我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在問題及對策探討

王奧麗

摘 要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)勢頭正猛，發(fā)展迅速，得益于我國人民生活水平的提高和我國社會主義現(xiàn)代化的發(fā)展。受我國“成家立業(yè)”思想的影響，房產(chǎn)成為大多數(shù)人的追求。由于城市化進程越來越迅速，各種房地產(chǎn)項目相繼開發(fā)。然而房地產(chǎn)開發(fā)對投資者要求非常高，房地產(chǎn)行業(yè)也是影響我國民生的一大行業(yè)，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的管理至關(guān)重要。由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他民生行業(yè)，對資金管理要求很高，其資本結(jié)構(gòu)存在很多問題和風(fēng)險。本文以房地產(chǎn)為例，對房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)進行探討分析，同時為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供幫助和參考意義。

關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu);資本成本;財務(wù)風(fēng)險;融資

一、房地產(chǎn)行業(yè)特點

1.資金需求量巨大

房地產(chǎn)投資最大的特點在于其資金投入巨大，房地產(chǎn)項目整個周期的運營需要有足夠的資金，要有完善的資金鏈，合理的資本結(jié)構(gòu)機制，防止資金鏈斷裂，對投資者要求很高。

2.對銀行，經(jīng)濟政策敏感

我國的融資政策相對來說并不成熟完善，房地產(chǎn)融資來源主要還是來自銀行借款，銀行利率，借款政策會對房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本造成巨大影響。3.項目周期長，回款慢

房地產(chǎn)項目規(guī)模一般較大，從事項目經(jīng)營過程中必然產(chǎn)生大量談判，協(xié)商，建造，耗用時間較長，項目完成周期長，需要大量資金的投入，回款慢。

4.大眾需求量大，回報率高

近年來，房地產(chǎn)已然成為熱門行業(yè)，受中國傳統(tǒng)文化的影響，房產(chǎn)已成為大眾的普遍追求，加上房價水漲船高，房地產(chǎn)投資項目完成后，回報率較高。

二、房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的構(gòu)成及比例關(guān)系，是企業(yè)在特定時期內(nèi)籌資所組合成的結(jié)果。合理安排資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)的綜合資本成本，利用財務(wù)杠桿以及提高公司價值都有密切聯(lián)系。例如，債務(wù)資本比率的成本大大低于權(quán)益資本比率的成本，債務(wù)利息通常是固定的。在一定范圍內(nèi)合理增加債務(wù)資本比率對公司價值具有有益的影響。

顯然，過多的債務(wù)資本和較高的比率將增加公司的財務(wù)風(fēng)險，提高資本成本，并降低公司的價值。早期的資本結(jié)構(gòu)是對資本結(jié)構(gòu)的主要理解，但它們也是單方面的和有缺陷的。新融資結(jié)構(gòu)更加符合現(xiàn)代企業(yè)管理現(xiàn)狀，其中代理成本理論和優(yōu)序融資理論都對房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提供了理論基礎(chǔ)。優(yōu)序融資理論認為企業(yè)的融資方式應(yīng)該首先在企業(yè)內(nèi)部進行吸取資金。如果內(nèi)部不能滿足企業(yè)的需要，再選擇外部融資，而且應(yīng)該優(yōu)先考慮外部融資中的債權(quán)融資，最后再外部融資方式中的股權(quán)融資。

由于不同行業(yè)的環(huán)境，發(fā)展進程不同，而且不同企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，行業(yè)地位也存在著不同，所以不同企業(yè)所選擇的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)也存在著差異。

三、我國房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)存在問題的原因

分析為什么形成當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)非常重要。分析地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)特點形成的原因，不僅可以幫助了解會影響公司的資本結(jié)構(gòu)的條件，而且還可以有利于為企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提出對策及建議。

（一）資金需求量大

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的特點。房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大，所以，很多項目要需要企業(yè)籌集外部資金才能順利運行。房地產(chǎn)行業(yè)一直都是一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，需要利用負債來進行投資與發(fā)展。

（二）短期債務(wù)資本成本低

資本成本具體是指企業(yè)籌集資金所需要支付的費用和企業(yè)使用該項資金需要支付的利息等。資本成本為企業(yè)選擇資本結(jié)構(gòu)構(gòu)成提供決策標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，工程量大的特點，必然導(dǎo)致其資金投入量大，占用時間較長且周轉(zhuǎn)速度慢，完全或者大部分靠企業(yè)自有資金支持項目的建設(shè)并不現(xiàn)實，因此現(xiàn)實情況中房地產(chǎn)企業(yè)多是通過金融機構(gòu)貸款，預(yù)售回款等籌集資金開展項目建設(shè)。

短期債務(wù)是房地產(chǎn)公司籌集債務(wù)的主要方式，因為與長期債務(wù)相比，它更便宜，更容易獲得且更靈活。

（三）融資方式單一

房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展倒退或者發(fā)展過快都會對中國的經(jīng)濟產(chǎn)生惡劣的影響;而如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，則容易造成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，一旦泡沫破裂，對于國家經(jīng)濟必然造成嚴(yán)重打擊，而且房產(chǎn)屬于重資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)過熱會造成社會資金集中于此，從而沒有多于資金進行投資和消費，對國家經(jīng)濟發(fā)展也不利。因此在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，我國也不斷的出臺各種措施來保證其穩(wěn)定發(fā)展，包括限購、提高首付比例、貸款利率上浮或下調(diào)、限制給房地產(chǎn)企業(yè)放貸等措施。

四、房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對策及建議

在對房地產(chǎn)現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)存在的問題進行分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)想要能夠在現(xiàn)有的艱難環(huán)境中生存發(fā)展下去，必須進行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

（一）降低資產(chǎn)負債率

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的首要目標(biāo)和方法。房地產(chǎn)公司負債與資產(chǎn)的比率很高，這種現(xiàn)象在我國的房地產(chǎn)公司中很常見。如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金不能滿足公司項目的需要，公司只能依靠債務(wù)開展正常業(yè)務(wù)，這給公司帶來了很大的還款壓力，資金鏈條非常脆弱。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的項目開發(fā)涉及無形的資本成本，因為從計劃的初始階段到銷售的最終階段的時間太長，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，合理建設(shè)其他項目，積極進行資金調(diào)配。這樣，可以合理有效地降低資產(chǎn)負債率，改善資金使用狀況。

公司的資產(chǎn)負債率水平?jīng)Q定了業(yè)務(wù)風(fēng)險的水平。負債與資產(chǎn)的比率越高，對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險影響就越大。積極的一面是在經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好時，較高的資產(chǎn)負債能夠讓企業(yè)加速運轉(zhuǎn)，在一定程度上得到快速發(fā)展; 不利的一面是，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展形勢低迷或停滯不前時，較高的資產(chǎn)負債率將給公司帶來更大的償債壓力和經(jīng)營壓力，從而增加了公司的財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險。 如果管理不善或項目開發(fā)困難，公司此時將沒有多余的資金用于營業(yè)額。我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)都不合理，換句話說，公司的債務(wù)借貸比率非常高。在這種情況下，需要適當(dāng)減少債務(wù)融資，增加股權(quán)融資，以使股權(quán)資本結(jié)構(gòu)保持在安全合理的水平。這不僅減輕了公司定期還款的財務(wù)壓力并降低了財務(wù)風(fēng)險，而且還可以提高公司的信譽和實力。

（二）降低短期負債比例

當(dāng)公司需要為大型項目提供緊急資金時，為了快速解決公司的融資問題，企業(yè)首先想到的當(dāng)然是簡單易行的短期貸款。為了解決緊急需求，公司選擇流動負債而不考慮結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)比率普遍較高，資本結(jié)構(gòu)非常不合理，公司債券目前的債務(wù)份額很高，短期債務(wù)償還壓力越來越大。公司資本鏈不完善，在沒有資金的情況下，公司可能做出不合理的決定，并通過高息貸款籌集資金來償還短期債務(wù)。企業(yè)需要考慮到長期和短期債務(wù)的償付能力，合理地提高其長期債務(wù)比率。這樣，可以減輕公司債券的利息負擔(dān)，不斷增加公司的現(xiàn)金流動性和可持續(xù)盈利能力，并使長期債務(wù)與短期債務(wù)的比率合理化。我們需要從債務(wù)結(jié)構(gòu)入手，并找到一種優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的方法。

（三）采取多種籌資方式

大多數(shù)房地產(chǎn)公司依靠銀行貸款。這種單一的融資模式不僅給公司帶來了特定的資本風(fēng)險，而且還迫使銀行承擔(dān)了風(fēng)險，從而對我國經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多嘗試其他籌資方式，增強企業(yè)信用和企業(yè)價值，吸引更多投資者，實現(xiàn)多種融資相結(jié)合。一方面，房地產(chǎn)公司銀行借款占比過大，這不僅會導(dǎo)致資產(chǎn)負債率增加，而且提高了企業(yè)的資金還款壓力。另一方面，銀行貸款的利率低于其他債務(wù)貸款，但是當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)波動時，行業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險，從而影響國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。因此，國家將繼續(xù)實施監(jiān)管政策，以防止房地產(chǎn)公司無限期向銀行借款。此外，公司銀行貸款的最大弊端是導(dǎo)致公司資本結(jié)構(gòu)失衡。

國家統(tǒng)計局顯示，在2019年，全國房地產(chǎn)銷售增長速度，在很大程度上低于以前年度同一時期的房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度。所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻時，企業(yè)可以根據(jù)大眾需求開發(fā)房地產(chǎn)，改變一味增長型的開發(fā)方式，實現(xiàn)精準(zhǔn)開發(fā)。放緩開發(fā)速度，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，在項目決策上投入更多人力物力，從而提升企業(yè)的投資回報率。房地產(chǎn)企業(yè)放緩開發(fā)速度，實現(xiàn)精準(zhǔn)開發(fā)，可以讓企業(yè)選擇更多的籌資方式，吸引更多投資者。能夠加快企業(yè)資金，從而增強企業(yè)的償債能力，優(yōu)化房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)。

（四）適當(dāng)放松控制權(quán)，合理分配股利

企業(yè)股東為了掌握控制權(quán)，一般會增加債務(wù)融資比例，但債權(quán)資本過高會造成財務(wù)風(fēng)險較大。企業(yè)的控制權(quán)掌握在小部分人手中，容易造成主觀決策，趨功近利，不利于企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)股利分配政策，在一定程度上受企業(yè)股權(quán)的影響，從而影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)構(gòu)成。房地產(chǎn)結(jié)合當(dāng)前市場情況，如果出現(xiàn)合適的投資機會，可以先使用資金進行投資，剩余資產(chǎn)再進行向股東分配股利。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對于行業(yè)的發(fā)展有關(guān)鍵作用，為我國經(jīng)濟建設(shè)水平的不斷提升起到更加有力的推動作用。我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)體系尚不成熟完善，就房地產(chǎn)來說，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)極其迫切。這就需要企業(yè)管理者及其政府相關(guān)部門實行相應(yīng)政策，減輕企業(yè)融資負債成本，從而保證企業(yè)房地產(chǎn)項目的資金需求。

參考文獻

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