淺談建筑師負責(zé)制在商業(yè)地產(chǎn)項目的實踐

文／顧軍 上海新鴻基威萬房地產(chǎn)有限公司 上海 200030

1、概念及背景

1.1 建筑師負責(zé)制的概念

我國建設(shè)工程項目長期以來執(zhí)行的是由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五方負責(zé)的實施制度。與國際通行的以建筑師為核心的項目實施制度大相徑庭。為引入多元的實施模式，更好地與國際接軌，住建部自2015年起，批準在上海自貿(mào)區(qū)、廣西壯族自治區(qū)、福建省自貿(mào)區(qū)、安徽、北京等地展開了建筑師負責(zé)制的試點工作。

建筑師負責(zé)制是指以“擔(dān)任民用建筑工程項目設(shè)計主持人或設(shè)計總負責(zé)人的注冊建筑師為核心的設(shè)計團隊，依托所在設(shè)計企業(yè)為實施主體，依據(jù)合同約定，對民用建筑工程全過程或部分階段提供全壽命周期設(shè)計咨詢管理服務(wù)，最終將符合建設(shè)單位要求的建筑產(chǎn)品和服務(wù)交付給建設(shè)單位的一種工作模式”。

1.2 國內(nèi)建筑師負責(zé)制的落地實踐情況

根據(jù)不完全統(tǒng)計，初期上海自貿(mào)區(qū)建筑師負責(zé)制試點項目多為國企投資項目，項目功能多為廠房、倉儲等單一性功能項目。項目實踐的重點在于探索政府管控方面的簡政放權(quán)及流程優(yōu)化。在項目管理及項目實施方面未做過多討論，甚至由部分項目在實際操作過程中仍然沿用的“五方責(zé)任”的模式。

在另一個維度，國內(nèi)的外資開發(fā)企業(yè)（主要為港資），在國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過程中，為了協(xié)調(diào)其本身的項目管理模式和國內(nèi)建設(shè)實施制度的不同，在項目管理上已引入了建筑師負責(zé)制的概念。其一，在項目開發(fā)的過程中，從本地設(shè)計機構(gòu)高薪吸納了高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才，組建了以建筑專業(yè)為核心的甲方建筑師團隊。由甲方建筑師團隊對項目的品質(zhì)做全程的管控。無論在技術(shù)方面，或是在管理層面，甲方建筑師群體在近20年間的成長遠超設(shè)計機構(gòu)中的執(zhí)業(yè)建筑師。其二，外資項目為了過程中的成本控制，會堅持其原有的項目管理模式。其中，有一部分是行之有效的并實際落地實施的建筑師負責(zé)制度，賦權(quán)建筑師在其管控制度之下對項目進行管理。部分實現(xiàn)了建筑師負責(zé)制。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目推廣建筑師負責(zé)制的必要性

2.1 商業(yè)地產(chǎn)項目的特點及需求

商業(yè)地產(chǎn)項目有復(fù)雜程度高、經(jīng)濟效益重大及社會影響巨大的特點。

復(fù)雜性其一，體現(xiàn)在項目的功能復(fù)雜，涉及商業(yè)、居住、酒店、休閑娛樂、博物展示功能，并且是兩項功能以上的復(fù)合體。其二，體現(xiàn)在設(shè)計的技術(shù)難度。商業(yè)地產(chǎn)項目除建筑流線之外，其結(jié)構(gòu)、基坑、機電、幕墻等專業(yè)的復(fù)雜程度也是普通項目難以比擬的。伴隨著城市發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)項目還會摻雜著城市更新、TOD 復(fù)合、地標性高樓、市政天橋、地鐵接駁等重大因素，并由此帶來更高維度的協(xié)調(diào)難度。其三，體現(xiàn)在項目的建設(shè)過程管控復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)項目的參建方數(shù)量眾多，工序組合、材料控制的難度空前。加之，在建設(shè)過程中難以避免地出現(xiàn)各類變更，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目的過程管控也成為挑戰(zhàn)。