測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的實踐應(yīng)用研究

熊瑞　陳貝貝

摘? 要：隨著測繪工程技術(shù)飛速發(fā)展，它在不動產(chǎn)測量中得到了廣泛的普及，為不動產(chǎn)測量工作的開展提供了有力的支持。特別是近幾年來，各種現(xiàn)代化的測繪工程技術(shù)應(yīng)用到不動產(chǎn)測量中，既可以保障不動產(chǎn)測量的精度，又可以有效提高不動產(chǎn)測量的效率?；诖耍疚膹臏y繪工程與不動產(chǎn)測量概述入手，結(jié)合江蘇省宿遷市地方房地一體不動產(chǎn)測量工作實踐，分析不動產(chǎn)測量的原則以及測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的實踐應(yīng)用，然后探究提升測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中應(yīng)用水平的策略，借此為相關(guān)的研究實踐提供一定的參考借鑒。

關(guān)鍵詞：測繪工程技術(shù);不動產(chǎn)測量;應(yīng)用

1 不動產(chǎn)測量與測繪工程概述

不動產(chǎn)主要是指無法移動且移動后經(jīng)濟價值會受損的有形體物質(zhì)。為了保障不動產(chǎn)權(quán)屬的準確性，避免不必要的權(quán)屬糾紛，需要開展不動產(chǎn)測量工作，以此來為后續(xù)不動產(chǎn)登記確權(quán)等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)測量成果具有法律效力，因此可以為權(quán)屬糾紛處理、不動產(chǎn)登記確權(quán)等工作提供支持，有著極為重要的意義。不動產(chǎn)測量主要可分為房地產(chǎn)測量和地籍測量，其中地籍測量是后續(xù)地籍變更的基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，不動產(chǎn)價值動輒上百萬、甚至上千萬，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越重視不動產(chǎn)測量工作。

古代測繪主要是借助人工丈量的方式，而且這種測量屬于二維，單純的是從長和寬的角度來進行測繪。隨著科技的不斷發(fā)展，光學儀器更新了測量的方式，讓傳統(tǒng)的測量由二維轉(zhuǎn)變?yōu)槿S，能夠?qū)崿F(xiàn)長、寬、高的測量，雖然提高了測量的精度，但是所消耗的時間較長，而且對人力也有較大的需求，仍然很難大范圍的應(yīng)用。但是隨著空間測繪技術(shù)的誕生，測繪工作得到了極大的優(yōu)化，不僅精度更高，而且測量的速度也極大的提升。除此之外，它還能將靜態(tài)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變成動態(tài)的數(shù)據(jù)庫，有效提高了測繪結(jié)果的有效性。在不斷的發(fā)展與完善中，測繪工程技術(shù)更加多樣化，融入了多種現(xiàn)代化的科技，能夠?qū)崿F(xiàn)高精度的測量，整體的測量效率也能顯著提升。

為了保障不動產(chǎn)權(quán)歸屬者的權(quán)益，社會各界對不動產(chǎn)測量提出了更高的要求，因此各類現(xiàn)代化的測繪工程技術(shù)應(yīng)用在不動產(chǎn)測量中，主要包括遙感技術(shù)、攝影測量、定位技術(shù)、數(shù)字化掃描技術(shù)等，這些技術(shù)不僅有效提高了不動產(chǎn)測量的效率，而且也能保障不動產(chǎn)測量的精度。

2 不動產(chǎn)測量的原則與現(xiàn)狀

房屋與土地分散登記的時代，測繪成果沒有做到繼承性、兼容性和統(tǒng)一性，存在權(quán)利交叉、重疊、信息不對稱等問題，無法銜接使用。另外，不動產(chǎn)歷史遺留問題處置過程中測繪成果的缺失也導(dǎo)致不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛形式多樣化，因此亟需開展不動產(chǎn)測繪補測工作，這樣就可以為權(quán)屬源頭問題的解決提供數(shù)據(jù)支撐。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，要求房地一體登記，房屋需落到宗地上，并編制不動產(chǎn)單元代碼，因此在不動產(chǎn)測量時始終要遵循房地一體統(tǒng)一登記、房地統(tǒng)一測量和房地測繪成果銜接的原則，以此來方便后續(xù)不動產(chǎn)確權(quán)登記工作，這是不動產(chǎn)測量工作的基礎(chǔ)。目前我國城市的不動產(chǎn)測繪工作仍然呈分散測繪狀態(tài)，房屋測繪工作大部分由住建部門下屬測繪單位完成，土地測繪工作大部分由自然資源部門下屬測繪單位完成，最終測繪成果經(jīng)行政機關(guān)審查備案后予以使用。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施，部分地區(qū)不動產(chǎn)測量工作逐步市場化，采取房地一體測繪等方式。

目前我國測繪行業(yè)有很多標準規(guī)范及文件政策，這是不動產(chǎn)測量工作開展的重要依據(jù)，要求測繪管理、設(shè)備儀器、測繪人員都應(yīng)達到相應(yīng)的條件。因此在具體測量過程中相關(guān)設(shè)備與技術(shù)的選擇都要符合標準，這樣才能確保測量數(shù)據(jù)的真實性與準確性。在具體的不動產(chǎn)測量中，可能會出現(xiàn)數(shù)據(jù)的差異。因此從事測量操作的工作人員要熟練掌握相關(guān)技術(shù)，加強測繪管理，明確各個環(huán)節(jié)的標準和原則，這樣才能結(jié)合現(xiàn)場的實際情況作出判斷，進而降低測量過程中出現(xiàn)的偏差，保障不動產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。

不動產(chǎn)測量由市場化測繪單位或行政機關(guān)下屬測繪單位完成，部分測繪單位對測量技術(shù)、測繪人員方面的投入還存在不足，出現(xiàn)了測繪人員專業(yè)能力欠缺、測量方法不科學等問題，這就很容易影響到測量數(shù)據(jù)的準確性。此外，測繪成果審查、測繪單位監(jiān)管等機制體制也尚未完善，這種缺乏監(jiān)督管理的問題會影響到測繪成果的質(zhì)量。隨著近幾年社會各界對不動產(chǎn)測量的廣泛關(guān)注，其技術(shù)的更新應(yīng)用更為迫切，需要打破傳統(tǒng)技術(shù)的限制，用更先進的技術(shù)方法來提高不動產(chǎn)測量的精度與效率。

3 測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的實踐應(yīng)用

3.1測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用

結(jié)合當前的實際情況，不動產(chǎn)測量中應(yīng)用的測繪工程技術(shù)主要包括以下幾種：

數(shù)字攝影測量技術(shù)。數(shù)字攝影測量技術(shù)它將測繪技術(shù)逐步推向了數(shù)字化和自動化，在地質(zhì)、地理、天文等領(lǐng)域都有著較為廣泛的應(yīng)用。在不動產(chǎn)測量中，數(shù)字攝影測量技術(shù)主要應(yīng)用于區(qū)域性的大面積不動產(chǎn)測繪，基于不動產(chǎn)地籍數(shù)據(jù)庫，結(jié)合RS遙感、無人機測繪等技術(shù)采集數(shù)據(jù)，構(gòu)建一體化的三維不動產(chǎn)樓盤模型，關(guān)聯(lián)三維模型數(shù)據(jù)和地籍數(shù)據(jù)，實現(xiàn)地下空間到自然幢再到層、套、間的多層次結(jié)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)空間的生成、管理與應(yīng)用。同時開展動態(tài)化的監(jiān)控，服務(wù)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)需求、管理需要以及及社會群眾企業(yè)需求。

RTK定位技術(shù)。RTK定位技術(shù)也稱為實時動態(tài)載波相位差技術(shù)，它通過用戶接收機發(fā)放基準站采集載波相位的形式來對測繪地點的坐標進行求解，整體的測量效率較高，而且準確性也較強。因此在近幾年RTK定位技在不動產(chǎn)測量中有著十分廣泛的應(yīng)用，它能幫助測量人員實現(xiàn)實時信息數(shù)據(jù)的獲取，而且各項操作也較為簡單，具有自動化、集成化的特點。除此之外，RTK定位技還能與衛(wèi)星定位相結(jié)合，進一步提升測量的準確性。相對傳統(tǒng)測量方法而言，RTK定位技應(yīng)用在不動產(chǎn)宗地圖測繪、撥地定樁、規(guī)劃驗線等測繪工作中，受外界因素干擾較小，可簡化測量的流程，可降低人員工作量并提高工作效率。

三維激光掃描技術(shù)。三維激光掃描技術(shù)屬于新型技術(shù)，它能夠在不接觸被測量對象的基礎(chǔ)上完成測量的工作。通常而言，三維激光掃描技術(shù)會與計算機技術(shù)相結(jié)合，對采集到的數(shù)據(jù)進行歸納與分析，能夠?qū)崿F(xiàn)實景的再現(xiàn)，這樣能夠方便工作人員觀察具體情況，可以提高不動產(chǎn)測量的效率。與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)測量技術(shù)相比，三維激光掃描技術(shù)能夠打破局限，實現(xiàn)多樣化的測量，而且它在建筑、礦山等領(lǐng)域的測量中也能發(fā)揮良好的作用。6AE29D52-9D1F-4F00-9032-0AC1D4D90483

數(shù)字化內(nèi)部掃描技術(shù)。數(shù)字化內(nèi)部掃描技術(shù)能夠提高不動產(chǎn)測量的工作效率，也能獲得地形地貌等數(shù)據(jù)信息。而且它還能與地籍信息資料整合，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并且生成相關(guān)的報告，對于提高不動產(chǎn)測量的速度有著重要的作用。除此之外，數(shù)字化內(nèi)部掃描技術(shù)還能對周邊環(huán)境、街道布局等進行規(guī)劃與分析，測量數(shù)據(jù)的準確性較高。

在具體的不動產(chǎn)測量實踐中，相關(guān)測繪工程技術(shù)的選擇要充分考慮實際需求，結(jié)合成本與精度要求等來選擇最恰當?shù)臏y繪工程技術(shù)，這樣就能在保障測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低成本。當然，對于部分較為復(fù)雜的不動產(chǎn)測量而言，還需要將多種測繪工程技術(shù)結(jié)合，發(fā)揮不同技術(shù)的優(yōu)勢，以此來確保不動產(chǎn)測量的質(zhì)量。

3.2測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的實踐應(yīng)用

自2015年開始全國范圍逐步啟動實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，不動產(chǎn)房地一體統(tǒng)一測繪工作需求逐步加大。涉及山、水、田、林、湖、草等測繪事項，覆蓋城市和農(nóng)村范圍，測繪工作極為復(fù)雜，而且工作量較大。為了提高測繪的效率與精度，在具體的不動產(chǎn)測量中應(yīng)用了測繪工程技術(shù)，將無人機、航空攝影遙感等測繪技術(shù)應(yīng)用其中。

宿遷市房地一體不動產(chǎn)測量中，首先是根據(jù)精度要求選擇了AC1200無人機加地籍相機組成微型的傾斜攝影系統(tǒng)，根據(jù)影像疊加確定地籍區(qū)、地籍子區(qū)，結(jié)合施竣工CAD數(shù)據(jù)，采集房地一體不動產(chǎn)信息。其次，將無人機獲取的高清影像導(dǎo)入計算機軟件實現(xiàn)全自動的建模，關(guān)聯(lián)地籍平臺數(shù)據(jù)，根據(jù)采集到的影像建立不動產(chǎn)三維模型，所建立的不動產(chǎn)三維模型如圖一所示。

建立完高分辨率三維模型，再用EPS地理信息工作平臺來繪制滿足測量精度的數(shù)字線畫圖，所繪制的線畫圖如圖二所示。整個測繪采用的是1：500的數(shù)字線畫圖，從具體的結(jié)果來看，能夠有效識別87%的地形地貌、建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)要素，另外13%由于遮擋等原因不能準確的采集出來。后續(xù)利用RTK技術(shù)對這缺失的13%不動產(chǎn)要素進行了補測，同時對已經(jīng)獲取的不動產(chǎn)要素進行復(fù)測。經(jīng)過對不動產(chǎn)測量結(jié)果的分析，其平面位置誤差在0.05米以內(nèi)，符合地籍測量標準的精度要求，作業(yè)效率也遠高于傳統(tǒng)的不動產(chǎn)測量，整個工期縮短了50%的時間，降低了測繪工作成本，而且成果質(zhì)量十分可靠。由此可見，工程測繪技術(shù)在不動產(chǎn)測量實踐中能夠發(fā)揮較好的作用。

4 提升測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中應(yīng)用水平的策略

工程測繪技術(shù)與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)測量技術(shù)有一定的區(qū)別，將其應(yīng)用在不動產(chǎn)測量中也要注意相關(guān)事項，這樣才能保障不動產(chǎn)測量的效果。具體而言，提升測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中應(yīng)用水平的策略可從以下幾個方面入手：

（1）建立健全不動產(chǎn)測繪測繪標準規(guī)范。我國關(guān)于不動產(chǎn)測量方面的法律保障力度還相對較弱，缺乏完整的體系，因此要結(jié)合實際情況來進一步完善不動產(chǎn)測量方面的法律法規(guī)、標準規(guī)范。尤其是加強不同行業(yè)、不同領(lǐng)域測繪標準、測繪規(guī)范的銜接性，以此來保障測繪成果繼承性、兼容性和統(tǒng)一性。這樣在實踐中就能借助規(guī)范的標準來約束不動產(chǎn)測量工作的開展，一方面增強測量結(jié)果的通用性，另一方面也有利于保障測量的精度。

（2）加強不動產(chǎn)測繪市場監(jiān)管。市場監(jiān)管對于不動產(chǎn)測量工作的優(yōu)化有著重要的意義，因此相關(guān)單位首先要加強測繪單位資質(zhì)管理，撤銷不滿足要求測繪單位的行政許可，并且將資質(zhì)審查的結(jié)果向社會公式，允許單位和個人查詢，以此來增強測繪單位資質(zhì)管理的公平性。其次，要建立健全嚴格的不動產(chǎn)測繪市場準入制度，對于申請不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位，需細致審查各項證明與資料，對其專業(yè)技術(shù)人員的任職資格等也要進一步的審核。對于符合申請條件的不動產(chǎn)測繪單位，由測繪資質(zhì)審批機關(guān)做出行政許可并頒發(fā)測繪資質(zhì)證書。再者，相關(guān)單位還要嚴厲打擊測繪市場層層轉(zhuǎn)包、收取傭金等不良現(xiàn)象，規(guī)范不動產(chǎn)測量市場環(huán)境，確保不動產(chǎn)測繪市場健康發(fā)展，提高不動產(chǎn)測量成果質(zhì)量。除此之外，還需對測繪專業(yè)技術(shù)人員的職稱評審進一步優(yōu)化，從專業(yè)、學歷、工作年限等多個方面進行考評，以此來確保具備職稱人員的綜合素質(zhì)。

（3）強化不動產(chǎn)測繪成果管理。行業(yè)主管部門進一步理順不動產(chǎn)測繪工作，規(guī)范房屋、土地等不動產(chǎn)測繪成果，加強測繪成果審查、測繪成果匯交等工作。有條件的地區(qū)可以出臺不動產(chǎn)登記地方標準，試行開展不動產(chǎn)“多測合一”工作，提高不動產(chǎn)測繪成果質(zhì)量。

（4）強化測繪工程技術(shù)應(yīng)用的控制。測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中有著重要的作用，能夠有效提高不動產(chǎn)測量的精度和效率，因此必須加強對相關(guān)測繪技術(shù)應(yīng)用的控制。首先要完善測繪工程技術(shù)應(yīng)用的機制，然后貫徹相應(yīng)的控制制度，這樣就能為不動產(chǎn)測量工作的開展提供保障。除此之外，還需強化控制意識，嚴格按照控制計劃來實施，保證測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用水平。

（5）加強測繪專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)。測繪工程技術(shù)日新月異，專業(yè)性較強，對不動產(chǎn)測量專業(yè)技術(shù)人員提出了更高的要求，需要同時具備不動產(chǎn)測量與測繪工程專業(yè)技術(shù)。因此，行業(yè)主管部門、測繪主管部門可開展常態(tài)化測繪工程技術(shù)的培訓(xùn)，并將測繪專業(yè)技術(shù)人員納入測繪單位資質(zhì)管理范圍，致力于提高測繪人員的專業(yè)水平，以此來保障測繪成果質(zhì)量。

5 結(jié)語

不動產(chǎn)測量是不動產(chǎn)登記確權(quán)的重要依據(jù)，而且也能保護不動產(chǎn)所屬人的合法權(quán)益。因此，社會各界對不動產(chǎn)測量方法及測繪成果都十分關(guān)注，對不動產(chǎn)測量提出了更高的要求。所以，可將各類現(xiàn)代化的技術(shù)應(yīng)用在不動產(chǎn)測量中，而測繪工程技術(shù)就是很好的選擇。結(jié)合當前的實際情況，在不動產(chǎn)測量中常用的測繪工程技術(shù)主要有數(shù)字攝影測量技術(shù)、RTK定位技術(shù)、三維激光掃描技術(shù)和數(shù)字化內(nèi)部掃描技術(shù)等，這些技術(shù)不僅能提高不動產(chǎn)測量的效率，而且能夠進一步提高不動產(chǎn)測量的精度。本文結(jié)合江蘇宿遷的不動產(chǎn)測量工作實際，研究總結(jié)了測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用實踐，并且從建立健全相關(guān)標準規(guī)劃、加強不動產(chǎn)測繪市場監(jiān)管、強化不動產(chǎn)測繪成果管理、強化測繪工程技術(shù)應(yīng)用的控制、加強測繪專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)等方面總結(jié)了提升測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中應(yīng)用水平的策略，希望可以借此給不動產(chǎn)測量技術(shù)的完善提供一定的參考借鑒。6AE29D52-9D1F-4F00-9032-0AC1D4D90483

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作者簡介：熊瑞（1983.11），男，漢族，江蘇泗陽人。6AE29D52-9D1F-4F00-9032-0AC1D4D90483