中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控探究

陳佳 廈門夏商房地產(chǎn)有限公司

引言

在企業(yè)管理工作中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控起著非常重要的作用，它不僅關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的資金安全性，還與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展息息相關(guān)。中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須要明確現(xiàn)階段在中小房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，并且對其出現(xiàn)的原因進(jìn)行深入分析，確保能夠采取科學(xué)有效的解決對策。同時(shí)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要不斷向大型房地產(chǎn)企業(yè)借鑒財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的成功經(jīng)驗(yàn)，加大管控力度，提升中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征分析

與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)特征：

首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)受到國家政策影響相對較大，由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策具有密切的聯(lián)系，而房價(jià)以及房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)等都會受到宏觀政策的調(diào)控，所以政府及國家政策的變化會對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。尤其是在國家政策不斷變化的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有更大的不確定性。例如當(dāng)房價(jià)受到政府的宏觀調(diào)控時(shí)，如果國家政策引導(dǎo)房價(jià)下調(diào)，而工程建設(shè)所需成本不變，則會降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，使其資金周轉(zhuǎn)能力下降。因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，如果和銀行之間沒有協(xié)調(diào)相應(yīng)的財(cái)務(wù)關(guān)系，則會出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面持續(xù)的時(shí)間較長，從房屋建設(shè)的規(guī)劃和建設(shè)初期開始投入成本，一直到最后的竣工驗(yàn)收，需要經(jīng)過幾年的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，為了保證能夠提高房屋的建設(shè)質(zhì)量，確保能夠順利竣工和交付，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金，雖然前期會進(jìn)行房屋預(yù)售操作，但是其回籠的資金有限，可能無法滿足房屋建設(shè)后期所需要的資金成本，因此這就需要中小房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)向銀行進(jìn)行貸款。在房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)商向銀行貸款的數(shù)額較大，因此，產(chǎn)生的利息也相對較多，如果項(xiàng)目回收的資金無法填補(bǔ)銀行的利息及貸款，將會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。

房地產(chǎn)行業(yè)自身屬于風(fēng)險(xiǎn)性較高的行業(yè)，由于投資量大，如果沒有和銀行之間協(xié)調(diào)好資金關(guān)系，嚴(yán)重的可能會導(dǎo)致破產(chǎn)，尤其是對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，整個(gè)建設(shè)過程需要大量的現(xiàn)金流，目前通過貸款的方式進(jìn)行融資難度較大，很多銀行對于一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，所制定的放貸調(diào)整相對較為苛刻，因此導(dǎo)致很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在后期辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)遇到難題，進(jìn)而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型分析

（一）投資階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

要想全面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，可以按照時(shí)間的先后順序進(jìn)行，首先在前期的規(guī)劃和投資階段會存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于大部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在投資的過程中會留下很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特征，所以在前期投資時(shí)所需要的總資金額較大，在較長的資金回收周期中，會受到很多不確定性因素的影響，例如，在土地資質(zhì)辦理的過程中，與政府部門之間協(xié)調(diào)時(shí)間過長。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，由于土地性質(zhì)、項(xiàng)目類型的不同，會造成房價(jià)和預(yù)期出現(xiàn)較大的差異，這樣不僅會影響資金回收量，還會影響產(chǎn)品的銷售量，進(jìn)而增加中小房地產(chǎn)企業(yè)在投資階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。很多大城市政府會頒布一定的限購政策，降低了產(chǎn)品的交易量，所以在資金回收的過程中也會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)前對各中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可以明確，目前大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中都需要進(jìn)行融資操作，而在融資階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有很多。其主要的融資方式是向銀行進(jìn)行貸款，貸款數(shù)額越大或貸款時(shí)間越長，則產(chǎn)生的利息越多，如果在資金回籠過程中無法按時(shí)進(jìn)行貸款的償還，將會導(dǎo)致欠銀行大量的利息，一旦法院強(qiáng)制執(zhí)行，則會使中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行困難甚至破產(chǎn)。

還有一部分中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資階段，沒有制定詳細(xì)的融資計(jì)劃，即使已經(jīng)獲得了資金，在使用過程中，如果不進(jìn)行科學(xué)的把控，也會導(dǎo)致資金的使用率降低，達(dá)不到前期融資的目的。近年來我國中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，在融資時(shí)雖然與大型房地產(chǎn)相比具有一定的優(yōu)勢，但是因?yàn)槠鋽?shù)量在不斷增多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了融資困難的問題。在2020年我國政府出臺了三道紅線政策，在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款以及資金集中管理的過程中，加強(qiáng)了對中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款的管理。這也導(dǎo)致很多銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，優(yōu)先對大型房地產(chǎn)企業(yè)放貸，增加了中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。融資壓力以及融資成本的加大是目前提升中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

（三）現(xiàn)金流方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

目前大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門只關(guān)注前期的投資規(guī)劃和融資進(jìn)度，而沒有關(guān)注資金的使用以及現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)控制，因此，增大了在現(xiàn)金流方面出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。其主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)。第一點(diǎn)是目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對現(xiàn)金流管理制定合理的企業(yè)規(guī)劃，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理以及公司運(yùn)營過程中，所構(gòu)建的現(xiàn)金流預(yù)算體系不完善，進(jìn)而影響了在某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過程中現(xiàn)金流的穩(wěn)定運(yùn)行。第二點(diǎn)則是中小房地產(chǎn)企業(yè)在籌集到資金以后，資金使用時(shí)沒有事先進(jìn)行預(yù)測。如果在資金使用過程中無法加強(qiáng)控制，可能會導(dǎo)致后期的資金和資產(chǎn)使用的財(cái)務(wù)信息存在滯后性，導(dǎo)致項(xiàng)目在建設(shè)過程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）選擇性負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，負(fù)債的現(xiàn)象非常常見。具有一定的負(fù)債，可以激發(fā)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動力，進(jìn)而加速企業(yè)的發(fā)展，在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中利用負(fù)債的方式能夠提升自身的企業(yè)價(jià)值。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想取得更好的發(fā)展，必須要密切關(guān)注國家政策的相關(guān)變化，如果國家政策放寬或者市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，則應(yīng)該適當(dāng)?shù)卦黾酉鄳?yīng)的負(fù)債額，進(jìn)而為企業(yè)獲得更多的資本和資金。如果政府出臺了相對較為緊張的政策，或者經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)不好，則中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量降低負(fù)債率，進(jìn)而減輕自身的財(cái)務(wù)壓力，防止出現(xiàn)債務(wù)償還不上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在掌控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，可以通過對負(fù)債規(guī)?？刂频姆绞竭_(dá)到目的，但是必須要緊跟時(shí)代發(fā)展的變化，嚴(yán)格遵守國家政策，適應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的頻率。

三、導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）內(nèi)部環(huán)境因素的影響

目前導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，主要有內(nèi)部環(huán)境因素和外部環(huán)境因素。從企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行分析，當(dāng)前導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)，第一點(diǎn)是內(nèi)部企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理部門和風(fēng)險(xiǎn)控制部門的決策能力相對較弱，尤其是目前我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，做出準(zhǔn)確的投資決策是當(dāng)前提升企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的重要措施，而很多風(fēng)控管理部門由于決策能力較弱，經(jīng)常會出現(xiàn)很多決策失誤的現(xiàn)象，進(jìn)而增加了企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。第二點(diǎn)是很多中小房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)建的財(cái)務(wù)管理部門，其管理能力相對較弱，并且因?yàn)楣ぷ魅藛T的綜合素質(zhì)較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息共享不及時(shí)，同時(shí)，在財(cái)務(wù)信息監(jiān)督時(shí)內(nèi)部管理混亂，無法提升監(jiān)督力度，進(jìn)而降低了中小房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第三點(diǎn)是很多中小房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注投資和收益，沒有科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，尤其是在投資和融資階段，出現(xiàn)的資金負(fù)債率過高，導(dǎo)致企業(yè)償還債務(wù)的壓力過大，進(jìn)而增加了企業(yè)違約的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）外部環(huán)境因素的影響

外界環(huán)境因素的影響，主要和目前市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以及政府和國家的宏觀調(diào)控政策有關(guān)，由于目前我國經(jīng)濟(jì)的增速放緩，以及外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下滑，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的市場分化現(xiàn)象越來越明顯，為了完成去庫存的目的，很多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施降價(jià)銷售的政策，這也導(dǎo)致在短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金無法得到回籠，進(jìn)而增加了企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國家和政府的宏觀調(diào)控，也會嚴(yán)重影響當(dāng)前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在很多一二線大城市中限購政策的實(shí)施，以及抑制房價(jià)上漲的宏觀調(diào)控政策，給當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的經(jīng)濟(jì)壓力，增加了中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以中小房地產(chǎn)企業(yè)必須要針對內(nèi)部存在的問題以及外部環(huán)境因素的影響，采取更加合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，確保能夠降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

（一）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理流程

要想提升中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力，首先要不斷優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)部管理制度和流程。在前期融資的過程中，必須要不斷健全相應(yīng)的審批流程，確保在資金審批時(shí)，能夠通過逐級授權(quán)的方式，提升資金審批的嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性。在授權(quán)時(shí)必須要明確不同職位的崗位職責(zé)，財(cái)務(wù)總監(jiān)可以授權(quán)財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行籌資活動，而財(cái)務(wù)經(jīng)理又可以授權(quán)部門主管進(jìn)行融資的預(yù)算編制。不同工作流程確認(rèn)無誤后，再由上一級領(lǐng)導(dǎo)簽字審核，最終由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子集團(tuán)決策。在企業(yè)投資的過程中，針對不同的建設(shè)工程項(xiàng)目，要完善授權(quán)和審批制度。其授權(quán)的程序應(yīng)該是投資部將投資方案提交給財(cái)務(wù)總監(jiān)，財(cái)務(wù)總監(jiān)審批通過以后遞交給總經(jīng)理，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子集體決議通過完成以后，再將已經(jīng)通過的投資報(bào)告下方給投資部。完成項(xiàng)目投資操作。通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒蹋軌蛱岣吒鞑块T的執(zhí)行力和投資的收益率。

優(yōu)化完審批流程和審批制度以后，應(yīng)該增加績效考核制度，并且明確追責(zé)機(jī)制。不同崗位員工的工作內(nèi)容有所差異，尤其是財(cái)務(wù)部門與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)，所以必須要明確財(cái)務(wù)部門中的每一位工作人員的具體職責(zé)，并且針對不同崗位確定追責(zé)機(jī)制，對于貢獻(xiàn)大、表現(xiàn)突出的工作人員要及時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，而對于表現(xiàn)較差的工作人員則應(yīng)該進(jìn)行追責(zé)。要強(qiáng)化審計(jì)部門的職責(zé)保證，通過成立審計(jì)委員會加大對各部門工作的監(jiān)督，通過財(cái)務(wù)審計(jì)工作增加財(cái)務(wù)部門的管理效率，進(jìn)而保障公司資金的安全性。

（二）增加融資方式

為了有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在前期融資的過程中，應(yīng)該盡可能使用多渠道籌備資金。企業(yè)可以根據(jù)自身的資金情況利用信托項(xiàng)目融資，同時(shí)還可以通過銀行貸款或者產(chǎn)業(yè)基金的方式進(jìn)行多渠道融資。以增加企業(yè)所需項(xiàng)目建設(shè)資金為前提，在不同融資方式中作出適用于本企業(yè)發(fā)展的選擇。中小房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化的金融體系，確保能夠通過金融工具的應(yīng)用，提升信托基金以及投資基金的使用效率。對于一些風(fēng)險(xiǎn)性較大的建設(shè)項(xiàng)目來說，還應(yīng)該增加融資的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，通過擔(dān)保的方式降低本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在一些項(xiàng)目建設(shè)過程中，可以首先和后期的物業(yè)管理單位進(jìn)行重組，利用私募的資金完成前期的建設(shè)工作，同時(shí)還可以通過證券公司發(fā)起資金專項(xiàng)籌集計(jì)劃，利用債券和股權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)對資金的控制。

（三）增加現(xiàn)金流管理力度

在項(xiàng)目建設(shè)過程中現(xiàn)金流管理的重要性不言而喻。首先，要對資金的流入流出情況進(jìn)行明確的記錄，并且結(jié)合現(xiàn)階段企業(yè)資金賬目情況，制定項(xiàng)目的資金需求計(jì)劃，同時(shí)要對流入和流出的資金時(shí)間以及數(shù)額等進(jìn)行把控。只要保證流入的資金能夠滿足企業(yè)的發(fā)展需求，流出的資金可以滿足項(xiàng)目的建設(shè)需求，則可以極大程度上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。對于一些大額資金支出來說，則應(yīng)該明確其資金使用動向，確保能夠利用更少的資金，創(chuàng)造更多的價(jià)值。企業(yè)在不同的發(fā)展階段，應(yīng)該制定不同的現(xiàn)金流管理制度。以3～5年為周期進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，對企業(yè)發(fā)展的不同階段，編制符合當(dāng)下發(fā)展的現(xiàn)金流規(guī)劃制度。確保能夠通過合理的現(xiàn)金流規(guī)劃，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最后，要不斷完善現(xiàn)金流的控制體系，確保能夠有專門的崗位負(fù)責(zé)對現(xiàn)金流進(jìn)行管理，同時(shí)還要對目前企業(yè)上的賬目資金進(jìn)行調(diào)配和統(tǒng)一監(jiān)督管理，確保每一項(xiàng)現(xiàn)金流出業(yè)務(wù)都能夠進(jìn)行全方位監(jiān)控，并且要不斷加大收款的力度，提升資金的流轉(zhuǎn)速度。

（四）改善運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理

日常運(yùn)營和活動與中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控息息相關(guān)，為了全面提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，需要從企業(yè)日常的經(jīng)濟(jì)活動出發(fā)，制定更加規(guī)范的資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)防控體系。在中小房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的過程中，應(yīng)該對從事的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保能夠通過科學(xué)的預(yù)算法則，明確項(xiàng)目在開發(fā)過程中所需要的資金總額，并且提前制定好相應(yīng)的融資計(jì)劃，避免因?yàn)轫?xiàng)目實(shí)際建設(shè)超出預(yù)算導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對現(xiàn)金流的運(yùn)作情況也應(yīng)該進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，按照評估標(biāo)準(zhǔn)采取合理的融資措施。如果使用的融資方式不對，將會增大企業(yè)的債務(wù)償還壓力，所以為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概率，保證企業(yè)的正常運(yùn)營，必須要積極響應(yīng)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理制度。使用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)制定財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)，保證及時(shí)掌控財(cái)務(wù)信息，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的使用效率，通過合理的資源配置降低項(xiàng)目投資成本，進(jìn)而有效規(guī)避資金運(yùn)營過程中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語

綜上所述，目前中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素較多，企業(yè)必須要明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性，并且強(qiáng)化相應(yīng)的管理理念，確保能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作落實(shí)到整個(gè)項(xiàng)目投資建設(shè)過程中，進(jìn)而提升企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。同時(shí)，要善于掌握市場最新經(jīng)濟(jì)動態(tài)，明確國家政策調(diào)控方向，確保自身的企業(yè)優(yōu)勢，提升企業(yè)競爭能力。