文/范云翠 景文偉

引言

自2016年我國(guó)率先提出“房住不炒”概念以來(lái)，我國(guó)政府已經(jīng)出臺(tái)了數(shù)量可觀的“房住不炒”相關(guān)調(diào)控政策，2022年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告指出要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”政策。但是在這一政策下，房地產(chǎn)投資還存在著許多問(wèn)題，比如住房供需失衡、非效率投資、行業(yè)投資監(jiān)管不完善、投資受高杠桿風(fēng)險(xiǎn)制約等。這些問(wèn)題嚴(yán)重制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在“房住不炒”政策背景下如何規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模優(yōu)化等需要加以深入的研究。

一、房住不炒下房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

（一）政策調(diào)控

近幾年，我國(guó)在規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面作出了努力，見(jiàn)表1。

表1 2015-2021年房地產(chǎn)業(yè)政策

政府最近幾年愈加重視“房住不炒”政策。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議率先提出“房住不炒”的概念。2017年，黨的十九大報(bào)告把“房住不炒”寫(xiě)入中央文件，表明了我國(guó)房地產(chǎn)政策將以“房住不炒”為主導(dǎo)，通過(guò)投資、立法、財(cái)稅等多種方式來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[1]。接下來(lái)的一年里，在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，出臺(tái)多項(xiàng)政策，僅2017年就有200多項(xiàng)相關(guān)政策頒發(fā)。2018年中央工作會(huì)議在原先政策的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)了因城施策。2019年，政府頒布了大量的房地產(chǎn)業(yè)融資政策[2]。2020年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，堅(jiān)持長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策調(diào)控[3]。2021年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，在“房住不炒”政策基調(diào)下，加快完善長(zhǎng)租房政策。2022年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告指出：繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。由此可見(jiàn)，我國(guó)對(duì)“房住不炒”政策的重視程度會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。

（二）行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)張，對(duì)我國(guó)GDP影響很大。由圖1可知：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資總額在2015—2021年間呈現(xiàn)穩(wěn)步提高的態(tài)勢(shì)，到2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.35%。由圖2可知：到2021年，全國(guó)房企土地成交價(jià)款總計(jì)17756億元，比上年增長(zhǎng)2.8%。隨著這幾年對(duì)“房住不炒”的日益重視，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的前期投入雖然在增加，但是增長(zhǎng)率愈加平穩(wěn)。由圖3可知：我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)2021年12月為100.36，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)處于最合適的景氣水平。房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)由 2008 年的72.3%提高到2020年的80.7%。

圖1 2015-2021年房地產(chǎn)投資情況

圖2 2015-2021年房地產(chǎn)土地成交價(jià)

圖3 2021年國(guó)房景氣指數(shù)

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資面臨的突出問(wèn)題

（一）住房供需失衡，結(jié)構(gòu)性矛盾突出

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從之前的住房短缺轉(zhuǎn)變?yōu)樽》抗┙o不均衡的矛盾[4]。發(fā)達(dá)城市住房不足，而不發(fā)達(dá)城市住房庫(kù)存堆積。從結(jié)構(gòu)上可以發(fā)現(xiàn)，在“房住不炒”政策的推動(dòng)下，普通住宅項(xiàng)目利潤(rùn)大打折扣，而高價(jià)商品房卻剛好相反。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資向高價(jià)商品房轉(zhuǎn)移，普通住宅項(xiàng)目數(shù)量減少。在與民生相關(guān)的住宅建設(shè)上，高價(jià)公寓、別墅投資較多，普通住宅雖然投資也在增加，但從居民的總量來(lái)看，數(shù)量明顯不足。如表2所示，2021年住宅投資111173億元，增長(zhǎng)6.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資12445億元，下降4.8%。2021年末商品房待售面積51023萬(wàn)平方米，比上年末下降2.4%，住宅待售面積22761萬(wàn)平方米，增加1.7%。在“房住不炒”政策基調(diào)下，我國(guó)住房供需失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問(wèn)題得到明顯緩和。

表2 2021年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)

（二）房地產(chǎn)業(yè)非效率投資

非效率投資行為包括過(guò)度投資行為和投資不足行為，兩種行為都會(huì)造成資源浪費(fèi)。之前房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)可觀、市場(chǎng)約束弱，因此房地產(chǎn)上市公司容易忽略客觀因素比如忽略自由現(xiàn)金流、企業(yè)自身規(guī)模等的限制，而過(guò)度投資。但是自2016年提出“房住不炒”政策，我國(guó)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的約束，市場(chǎng)環(huán)境愈加穩(wěn)定，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始由過(guò)激性投資轉(zhuǎn)向理性投資，更加關(guān)注企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。高負(fù)債會(huì)使房企約束投資，導(dǎo)致投資不足。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目時(shí)間跨度大、投資回報(bào)慢，因此需要的資金很多，負(fù)債籌資必不可少。房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)由2008年的72.3%提高到2020年的80.7%。企業(yè)的負(fù)債率高意味著將要承受很大的利息和本金償還壓力，當(dāng)負(fù)債率超過(guò)可承受水平時(shí)，即便房企面對(duì)合適的投資，也將考慮還本付息的壓力，最終導(dǎo)致投資不足的結(jié)果。信息不對(duì)稱也會(huì)引起非效率投資行為，當(dāng)房企高估投資項(xiàng)目利潤(rùn)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致過(guò)度投資，反之，則會(huì)導(dǎo)致投資不足。房企不可能收集到全部信息并控制投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦判斷失誤就會(huì)導(dǎo)致非效率投資行為。

（三）房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管不完善

我國(guó)房地產(chǎn)金融體系發(fā)展至今已經(jīng)取得令人矚目的成就，但是還存在著問(wèn)題，比如在監(jiān)督和中介服務(wù)方面，銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要性不言而喻，但是缺少監(jiān)督和中介服務(wù)的輔助，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)問(wèn)題重重。中介服務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)、信用評(píng)級(jí)等服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。因此，中介服務(wù)部門體系的完善是目前我國(guó)的重要任務(wù)之一[5]。在監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)方面，我國(guó)有國(guó)土資源部、發(fā)改委等監(jiān)管部門，其中地方政府屬于比較特殊的監(jiān)管者，有著土地管理批發(fā)的權(quán)利，但是在履行職責(zé)時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)地方資金的增長(zhǎng)，地方政府容易向土地批租傾斜。由于房地產(chǎn)業(yè)投資相關(guān)法律制度不完善，部分不法房企不重視債權(quán)人的利益，用債權(quán)人的資金進(jìn)行不合理的投資，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)在房企投資項(xiàng)目時(shí)，會(huì)對(duì)企業(yè)性質(zhì)、負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、資產(chǎn)變現(xiàn)能力等進(jìn)行審查，但是對(duì)贏利能力、資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重視程度沒(méi)有前幾項(xiàng)高。隨著行業(yè)環(huán)境發(fā)生巨大變化，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房企這兩方面的關(guān)注。

（四）高杠桿導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)投資安全問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目需要大量的資金，但是客觀情況是，大多數(shù)房企流動(dòng)資金不足，也很難自己籌集大量資金，所以只能通過(guò)債務(wù)籌資來(lái)滿足自身的投資需求。從財(cái)務(wù)理論可以知道，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)65%時(shí)，企業(yè)會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率早已超過(guò)80%，使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資安全很難得到保證。高財(cái)務(wù)杠桿會(huì)給房企帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，即幫助房企快速發(fā)展，但如果使用方式不恰當(dāng)，容易導(dǎo)致償債風(fēng)險(xiǎn)增加和資金斷流，進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資安全?！胺孔〔怀础闭咭恢痹趶?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)安全發(fā)展問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資、銷售都存在明顯的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只有恰當(dāng)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行投資，才能產(chǎn)生“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的積極效果。

三、“房住不炒”政策下房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇

（一）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)愈加重視

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度一直很強(qiáng)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。據(jù)2020年5月9日國(guó)家信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)有17個(gè)城市進(jìn)入“萬(wàn)億元俱樂(lè)部”，房地產(chǎn)投資在這些城市的GDP中已經(jīng)占到了10%以上，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些城市乃至整個(gè)國(guó)家的GDP都作出了巨大貢獻(xiàn)[6]。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)起著協(xié)同促進(jìn)作用，形成了一條涉及建筑、鋼鐵等大量行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈。我國(guó)房企在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位和拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的效應(yīng)說(shuō)明：“房住不炒”政策的頒布雖然在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是國(guó)家調(diào)控政策的初心是為了讓房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量地穩(wěn)定發(fā)展。

（二）新發(fā)展模式機(jī)遇

2022年“兩會(huì)”政府報(bào)告在“房住不炒”的政策基調(diào)下指出要探索新發(fā)展模式。目前房地產(chǎn)業(yè)以輕資產(chǎn)模式為重要方向，輕資產(chǎn)模式也受到了政府的大力倡導(dǎo)。一方面，“房住不炒”政策下的房地產(chǎn)業(yè)舊的發(fā)展模式將被淘汰。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的低杠桿、低負(fù)債的發(fā)展模式將取代之前的發(fā)展模式，輕資產(chǎn)模式就是新發(fā)展模式中的重要方向。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸結(jié)束增量狀態(tài)，房企將向服務(wù)商轉(zhuǎn)變，在輕資產(chǎn)模式下，代建、資產(chǎn)管理、REITs將會(huì)有新的發(fā)展。

（三）新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇

新型城鎮(zhèn)化的政策趨向在未來(lái)將會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如果可以抓住新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，盡快地研究開(kāi)發(fā)出與新型城鎮(zhèn)化政策相匹配的投資戰(zhàn)略，可以在未來(lái)占據(jù)大量的市場(chǎng)份額，占領(lǐng)高地優(yōu)勢(shì)。大量中小型城鎮(zhèn)在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中將會(huì)產(chǎn)生改造升級(jí)的居住需求，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)的重要方向[7]。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，預(yù)計(jì)2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%。2022年，住建部部長(zhǎng)王蒙指出：“我國(guó)城鎮(zhèn)化快速，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員超越1000萬(wàn)?！比绫?所示，我國(guó)2021年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員1269萬(wàn)。

表3 2017-2021年城鎮(zhèn)就業(yè)情況

（四）新業(yè)態(tài)、多元化發(fā)展格局機(jī)遇

養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等新業(yè)態(tài)、多元化格局建設(shè)將會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再是起步時(shí)的以住宅地產(chǎn)為主和發(fā)展過(guò)程中的以商業(yè)地產(chǎn)為主，而是進(jìn)入了新業(yè)態(tài)發(fā)展時(shí)代。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和科技的全方面快速發(fā)展，住宅與商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再處于上升區(qū)間。隨著社會(huì)老齡人口變多，養(yǎng)老的需求和養(yǎng)老模式的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資指明了方向。當(dāng)下居民收入增加，居民基本的需求得到滿足，居民的其他需求得以產(chǎn)生，比如休閑度假等旅游需求增加，一次性瀏覽旅游需求減少，這為房地產(chǎn)業(yè)投資新型旅游地產(chǎn)指明了方向。我國(guó)文化軟實(shí)力發(fā)展與經(jīng)濟(jì)總量相比相對(duì)落后，而我國(guó)傳統(tǒng)文化陣地在鄉(xiāng)村規(guī)模巨大。2016年我國(guó)政府部門在“房住不炒”的政策基調(diào)下提出：“要建設(shè)有特色、有活力的特色小鎮(zhèn)，打造美麗鄉(xiāng)村?！边@為房地產(chǎn)業(yè)投資特色小鎮(zhèn)地產(chǎn)指明了方向。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)順應(yīng)新業(yè)態(tài)、多元化的發(fā)展趨勢(shì)，開(kāi)拓地產(chǎn)新領(lǐng)域和復(fù)合性地產(chǎn)，將房地產(chǎn)業(yè)與教育、體育、農(nóng)業(yè)、科技等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造“地產(chǎn)+”的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。[8]

（五）戶籍制度改革、三孩政策創(chuàng)造機(jī)遇

我國(guó)政府一直以來(lái)都很重視民生問(wèn)題，特別是《民法典》的頒布，我國(guó)政府以人民為中心的理念得到深刻貫徹。在“房住不炒”基礎(chǔ)上，我國(guó)政府進(jìn)行了三孩政策和戶籍制度的改革。2021年中共中央政治局在二孩政策的基礎(chǔ)上提出了三孩政策。二孩到三孩的政策轉(zhuǎn)變，說(shuō)明目前我國(guó)老齡化問(wèn)題嚴(yán)重，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)投資戰(zhàn)略布局卻有深刻的指導(dǎo)意義。在戶籍制度改革上，我國(guó)政府優(yōu)化了城市落戶條件，取消了城鄉(xiāng)二元戶籍的約束。將以往戶籍中的權(quán)利區(qū)別取消，戶籍只是地域標(biāo)志，而不是特權(quán)標(biāo)志，讓每一位公民享受到公共服務(wù)，讓農(nóng)民與城市居民都享受到社會(huì)發(fā)展的福利。戶籍制度改革是我國(guó)以人民為中心理念的深刻體現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)說(shuō)，隨著戶籍制度的改革，農(nóng)民未來(lái)在城市的落戶規(guī)模將會(huì)有明顯的增大，這也是房地產(chǎn)業(yè)響應(yīng)“房住不炒”減庫(kù)存的重要機(jī)遇。

四、“房住不炒”政策下房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展對(duì)策

（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

隨著目前疫情的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到了不小的沖擊。目前我國(guó)土地資源在很大基數(shù)上投入了房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，但是發(fā)達(dá)的城市住房不足，而不發(fā)達(dá)的城市住房庫(kù)存堆積。從結(jié)構(gòu)上可以發(fā)現(xiàn)，普通住宅項(xiàng)目數(shù)量較少，高價(jià)公寓、別墅投資較多，造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資不均衡。我國(guó)政府通過(guò)調(diào)控政策完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可是并沒(méi)有形成長(zhǎng)效機(jī)制。房企應(yīng)該改變投資戰(zhàn)略，控制在商品房方面的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的平衡。另外，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)只把投資的目標(biāo)集中在銷售產(chǎn)品上，而是應(yīng)該響應(yīng)國(guó)家的長(zhǎng)租房政策，滿足人民的商品房租賃需求。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了新時(shí)代，轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行，即實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型升級(jí)，以住宅產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，拓展到養(yǎng)老、旅游、特色小鎮(zhèn)、辦公等行業(yè)。

（二）抑制非效率投資行為

我國(guó)房企應(yīng)該減少負(fù)債規(guī)模，減輕償還本金和利息的壓力。近幾年房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直上升，目前已經(jīng)增加到80.7%。由于房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目跨期長(zhǎng)、資金投資回報(bào)期長(zhǎng)，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率，使得房企償還利息和本金的壓力增大，導(dǎo)致投資不足。因此我國(guó)房企應(yīng)該重視董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的作用，加強(qiáng)對(duì)權(quán)力的監(jiān)督，防止非效率投資行為發(fā)生。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到疫情的不利影響，房企會(huì)適當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)權(quán)力的集中，權(quán)力的集中雖然會(huì)有令到必行的好處，但是也會(huì)增加非效率投資行為的發(fā)生。

我國(guó)房企應(yīng)該提高投資決策水平。對(duì)房企的每一項(xiàng)投資決策進(jìn)行科學(xué)的分析和評(píng)估，最后通過(guò)的投資決策將會(huì)降低非效率投資行為的發(fā)生概率。

（三）完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)

完善的中介服務(wù)和公正的監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著不可或缺的作用。房地產(chǎn)中介服務(wù)包括信用、法律等服務(wù)，有利于保證房企投資的安全和效率，因此完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)的重要性不言而喻。我國(guó)政府應(yīng)該頒布相關(guān)政策，支持房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。監(jiān)管部門要積極監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，完善金融體系和監(jiān)管體系的頂層設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資約束。目前整個(gè)行業(yè)都處在疫情的不利影響下，企業(yè)項(xiàng)目是否可以贏利，將決定房企投資項(xiàng)目的有效性。因此金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目審查時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)是否贏利以及贏利程度的審查，也要關(guān)注房企的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，保證房企的投資連續(xù)性和償債能力。在“房住不炒”的政策基調(diào)下，各地政府要靈活調(diào)整調(diào)控政策，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

（四）合理把握財(cái)務(wù)杠桿，保證投資安全

房地產(chǎn)業(yè)的高杠桿型和資金密集特質(zhì)已經(jīng)很難改變，但是將杠桿控制在適當(dāng)較高的區(qū)間，也會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)快速發(fā)展的益處。所以對(duì)于房企而言，一方面要采取合適的債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，既避免過(guò)度投資行為，又能加強(qiáng)投資效率。另一方面也要增加房企的融資途徑。融資的多途徑可以使房企資金連續(xù)性加強(qiáng)，也可以降低融資成本，達(dá)到把杠桿降低到合適區(qū)間的效果。

五、結(jié)束語(yǔ)

在“房住不炒”的政策背景下，我國(guó)加大對(duì)供給方和需求方的政策調(diào)控。雖然房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境得到了改善，但是還存在著住房供需失衡、過(guò)度投資、行業(yè)投資監(jiān)管不完善、投資受高杠桿風(fēng)險(xiǎn)制約等問(wèn)題。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該抓住投資發(fā)展機(jī)遇，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，抑制過(guò)度投資，合理把握財(cái)務(wù)杠桿。我國(guó)政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，讓房地產(chǎn)業(yè)處于能投資但不炒作的市場(chǎng)環(huán)境中。