李華

城市化發(fā)展速度不斷加快，為我國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供良好機遇，同時也對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控工作提出嚴格要求。結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況進行分析，可知存在融資渠道單一的問題，極易在經(jīng)營過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，加之一些房地產(chǎn)企業(yè)存在資金結(jié)構(gòu)缺乏平衡性、財務(wù)決策缺乏合理性、忽視風(fēng)險管控工作等問題，會增加房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，在日常經(jīng)營過程中應(yīng)明確財務(wù)風(fēng)險類型，總結(jié)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生原因，采取針對性的財務(wù)風(fēng)險管控措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防控能力，滿足經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展要求。

在我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高的背景下，多種類型的房地產(chǎn)企業(yè)不斷出現(xiàn)，如果想要實現(xiàn)長遠發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重開展財務(wù)風(fēng)險管控工作，滿足企業(yè)運營管理要求，從而加快我國經(jīng)濟發(fā)展速度。在經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善財務(wù)管理體系，優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管控結(jié)構(gòu)，在保證企業(yè)內(nèi)部資金安全穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，提高自身在市場中的競爭力，從而創(chuàng)造更多效益。財務(wù)風(fēng)險管控工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中非常重要的一項內(nèi)容，會對企業(yè)的資金安全狀況造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加大財務(wù)風(fēng)險防控力度，制定針對性的財務(wù)風(fēng)險管控方案，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因展開闡述，針對房地產(chǎn)企業(yè)如何高效開展財務(wù)風(fēng)險管控工作進行全面探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

（一）資金風(fēng)險

一是融資風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中需要大量資金支持，融資是財務(wù)活動中非常關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。全面結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況進行研究，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生融資風(fēng)險主要受到兩方面因素的影響。

（1）沒能科學(xué)合理地估算融資數(shù)額。一般狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)會同時開發(fā)多個項目，需要大量資金支持，在此期間如果沒能結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程進度、資金需求等因素進行分析，就會對最終階段制定的融資計劃科學(xué)合理性造成影響。不僅會降低資金使用率，也會增加房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生融資風(fēng)險的概率。

（2）沒能對融資渠道進行合理組合，忽視優(yōu)化配置工作。一般我國房地產(chǎn)企業(yè)會將銀行大額貸款、向社會籌資作為重要的融資渠道，現(xiàn)階段受到外部環(huán)境變化因素的影響，這兩種類型的融資渠道逐步受到限制，無形中增加房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資工作難度。在這種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒能及時拓展融資渠道，將難以獲得多種融資途徑，甚至還會在融資過程中出現(xiàn)問題，進而發(fā)生融資風(fēng)險。

二是投資風(fēng)險。

投資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中不能忽視的一項資金風(fēng)險，主要內(nèi)容是指房地產(chǎn)企業(yè)進行投資之后沒能獲得預(yù)期收益，或是產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟損失。為了規(guī)避投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在實際投資之前，細致分析投資項目的可行性和實際需要的成本。一旦房地產(chǎn)企業(yè)在實際投資之前沒能做好分析工作，就會出現(xiàn)信息數(shù)據(jù)缺乏完整性和真實性的問題，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策造成影響。大部分房地產(chǎn)企業(yè)投資的項目都比較多，具有資金投入量大、花費周期長等特征，無形中增加成本估算難度。一旦沒能全面考慮利率變化、通貨膨脹、中途變更等多項因素就會出現(xiàn)投資失敗的問題，這樣會對房地產(chǎn)企業(yè)資金回收狀況造成影響，發(fā)生投資風(fēng)險。

（二）稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險的原因比較多，如內(nèi)部籌劃工作缺乏合理性、受到外部政策法律調(diào)整的影響，這些問題都會使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中埋下稅務(wù)風(fēng)險隱患。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中一旦發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險，不僅會對自身的信譽度和市場競爭力造成影響，也會降低盈利能力。如果從“內(nèi)部”角度入手進行分析，就會發(fā)現(xiàn)我國很多房地產(chǎn)企業(yè)實際開展的稅務(wù)籌劃工作缺乏針對性，不利于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。主要因為精準(zhǔn)可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作的一項基礎(chǔ)性依據(jù)，但是仍然有一些房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展會計核算工作時存在問題，導(dǎo)致實際開展的稅務(wù)籌劃工作參考的數(shù)據(jù)信息缺乏可靠性，進而就會使最終制定的籌劃方案存在漏洞。房地產(chǎn)企業(yè)如果依據(jù)這樣的籌劃方案開展納稅工作，就會產(chǎn)生諸多稅務(wù)風(fēng)險隱患。此外，如果從“外部”角度入手進行分析，可知我國稅法和相關(guān)的稅收政策不斷調(diào)整，在政策發(fā)生變動之后，房地產(chǎn)企業(yè)就要花費一定的時間進行適應(yīng)，一旦在此期間房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)工作存在與新政策不符的問題，會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險。

（三）成本費用管控風(fēng)險

在城市化發(fā)展速度不斷加快的背景下，我國土地成本呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢。國家為了能夠嚴格管控房價，結(jié)合實際狀況出臺相應(yīng)政策，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，無形中使房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力增大。房地產(chǎn)企業(yè)沒能嚴格按照標(biāo)準(zhǔn)要求做好成本費用管控工作，會出現(xiàn)成本過高、壓縮利潤的現(xiàn)象，從而發(fā)生成本費用管控風(fēng)險。不僅如此，一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在收集成本費用過程中，存在沒能細致劃分前期開發(fā)成本、施工建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本的問題，這樣就會對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作造成影響。加之，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，缺乏完善的成本管理體系，難以為企業(yè)開展成本費用管控工作提供參考依據(jù)，進而就會出現(xiàn)成本費用管控效率低等問題，這是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生成本費用管控風(fēng)險的主要原因。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因

（一）資金結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定

將房地產(chǎn)企業(yè)與普通企業(yè)進行對比，可知其具有一定的特殊性，具體表現(xiàn)為資金回收存在不確定性因素。通常狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)在投資下一個項目過程中，上一個項目的資金回收狀況沒能達到預(yù)期要求。為了有效解決這項問題，房地產(chǎn)企業(yè)就要著重開展融資工作，在獲取相應(yīng)的資金之后保證企業(yè)總體穩(wěn)定運行。但是在實際組織開展融資活動時，一旦債務(wù)比率過高就會使企業(yè)資金結(jié)構(gòu)缺乏穩(wěn)定性，甚至還會增加企業(yè)融資成本。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作環(huán)境發(fā)生改變，如果企業(yè)沒能在前期規(guī)定好的時間內(nèi)得到融資機構(gòu)提供的款項，就會增加財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率。

（二）融資渠道單一

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不斷變化，如果房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展融資工作時，仍然使用傳統(tǒng)單一的融資方式，就會對融資效果造成影響。雖然“商業(yè)銀行貸款”這種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中發(fā)揮重要作用，但是一旦房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)，就會使房地產(chǎn)企業(yè)存在風(fēng)險過于集中的問題，不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)融資遇到瓶頸，也會發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。此種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)難以在短時間內(nèi)化解信貸導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。目前我國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要拓寬融資渠道，就要結(jié)合融資狀況充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融方法，在打破傳統(tǒng)融資方法的束縛之后，使房地產(chǎn)企業(yè)融資工作向多元化方向發(fā)展。

（三）財務(wù)決策缺乏科學(xué)合理性

房地產(chǎn)企業(yè)實際制定的財務(wù)決策非常關(guān)鍵，一旦出現(xiàn)財務(wù)決策失誤的問題，就會對企業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r造成直接影響，如受到財務(wù)決策失誤問題的影響，房地產(chǎn)企業(yè)不僅會陷入財務(wù)危機，也會出現(xiàn)宣告破產(chǎn)的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，管理人員每一天都需要做出財務(wù)決策，但是一些決策缺乏科學(xué)合理性。主要因為外部環(huán)境預(yù)測與實際狀況之間存在較大偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資與回報不成正比，或是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部支持決策的信息缺乏實用性，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員過于依賴工作經(jīng)驗，導(dǎo)致數(shù)據(jù)判斷缺乏精準(zhǔn)性。

（四）風(fēng)險管控意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管控工作對專業(yè)性具有較高要求，工作人員不應(yīng)單純地從資金方面考慮問題，而是要具備全局意識從整體出發(fā)，保證風(fēng)險管控工作有序開展。現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員自身的風(fēng)險管控意識比較薄弱，將賬目管理和項目進程監(jiān)控等工作作為主要內(nèi)容，在一定程度上忽視財務(wù)風(fēng)險管控工作，這樣不僅會浪費資金和資源，也會增加房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，雖然資金管理工作非常重要，但是因為財務(wù)風(fēng)險具有多種表現(xiàn)形式，資金只是其中涉及的一項內(nèi)容，如果財務(wù)人員沒能全面認識到財務(wù)風(fēng)險管控工作的重要性，就會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管控效果造成影響，甚至還會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)未來整體發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)高效開展財務(wù)風(fēng)險管控工作的方式

（一）著重開展成本管理工作，不斷優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)實際開發(fā)的工程項目成本非常關(guān)鍵，具體表現(xiàn)為會對房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤造成影響。為了不斷優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重開展成本管控工作，構(gòu)建完善的成本管控體系，主要將開發(fā)項目成本控制在合理范圍內(nèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)前期投資具有科學(xué)合理性，在防止出現(xiàn)盲目投資等問題之后，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)。

比如：房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展成本管理工作期間，充分應(yīng)用業(yè)財融合方法?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)項目比較多，會涉及多個方面的成本費用，這就要借助業(yè)財融合模式，將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作與業(yè)務(wù)進行有效結(jié)合，在實際開展成本費用管控工作時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員結(jié)合各方面數(shù)據(jù)模擬項目利潤。這樣不僅可以從財務(wù)角度提出嚴格要求，也可以主導(dǎo)成本費用管控工作，在保證投入產(chǎn)出狀況符合預(yù)期要求之后，要求其他部門積極配合。此外，財務(wù)部門需要做好自身本職工作，高效開展成本費用預(yù)算審批和進度控制工作，在保證各項調(diào)整工作符合程序要求之后，全面落實巡檢審計工作，進而將成本費用控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，避免企業(yè)出現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的問題。

（二）充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，有效拓寬企業(yè)融資渠道

在我國金融業(yè)發(fā)展水平不斷提升的狀況下，為我國房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作提供了良好機遇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)打破傳統(tǒng)融資模式的束縛，結(jié)合融資工作要求，充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，達到拓寬融資渠道的目的?，F(xiàn)階段互聯(lián)網(wǎng)金融平臺被廣泛應(yīng)用，不僅可以精準(zhǔn)評估每一位客戶的資產(chǎn)狀況和信用等級，也能在維護投資者利益的基礎(chǔ)上，做好客戶利益保護工作。房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展融資工作時，可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，通過計算機技術(shù)嚴格管控互聯(lián)網(wǎng)金融平臺運行風(fēng)險，在不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)同時，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以重新組建物業(yè)，監(jiān)理私募基金;由基金子公司或是證券公司發(fā)起資金支持專項計劃;股權(quán)和債權(quán)結(jié)合等，使私募基金控制SPV。

（三）充分利用計算機信息技術(shù)，科學(xué)制定財務(wù)決策

現(xiàn)階段我國科學(xué)技術(shù)水平不斷提升，大數(shù)據(jù)技術(shù)、云計算技術(shù)、移動互聯(lián)技術(shù)被廣泛應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要保證實際制定的財務(wù)決策具有科學(xué)合理性，就要在實際開展財務(wù)決策工作時應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對信息進行收集、整理、分析，保證各項數(shù)據(jù)信息具有精準(zhǔn)性和實用性，從而更加精準(zhǔn)地預(yù)測內(nèi)部和外部環(huán)境。主觀決策和經(jīng)驗決策存在一定的偶然性，充分應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，實現(xiàn)海量數(shù)據(jù)分析目標(biāo)，同時也能結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)過往業(yè)務(wù)、未來發(fā)展趨勢、市場環(huán)境等內(nèi)容，得出具有科學(xué)合理性的結(jié)論，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率。

（四）定期開展培訓(xùn)工作，強化財務(wù)人員風(fēng)險防范意識

房地產(chǎn)企業(yè)實際開展的財務(wù)活動比較復(fù)雜，這也是發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的一項重要原因。難以在短時間改變財務(wù)活動，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控效果，需要從根本處解決問題，房地產(chǎn)企業(yè)定期開展培訓(xùn)工作，不斷強化財務(wù)人員風(fēng)險防范意識，不僅要讓財務(wù)人員全面掌握各類財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的原因，也要監(jiān)督財務(wù)人員工作狀況，在保證財務(wù)人員自身具備較強工作能力和風(fēng)險防控能力之后，防止財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)發(fā)展造成嚴重影響。

結(jié)語

綜上，我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，離不開房地產(chǎn)行業(yè)的支持。房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中，不僅要注重提高經(jīng)濟效益，也要著重開展財務(wù)風(fēng)險管控工作。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要明確資金風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險、成本費用管控風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因，在保證企業(yè)資金穩(wěn)定運行的基礎(chǔ)上，選用科學(xué)合理的方式做好風(fēng)險管控工作，在提高各項資金利用率之后，推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。