關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告抵押登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)規(guī)則的研討建議

高成華

（沈陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，遼寧 沈陽(yáng) 110014）

預(yù)告抵押登記何時(shí)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)登記直接影響銀行等金融機(jī)構(gòu)享有的抵押優(yōu)先受償權(quán)，《民法典》的實(shí)施進(jìn)一步明確了抵押優(yōu)先受償權(quán)相關(guān)問題，但在司法實(shí)踐中，因購(gòu)房人違約等原因，消極辦理預(yù)告抵押房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，進(jìn)而影響了預(yù)告抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

一、法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行等金融機(jī)構(gòu)僅辦理商品房預(yù)告抵押權(quán)登記業(yè)務(wù)的存在法律風(fēng)險(xiǎn)商品房預(yù)告抵押登記是指購(gòu)房人以預(yù)購(gòu)的商品房期房做抵押，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款，對(duì)預(yù)售商品房的抵押權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記的行為。預(yù)告抵押登記完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)辦理了建筑物所有權(quán)首次登記的，但因購(gòu)房人自身原因未申請(qǐng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的，如果出現(xiàn)購(gòu)房人未按期償還貸款，抵押權(quán)人能否憑借預(yù)告抵押登記對(duì)預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，在司法裁判實(shí)踐中卻存在爭(zhēng)議。

據(jù)了解，購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買了商品房，辦理預(yù)告抵押權(quán)登記后替購(gòu)房人向開發(fā)商付清剩余購(gòu)房款。如果出現(xiàn)購(gòu)房人惡意違約不繼續(xù)償還貸款，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件時(shí)也不向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理，此種情形下，法院通常會(huì)判決銀行對(duì)此前辦理預(yù)告抵押登記的房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)，當(dāng)購(gòu)房人無力繼續(xù)償還銀行貸款的，實(shí)踐中按照銀行與開發(fā)商之間簽訂的合同中約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任即替購(gòu)房人承擔(dān)還款責(zé)任。此種情形下，辦理抵押貸款的銀行通常會(huì)要求開發(fā)企業(yè)替購(gòu)房人承擔(dān)還款責(zé)任，若開發(fā)企業(yè)無法償還的，風(fēng)險(xiǎn)只能由銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，進(jìn)而導(dǎo)致銀行或開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

二、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行

筆者通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，法院裁判認(rèn)定預(yù)抵押登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)的既有裁判模式就預(yù)抵押登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)裁判結(jié)果來看，整體上可歸納出三種模式。

1.預(yù)告抵押登記與抵押登記的效力等同模式

不動(dòng)產(chǎn)辦理了預(yù)告抵押登記的效力等同于正式抵押登記。此種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)僅辦理了預(yù)告抵押登記，若出現(xiàn)債務(wù)人（購(gòu)房人）未如約履行債權(quán)的，銀行等金融機(jī)構(gòu)可以請(qǐng)求優(yōu)先受償權(quán)。

2.預(yù)告抵押登記與抵押登記的效力差異模式

預(yù)抵押登記從本質(zhì)上屬債權(quán)登記，而不動(dòng)產(chǎn)抵押登記屬物權(quán)登記，因此，僅辦理預(yù)告抵押登記的，若債務(wù)人（購(gòu)房人）未如約履行債權(quán)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不享有優(yōu)先受償權(quán)。

3.預(yù)告抵押登記行為的效力轉(zhuǎn)換模式

在具備辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記條件的情況下，預(yù)告抵押登記權(quán)利人無過錯(cuò)而僅義務(wù)人（購(gòu)房人）怠于協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)（義務(wù)人存在主觀惡意或過錯(cuò)），既義務(wù)人怠于協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的行為屬于不正當(dāng)?shù)刈柚共粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效的行為，故應(yīng)視為已經(jīng)生效。因此，此種情形，應(yīng)支持預(yù)告抵押登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)也屬維護(hù)了房地產(chǎn)秩序交易安全。

三、遼寧省城市預(yù)告抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記的情況

沈陽(yáng)市房屋登記機(jī)構(gòu)下發(fā)《商品房轉(zhuǎn)移登記即時(shí)辦結(jié)操作細(xì)則》（沈房登發(fā)（2014）20號(hào)），其中第七條規(guī)定：已辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋，商品房轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)的同時(shí)，抵押權(quán)登記信息自動(dòng)記載于房屋登記簿，系統(tǒng)自動(dòng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記證明的證號(hào)代入他項(xiàng)權(quán)證號(hào)欄并記載于房屋登記簿。大連市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也制定了類似規(guī)定，鞍山、撫順、丹東等市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均規(guī)定購(gòu)房人、銀行、開發(fā)公司在抵押貸款房屋具備產(chǎn)權(quán)辦證條件后，需共同申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記后，預(yù)告抵押登記才能轉(zhuǎn)為正式抵押登記狀態(tài)。

四、基本建議

目前，在預(yù)告抵押登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)問題上，我國(guó)已經(jīng)形成了以《民法典》為基礎(chǔ)，以《擔(dān)保制度解釋》第五十二條為具體規(guī)則的規(guī)范體系?！稉?dān)保制度解釋》第五十二條對(duì)預(yù)告抵押登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的制度安排;（1）在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)首次登記未完成、預(yù)告抵押登記失效等情形下，預(yù)抵押登記權(quán)利人不得享有優(yōu)先受償權(quán)；（2）辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記且預(yù)告登記未失效的情形下，預(yù)告抵押登記權(quán)利人才可享有優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定可知，不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)辦理登記，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理完建筑物首次登記后，若購(gòu)房人故意拖延不申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致預(yù)告抵押登記的時(shí)間超過了民法典第二百二十一條所確定的“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記之日起90日內(nèi)”，則預(yù)告抵押登記失效，進(jìn)而預(yù)告抵押登記權(quán)利人無法享有優(yōu)先受償權(quán)。若由此認(rèn)為預(yù)告抵押權(quán)登記失效，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害抵押銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益并造成企業(yè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

綜上，為妥善解決此類問題，不斷優(yōu)化營(yíng)造法制化營(yíng)商環(huán)境，同時(shí)房地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)提供更好的營(yíng)商服務(wù)平臺(tái)，筆者建議人民法院參照沈陽(yáng)市、大連市等不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)關(guān)于預(yù)告抵押登記轉(zhuǎn)為一般抵押登記的相關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，采納前述第三種模式，依法支持銀行等金融機(jī)構(gòu)依法享有的抵押優(yōu)先受償權(quán)。