文/高代樹（西南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

過去20年是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的黃金時(shí)期。大部分房地產(chǎn)公司在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中成長起來，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。近兩年來，國家對房地產(chǎn)市場的干預(yù)力度加大，房價(jià)調(diào)控日趨嚴(yán)格，對房地產(chǎn)公司的資金、效率與運(yùn)營管理產(chǎn)生了很大影響，房地產(chǎn)公司的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)也日益增加。所以，在新時(shí)期下，房地產(chǎn)公司必須盡快提高財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)，以緩解財(cái)務(wù)壓力，保證公司穩(wěn)定運(yùn)營。產(chǎn)融結(jié)合作為財(cái)政部近年來大力倡導(dǎo)的一種財(cái)務(wù)管理模式，已被越來越多的房地產(chǎn)公司接受與認(rèn)可，成為房地產(chǎn)公司在新時(shí)期完成財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的新途徑。產(chǎn)融結(jié)合能夠激勵(lì)房地產(chǎn)公司管理的精細(xì)化，增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)防范能力，最終達(dá)到提高公司運(yùn)營效率的目的。目前，大部分房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始了產(chǎn)業(yè)金融一體化的實(shí)踐，并取得了一定的成效，但對產(chǎn)業(yè)金融一體化的整體認(rèn)識還很有限，還處于探索階段?；诖?，本文提出了有關(guān)激勵(lì)產(chǎn)融結(jié)合的建議，以幫助房地產(chǎn)公司在新時(shí)期更好地開展產(chǎn)融結(jié)合。

一、公司實(shí)施業(yè)財(cái)融合需要遵循的原則

（一）效益優(yōu)先

產(chǎn)融結(jié)合的根本目的是創(chuàng)造價(jià)值，優(yōu)化公司各種資源的配置，最大限度地避免公司資源的不必要消耗，從而提高公司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益。所以，公司在實(shí)施產(chǎn)融結(jié)合的流程中，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，科學(xué)細(xì)致地分析與理清成本與效益的關(guān)系。同時(shí)，公司在選擇業(yè)務(wù)時(shí)，也應(yīng)在保證自身利益的前提下，按照優(yōu)先順序進(jìn)行選擇，以完成自身對公司成本的有效控制，確保公司的高效收益。

（二）全面成本管理

在運(yùn)營管理流程中，公司需要在所有有關(guān)的人、機(jī)器、材料、方法與環(huán)境上投入相應(yīng)的資金，每個(gè)環(huán)節(jié)與職工都涉及成本要素。在促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合的流程中，公司必須堅(jiān)持全面成本管理的原則，以提高數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性與可靠性。全面成本管理主要包括環(huán)節(jié)綜合性與職員綜合性。環(huán)節(jié)綜合性主要指公司的所有環(huán)節(jié)與流程，職員綜合性主要指公司的所有職工。公司只有完成全流程、全職員的成本管理，才能從根本上提高產(chǎn)融結(jié)合的效率，有效推動(dòng)公司產(chǎn)融結(jié)合的進(jìn)程。

（三）偏差管理

在實(shí)施產(chǎn)融結(jié)合的流程中，公司需要堅(jiān)持偏差管理的原則。當(dāng)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)成本存在偏差時(shí)，公司需要啟動(dòng)偏差管理，以明確缺陷的根本原因，并制定有效的糾正與預(yù)防措施，避免類似缺陷再次發(fā)生，從而完成對缺陷的有效控制，保證公司成本管理的效率。

二、房地產(chǎn)公司產(chǎn)融結(jié)合過程中存在的問題

（一）業(yè)務(wù)單位與財(cái)務(wù)單位沒有相同的目標(biāo)

財(cái)務(wù)工作的結(jié)果是，它能最好地反映公司的運(yùn)營目標(biāo)，并將公司財(cái)務(wù)融入概念中。財(cái)務(wù)部職員經(jīng)過專業(yè)技術(shù)手段開展本單位的平時(shí)工作，記錄與監(jiān)督房地產(chǎn)公司的所有內(nèi)部業(yè)務(wù)活動(dòng)，分析有關(guān)單位財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的信息與數(shù)據(jù)。對于房地產(chǎn)公司來說，財(cái)務(wù)管理最重要的工作就是在公司資源有限的情況下控制有關(guān)預(yù)算，經(jīng)過合理控制公司運(yùn)營成本，完成房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

但由于財(cái)務(wù)管理部門與業(yè)務(wù)部門的工作內(nèi)容與目標(biāo)不同，業(yè)務(wù)部門的主要職能是“開源增值”。經(jīng)過不斷擴(kuò)大公司的運(yùn)營范圍與規(guī)模，使公司的運(yùn)營活動(dòng)得以順利開展，在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢地位。財(cái)務(wù)部門的主要職能是處理銷售、利潤與其他信息數(shù)據(jù)，尤其是發(fā)現(xiàn)信息數(shù)據(jù)欺詐。部門之間沒有一致的目標(biāo)，這是影響公司運(yùn)營管理效率的重要因素，導(dǎo)致公司管理與財(cái)務(wù)管理存在差異。

（二）產(chǎn)融結(jié)合與信息技術(shù)建設(shè)停滯不前

伴隨社會(huì)的不斷發(fā)展，我國已經(jīng)進(jìn)入信息化時(shí)代，這為房地產(chǎn)公司進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合提供了有利條件。房地產(chǎn)公司經(jīng)過業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)部門收集整理有關(guān)信息，整合后進(jìn)行綜合分析。利用這些數(shù)據(jù)信息，形成相應(yīng)的大數(shù)據(jù)分析模型，為公司有序運(yùn)營與提高財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)提供有力支持。然而，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司的信息管理機(jī)制存在著各種各樣的缺陷。部分房地產(chǎn)公司的信息管理平臺(tái)不完善，業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門之間的信息溝通不完善，無形中增加了公司內(nèi)部的信息溝通成本；有的公司存在“信息孤島”現(xiàn)象，各種系統(tǒng)沒有相互連接。信息流動(dòng)速度慢，信息數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一，信息效率沒有得到充分發(fā)揮。這在很大程度上不利于信息數(shù)據(jù)的開發(fā)與利用。此外，由于數(shù)據(jù)信息的缺乏，有的公司無法得到大數(shù)據(jù)信息技術(shù)的支持，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)管理的優(yōu)秀運(yùn)營得不到有效支持，增加了公司產(chǎn)融結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)管理與公司管理的關(guān)系不夠密切

公司管理注重財(cái)務(wù)管理。無論是什么樣的公司，部門之間的整合都非常重要。從目前房地產(chǎn)公司產(chǎn)融一體化體系的構(gòu)建來看，一體化流程的時(shí)間周期相對較長。所以，大部分公司在產(chǎn)業(yè)與金融一體化的流程中剛剛看到了一些成效。一旦出現(xiàn)缺陷，工作將恢復(fù)到原始狀態(tài)。針對這種情況，房地產(chǎn)公司在構(gòu)建產(chǎn)融一體化體系時(shí)，應(yīng)根據(jù)公司規(guī)模與管理水準(zhǔn)建立新的一體化模式。

（四）產(chǎn)融結(jié)合職員素質(zhì)不高

在房地產(chǎn)公司產(chǎn)融結(jié)合的流程中，職工的素質(zhì)與專業(yè)水準(zhǔn)將對產(chǎn)融結(jié)合的狀況產(chǎn)生很大的影響。其中，專業(yè)人士在激勵(lì)房地產(chǎn)公司產(chǎn)融結(jié)合方面發(fā)揮了重要作用。然而，從房地產(chǎn)業(yè)的角度來看，負(fù)責(zé)產(chǎn)融結(jié)合的職工素質(zhì)不高，積極性與主動(dòng)性不高，不能滿足公司產(chǎn)融結(jié)合的需要。雖然房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)了缺陷，但沒有采取任何解決方案或優(yōu)化措施，也沒有定期組織監(jiān)督。

三、房地產(chǎn)公司提高產(chǎn)融結(jié)合的策略

（一）提高認(rèn)識，提高產(chǎn)業(yè)金融一體化規(guī)劃

首先，房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)要更全面地認(rèn)識自己，找到公司的核心競爭力，從核心競爭力的層面深入分析產(chǎn)融一體化模式，這是提高公司管理質(zhì)量的關(guān)鍵。在市場經(jīng)濟(jì)高度繁榮的今天，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營勢頭表面上是比較好的，但在整體繁榮的表象下，也存在很多缺陷，其中行業(yè)競爭的加劇是最重要的缺陷。市場在資源配置中起著決定性的作用。如果公司不能控制市場運(yùn)營的變化，并在此基礎(chǔ)上對公司的運(yùn)營做出明智的判斷，公司將在激烈的市場競爭中面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)公司來說，內(nèi)部管理的質(zhì)量對公司的整體運(yùn)營非常重要。所以，為了提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，有必要對財(cái)務(wù)管理給予充分的支持。房地產(chǎn)公司在制定財(cái)務(wù)整合方案時(shí)，公司管理者與財(cái)務(wù)管理者必須從業(yè)務(wù)運(yùn)營的角度出發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)整合的全流程應(yīng)該是科學(xué)的，這是財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的保證。財(cái)務(wù)部與業(yè)務(wù)部經(jīng)理在平時(shí)工作中應(yīng)充分交流單位運(yùn)營信息，以完成產(chǎn)融結(jié)合的目標(biāo)，建立優(yōu)秀的客觀環(huán)境，并用數(shù)據(jù)量化實(shí)際的投入與產(chǎn)出。

其次，在運(yùn)營流程中，房地產(chǎn)公司不能局限于現(xiàn)在，必須立足大局，著眼未來，制定具有前瞻性與可行性的運(yùn)營規(guī)劃。換言之，公司不但要從微觀角度改善公司管理，還要從宏觀角度思考公司的運(yùn)營目標(biāo)，這與公司財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)整合密切有關(guān)。在產(chǎn)融結(jié)合運(yùn)營的流程中，公司運(yùn)營與財(cái)務(wù)管理之間沒有沖突。在業(yè)務(wù)部與財(cái)務(wù)管理部的工作中，兩個(gè)部門之間的溝通相對較少，溝通質(zhì)量相對較差。業(yè)務(wù)處理不細(xì)致，導(dǎo)致單位間運(yùn)作不善，難以滿足產(chǎn)融結(jié)合的需要。所以，為了提升產(chǎn)融結(jié)合的深度，應(yīng)該繼續(xù)完善財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)運(yùn)營，充分發(fā)揮產(chǎn)融結(jié)合在公司管理中的作用，而不但僅是一句口號。最后，根據(jù)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況與特點(diǎn)，建立健全適合公司運(yùn)營的責(zé)任制與考核制度，以績效考核為激勵(lì)機(jī)制，以提高產(chǎn)業(yè)與金融一體化的質(zhì)量。公司在制定責(zé)任制與考核制度時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)各方面的整合，并設(shè)置交叉考核指標(biāo)，這不但能夠激勵(lì)財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的整合，擴(kuò)大工作界限，同時(shí)也提高了平時(shí)工作的質(zhì)量，完成了公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃。

（二）加快建立信息產(chǎn)業(yè)金融一體化體系

伴隨信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)的不斷運(yùn)營，房地產(chǎn)公司要緊緊抓住公司運(yùn)營與財(cái)務(wù)管理的機(jī)遇，逐步提高公司與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的溝通，整合有關(guān)信息，形成內(nèi)部管理大數(shù)據(jù)，促進(jìn)公司產(chǎn)融結(jié)合，不斷提高公司信息化管理水準(zhǔn)。

第一，房地產(chǎn)公司在建立信息產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)整合體系的流程中，需要搭建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用現(xiàn)有的信息管理系統(tǒng)，激勵(lì)公司與財(cái)務(wù)的有機(jī)融合，引進(jìn)先進(jìn)的軟硬件系統(tǒng)與設(shè)備，理順與優(yōu)化公司與金融單位之間的矛盾，創(chuàng)造優(yōu)秀的信息管理環(huán)境，真正在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上完成產(chǎn)融結(jié)合。第二，提高業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門的信息管理，根據(jù)兩部門的具體情況設(shè)計(jì)信息管理平臺(tái)。以房地產(chǎn)公司常見合同為例，在合同管理中，要以財(cái)務(wù)管理為出發(fā)點(diǎn)，梳理不同類型的公司合同，明確責(zé)任主體的歸屬，科學(xué)合理地控制合同風(fēng)險(xiǎn)，加快產(chǎn)業(yè)與金融一體化進(jìn)程。第三，運(yùn)用大數(shù)據(jù)，合理利用大數(shù)據(jù)。在產(chǎn)業(yè)與金融一體化時(shí)期，大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)公司產(chǎn)生了重要影響。從房地產(chǎn)公司的角度，充分利用財(cái)務(wù)部門的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，構(gòu)建分析模型，對公司的業(yè)務(wù)運(yùn)營進(jìn)行綜合評價(jià)，提高業(yè)務(wù)運(yùn)營的規(guī)范化水準(zhǔn)，在大數(shù)據(jù)支持下，從根本上完成產(chǎn)融結(jié)合。第四，提高信息安全管理。建立健全信息安全管理體系，有效識別業(yè)務(wù)運(yùn)營與財(cái)務(wù)管理流程中的各種信息安全風(fēng)險(xiǎn)，充分利用先進(jìn)技術(shù)手段完善管理體系。

（三）提高管理，將財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)運(yùn)營深度融合

在促進(jìn)房地產(chǎn)公司產(chǎn)融結(jié)合的流程中，公司管理者應(yīng)抓住第二個(gè)重點(diǎn)，總結(jié)產(chǎn)融結(jié)合中可能存在的缺陷。具體措施：一是從全面預(yù)算管理的角度激勵(lì)產(chǎn)融結(jié)合運(yùn)營。從房地產(chǎn)公司的運(yùn)營歷程來看，全面預(yù)算管理在產(chǎn)融結(jié)合中的作用有目共睹。房地產(chǎn)公司的管理者與財(cái)務(wù)管理者要科學(xué)編制房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算，科學(xué)并有效實(shí)施預(yù)算管理，這不但能夠提高業(yè)務(wù)部門對財(cái)務(wù)部門平時(shí)工作難點(diǎn)的認(rèn)識，同時(shí)也提高了財(cái)務(wù)部門對業(yè)務(wù)部門平時(shí)工作難點(diǎn)的認(rèn)識，從而提高預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)際實(shí)施效果，滿足了房地產(chǎn)公司運(yùn)營流程中的需要。全面預(yù)算管理是產(chǎn)融結(jié)合的重要組成部分，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效實(shí)施的保證，從而完成房地產(chǎn)公司的整體運(yùn)營規(guī)劃。二是搞好成本控制，這是激勵(lì)產(chǎn)融結(jié)合的關(guān)鍵。從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變后，財(cái)務(wù)部門不但是一個(gè)數(shù)據(jù)處理單位，還參與項(xiàng)目開發(fā)的全流程，與項(xiàng)目成本單位合作制定定額標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)成本核算內(nèi)容，促進(jìn)精細(xì)化管理，促進(jìn)產(chǎn)融一體化體系建設(shè)。在房地產(chǎn)公司的運(yùn)營流程中，全面成本管理能夠提高產(chǎn)融一體化體系建設(shè)的質(zhì)量，有效激勵(lì)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)運(yùn)營

（四）培養(yǎng)復(fù)合型人才

通常，房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理等眾多項(xiàng)目，但涉及面很廣，尤其是建筑行業(yè)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司更注重施工與項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)職員的專業(yè)水準(zhǔn)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但對其綜合素質(zhì)水準(zhǔn)要求不高，導(dǎo)致業(yè)務(wù)職員素質(zhì)參差不齊；公司財(cái)務(wù)職員的專業(yè)需求相對單一，導(dǎo)致產(chǎn)融結(jié)合流程中復(fù)合型人才嚴(yán)重缺乏。顯然，加快產(chǎn)融結(jié)合，培養(yǎng)復(fù)合型人才是確保房地產(chǎn)公司有效性的重中之重。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該認(rèn)識到人才培養(yǎng)的重要性，更加重視人才培養(yǎng)。

一是聘請一批業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富、素質(zhì)較高的財(cái)務(wù)職員，定期組織現(xiàn)有財(cái)務(wù)職員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)職員業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，提高其綜合素質(zhì)。二是選拔高素質(zhì)的商業(yè)人才，定期組織他們進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，以彌補(bǔ)他們在金融方面的不足，激勵(lì)他們成為商業(yè)金融全面運(yùn)營的復(fù)合型人才。三是在完成上述工作后，能夠?qū)I(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)職員組織到一個(gè)新團(tuán)隊(duì)中，負(fù)責(zé)具體工作。由于團(tuán)隊(duì)成員的互補(bǔ)性，無形中加快了產(chǎn)業(yè)與金融一體化進(jìn)程，激勵(lì)了公司的長期健康運(yùn)營。

四、結(jié)論

從產(chǎn)業(yè)金融一體化運(yùn)營的角度來看，產(chǎn)業(yè)金融一體化的最大阻力是房地產(chǎn)公司部門之間缺乏信息溝通。房地產(chǎn)公司應(yīng)以此為突破口，推動(dòng)未來產(chǎn)融結(jié)合，提高公司內(nèi)部信息交流，打破信息孤島，建立基于智能管理系統(tǒng)的產(chǎn)融結(jié)合信息系統(tǒng)，以信息技術(shù)為支撐，切實(shí)促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，為公司運(yùn)營提供有力支撐。