地下車庫建筑設(shè)計(jì)成本優(yōu)化

蘇杰

（廈門象嶼鑫城開發(fā)有限責(zé)任公司，福建 廈門 361000）

0 引言

地下車庫在城市建筑當(dāng)中最常見，其工程及技術(shù)要求較高，建設(shè)成本大，通過建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化能夠最大限度增加實(shí)際使用面積，促進(jìn)有限土地資源的有效利用[1]。此外，地下車庫的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理性也直接影響整個項(xiàng)目的開發(fā)成本，關(guān)系地下空間的使用及功能發(fā)揮。因此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員需要通過多種設(shè)計(jì)方式，控制建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。

1 無效成本概述

1.1 無效成本定義

無效成本是開發(fā)項(xiàng)目過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、開展?fàn)I銷未能起到促進(jìn)作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本[2]。

1.2 減少無效成本意義

由于利潤=銷售總價(jià)-總成本（含有效成本與無效成本），故要想提高利潤，在銷售總價(jià)、有效成本一定的情況下，必須減少無效成本的發(fā)生。

1.3 減少無效成本方法

通過研究和分析無效成本的構(gòu)成，制定無效成本管理與控制的細(xì)則，以實(shí)現(xiàn)減少無效成本，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益目的[3]。

2 某工程地下室建設(shè)概述

2.1 項(xiàng)目工程概況

某住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積32 900.54㎡，總建筑面積94 514.5㎡，地上建筑面積（以下簡稱面積）73 014.5㎡，地下建筑面積21 500㎡。項(xiàng)目建筑層數(shù)為地下1層，地上共9棟13～18層高層住宅及4棟多層商業(yè)建筑。車位數(shù)720輛，其中地面停車數(shù)72輛，地下停車數(shù)量648輛。

2.2 地下車庫成本分析重要性

地下車庫作為可銷售的商品，雖然銷售后能夠獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，但成本回收時間長，賣不出去的還會成為“死”成本[4]。一般情況下地庫建設(shè)原則：能少建盡量少建，多余的地庫建設(shè)大大影響項(xiàng)目利潤率。從成本專業(yè)反饋的數(shù)據(jù)，非人防地下一層地下車庫建安成本約2 800元/平米，人防地下室約3 200元/平米。單個車位成本10～12萬元。一般來說，不計(jì)算裝修成本，地庫造價(jià)可占到總建筑成本20%～30%，如果能減少其無效成本，對提高利潤率的效果非常明顯。

3 成本控制下地下室車庫設(shè)計(jì)優(yōu)化措施

3.1 地下車庫規(guī)模優(yōu)化設(shè)計(jì)

（1）合理配建地下停車位

對于房地產(chǎn)開發(fā)商，地下車庫的規(guī)模需要依據(jù)當(dāng)?shù)氐耐＼囄慌浣?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)計(jì)算，從而確定該項(xiàng)目所需的車位總數(shù)。在車庫規(guī)模設(shè)計(jì)中，當(dāng)?shù)厥欠袢菰S設(shè)置地上停車位以及其上限比例、地下子母車位、微型車位等非標(biāo)車位布置，都需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)商要結(jié)合當(dāng)?shù)匾约绊?xiàng)目的實(shí)際情況，加強(qiáng)與政府部門溝通，盡量按規(guī)劃允許的最小比例需求建設(shè)停車位，減少地下車庫的建設(shè)面積。

（2）減少地下車庫范圍及層數(shù)

在地下車庫范圍規(guī)劃上，應(yīng)當(dāng)將地下車庫建設(shè)在地面建筑邊線范圍的下面，通過優(yōu)化布置、微型車位、子母車位等提高車庫的使用效率。地下車庫層數(shù)設(shè)計(jì)規(guī)劃上，要盡量設(shè)計(jì)單層地下車庫，建設(shè)二層車庫會大大增加項(xiàng)目建設(shè)成本[5]。以2萬㎡矩形鋼筋混凝土地下車庫為例，一層地下車庫比兩層地下車庫的成本少150～200元/㎡，且一般而言，二層地下車庫比一層地下車庫的基坑圍護(hù)和防水材料費(fèi)用多50%。

（3）充分利用地上停車位

規(guī)劃設(shè)計(jì)地上停車位既可滿足政府規(guī)劃部門的要求，又能有效壓縮地下車庫建設(shè)規(guī)模，降低成本。地上停車位設(shè)計(jì)上，要規(guī)劃好商業(yè)性車位和小區(qū)停車位的關(guān)系，盡可能將停車位設(shè)計(jì)在最小尺寸。此外，要設(shè)計(jì)好地上停車位在小區(qū)內(nèi)人車分流、綠化、消防安全等方面的要求，防止造成小區(qū)整體品質(zhì)下降。

比如該住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求，地面停車位不宜超過總停車數(shù)的10%。項(xiàng)目總機(jī)動車位720個，其中地面設(shè)了72個停車位，其余均為地下車位。在容許設(shè)置地面停車的項(xiàng)目，充分利用地上停車位配額，在滿足綠地率、消防施救及對地上建筑影響評估等條件下，優(yōu)先布置地上停車位，剩余再設(shè)置成地下停車位，減小地下停車庫規(guī)模。

（4）地下停車位設(shè)計(jì)優(yōu)化

如果錯誤理解容許設(shè)置非標(biāo)車位政策，大量布置非標(biāo)停車位，會導(dǎo)致變相降低停車效率。該住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃地下停車位648個，停車效率：33 m2/輛，由于地下室設(shè)計(jì)初期不夠合理，排布非標(biāo)準(zhǔn)車位數(shù)量較多，經(jīng)與當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門溝通，子母車位僅計(jì)1個有效標(biāo)準(zhǔn)小型車位，微型車位計(jì)0.7個有效標(biāo)準(zhǔn)小型車位，因此降低了車位的使用效率，增加地下車庫建設(shè)面積。設(shè)計(jì)優(yōu)化前后對比圖如圖1、2所示。

圖1 原地下車位設(shè)計(jì)子母車位

圖2地下車位優(yōu)化后設(shè)計(jì)

從圖1、2可知，在地下車庫車位設(shè)計(jì)上，要優(yōu)先布置標(biāo)準(zhǔn)小型停車位，在剩余“死”空間再填塞“非標(biāo)”車位進(jìn)一步提高停車效率，避免地下室規(guī)模變相加大。

3.2 地下車庫輪廊優(yōu)化設(shè)計(jì)

地下車庫輪廊的優(yōu)化也能達(dá)到提高車庫利用率、提升車位數(shù)量、降低地下車庫總成本的目的。

（1）減少無效利用

地下車庫輪廊優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則是盡量充分利用退線，能地下一層滿鋪?zhàn)鲎丬囄唤^不多做一層地下室。一般情況下，同樣地下室面積，地下室建造成本由單層向多層增加，必須避免出現(xiàn)地庫下層比上層輪廓要大的情況。并且在地下室輪廓設(shè)計(jì)上，盡量趨向正方形，避免設(shè)計(jì)成窄長形。

如圖3分析可得，同樣的地塊面積，越狹長，周長越長，地塊付出支護(hù)及側(cè)壁成本越高，地下車庫的建造成本也越來越大。

圖3 地下室車庫輪廊設(shè)計(jì)形狀

此外，地下室輪廓盡量方正，盡量避免大量斜邊、銳角，過多折邊，均會導(dǎo)致停車效率低下，應(yīng)剔除無效空間的出現(xiàn)。以該住宅小區(qū)地下車庫輪廊為列，車位輪廊出現(xiàn)過多的斜邊、折角等會影響車位停車效率。如圖4所示。

圖4地下室輪廊優(yōu)化前與優(yōu)化后對比

從圖4可知，優(yōu)化前地下室輪廓出現(xiàn)大量斜邊、銳角，過多折邊，停車位效率較低，占用面積較大。優(yōu)化后地下室輪廓總體簡潔、方正，避免局部無必要的轉(zhuǎn)折。剔除了無效面積，可適當(dāng)減少地下車庫土建成本，提高停車效率。

（2）退線提高停車效率

地下室輪廓應(yīng)充分利用退線條件，避免出現(xiàn)停車效率較低區(qū)域。該住宅小區(qū)所在的城市規(guī)劃要求，地下建筑物的離界距離“不小于地下建筑物深度的0.7倍，且最小值為5 m”。即在此條件下，地下室容許突出地上建筑控制線。地下室輪廓盡量充分利用退線條件，能地下一層滿鋪?zhàn)鲎丬囄唤^不多做一層地下室。

3.3 柱網(wǎng)優(yōu)化分析

（1）大柱網(wǎng)設(shè)計(jì)形式

一般情況推薦7 800×8 100柱網(wǎng)形式，對于高端項(xiàng)目可適當(dāng)加大至8 100×8 100。大柱網(wǎng)形式柱距大，空間最為寬敞，視線舒適性最佳，但經(jīng)濟(jì)性較弱。適用于中高端項(xiàng)目。

另外，消火栓的布置方式可結(jié)合柱網(wǎng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，消火栓設(shè)置于兩車間（正放），不影響消火栓開門，但在車位銷售時需特別注明告知業(yè)主如圖5所示。設(shè)置于兩車間（側(cè)放），車輛對消火栓開門稍有影響，需咨詢當(dāng)?shù)叵啦块T建議后采用。

圖5 地下室大柱網(wǎng)設(shè)計(jì)布置

（2）小柱網(wǎng)設(shè)計(jì)形式

一般情況推薦5 300×（5 000+6 100）柱網(wǎng)形式。由于“小柱網(wǎng)”形式經(jīng)濟(jì)性相對于大柱網(wǎng)形式略好，但對停車和視覺舒適性影響較差，中高端項(xiàng)目需謹(jǐn)慎使用。

（3）中柱網(wǎng)設(shè)計(jì)形式

一般情況推薦7 800×（5 000+6 100）柱網(wǎng)形式，中柱網(wǎng)形式不僅兼顧了小柱網(wǎng)形式的經(jīng)濟(jì)性，同時有大柱網(wǎng)形式較好的空間感官的舒適性，普遍適用于中高端及普通項(xiàng)目。

通過以上分析，柱網(wǎng)形式選用需根據(jù)停車位、行車道基本尺寸以及項(xiàng)目的定位，地下層高，地上建筑柱距、地方習(xí)慣等綜合選擇適合項(xiàng)目的柱網(wǎng)尺寸。

4 結(jié)語

綜上所述，地下車庫建造必須具備安全、適用、耐久的功能屬性，其經(jīng)濟(jì)性貫穿整個項(xiàng)目周期始終。在地下車庫的布置原則為先“大”后“小”：先地庫規(guī)模，后車位布置；先地庫選型，后層高分析；先柱網(wǎng)確定，后車位布置。任何一家房企都在保證資源充分合理應(yīng)用的同時力求最大經(jīng)濟(jì)值，小投入高產(chǎn)出在設(shè)計(jì)各個環(huán)節(jié)顯現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，合理的規(guī)劃布局，嚴(yán)控各項(xiàng)影響停車率的指標(biāo)、減少無效面積和無效結(jié)構(gòu)成本投入，是住宅地下車庫優(yōu)化設(shè)計(jì)的現(xiàn)實(shí)需求，也是地下車庫設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。