周植科

摘要：中國房地產(chǎn)行業(yè)一直是促進我國市場經(jīng)濟繁榮的重要產(chǎn)業(yè)，自20世紀90年代開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展，為國家市場經(jīng)濟發(fā)展作出了許多貢獻。從產(chǎn)業(yè)的劃分特點出發(fā)，房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，資金鏈的斷裂往往是地產(chǎn)行業(yè)迅速走向消亡的主要因素，主要的資金鏈斷裂原因大多是因為項目擴張得太快而資金回籠不及時所導致。就中國目前各地房地產(chǎn)行業(yè)的實際狀況而言，大部分企業(yè)均面臨著投融資業(yè)務項目的重大困難，其中，融資渠道狹小、融資困難問題一直是中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所存在的困境。本文從現(xiàn)實背景出發(fā)，根據(jù)實踐經(jīng)驗，針對房地產(chǎn)行業(yè)的融資管理工作實際問題展開了廣泛的分析與研究，并給出若干具體可行的管理策略，希望有助于促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資管理;問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道

商業(yè)銀行貸款作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的籌資方法，其廣泛應用在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同階段中，不管是在獲得土地所有權前期、在獲得預售許可前期，又或者在工程完成后驗收時期還是商用借錢，都發(fā)揮了重要的作用。而通過現(xiàn)有稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也通常采用通過收購項目企業(yè)來取得土地所有權，以及通過收購貸、開發(fā)貸等向商業(yè)銀行貸款的方法實現(xiàn)籌資。除了商用貸款這種主要籌集方法，信托貸款融資方式也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資方法之一。盡管信托貸款資金相比于商用貸款的融資費用成本要略高，不過也有其自身的優(yōu)點，包括投融資周期較短，具有靈活多樣，以及更易于管理風險等。雖然企業(yè)債務融資市場在2014年之前規(guī)模并不多，但由于2015年國家證券發(fā)行監(jiān)管委員發(fā)布《企業(yè)債發(fā)行與交易管理辦法》，進一步拓寬了我國企業(yè)債發(fā)行主體范圍，并宣布將企業(yè)債務融資市場逐步向地產(chǎn)企業(yè)放開，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的總量和規(guī)模均有了巨大提升，截至2019年年底，根據(jù)相關數(shù)據(jù)調(diào)查表明，這些外債的規(guī)模達到了一定高度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強融資管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然離不開大量資金的支持，不過就目前我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際狀況來說，其投融資業(yè)務管理渠道還是十分單純的，從整體情況上來看，對房地產(chǎn)業(yè)的投資管理僅僅是依靠我國企業(yè)的貸款資金規(guī)模來支撐的。換言之，也是由于我國企業(yè)已經(jīng)承擔了整個房地產(chǎn)行業(yè)的全部風險，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)，同時商業(yè)還有我國的宏觀經(jīng)濟環(huán)境都出現(xiàn)了極不公平的現(xiàn)象，如果發(fā)生了經(jīng)濟重大發(fā)展危機，我國政府實行緊縮的財稅優(yōu)惠政策，或者縮小貸款資金的規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)的投資鏈就將很容易受到影響，甚至產(chǎn)生極其不利的結(jié)果，所以，從我國長期發(fā)展的角度出發(fā)，做好對房地產(chǎn)相關行業(yè)的融資管理是當前乃至未來十分重大的一項研究，是決定著我國宏觀整體平穩(wěn)經(jīng)濟運行的重要措施。從總體上來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)目前的投資途徑相對狹窄，難度很大，再加上經(jīng)濟危機的影響，商業(yè)銀行對信貸以及企業(yè)的開發(fā)信貸審查更加嚴厲，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也由此發(fā)生了很大的改變，資本能力高的企業(yè)才能在慘烈的市場競爭中存活下去，而資本能力相對弱小的企業(yè)將遭到無情的淘汰。就中國房地產(chǎn)企業(yè)目前的投資特點分析，大致的特點是商業(yè)銀行已淪為房地產(chǎn)行業(yè)投資的最主要途徑，其規(guī)模和方法也遭到了極大的局限。市場經(jīng)濟的發(fā)展步入了一個疲軟的時代，特別是針對房地產(chǎn)市場而言，其融資的途徑很難拓寬，這也是需要我們不得不正視的一種現(xiàn)實情況。由此我們能夠很明確地看到，房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程具有極其簡單的特點，一旦房地產(chǎn)企業(yè)過分地依靠銀行融資，將很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這也就凸顯出了融資的必要性，從根本上來講，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要路徑之一便是融資，唯有通過健康的融資，給企業(yè)帶來了充足的資本，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)良好地發(fā)展下去。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）項目貸款融資

項目開發(fā)信貸是中國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)相對傳統(tǒng)，但使用范圍較為廣泛的融資產(chǎn)品，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源之一。該類申請貸款資金建設項目大多是依托符合房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，即四證齊備、30%自有資金到位，以及二類資格等三個硬性條件。目前，此類貸款的投入項目最大量用總投入中扣除項目的價格部分來完成結(jié)算，大部分應用是投入于項目的后期發(fā)展工程上。而不同來源的企業(yè)監(jiān)管程度也是不同的，針對企業(yè)投入項目進行的開發(fā)授信，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍嚴格按照委托支付形式進行投入，并要求項目嚴格按照程序、合同支付約定等要求進行貸款，貸后管理人員所要求提交的資料也很規(guī)范。表外產(chǎn)品，因其采用了商業(yè)銀行企業(yè)的理財產(chǎn)品資金或是同業(yè)融資等通過法定渠道投融資而來，所要求的收益率回報率比較高，在使用上較為靈活，是補充房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運資產(chǎn)的有效操作工具。近期開始，金融監(jiān)管機關將繼續(xù)對理財產(chǎn)品投資借道投資地產(chǎn)企業(yè)的投資業(yè)務收緊額度，并明確禁止違規(guī)理財進入樓市[1]。

（二）公開、非公開發(fā)行債券融資

目前，在市場上可以為各房地產(chǎn)開發(fā)商所選用的開發(fā)平臺是相當多的，總體數(shù)量規(guī)模相對較為大的主要有滬、深二大交易所平臺、國內(nèi)商業(yè)銀行與貿(mào)易商協(xié)會平臺，另外還有北京市金融資產(chǎn)貿(mào)易所之類的數(shù)量規(guī)模較小、產(chǎn)品也相對較為單一的發(fā)展平臺。開發(fā)種類既有國內(nèi)貿(mào)易商協(xié)會的中期發(fā)票，短期融資券以及上海貿(mào)易所的企業(yè)債等這一類的傳統(tǒng)公開或非公開的信用債券，另外也有北金所等類型平臺的債券融資計劃，以及政府委托擔保債權投資等創(chuàng)新產(chǎn)品。國債上市對發(fā)行人的信用要求也相對較為高，開發(fā)者的信用等級與其開發(fā)成本有關，另外，這些產(chǎn)品在投資使用方面也相對單一?；I集資金一般僅用來清償企業(yè)自身的帶息欠款，但這種負債還必須符合協(xié)會的有關規(guī)定。2018年之前部分產(chǎn)品中還包括部分政府補貼房企資金的比例，但近年來比例已逐步減少，而目前最新的政策規(guī)定也是基本不考慮資金補流使用。此外，由于一般公開發(fā)售的商品盡管售價相對較低，但發(fā)售數(shù)量總體規(guī)模仍會受企業(yè)自身凈資產(chǎn)40%的總體經(jīng)濟規(guī)模影響，所以一般的房企發(fā)售數(shù)量總體規(guī)模也十分受限。

（三）公開發(fā)行股票融資

股權制房地產(chǎn)企業(yè)通過掛牌或發(fā)售股權來獲取投融資方式，所需的資本也是IPO上市地產(chǎn)企業(yè)原有的另一個最主要的投融資渠道，不過由于地產(chǎn)企業(yè)IPO上市投融資方式在我國的宏觀調(diào)控背景下困難度日益增大，早在2010年我國出臺了新版的政策后，證監(jiān)會就表示過暫緩房地產(chǎn)企業(yè)的IPO上市受理申請。自此，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)再未有IPO案例。少數(shù)房企則通過借殼等方式曲線入市，最近一次是在2015年，湖北金環(huán)和綠地控股成功借殼掛牌。目前房企A股IPO進程最大的萬達商業(yè)，其在證監(jiān)會的審核狀態(tài)為預先披露更新，中國房企的IPO道路還將更加漫漫。定向增發(fā)同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用資產(chǎn)交易市場進行再投資的另一個手段，不過由于同樣受近年來宏觀調(diào)控的負面影響，不管是在定增企業(yè)規(guī)模，或是定增的資金投入使用等方面管理工作都相當嚴格。

（四）境外發(fā)債融資

國外融資也是大部分房地產(chǎn)企業(yè)會選用的主要投資方法之一。但事實上，我國發(fā)改委對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國外發(fā)債歷來都有著比較嚴格的審查、監(jiān)督等舉措，特別是在企業(yè)國外籌集的資金返回方案和返回資本用途上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督與約束要求也較多。與發(fā)行端審查措施嚴格相對應的是，發(fā)債收益率卻總體呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢，根據(jù)統(tǒng)計成果說明，全國三十二家主要房企的上半年平均投資成本總體上比去年全年有增長。但令人矚目的是，房企國外發(fā)債的平均融資成本同比增長明顯。截至2019年9月12日，全國內(nèi)房企合計發(fā)行的債券平均收益率為8.99%。房承受了如此高昂的投資成本，并且頂著大量兌付經(jīng)營風險，把國外投資市場當成了其重要的投資陣地，應該來說就是被迫而為之，也從一側(cè)體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)境的惡劣。

四、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）融資方式不合理

目前，中國大部分房企的主要投資手段都是傳統(tǒng)的項目開發(fā)信貸，此類信貸雖然業(yè)務操作上較為簡便，向銀行申請速度也相對快速，但是必須在項目建設符合要求之后方可放款，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)商從獲得土地到取得項目開發(fā)信貸的時間階段并不短，而且對于項目運營效率較高的房地產(chǎn)項目開發(fā)商在取得四證之后，距離項目可以開盤銷售的時間節(jié)點也不遠，而且由于項目開發(fā)信貸的資本使用方法也相對簡單，而且目前還只是根據(jù)項目進度以及簽約條件通過委托支付的形式進行，所以也就很難解決房企更多的資本使用要求。新的投資政策引導下，很多房地產(chǎn)管理人員還在延續(xù)著原來的投資模式、傳統(tǒng)觀念仍然沒有改變，由于缺少積極探索和嘗試新的投融資方法和把新老傳統(tǒng)投資方法相結(jié)合的精神，投資方法上仍然選擇了原來的傳統(tǒng)方法。而現(xiàn)階段商業(yè)銀行資金投入有限，又不斷調(diào)高企業(yè)投資標準，進一步加大了房企的投資困難。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要迅速摒棄原來簡單、粗放的傳統(tǒng)投資模式，加速精細化、多元化投融資方式的探索變革[2]。

（二）融資成本過高

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營、開發(fā)建設、管理階段需要運用融資的方式進行資金的周轉(zhuǎn)。隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，拉動了投資需求的不斷增長，而房地產(chǎn)項目由于受環(huán)境、天氣、社會、政策等方面的影響，導致建設的周期不穩(wěn)定，資金很難在一定的時間內(nèi)回收，這就使很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能及時償還銀行的貸款而增加財務負擔，使得融資成本持續(xù)增加。若不能有效的進行投資管理，將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財政風險，導致企業(yè)經(jīng)營陷入困境。保證資金來源的主要渠道之一便是擴大投資渠道，房地產(chǎn)融資渠道增多，就會一定程度上減少由于資金不足使企業(yè)無法在市場中占據(jù)主要的優(yōu)勢。近幾年，采用海外融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之增多。特別是中國香港是企業(yè)融資最先考慮的地方，許多房地產(chǎn)企業(yè)在香港交所上市和再融資。并在2015年迎來了中資房地產(chǎn)企業(yè)股權融資的高潮，促進了兩岸經(jīng)濟的發(fā)展。但是在2017年，香港聯(lián)交所審批制度和內(nèi)地的監(jiān)管制度的確立，加大了對海外投資的審查，這就使得海外投資陷入了困境?？梢?，我國資金來源同樣受到了限制，面對日益增長的消費需求和投資需求，融資方式的單一已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的根本需求。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短生產(chǎn)的時間，使得產(chǎn)品質(zhì)量下降，從而出現(xiàn)不良的事件發(fā)生，這就違背了市場的規(guī)則，消費者的人身安全得不到有效的保障，房地產(chǎn)企業(yè)要長期的存在下去，就顯得更加困難。

（三）資金鏈管理不善

房地產(chǎn)開發(fā)分為置地、施工、出售等三個環(huán)節(jié)，因為不少建設項目沒有固定具體的竣工結(jié)算時間，房地產(chǎn)企業(yè)很難對利潤水平、資金來源作出正確估計。這些情形下，部分企業(yè)不顧及企業(yè)經(jīng)營水平便盲目投資，最后造成無力償還債商業(yè)銀行借貸，既嚴重破壞了企業(yè)聲譽、形象，又不利長遠發(fā)展。而且，當前中國房地產(chǎn)行業(yè)的資本投入結(jié)構(gòu)并不合理，重點體現(xiàn)為對商務用房和高層住宅的投入力度過大，但對廉租房、經(jīng)濟適用房等卻缺乏開發(fā)企業(yè)問津。不合理的資本投入結(jié)構(gòu)勢必造成地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供求失調(diào)，從而形成低收入人群買不到房子和住宅結(jié)構(gòu)性供應過剩的社會矛盾，進而使產(chǎn)業(yè)內(nèi)資本流動更加困難。

（四）融資內(nèi)控不足

目前，地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方法仍然是以銀行信貸為主，而有些較新型的投資手段比如商業(yè)信托融資和期貨等投資方法在國內(nèi)也還沒有非常完善。所以，銀行貸款仍然是當下地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源。從商業(yè)銀行的運營特征考慮，商業(yè)銀行通常都不能投放時限過長的信貸，而且放貸的時限也通常是限制在五年以內(nèi)的，不過按照房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特性來看，其生長周期往往是相當漫長的，所以不管在哪一環(huán)節(jié)都需要巨大資本的支撐，而不少地產(chǎn)企業(yè)也因為需要的融資量很大、持續(xù)時間較長，所以始終存在著很大的融資壓力，最后往往造成房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，甚至部分企業(yè)為了求生，而大量壓縮建設時間，甚至偷工減料，從而產(chǎn)生了巨大的安全隱患。當前融資方法單一化已嚴重不能適應當下地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)狀況，地產(chǎn)企業(yè)迫切需要各種途徑的、各種方法的資金。以中國目前的房地產(chǎn)投融資狀況而言，有關投資管理人員的責、權、利，內(nèi)部分工并沒有非常明確，其內(nèi)控制度并未建立，或沒有完善，或落實不力，有些項目經(jīng)理甚至能夠掌控整個投融資流程，由于缺乏相關的監(jiān)管人員對其監(jiān)管，更是提高了投資管理的風險性[3]。

五、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的相關策略

（一）優(yōu)化并創(chuàng)新融資模式

黨和政府領導在調(diào)研過程中，也看到了當前中國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題，在相關的會議上曾指出，中國政府未來將會放開對房地產(chǎn)市場的管制，以活躍中國房地產(chǎn)市場。這對地產(chǎn)企業(yè)而言是一次難得的發(fā)展機會，中國房地產(chǎn)企業(yè)需要充分抓住這個機會，積極創(chuàng)新投資渠道。舉個例子而言，有些資本實力雄厚的企業(yè)可以試著發(fā)行一些相對中長期的國債，把期貨投資的比例提高，減少經(jīng)營風險。同時，盡量與商業(yè)銀行做好配合，爭取一些相對中長期的信貸，防止由于信貸時間的問題導致企業(yè)在生產(chǎn)過程中倒閉。融資渠道的增加能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款的問題。因此，企業(yè)在經(jīng)營過程中需要結(jié)合項目的實際選擇出適合自己發(fā)展的融資渠道。例如：采用交易結(jié)構(gòu)靈活的信托融資，房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理過程中需要根據(jù)各階段的情況設計出相應的融資方案，再確定資金的面額。這種渠道方式操作簡單、交易模式成熟，受到了房地產(chǎn)企業(yè)的認可。截至2020年信托資產(chǎn)規(guī)模接近20.5萬億元，較往常年增加了數(shù)倍。又如運用資產(chǎn)支持證券融資渠道，由于受到傳統(tǒng)融資渠道的限制，使得很多的房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新融資方式，資產(chǎn)支持證券的規(guī)模在2021年出現(xiàn)了增長的趨勢。可見在國家政策的支持下，融資的渠道方式將得到大規(guī)模的發(fā)展。

（二）提升管理水平和資金利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)一般是資金密集型企業(yè)，其固定資產(chǎn)的債務比率一般是相當高的，盡管從金融學分析，較高的資產(chǎn)負債率對企業(yè)的發(fā)展是有積極作用的，可如果存在著一些不盡其意的問題，結(jié)果往往是其他企業(yè)無法承受的。所以，科學合理有效、完善的資金結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)投資企業(yè)的長期發(fā)展非常重要，房地產(chǎn)投資管理企業(yè)也要全面顧及到企業(yè)的特性，對長期資金和短線資金加以優(yōu)化合理分配，強化對企業(yè)現(xiàn)金的管理，使資金的運用調(diào)度管理更加科學經(jīng)濟合理高效，在投融資管理企業(yè)內(nèi)也要完善對資金管理的審查制度與體系，地產(chǎn)資金相關的管理部門要嚴格按照我國的《企業(yè)法》《合同法》等法律規(guī)定，嚴格地依據(jù)資金管理的有關規(guī)定實施資金管理。另外，構(gòu)建完善的投融資管理制度是企業(yè)發(fā)展的目標所在，只有不斷拓展投融資管理渠道，對企業(yè)的資金需要量、實現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的科學合理，這樣才能實現(xiàn)股東的利益最大化。

（三）促進資金鏈科學化管理

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模通常很大，而且目前大多都是以集團的形式呈現(xiàn)，每個房地產(chǎn)集團旗下都有很多的子企業(yè)，無論是運行還是開展某些項目勢必會投入大量資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要對資金鏈進行科學的管理，優(yōu)化各組織部門和子企業(yè)的資金運用效率，嚴格按照相關法律法規(guī)設定資金鏈管理模式，做好人員、資金、資源等方面的控制[4]。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理不能僅限于對資金的管理，還需要企業(yè)在充分保障正常運行的情況下，使企業(yè)的資金能夠順利運行于各個階段中，以實現(xiàn)資金的合理利用。因此，為了能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場競爭中占據(jù)領先位置，則需要對房地產(chǎn)企業(yè)融資管理過程中遇到的困境進行及時分析和研究，以全面加強資金的管理和風險的預防，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長久

發(fā)展。

參考文獻：

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[3]宋丹，包青.“三條紅線”融資新規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應對策略[J].時代金融，2021 （23）：37-39.

[4]金同惠.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理策略[J].大眾投資指南，2021 （21）：24-26.