探究舊城改造中房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和成本控制

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摘? 要：近年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展、城市化不斷深入推進，舊城改造開發(fā)難度越來越大，要求也越來越高。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，面臨發(fā)展機會的同時，也面臨著重大經(jīng)濟風(fēng)險。想要在激烈的市場競爭當(dāng)中取勝并獲得經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)在源頭方面的項目管理與成本控制成為了關(guān)鍵。本文結(jié)合項目實踐淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目管理以及成本控制方面的現(xiàn)狀和存在問題，及房地產(chǎn)項目管理成本控制的相關(guān)策略，以利于企業(yè)的不斷發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項目管理;成本控制

近幾年，雖然房價在不斷上漲，但從人力、土地、材料等方面的情況來看，價格都處于不斷上漲的趨勢，而且地產(chǎn)項目的品質(zhì)、環(huán)境和功能的要求越來越高，開發(fā)成本大幅度增加，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間不斷被壓縮。而舊城改造房地產(chǎn)項目開發(fā)由于遺留問題多、關(guān)系復(fù)雜、動遷量大且難度大更是增加了開發(fā)成本，因此企業(yè)發(fā)展和生存都會受到一定的影響，就此方面來看，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說只有做好自身項目管理以及成本控制工作，提高資金周轉(zhuǎn)，降低資金成本，才能從源頭上控制成本，進而提升企業(yè)抗風(fēng)險的能力，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更好的發(fā)展。

一、舊城房地產(chǎn)開發(fā)改造的重要性和存在困難與機遇

舊城項目開發(fā)改造，由于地理位置在城市中較為優(yōu)越，可以大幅度提高或完善城市功能，無論是城市現(xiàn)代化、城市交通、城市經(jīng)濟發(fā)展、城市環(huán)境、居住條件改善等，還是城市整體形象、社會治安、城市生態(tài)文明，往往會有局部甚至大部得以提升，充分完善和發(fā)揮城市功能，促進社會經(jīng)濟和諧發(fā)展，是重要的民生工程。

同樣，舊城項目開發(fā)改造，由于地理位置較為優(yōu)越，土地資源十分珍貴，往往涉及產(chǎn)權(quán)人多、歷史遺留問題多、協(xié)調(diào)和動遷工作量大，導(dǎo)致土地開發(fā)周期長、成本高，給房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)帶來很大的困難和風(fēng)險，可能造成項目虧損甚至爛尾。也正因為項目開發(fā)的難度和風(fēng)險大，讓許多房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，市場競爭烈度減小，真正有實力的企業(yè)可能會作為招商引資對象，只需通過條件談判即可進入;而且舊城開發(fā)改造項目作為城市發(fā)展的老大難問題，政府高度重視，社會高度關(guān)注，壓力大但運轉(zhuǎn)起來效率高;再者，舊城開發(fā)改造項目因地理位置較好，人氣旺，關(guān)注度高，項目一旦完成，產(chǎn)品往往成為珍稀品;由于社會影響大，會極大的提升房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)氐纳鐣抛u和知名度，樹立企業(yè)品牌，為企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展機遇。

如大理市下關(guān)片區(qū)某舊城改造提升項目開發(fā)，位于市商業(yè)、居住、市民休閑活動的中心區(qū)域，占地150余畝，分地塊滾動開發(fā)，主要建筑有商業(yè)辦公、商品房、回遷房、配套設(shè)施等，從2013年底啟動，8年時間先后換了兩家地產(chǎn)公司，項目開發(fā)緩慢。而駐大理的許多品牌房企要么赴新區(qū)開發(fā)，要依靠古城搞文旅產(chǎn)業(yè)，只有2020年政府引進實力強，具有豐富開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)品研發(fā)能力的筆者所在公司，極少見的投身舊城改造接盤開發(fā)。次年7月，憑借精心研發(fā)的產(chǎn)品和優(yōu)越的區(qū)位及配套優(yōu)勢，首次開盤就體現(xiàn)出產(chǎn)品的稀缺性和品牌價值，今年3月回遷房開始選房。企業(yè)也獲得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益。

二、舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的現(xiàn)狀和存在難點

舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模較大，資金投入量巨大，動輒幾十億上百億;開發(fā)周期長，兩三年或三五年甚至更長;涉及面廣，關(guān)系復(fù)雜;見效慢，資金成本高，核算復(fù)雜。所以，如何搞好項目開發(fā)成本管控，獲得較好經(jīng)濟效益，值得企業(yè)上下認(rèn)真研究探索。

（一）舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目成本組成及控制難點

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本通常由土地成本、建設(shè)費用和開發(fā)費組成。在熟地上融資、購地、建設(shè)開發(fā)項目相對簡單;而舊城改造項目開發(fā)，因涉及產(chǎn)權(quán)人多、歷史遺留問題多、協(xié)調(diào)和動遷工作量大，導(dǎo)致土地整理開發(fā)難度大、投入大、周期長，成本增大，成為項目開發(fā)的瓶頸;土地開發(fā)的直接成本和周期又直接影響著后期開發(fā)項目的成本，因此，為了提高開發(fā)效率，減少資金投入和長期占用，獲取更好平衡綜合利益，舊城改造開發(fā)項目的一、二級開發(fā)，即土地整理開發(fā)和項目建設(shè)開發(fā)通常由一家或一家牽頭聯(lián)合成立項目公司來進行。土地整理資金投入大，管理和使用復(fù)雜，政策性強，政府撥付使用審批環(huán)節(jié)多，周轉(zhuǎn)慢，開發(fā)時間越長財務(wù)費用越高，對土地價格影響較大;這又直接影響著項目建設(shè)開發(fā)的直接成本，而最終產(chǎn)品變現(xiàn)要符合市場需求和消費能力，價格過高會使產(chǎn)品滯銷，產(chǎn)生新的資金成本，可能導(dǎo)致項目虧損。所以，如何控制好資金使用，降低資金成本，成為舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控的難點和關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目決策中的不足

舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目決策對整個房地產(chǎn)項目起著決定性的作用，與企業(yè)最終獲利有著直接的關(guān)系。因其投資規(guī)模大，周期長，對企業(yè)的發(fā)展影響重大;所以，企業(yè)在作出決策之前，會對當(dāng)?shù)卣?、市場進行調(diào)查評估，充分了解項目情況，收集大量資料，對項目盈虧做出反復(fù)分析測算，形成規(guī)劃開發(fā)報告，十分謹(jǐn)慎的作出決策。但是，舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，情況復(fù)雜，不確定性因素多，在實施過程中實際與計劃往往有較大的出入，增大開發(fā)成本，給企業(yè)帶來較大風(fēng)險。而如何預(yù)估風(fēng)險和預(yù)控風(fēng)險，或風(fēng)險出現(xiàn)時如何化解，這在企業(yè)決策時或經(jīng)驗不足，或情況復(fù)雜難以定量分析常常重視不夠，風(fēng)險評審不充分，給項目開發(fā)實現(xiàn)預(yù)期效益帶來影響。

（三）舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目獲益較低、風(fēng)險較大

通常認(rèn)為，現(xiàn)在城市住房需求量還很大，房地產(chǎn)企業(yè)只要拿到地，開發(fā)樓盤，低進高出（特別是地段好的樓盤價再高都買得出去）即可獲得好的收益，屬于高利潤行業(yè)。其實不然，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出的產(chǎn)品也是商品，也得遵循市場規(guī)律。既要顧及項目成本、企業(yè)利潤，也要顧及市場承受能力，承擔(dān)風(fēng)險。如大理市某舊城改造開發(fā)項目，幾年前地價就已達1000萬元/畝，目前大理市場房價在8000～12000 元/平米間;如果開發(fā)商規(guī)劃獲批大容積率為5，建設(shè)和配套費用費按4500元/平米計，房屋售價（均價）110000元/平米，則可估算出毛利為35%（土地價每增加100萬元/畝，毛利減少3%），低于許多行業(yè);扣除開發(fā)費用、管理費、財務(wù)費用、各種稅費后，企業(yè)能有5～8%利潤就很好了，但由于周期長，潛在風(fēng)險會很大。合理的定價應(yīng)在13000元以上，這樣，對資本運作進行項目開發(fā)的企業(yè)來說，才能更好的消化潛在風(fēng)險，確保企業(yè)基本利潤。

三、舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的相應(yīng)措施

（一）強化資金成本管控意識，項目開發(fā)的每個階段都要圍繞資金成本進行。做精做細(xì)融資規(guī)劃和資金投入使用計劃，降低融資成本和資金占用，提高資金使用率。規(guī)劃平衡好一、二級開發(fā)成本，減少資金投入量。特別是土地一級開發(fā)，存在著一些不確定性因素，影響著成本確定，關(guān)聯(lián)著項目建設(shè)階段的資金投入;滾動開發(fā)的，也可考慮將前期土地預(yù)期成本溢價部分納入后期，從市場消費看，后期售價高于前期，更容易被接受，做到整體平衡。在項目建設(shè)階段，設(shè)計規(guī)劃要充分提高土地利用率和建筑空間使用率，突出使用功能，結(jié)合市場需求優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施，選擇實力強的建設(shè)隊伍，優(yōu)質(zhì)按期完成建設(shè)，確保項目品質(zhì)。發(fā)揮產(chǎn)品的區(qū)位優(yōu)勢和品質(zhì)，做好銷售工作，盡快使資金回籠。

（二）舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目對于企業(yè)和當(dāng)?shù)卣畞碚f關(guān)系到自身未來的發(fā)展，在資金有限的情況下，控制成本，獲取較好經(jīng)濟利益和社會效益，目的是一致的。企業(yè)在規(guī)避投資風(fēng)險時，除加強企業(yè)內(nèi)部的對開發(fā)項目管控外，還應(yīng)把企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和城市未來發(fā)展前景結(jié)合起來，通過項目開發(fā)，樹立企業(yè)形象和品牌，得到當(dāng)?shù)卣蜕鐣慰?，采用局部與整體、短期與長期結(jié)合的方式，進一步爭取城區(qū)內(nèi)其他可開發(fā)土地或轄區(qū)內(nèi)其他城市更新項目進行風(fēng)險平衡，也可在與政府合作的其他項目中平衡風(fēng)險，

（三）加強與政府的聯(lián)系，爭取政府支持，加強與城改指揮部、規(guī)劃、住建、稅務(wù)、城管、環(huán)保、交警、街道辦等相關(guān)政府職能部門交流，爭取在征地拆遷、報批報建、工程建設(shè)、土地交易等方面給予大力支持和政策優(yōu)惠，降低成本，促使項目快速有序按計劃推進，保證項目開發(fā)周期，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確保企業(yè)和社會穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。

（四）確立明確的管理目標(biāo)，健全成本管控制度。舊城改造房地產(chǎn)項目開發(fā)過程，是一個投入大、耗時長、涉及面廣且繁雜龐大系統(tǒng)工程。要將成本管理落實在項目管理的每個階段，建立全過程成本管理全局意識，讓全體管理人員樹立正確的管理意識。以資金投入計劃為主線，圍繞總控計劃開展工作，落實工作推進計劃，對比差距、查找存在問題、提出解決方案;想方設(shè)法完成節(jié)點目標(biāo)，確保階段目標(biāo)。才能使管理成本和資金成本得到有效控制。

（五）加強內(nèi)部協(xié)同。舊城改造房地產(chǎn)項目開發(fā)時間緊、任務(wù)重，人手有限;要結(jié)合項目實際情況，建立業(yè)務(wù)、財務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)、資金一體化的工作思路。培養(yǎng)提高員工業(yè)務(wù)能力、增強法務(wù)意識、注重財務(wù)思維，讓員工在完成好自身范圍內(nèi)業(yè)務(wù)工作的同時，更好的在管理過程中發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，提高工作效率。在大理某舊城改造項目辦理投資備案證時，提前兩個月就認(rèn)真細(xì)致制定計劃，按時推進資料收集和整理，正式申報時，多部門協(xié)同工作，兩小時內(nèi)就一次完成取證備案，為項目開工創(chuàng)造了條件和提供了時間保證。

（六）總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化模式。舊城改造房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要不斷總結(jié)積累經(jīng)驗，結(jié)合自身實際，探索企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化模式。編制企業(yè)項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化手冊，形成指導(dǎo)手冊，并隨項目適時修改。重視檔案標(biāo)準(zhǔn)化管理，為成本管理提供好基礎(chǔ)保障。不斷提升企業(yè)的管理水平準(zhǔn)，同時也為企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理打好基礎(chǔ)。

結(jié)語

綜上所述，企業(yè)要在舊城改造房地產(chǎn)項目開發(fā)中獲得良好的經(jīng)濟效益及社會效益，既要把市場拓展與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合，又要不斷強化企業(yè)內(nèi)部成本控制和風(fēng)險管控意識;使每位員工都能夠認(rèn)識到成本管理的重要性，使其樹立責(zé)任意識，能夠自覺并積極地參與到成本管理工作當(dāng)中。既要注重專業(yè)人才的培養(yǎng)，又要提升其綜合管理能力，發(fā)揮好協(xié)同效應(yīng)，提高工作效率。既要重視市場需求，客戶滿意度，做到精細(xì)化管理，精雕細(xì)琢出精品，又要使企業(yè)的資金能夠在項目開發(fā)中得到最大程度的應(yīng)用。因此，企業(yè)必須結(jié)合自身的實際情況不斷提升成本管控能力和項目開發(fā)管理水平，獲取更好經(jīng)濟效益和社會效益，才能不斷拓展市場，在激烈的市場競爭中不斷發(fā)展。

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