得項(xiàng)目計(jì)劃缺乏可實(shí)施性，勢(shì)必會(huì)對(duì)原定工期造成影響。

3.3 項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量與成本關(guān)系處理不當(dāng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)度、質(zhì)量與成本之間很大程度上時(shí)呈正比關(guān)系，只有對(duì)三者合理統(tǒng)籌，才能保證項(xiàng)目的整體質(zhì)量。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)、受限成本下，項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量就難以保證;而要做到保質(zhì)保量、壓縮成本，就會(huì)打亂原有計(jì)劃，項(xiàng)目進(jìn)度就會(huì)延緩。項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量及成本三者對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)牽一發(fā)而動(dòng)全身，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，缺乏對(duì)三者關(guān)系的科學(xué)認(rèn)識(shí)，只簡(jiǎn)單地追求其中某些方面， 勢(shì)必會(huì)造成其他方面的缺失，從而難以滿足原定計(jì)劃的工期、質(zhì)量成本的要求，達(dá)不到既定目標(biāo)。

3.4 項(xiàng)目?jī)?nèi)外部組織協(xié)調(diào)不當(dāng)

房地產(chǎn)施工是多方協(xié)調(diào)配合、共同工作的過(guò)程，為確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展進(jìn)行，必須對(duì)各方人員進(jìn)行合理調(diào)配，統(tǒng)籌好內(nèi)外部關(guān)系。但是由于工地人員復(fù)雜，關(guān)系林立，有的甚至?xí)嬖诟?jìng)爭(zhēng)關(guān)系，項(xiàng)目管理人員難以協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，因此很容易出現(xiàn)上行下效問(wèn)題，實(shí)際的計(jì)劃命令執(zhí)行時(shí)很大程度上會(huì)大打折扣。同時(shí)，外部材料供應(yīng)商等又會(huì)受到市場(chǎng)變化、生產(chǎn)狀況、雙方溝通問(wèn)題、政策變化等影響，出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時(shí)、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、合作中斷等問(wèn)題，這些都會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的施工進(jìn)展，甚至?xí)斐身?xiàng)目停滯，難以保質(zhì)保量的完成任務(wù)。

4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工進(jìn)度管理的基本原理

4.1 動(dòng)態(tài)控制原理

動(dòng)態(tài)控制原理就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響施工的各種因素，確保項(xiàng)目走向符合原定進(jìn)度計(jì)劃，并根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整原計(jì)劃[3]，合理安排施工順序、把控施工節(jié)點(diǎn)，以確保工程如期驗(yàn)收與交付。

4.2 信息反饋原理

信息反饋在施工過(guò)程中的作用是至關(guān)重要的。由于施工現(xiàn)場(chǎng)的情況復(fù)雜，僅靠項(xiàng)目負(fù)責(zé)人很難全面兼顧，因此，各方信息匯總反饋就成為綜合把控的重要手段。各項(xiàng)目環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人要及時(shí)發(fā)現(xiàn)職責(zé)范圍內(nèi)的各種情況變化，分清主次緩急，將重要的、會(huì)影響整個(gè)施工進(jìn)度或者難以判斷、處理的情況及時(shí)上報(bào)至項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部根據(jù)各方變動(dòng)情況統(tǒng)籌規(guī)劃、實(shí)際調(diào)查、綜合決策，合理調(diào)整原定施工計(jì)劃，保證在原定工期內(nèi)順利的完成項(xiàng)目建設(shè)工作[4]。

4.3 彈性原理

彈性原理是指在進(jìn)行計(jì)劃編制時(shí)要綜合考慮多方面影響因素，給項(xiàng)目施工各個(gè)環(huán)節(jié)留有足夠的時(shí)間，以應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，采取補(bǔ)救措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目工期普遍較長(zhǎng)、時(shí)間跨度大，則要求編制施工計(jì)劃時(shí)要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，充分考慮到影響施工進(jìn)度的各種因素，留出施工轉(zhuǎn)圜時(shí)間，使工程能夠順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)施工中，由于各種因素一直處于動(dòng)態(tài)變化中，各施工環(huán)節(jié)所用時(shí)間可能與原計(jì)劃有出入，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員就可以根據(jù)前一環(huán)節(jié)的完成情況加快進(jìn)度或者給下一環(huán)節(jié)留出更多時(shí)間，以保證項(xiàng)目順利完成施工。

5 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度提效措施

5.1 科學(xué)編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目進(jìn)度管理中計(jì)劃階段起到統(tǒng)籌作用，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的進(jìn)行至關(guān)重要，因此，在施工正式開(kāi)始前必須科學(xué)合理的制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃不能只著眼于單個(gè)項(xiàng)目，制定單個(gè)項(xiàng)目工期、安排施工順序，還要借鑒往期工程、相似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工計(jì)劃與施工日志，研究其中出現(xiàn)的突出問(wèn)題與解決方法，綜合考慮、科學(xué)客觀的制定出詳備的進(jìn)度計(jì)劃。多學(xué)習(xí)其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，采用科學(xué)程序、方法制定進(jìn)度計(jì)劃才能為后續(xù)順利施工提供參考。

5.2 穿插平行施工

在制定出項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃后，要統(tǒng)計(jì)好工程各工序數(shù)量，并根據(jù)各個(gè)工序的施工難度、要求等制定單個(gè)工序的施工時(shí)間，以便明確得出所需工期。但是，一個(gè)項(xiàng)目如果按部就班的順序施工是需要非常長(zhǎng)的時(shí)間的，而且在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下順序施工是不可取的。因此，確定好各工序施工先后順序、施工邏輯也是確保如期完成任務(wù)的一個(gè)重要方面。理清施工順序后，分別列出施工的關(guān)鍵工序和一般工序，對(duì)于關(guān)鍵工序必須采用順序施工以確保基礎(chǔ)質(zhì)量，但是一般工序可采用平行施工方式[5]。比如，住宅項(xiàng)目墻體修建時(shí)，外部的綠化回填及已砌好的墻體的后續(xù)粉刷，防水隔音等一般工序就可以跟上了。在平行施工時(shí)，對(duì)于場(chǎng)地的利用、管理要求是非常高的，合理規(guī)劃好場(chǎng)地、運(yùn)輸線路、施工時(shí)間，并及時(shí)關(guān)注場(chǎng)地內(nèi)的進(jìn)度變化，也能夠有效應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況。

5.3 采用新工藝、新工法，改進(jìn)施工方法

房地產(chǎn)施工時(shí)除大規(guī)模機(jī)械配合作業(yè)外，打地基、內(nèi)部墻體搭建及后續(xù)裝修等主要工序更依賴于人力。但是作業(yè)工人主要依靠經(jīng)驗(yàn)施工、更多是熟能生巧，而對(duì)一些新工藝、施工方式可能了解不多、不適應(yīng)，這就在一定程度上影響了整體進(jìn)度。因此，采用新工藝也是優(yōu)化工期的一個(gè)方向?，F(xiàn)階段的新工藝主要集中在改進(jìn)施工方式和采用集成材料兩方面。比如，采用大穿插施工工藝，使用鋁膜、爬架等提高墻體平整度，以便于后續(xù)粉刷的進(jìn)行，也能夠有效減少墻面不平帶來(lái)的修補(bǔ)、返工等問(wèn)題。而采用集成材料則是在墻體修建時(shí)加入輕質(zhì)隔墻，以減少砌墻的工作量;裝修時(shí)采用集成背景墻、扣板等。由于集成材料的選擇性更多，因此這種方法也能夠降低建設(shè)成本、減少裝修工程量及優(yōu)化工期。

5.4 壓縮關(guān)鍵工序時(shí)間

前面提到針對(duì)不同工序可采用順序施工與平行施工相結(jié)合的方法，但是壓縮關(guān)鍵工序的施工時(shí)間也是現(xiàn)在施工中常用的方法。對(duì)于關(guān)鍵工序，可以適當(dāng)提高施工成本，增加勞動(dòng)力以提高工作效率，合理安排時(shí)間等方式壓縮其所用時(shí)間。比如，在后續(xù)外部景觀施工時(shí)，可采用晝夜施工的方式，增加工人數(shù)量與機(jī)械投入量，合理安排工人施工班次與施工順序，白天進(jìn)行大規(guī)模作業(yè)、將噪聲影響小的工程安排在夜間進(jìn)行，合理利用好施工時(shí)間，可有效地縮短部分項(xiàng)目工期。

5.5 項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管控措施

項(xiàng)目工程的如期完成僅靠壓縮、優(yōu)化各工序時(shí)間是不夠的，合理有效的管理措施與應(yīng)對(duì)機(jī)制也必不可少。第一，完善項(xiàng)目監(jiān)督機(jī)制與糾偏措施。對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行有效的監(jiān)督能及時(shí)確認(rèn)項(xiàng)目是否按照原定計(jì)劃進(jìn)行，確保項(xiàng)目的進(jìn)展方向可控，減少因偏離原定計(jì)劃帶來(lái)的人力、資源及時(shí)間成本的增加。第二，做好配套措施及制定備用方案。在實(shí)際施工時(shí)，總會(huì)有各種預(yù)料之外的情況發(fā)生，因此，保證勞動(dòng)力及機(jī)械器材的充足非常必要;同時(shí)，制定備用措施方案也能及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況，減少損失。第三，完善獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施。在制定好項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃后，人員設(shè)備進(jìn)場(chǎng)前，要與參與施工的人員簽定好協(xié)議，規(guī)定完成工期及施工中各種問(wèn)題、情形的相應(yīng)懲罰措施，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行;同時(shí)，相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制也是必不可少的。合理的、積極的獎(jiǎng)勵(lì)措施能夠提高人員工作積極性，保證工程質(zhì)量，甚至提前完工。

5.6 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施的監(jiān)督和控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體監(jiān)督，依照制定的原有項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督、調(diào)查、分析、對(duì)比，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目施工過(guò)程中存在的問(wèn)題及可改進(jìn)之處，以免出現(xiàn)工程停滯等現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督、管控，實(shí)時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度也能提前預(yù)判、排查出干擾因素，確保施工順利進(jìn)行。并且，對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督也有利于增加實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的計(jì)劃制定提出切實(shí)可行的、經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)策。

6 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜、繁瑣、工作量很大的工程，科學(xué)合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定是非常必要的。在施工過(guò)程中，施工順序的合理安排，先進(jìn)的施工工藝、施工材料等都可以減少工程量、節(jié)約工期;而實(shí)時(shí)工程監(jiān)督、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的合理管控則協(xié)調(diào)各方關(guān)系，合理、有效的避免、減少施工干擾因素，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施開(kāi)展。對(duì)于變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境、多方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目交付的壓力，確保項(xiàng)目建設(shè)如期完成就能在很大程度上占領(lǐng)先機(jī)，贏得市場(chǎng)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低施工成本、時(shí)間成本，加快資金周轉(zhuǎn)、提高經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 黃成洲.工程項(xiàng)目進(jìn)度管理現(xiàn)狀和措施[J].經(jīng)濟(jì)·管理·綜述，2020，4（3）：195-196.

[2] 高玉文.關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度控制要點(diǎn)探析[J].房地產(chǎn)業(yè)，2019，16（4）：44-45.

[3] 張俊.建筑工程項(xiàng)目進(jìn)度管理策略優(yōu)化研究[J].工程管理， 2019，9（36）：153.

[4] 潘廣川. 淺議房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度管理提效措施[J]. 建筑與裝飾，2020（9）：55.

[5] 萬(wàn)宜忠.項(xiàng)目前期進(jìn)度計(jì)劃及控制研究[J].中國(guó)建設(shè)信息化， 2019，10（15）：72-73.