宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)范邏輯*

丁宇峰 付堅(jiān)強(qiáng)

內(nèi)容提要 宅基地流轉(zhuǎn)包括宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動(dòng)，其法律規(guī)范的核心困境在于如何確定流轉(zhuǎn)的范圍、實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分置”和處理房地關(guān)系。首先，在流轉(zhuǎn)范圍方面，通過分配公正與效率價(jià)值的關(guān)系說明受讓主體應(yīng)實(shí)現(xiàn)一般化。立法上應(yīng)隨改革推進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，解釋論上則應(yīng)論證居民購農(nóng)房合同的有效性。其次，“三權(quán)分置”中資格權(quán)構(gòu)造為集體經(jīng)濟(jì)組織法內(nèi)的分配制度，而宅基地使用權(quán)則隨著房屋的建成呈現(xiàn)去身份的特性。再次，在房地關(guān)系上應(yīng)堅(jiān)持“房地一體”，這不僅符合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的體系邏輯，也是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的需要。

引 言

我國(guó)現(xiàn)有宅基地制度在鄉(xiāng)村振興的背景下面臨著重大挑戰(zhàn)。宅基地在公有化后形成了集體所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的“兩權(quán)分離”，這種權(quán)利配置使得集體成員的身份與土地支配緊密結(jié)合?！叭艘蹤?quán)”的模式構(gòu)造在設(shè)立之初符合私有土地由集體公有化后再在集體內(nèi)分配的歷史演進(jìn)邏輯，卻與現(xiàn)代社會(huì)的去身份化并不相容。①“空心村”現(xiàn)象的背后是大量宅基地被閑置乃至廢棄，這又進(jìn)一步銳化了土地利用效率低下的問題。有鑒于此，我國(guó)在農(nóng)村地區(qū)開展了宅基地制度改革試點(diǎn)工作。然而，截至目前取得的成效尚不足以支撐一個(gè)在全國(guó)推行的規(guī)范方法。

一方面，宅基地制度設(shè)計(jì)的封閉集體背景與開放的社會(huì)人員流動(dòng)之間的矛盾日益深化，導(dǎo)致低效的財(cái)產(chǎn)利用難以滿足鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略要求；另一方面，改革不能越過黨中央劃定的“三條底線”：確保土地公有制不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。②那么在公平和效率之間應(yīng)確立怎樣的規(guī)范，才能既維系宅基地制度的設(shè)置初衷，又能使其在開放體系中發(fā)揮財(cái)產(chǎn)應(yīng)有的價(jià)值呢？宅基地制度要素中與財(cái)產(chǎn)效率緊密相關(guān)的是流轉(zhuǎn)規(guī)范。因此，需要通過對(duì)改革試點(diǎn)實(shí)踐和理論成果的分析，著眼于流轉(zhuǎn)問題，依此探索規(guī)范應(yīng)遵循的邏輯。此處規(guī)范邏輯意在結(jié)合改革動(dòng)態(tài)和政策宏旨，對(duì)宅基地相關(guān)規(guī)則進(jìn)行動(dòng)態(tài)系統(tǒng)解釋，以期未來固定于立法之可能。

宅基地流轉(zhuǎn)制度改革中的理論與問題

(一)宅基地制度改革試點(diǎn)成果

黨中央、國(guó)務(wù)院自2015年始部署全國(guó)33個(gè)縣(市、區(qū))開展宅基地制度改革試點(diǎn)工作?！吨泄仓醒雵?guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》(2018年中央一號(hào)文件)提出了“三權(quán)分置”的政策方向，“落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”。2020年9月20日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部又在104個(gè)縣(市、區(qū))和3個(gè)地級(jí)市啟動(dòng)新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作。

改革試點(diǎn)在宅基地使用權(quán)受讓主體范圍拓展、宅基地使用權(quán)權(quán)利拆分、宅基地流轉(zhuǎn)方式的多樣化、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序限制與收益分配等方面作了積極的嘗試。以浙江義烏為例，其試點(diǎn)成果如下：以新農(nóng)村建設(shè)完成情況作為拓展受讓主體范圍的標(biāo)準(zhǔn)。完成者宅基地使用權(quán)可實(shí)現(xiàn)跨集體轉(zhuǎn)讓，而未完成者則不得拓展。宅基地使用權(quán)由有身份屬性的無期限土地使用權(quán)拆解為無身份屬性的有期限(70年)土地使用權(quán)，從而脫離本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份束縛。宅基地的流轉(zhuǎn)方式采納了“房地一體”的思路，將宅基地使用權(quán)與地上建(構(gòu))筑物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。具體轉(zhuǎn)讓方式包括買賣、贈(zèng)與、互換或其他合法方式。流轉(zhuǎn)程序除要求全體權(quán)利人(戶主與戶員)一致同意之外，還要求須有集體肯定的意愿。在收益方面，一次性收取基準(zhǔn)地價(jià)的20%作為所有權(quán)收益。③因所涉方面較多，難以用純文字將各地改革試行方法盡行比較，遂挑選具典型意義試行文件加以梳理(見表1)。

綜上，改革試驗(yàn)對(duì)土地利用效率的貢獻(xiàn)主要表現(xiàn)在：將流轉(zhuǎn)受讓主體擴(kuò)展至行政區(qū)內(nèi)的其他集體經(jīng)濟(jì)組織；探索買賣、贈(zèng)與、抵押、出租等多種流轉(zhuǎn)方式；對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行拆分形成可相對(duì)自由處分的權(quán)利；通過集體收益權(quán)的激勵(lì)減少土地所有權(quán)對(duì)權(quán)利處分的制約。表1雖未能將所有情形盡數(shù)收錄，但所列應(yīng)為各地對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)范有建構(gòu)意義的主要舉措。主要的改革已經(jīng)或?qū)⒁獙?duì)宅基地及其上房屋的利用起到積極的推進(jìn)作用，但未能形成系統(tǒng)的法律規(guī)范。其存在的規(guī)范邏輯問題將在下文與理論問題一并討論。

(二)宅基地流轉(zhuǎn)制度的理論思考

結(jié)合這些實(shí)踐成果，理論界圍繞宅基地流轉(zhuǎn)制度展開了激烈的討論，而法學(xué)的成果則主要集中在“三權(quán)分置”的法律構(gòu)造方面。理論界在“三權(quán)分置”前后對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)問題思考的梳理，將有助于我們以歷史和辯證的眼光探索制度的規(guī)范邏輯。

1.宅基地流轉(zhuǎn)主體開放論

對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)開禁問題形成比較有價(jià)值的探討始于《物權(quán)法》修訂前后，彼時(shí)學(xué)者開始關(guān)注到宅基地的分配和流轉(zhuǎn)之間關(guān)系。孟勤國(guó)擔(dān)心宅基地交易開禁會(huì)沖擊宅基地制度的分配正義，并且認(rèn)為是否禁止交易不應(yīng)由物權(quán)法進(jìn)行規(guī)制。④然而，還是有相當(dāng)一部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該開放流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，并且給出了相應(yīng)的理由。韓世遠(yuǎn)分別從解釋論和立法論角度進(jìn)行了論證。解釋論上，他否認(rèn)“國(guó)辦發(fā)〔1997〕39號(hào)文件”(國(guó)辦發(fā)〔1999〕)對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的影響，立法論上的五個(gè)理由圍繞公權(quán)與私權(quán)的關(guān)系展開。⑤郭明瑞的支持理由包括立法目的和私權(quán)保護(hù)兩個(gè)方面：第一，禁止宅基地向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)的立法目的(防止宅基地占用過多)應(yīng)在分配階段，而不應(yīng)在權(quán)利處分階段實(shí)現(xiàn)；第二，物權(quán)法作為權(quán)利法，不應(yīng)以限制和禁止宅基地使用權(quán)為主要內(nèi)容。⑥宋志紅則從財(cái)產(chǎn)屬性、理性主體、性質(zhì)轉(zhuǎn)變和節(jié)約用地四個(gè)方面對(duì)宅基地及其上房屋禁止對(duì)外流轉(zhuǎn)提出了質(zhì)疑。⑦這些學(xué)者的觀點(diǎn)及論證的角度具有相當(dāng)?shù)那罢靶?，為后期宅基地流轉(zhuǎn)的開禁提供了理論支撐。然而宅基地流轉(zhuǎn)開禁的命題，必須滿足保障農(nóng)民居住的宅基地制度目的，同時(shí)還要考慮政策上防止資本炒作等市場(chǎng)規(guī)制方面的擔(dān)憂。

2.“三權(quán)分置”表達(dá)的學(xué)界思考

(1)前“三權(quán)分置”思考

在宅基地試點(diǎn)改革和2018年中央一號(hào)文件提出“三權(quán)分置”之前，法學(xué)界就有關(guān)于通過權(quán)利配置實(shí)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)開禁問題的探討。其解決方案大都圍繞著將房屋從宅基地使用權(quán)中解放出來，以實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)處分的自由。劉凱湘提出了借助比較法上的法定租賃權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)權(quán)屬主體的分離。⑧龍翼飛等則較早提出建構(gòu)非集體農(nóng)戶的宅基地有償使用制度，以建構(gòu)與農(nóng)戶無償使用性質(zhì)不同的宅基地使用權(quán)。⑨王衛(wèi)國(guó)等則建議引入比較法上的地上權(quán)，其構(gòu)造是將宅基地使用權(quán)解釋為一種類所有權(quán)的權(quán)利，在其上為房屋所有權(quán)受讓人設(shè)立一種限制物權(quán)，即地上權(quán)。⑩這些思想為后來宅基地制度改革提供了有效的參考，并被“三權(quán)分置”的理論成果所吸收。

(2)后“三權(quán)分置”思考

宅基地“三權(quán)分置”作為改革試點(diǎn)成果的政策表達(dá)，體現(xiàn)了宅基地制度發(fā)展的總體方向。法學(xué)界的爭(zhēng)論焦點(diǎn)主要在資格權(quán)和宅基地使用權(quán)兩個(gè)方面。關(guān)于資格權(quán)是否屬于民法上一種具體的權(quán)利，有肯定說也有否定說?？隙ㄕf又有不同類型的表達(dá)?；蛘J(rèn)為是一種宅基地使用權(quán)的減等權(quán)利。如李鳳章等認(rèn)為資格權(quán)是宅基地使用權(quán)減去次級(jí)使用權(quán)所剩余的部分。或認(rèn)為是一種基于集體成員身份而享有的一種特權(quán)。如高海認(rèn)為它是最先受讓權(quán)和優(yōu)先受讓權(quán)的總和。否定說則又分為內(nèi)化說和徹底說。如管洪彥將資格權(quán)視為一種內(nèi)化于集體所有權(quán)中的分配資格，并不宜用民法上的具體權(quán)利進(jìn)行規(guī)范。而劉國(guó)棟則認(rèn)為，不應(yīng)該采用資格權(quán)的稱謂，應(yīng)堅(jiān)持宅基地使用權(quán)的立法表述，通過賦予后者“收益”權(quán)能解決土地的利用效率問題。由于“三權(quán)”在法律上的表達(dá)相互影響，因而對(duì)資格權(quán)的性質(zhì)和法律構(gòu)造的不同理解必然使得宅基地使用權(quán)相關(guān)方面的觀點(diǎn)眾說紛紜。關(guān)于“三權(quán)”中宅基地使用權(quán)的性質(zhì)和法律構(gòu)造，有債權(quán)說與用益物權(quán)說兩類觀點(diǎn)。前者如高圣平承襲法定租賃權(quán)的思路，提出通過“房地分離”解決房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)不能同時(shí)轉(zhuǎn)移的問題。后者如席志國(guó)承續(xù)了地上權(quán)的思路，認(rèn)為宅基地土地權(quán)利建構(gòu)成集體所有權(quán)-宅基地使用權(quán)-地上權(quán)的三層權(quán)利模式。也有研究對(duì)“三權(quán)”建構(gòu)進(jìn)行不同方式的探索，丁關(guān)良對(duì)此總結(jié)達(dá)十五種之多。研究核心圍繞著資格權(quán)是身份還是權(quán)利以及宅基地使用權(quán)是否需要拆分以及如何拆分展開。

(三)未回應(yīng)的規(guī)范邏輯問題

宅基地改革和理論主要集中于“三權(quán)分置”的權(quán)利性質(zhì)和構(gòu)造，較少從規(guī)范邏輯進(jìn)行探討?！叭龣?quán)”界定和建構(gòu)思路使用是在按照民法體系化的方法展開后，需要在土地利用效率目的和制度建構(gòu)之間形成合乎邏輯的銜接。因此，從規(guī)范邏輯的角度而言，需要對(duì)以下問題進(jìn)行回應(yīng)：(1)現(xiàn)有研究大都從“三權(quán)分置”出發(fā)去思考宅基地權(quán)利配置問題，并沒有深入探討“三權(quán)分置”于宅基地流轉(zhuǎn)在本體和工具上的意義。始于承包地的“三權(quán)分置”對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)制度建構(gòu)具有怎樣的意義？(2)在流轉(zhuǎn)受讓主體范圍方面究竟應(yīng)采用改革試點(diǎn)的有限開放，還是全面開放？其依據(jù)及實(shí)施方式如何？(3)宅基地“三權(quán)分置”應(yīng)如何構(gòu)建才能使宅基地流轉(zhuǎn)在民法的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)改革的政策目的？(4)在宅基地流轉(zhuǎn)中究竟轉(zhuǎn)讓的是什么權(quán)利，其中地權(quán)和房權(quán)的關(guān)系如何？對(duì)這些問題的回應(yīng)需在民法體系內(nèi)厘清“三權(quán)分置”與流轉(zhuǎn)之間的邏輯關(guān)系。

“三權(quán)分置”與宅基地流轉(zhuǎn)的邏輯關(guān)系

(一)孰為邏輯起點(diǎn)

“三權(quán)分置”與宅基地流轉(zhuǎn)有一個(gè)邏輯起點(diǎn)的問題。應(yīng)以“三權(quán)”的配置為起點(diǎn)，繼而通過權(quán)利體系的建構(gòu)將宅基地流轉(zhuǎn)問題收納其中，還是應(yīng)以宅基地流轉(zhuǎn)為起點(diǎn)，考慮權(quán)利建構(gòu)問題？

本文認(rèn)為“三權(quán)分置”與宅基地流轉(zhuǎn)不是起點(diǎn)和終點(diǎn)的關(guān)系，而是本體和工具的關(guān)系。如果以“三權(quán)”分置為起點(diǎn)，則容易把權(quán)利配置與流轉(zhuǎn)的政策目的混為一談。解讀改革進(jìn)程可以發(fā)現(xiàn)兩者應(yīng)做區(qū)分，如果混淆則容易誤導(dǎo)其后改革和理論發(fā)展的方向。一味以“三權(quán)”建構(gòu)為目標(biāo)，易陷入合體系的路徑依賴，流轉(zhuǎn)目的反倒成為權(quán)利建構(gòu)的副產(chǎn)品，顛倒了合目的與合體系之間的優(yōu)先次序。因此，“三權(quán)分置”需要形成一種保障宅基地有效流轉(zhuǎn)的權(quán)利配置方法。然而，把“三權(quán)分置”作為宅基地流轉(zhuǎn)的方法要考慮背景模式的差異，“三權(quán)分置”與宅基地流轉(zhuǎn)開禁是在不同的背景下形成起來的。根據(jù)學(xué)者的調(diào)研結(jié)果，我國(guó)早在20世紀(jì)末就開始了“三權(quán)分置”的改革試驗(yàn)。中共十八屆三中全會(huì)正式將“三權(quán)分置”作為農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制的創(chuàng)新模式提出。2018年修訂的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》將“三權(quán)分置”從法律上確立下來。由此可見，“三權(quán)分置”的初始模型是關(guān)于承包地的權(quán)利配置。然而，承包地與宅基地的制度目的、權(quán)利特征和改革要求都是不同的。宅基地的流轉(zhuǎn)開禁主要來源于兩個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。其一，閑置宅基地利用的現(xiàn)實(shí)需要。一方面，隨著城鎮(zhèn)化比例持續(xù)提高，農(nóng)村人口涌向城市，“空心村”的現(xiàn)象造成大量宅基地被閑置。另一方面，有調(diào)研顯示經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)活動(dòng)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，甚至有不可阻遏之勢(shì)。其二，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃的需要。2015年1月，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，意在通過規(guī)范農(nóng)村土地征收，以及推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地的局部流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展思路要求在兩者的土地、金融等基本制度上逐漸融合，土地產(chǎn)權(quán)勢(shì)必從農(nóng)民身份的捆綁中解放出來，才有望建立統(tǒng)一市場(chǎng)。

由此，考慮“三權(quán)分置”與宅基地流轉(zhuǎn)關(guān)系，應(yīng)以宅基地流轉(zhuǎn)為問題方向，通過“三權(quán)分置”的思路或方法，實(shí)現(xiàn)閑置宅基地的有效利用，進(jìn)而完善我國(guó)的土地權(quán)利制度。

(二)“三權(quán)分置”作為范式還是參考？

在思考“三權(quán)分置”的構(gòu)造時(shí)，研究者往往忽視了上述的語境轉(zhuǎn)換。農(nóng)地、農(nóng)村土地乃至集體土地“三權(quán)分置”的默認(rèn)語境都是承包地，2018年之后，宅基地的“三權(quán)分置”研究并未對(duì)比承包地與宅基地語境的差異，而是直接進(jìn)行權(quán)利建構(gòu)。那么宅基地的“三權(quán)分置”是否可以忽略差異，采用“拿來主義”進(jìn)行權(quán)利建構(gòu)呢？

承包地“三權(quán)分置”并不具備標(biāo)準(zhǔn)范式的意義?，F(xiàn)以《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》(2018年修正)對(duì)“三權(quán)”在法律上的表達(dá)作為規(guī)范樣本，考察以承包地為模型的“三權(quán)分置”在宅基地適用上的問題。(1)兩者的來源不同。作為客體的承包地有兩個(gè)直接來源：第一，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭承包的農(nóng)村土地；第二，社會(huì)主體通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”。對(duì)于第二種方式獲得的承包地，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)沒有與本集體農(nóng)戶身份剝離的問題，故而不需要通過“三權(quán)分置”實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自由流轉(zhuǎn)。而宅基地的來源卻只有一個(gè)：由村民按照“一戶一宅”的原則向集體申請(qǐng)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)。因此，兩類土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中只有第一類需要考慮“三權(quán)分置”；而宅基地使用權(quán)從來源看只有一類。因源頭不同，其自然分歧更多。(2)兩者功能的穩(wěn)定性不同。承包地的功能始終就是農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，雖然有著小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代承載農(nóng)村家庭收入來源的功能，城鎮(zhèn)化加速后此功能雖有所減退，但其作用一直圍繞農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)。宅基地雖以“一戶一宅、福利分配、面積法定、成員專享、長(zhǎng)期使用”為特征，但其功能難以穩(wěn)定于保障本集體農(nóng)戶居住上。由于合法繼承、建新不拆舊等原因，宅基地所承載的功能發(fā)生了偏移。土地功能的偏移必然對(duì)其上建筑物權(quán)利變動(dòng)規(guī)則產(chǎn)生影響。(3)權(quán)利復(fù)合度不同。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)雖然有家庭承包這個(gè)身份性的來源，但可以選擇是否連帶身份一同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。宅基地使用權(quán)不是獨(dú)立存在的，與房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利有著緊密的聯(lián)系。在我國(guó)特定的制度環(huán)境下，國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)與其上建筑物等遵從“房地一體”的原則?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》在草案階段也有過關(guān)于“房地一體”的描述，如草案第一稿169條和第二稿163條：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！彪m然這個(gè)草案沒有正式立法，但足見土地使用權(quán)與房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利之間的關(guān)系在我國(guó)法律實(shí)踐中的地位。因此，宅基地使用權(quán)和房屋權(quán)利之間的復(fù)合度問題是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所不具有的。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與宅基地使用權(quán)存在著以上三方面的主要差異，這使得兩者之間在權(quán)利分離的問題上不能成立范式移用關(guān)系，而應(yīng)只是方法上有借鑒之處而已。

(三)“三權(quán)分置”在規(guī)范上的意義

“三權(quán)分置”在規(guī)范上的是一種明確的權(quán)利配置還是關(guān)于權(quán)利配置的方法呢？通過實(shí)證和理論的分析我們都會(huì)發(fā)現(xiàn)，這其實(shí)是一種通過虛化權(quán)利身份屬性、突出財(cái)產(chǎn)屬性而實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的一種方法構(gòu)想。

承包地“三權(quán)分置”在制定法上的成果主要體現(xiàn)為2018年修訂的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和2021年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》對(duì)集體所有權(quán)的表述是宣示性的，并沒有規(guī)定作為主體的“集體”及其行使權(quán)利的方式和內(nèi)容。對(duì)土地承包權(quán)則沒有給出權(quán)利內(nèi)容，只是將其作為一個(gè)虛置的權(quán)利提及?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》雖然規(guī)定了集體所有權(quán)的主體，但對(duì)集體和個(gè)人在土地承包上權(quán)利之間的關(guān)系并未明確，只是分散表述在各個(gè)條款中。土地承包權(quán)沒有被提及。從以上制定法對(duì)集體土地所有權(quán)、土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的配置中，可以看出“三權(quán)”并不是相互倚重的實(shí)體型權(quán)利。從實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)功能的角度看，前兩者對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的作用是限制或平衡的。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的行使既要受制于集體所有權(quán)的范圍，又不能完全擺脫與集體成員承包之間的關(guān)系，在保證這個(gè)前提的基礎(chǔ)上才可能去考慮如何發(fā)揮農(nóng)村土地的最優(yōu)效用。這是我國(guó)財(cái)產(chǎn)制度歷史發(fā)展與現(xiàn)實(shí)要求下的必然結(jié)果。一方面，農(nóng)民集體所有權(quán)是我國(guó)憲法確立的基本制度，也是中國(guó)共產(chǎn)黨在推進(jìn)農(nóng)村改革中一直堅(jiān)守的政策。它雖然缺乏處分性權(quán)能，但卻承擔(dān)著管理和社會(huì)保障的功能。另一方面，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)不應(yīng)脫離農(nóng)戶家庭承包關(guān)系。這可以通過正反兩個(gè)角度進(jìn)行分析。一者身份性土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是經(jīng)濟(jì)體制的體現(xiàn)，它不僅是一種權(quán)利關(guān)系，更是一種基本政治經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因此，通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在虛置身份屬性對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一般化構(gòu)造時(shí)，不能完全脫離承包關(guān)系。二者“四荒地”的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無須考慮承包關(guān)系問題。陳小君等認(rèn)為無身份限制的“四荒地”不能移轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)只能移轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是出于同樣的考量。既然“四荒地”的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)原本就沒有本集體成員的身份限制，又何必通過“三權(quán)分置”進(jìn)行身份解縛呢？

以上可見，承包地“三權(quán)分置”無論是制定法，還是理論推演，既不存在分別設(shè)置的三種新型的樣本式權(quán)利，也沒有形成對(duì)現(xiàn)有權(quán)利的模式分置方法。因此，“三權(quán)分置”在承包地方面沒有形成一種可復(fù)制的權(quán)利配置范式。那么對(duì)于宅基地而言，“三權(quán)分置”的意義就不是范式上的，而是方法上的，即一種將權(quán)利中身份屬性虛化，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效率的方法。這個(gè)論斷在以下方面都得到體現(xiàn)：首先，《中華人民共和國(guó)民法典》照搬了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定，說明盡管新一輪農(nóng)村土地改革自2015年正式拉開序幕，但宅基地并沒有因承包地“三權(quán)分置”而形成可實(shí)行的規(guī)范。其次，從各地的實(shí)踐來看，雖然對(duì)宅基地的“三權(quán)”采用了與承包地接近的表述，卻不能真正消除宅基地流轉(zhuǎn)障礙。再次，理論上對(duì)宅基地“三權(quán)分置”的探索，并未照搬承包地的樣本，而是基于身份剝離的方法做了不同思考。有的將集體所有權(quán)實(shí)體化，如韓松賦予集體宅基地空間經(jīng)營(yíng)權(quán)。有的否定資格權(quán)的虛置化，如高?；趯?shí)證資料提出包括跨集體受讓權(quán)、優(yōu)先受讓權(quán)、接受贈(zèng)與權(quán)和繼承權(quán)，乃至公租房等安置申請(qǐng)權(quán)在內(nèi)的權(quán)利。還有的則否認(rèn)身份分離的可行性，如丁關(guān)良指出宅基地使用權(quán)無法被分解為宅基地資格權(quán)和“宅基地使用權(quán)”。

由此可見，“三權(quán)分置”之于宅基地的意義不是移接并行的三種分置權(quán)利，而是用分離身份的方法，通過權(quán)利分化機(jī)制去建構(gòu)與法律和政策銜接的土地權(quán)利體系。

基于體系邏輯的流轉(zhuǎn)規(guī)范進(jìn)路

在進(jìn)入本部分討論前，首先需要明確兩個(gè)問題。第一，宅基地制度正處于改革試點(diǎn)階段，故解釋論在考慮現(xiàn)有民法體系時(shí)，在向改革后應(yīng)然的立法方向偏移。第二，所謂宅基地流轉(zhuǎn)，指宅基地和房屋相關(guān)權(quán)利在不同主體間的移轉(zhuǎn)。移轉(zhuǎn)的原因既包括買賣、贈(zèng)與等基于法律行為，也包括繼承等非基于法律行為。因買賣最為典型，且其他流轉(zhuǎn)形式諸如抵押、入股等最終都涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，故以此為主要討論對(duì)象。第三，流轉(zhuǎn)客體是指已建有房屋的宅基地。農(nóng)戶對(duì)空置的無房宅基地?zé)o流轉(zhuǎn)的權(quán)利，故無討論之必要。有鑒于此，本部分將對(duì)下列涉及規(guī)范邏輯的主要問題進(jìn)行分析。宅基地和房屋的受讓主體范圍如何確定和實(shí)現(xiàn)？“三權(quán)分置”下宅基地使用權(quán)應(yīng)如何建構(gòu)才與上述范圍相匹配？流轉(zhuǎn)中宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間應(yīng)形成怎樣的關(guān)系才能同時(shí)滿足體系邏輯和政策目的？

(一)流轉(zhuǎn)主體開放論

宅基地流轉(zhuǎn)開放是指宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的受讓主體范圍從本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向非本集體村民乃至一般自然人開放。根據(jù)義烏市等試點(diǎn)地區(qū)的改革成果，受讓主體已擴(kuò)展至本行政區(qū)內(nèi)的其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員。然而，義烏市作為2015年、2020年兩輪改革試點(diǎn)地區(qū)，試點(diǎn)至今已有七年，其實(shí)行的受讓主體“有限開禁”并未成為可供復(fù)制推廣的有效規(guī)范。究其原因，受讓主體“有限開禁”似乎是改革的穩(wěn)妥推進(jìn)，但其實(shí)并不符合制度邏輯和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

宅基地制度在政策上“從重社會(huì)保障轉(zhuǎn)向社會(huì)保障、財(cái)產(chǎn)價(jià)值并重”，這需要對(duì)分配和效率進(jìn)行平衡。受讓主體的“有限開禁”既沒有落實(shí)分配也沒有實(shí)現(xiàn)效率，只不過是在分配和效率之間進(jìn)行折中，但這并不是平衡。宅基地作為分配性制度在法律上的體現(xiàn)是對(duì)宅基地使用權(quán)的取得進(jìn)行身份限定，即本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶可以依法申請(qǐng)宅基地，行使在其上建造住宅，從而對(duì)其進(jìn)行占有和利用的權(quán)利。當(dāng)分配公平邏輯貫徹始終時(shí)，法律有意無意地忽略房屋建成后的物權(quán)變動(dòng)問題。于是，按照“房附于地”的思路形成以地控房的流轉(zhuǎn)限制邏輯。然而，當(dāng)效率價(jià)值需要融入制度時(shí)，則需要通過明晰產(chǎn)權(quán)和降低交易成本，才能實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。在產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)明確宅基地與房屋的權(quán)利變動(dòng)。農(nóng)戶因本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而具有申請(qǐng)宅基地的權(quán)利，獲批后始得擁有宅基地使用權(quán)。房屋建成后，集體對(duì)該房屋并不享有權(quán)利，農(nóng)戶對(duì)此享有所有權(quán)，即《中華人民共和國(guó)民法典》第240條中占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。在確立了基本宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)的初始配置之后，方得考慮采用何種交易規(guī)則。

筆者認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)的受讓主體應(yīng)是一般自然人。雖然有不少法院判定非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民之間的農(nóng)房買賣合同無效，但其依據(jù)將隨著改革推進(jìn)和成果制度化而反轉(zhuǎn)。向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)移農(nóng)房所有權(quán)是流轉(zhuǎn)需要突破的關(guān)鍵，其成立的理據(jù)如下：首先，公法上禁止城鎮(zhèn)居民購房的立法理由已難成立。國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)、國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)、中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)等一系列文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，其源頭是國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)。其中禁止之理由在于防止炒賣土地。然而，自此文件發(fā)布至今已逾20年，購買農(nóng)房的行為并沒有因此杜絕。吊詭的是，農(nóng)村土地并未出現(xiàn)令人擔(dān)心的炒作。因此，該禁止目的可謂是無的放矢。其次，從解釋論上，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房的買賣合同不應(yīng)無效。理由有四。(1)《中華人民共和國(guó)民法典》第153條前段規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效”，而《中華人民共和國(guó)立法法》第61條規(guī)定：“行政法規(guī)由總理簽署國(guó)務(wù)院令公布。”上述文件皆非國(guó)務(wù)院令發(fā)布，故都不成其為行政法規(guī)，因而不能依此認(rèn)定買賣合同無效。(2)上述文件系管理性規(guī)定，其既未在文件中確定行政責(zé)任，又未在現(xiàn)實(shí)中對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房進(jìn)行行政處罰。(3)雖然法院在判決中依此認(rèn)定買賣合同無效，但往往并不判令返還房屋。其原因是此類糾紛大都因村民售出后知曉征收而訴請(qǐng)還房以期獲得拆遷補(bǔ)償。如予支持，無疑有違民法奉為圭臬的誠實(shí)信用原則。(4)城鎮(zhèn)居民可因繼承卻不能由買賣取得農(nóng)房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不符合民法的體系邏輯。買賣和繼承是民法物權(quán)最典型的基于法律行為和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)原因?？隙ê笳叻穸ㄇ罢邔⑹沟妹穹w系失去平衡。再次，根據(jù)物權(quán)法上的所有權(quán)自由原則，農(nóng)戶有對(duì)宅基地上房屋自由處分的權(quán)利?！爸氐剌p宅”的法律構(gòu)造使權(quán)利人難以實(shí)現(xiàn)物權(quán)上的權(quán)能。當(dāng)效率價(jià)值提升到和公平同等重要的位置時(shí)，農(nóng)房所有權(quán)的權(quán)能只有得到全面保護(hù)才能充分實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。此外，產(chǎn)權(quán)明晰還具有行為發(fā)生學(xué)上的意義。“賦予產(chǎn)權(quán)主體以自愿流轉(zhuǎn)與交易權(quán)，這樣產(chǎn)權(quán)主體才有可能最大限度地在產(chǎn)權(quán)約束的范圍內(nèi)配置資源以獲取最大收益”。

(二)“三權(quán)分置”的分而不重構(gòu)

“三權(quán)分置”在宅基地方面的構(gòu)造應(yīng)是對(duì)宅基地使用權(quán)身份和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的階段式分解，而不是重新構(gòu)造。如前所述，學(xué)者根據(jù)“三權(quán)分置”制造了各種權(quán)利作為可流轉(zhuǎn)之財(cái)產(chǎn)權(quán)利。肖鵬等將其各種總結(jié)為“成員權(quán)+用益物權(quán)”、“用益物權(quán)+用益物權(quán)”和“用益物權(quán)+債權(quán)”三種模式，這三種模式各自分別存在一定的局限。第一種模式通過釋放身份屬性的成員權(quán)，而將宅基地使用權(quán)塑造成可以自由流轉(zhuǎn)的用益物權(quán)。這種模式忽視了宅基地利用現(xiàn)實(shí)中同時(shí)存在身份性和非身份性兩種情形，以及身份性的宅基地利用不能完全自由流轉(zhuǎn)(如房屋建造權(quán))。第二種模式的次級(jí)用益物權(quán)有地上權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)兩種，現(xiàn)以地上權(quán)為例說明，其局限在于：將宅基地使用權(quán)塑造成類所有權(quán)難以處理農(nóng)戶使用權(quán)與集體所有權(quán)之間的關(guān)系，且忽視了房屋所有權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)對(duì)地的權(quán)利狀態(tài)。第三種模式下的“債權(quán)”有法定租賃權(quán)和租賃權(quán)兩種?，F(xiàn)以前者為例說明。法定租賃權(quán)的成立未考慮當(dāng)事人的合意，而且以租賃的形式確定集體和房屋所有權(quán)人之間的關(guān)系既違背所有人的意思，也不符合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易習(xí)慣。因此，對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行新的構(gòu)造并不符合“三權(quán)分置”的政策目的，這也應(yīng)是《中華人民共和國(guó)民法典》未將這些成果體現(xiàn)于立法之原因。當(dāng)然，還有學(xué)者主張?jiān)谡厣显O(shè)立居住權(quán)，但居住權(quán)并不是宅基地使用權(quán)本身的構(gòu)造，只不過是這種新用益物權(quán)的一種應(yīng)用而已。故而無在此討論之必要。

據(jù)此，“三權(quán)分置”并不在于重新構(gòu)造宅基地使用權(quán)，而是應(yīng)該以房屋建造為界點(diǎn)，分化出宅基地使用權(quán)的不同內(nèi)容；并進(jìn)一步確認(rèn)身份與權(quán)能之間的關(guān)系，從而釋放出財(cái)產(chǎn)性權(quán)能。因此，有必要對(duì)《中華人民共和國(guó)民法典》的宅基地使用權(quán)定義作進(jìn)一步解釋。首先，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于成員身份有申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。嚴(yán)格來說，這不是私法上的權(quán)利，而是類似于公法上的分配制度。因此，資格權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織法中探討更為合適，不宜與宅基地使用權(quán)并列在私法語境中討論。其次，宅基地使用權(quán)的身份性可分為房屋建造權(quán)的身份性和依于房屋的居住權(quán)、利用權(quán)。其不可分者，是房屋建造權(quán)，宅基地批準(zhǔn)目的僅為滿足村民建造住宅。此權(quán)利只能由本集體農(nóng)戶享有，他人不得以任何方式參與其中，包括合作建房。其可分者，是房屋建造完成后，基于房屋的所有權(quán)而占有地上空間的權(quán)利。因此，宅基地使用權(quán)并不是一以貫之的權(quán)利。在獲得批準(zhǔn)后，宅基地使用權(quán)內(nèi)容呈現(xiàn)階段性差異，在房屋建造前，它表現(xiàn)為在宅基地上建造房屋的權(quán)利，并附有兩年的期限。該權(quán)利是公平正義在分配上的體現(xiàn)，具有集體身份性，不可流轉(zhuǎn)。建造完成后，土地的利用性權(quán)利已被房屋所有權(quán)所吸收。如果承認(rèn)房屋的合法性，那么就不應(yīng)再附加土地權(quán)利對(duì)其進(jìn)行干預(yù)，否則會(huì)造成權(quán)利體系的混亂。這個(gè)思路已反映在城市商品房權(quán)屬證書的演變中。商品房權(quán)屬證書由兩證合為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證一證說明房屋所有權(quán)人建設(shè)用地使用權(quán)并無實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，故實(shí)無辦證之必要。房屋所有權(quán)人只能基于房屋的空間行使占有、利用的權(quán)利，既無擴(kuò)建拓展空間的權(quán)利，也無推倒重建之權(quán)利，更無倒塌后再建之權(quán)利。當(dāng)依附于房屋所有權(quán)的宅基地使用權(quán)被虛化時(shí)，宅基地流轉(zhuǎn)問題自然迎刃而解。

(三)使用權(quán)虛化與“房地一體”

由以上分析可以發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)虛化的現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)場(chǎng)合，宅基地同樣如此。國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)第一條規(guī)定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中包括農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。由此可見，房與地整體確權(quán)形成可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)將是未來農(nóng)村和城市住宅物權(quán)制度的發(fā)展方向。割裂房權(quán)和地權(quán)的“房地分離”思路是不符合我國(guó)實(shí)際的。首先，我國(guó)住宅類土地使用權(quán)一個(gè)重要的內(nèi)容是基于規(guī)劃的建造行為，相比民法物權(quán)來說這更接近于一種行政許可。這個(gè)意義上的土地使用權(quán)在內(nèi)容上與權(quán)利人身份、資質(zhì)和土地用途等諸多要素緊密相關(guān)，故而不能單獨(dú)被轉(zhuǎn)讓。其次，房屋形成后，其和土地天然的附合屬性使之不宜在權(quán)利上被分割。房屋建成后，土地使用權(quán)的內(nèi)容雖名為土地的利用，但實(shí)質(zhì)上更體現(xiàn)在對(duì)房屋的利用上，因而可為后者所吸收。故此，附在房宅基地上流轉(zhuǎn)的是房地整體權(quán)利。此時(shí)并無必要將宅基地使用權(quán)異化為其他一種用益物權(quán)或是租賃式債權(quán)，只需保留原稱并內(nèi)化于房屋所有權(quán)形成一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。這種“房地一體”思路下的整體性權(quán)利不僅有利于國(guó)家建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，也可以通過明晰的產(chǎn)權(quán)界定，實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，提高土地的利用效率。

當(dāng)然，還有幾個(gè)附屬性問題需要明確才能形成規(guī)范的體系邏輯。第一，農(nóng)戶為建造住宅而申請(qǐng)的宅基地使用權(quán)是一種基于成員的配額，在獲得后除非家庭成員另立一戶，否則無再獲配額的理由。農(nóng)戶對(duì)此自行負(fù)責(zé)，其法律后果體現(xiàn)在兩個(gè)方面。農(nóng)戶在獲批后有權(quán)建或不建，如兩年不建則集體有權(quán)收回。建房后，農(nóng)戶有權(quán)自由處分房屋與土地的整體性財(cái)產(chǎn)權(quán)，但其后不得再獲配額。第二，宅基地使用權(quán)在申請(qǐng)時(shí)的主體是戶，但流轉(zhuǎn)后應(yīng)突破此限制。如果是互換則仍可保持戶為主體，但在其他場(chǎng)合宜以一般自然人為主體。其理由如下：首先，如前所述，宅基地在與本集體農(nóng)戶的身份分離后，已無保持該身份之必要。其次，《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定的三種主體并不包含戶。雖然戶在法律關(guān)系中的地位可參考《中華人民共和國(guó)民法典》第56條關(guān)于農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶的規(guī)定，但畢竟戶存在較大的不確定性，不利于產(chǎn)權(quán)明晰。第三，宅基地退出雖勉強(qiáng)可算作一種流轉(zhuǎn)方式，但因其與集體成員的資格狀態(tài)緊密相關(guān)，故更宜在集體經(jīng)濟(jì)組織法中予以確定，而不宜在民法體系中規(guī)范。

結(jié) 論

作為民法上用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)卻承載著社會(huì)保障功能，乃至于《中華人民共和國(guó)民法典》第363條通過轉(zhuǎn)介條款將私法委身于公法。這種法律構(gòu)造決定了宅基地的流轉(zhuǎn)規(guī)范需要將分配公正與效率價(jià)值分而治之。“三權(quán)分置”試圖從橫向上將農(nóng)村土地權(quán)利去身份化，擴(kuò)大土地權(quán)利的主體范圍，以期實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。然而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，承包地和宅基地之間在分配和效率的平衡關(guān)系上出現(xiàn)較大的分歧。前者幾乎完全傾向于效率，而后者的分配正義仍然占據(jù)著重要地位。故此，由承包地發(fā)展而來的“三權(quán)分置”并不能成為宅基地制度的范式模板，僅可作橫向上去身份化的參考方法。

從縱向來看，宅基地在其形成過程中在功能上出現(xiàn)了合保障居住與否的差別，而這是標(biāo)準(zhǔn)化的宅基地使用權(quán)所不能涵蓋的。因此，通過對(duì)宅基地使用權(quán)在房屋建造前后權(quán)利內(nèi)容的區(qū)分，在分配和效率兩條支線上對(duì)宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)規(guī)范，方可保持整體的制度邏輯。

①參見溫世揚(yáng)、梅維佳《宅基地“三權(quán)分置”的法律意蘊(yùn)與制度實(shí)現(xiàn)》，《法學(xué)》2018年第9期。

②參見2014年12月中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》(中辦發(fā)〔2014〕71號(hào))。

③參見《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則(試行)》，http://www.yw.gov.cn/art/2017/12/21/art_1229355313_894258.html。

④參見孟勤國(guó)《物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯》，《法學(xué)評(píng)論》2005年第4期。

⑤參見韓世遠(yuǎn)《宅基地的立法問題——兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”》，《政治與法律》2005年第5期。

⑥參見郭明瑞《關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法建議》，《法學(xué)論壇》2007年第1期。

⑦參見宋志紅《宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的困境與出路》，《中國(guó)土地科學(xué)》2016年第5期。

⑧參見劉凱湘《法定租賃權(quán)對(duì)農(nóng)村宅基地制度改革的意義與構(gòu)想》，《法學(xué)論壇》2010年第1期。

⑨參見龍翼飛、徐霖《對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議——兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決》，《法學(xué)雜志》2009年第9期。

⑩參見王衛(wèi)國(guó)、朱慶育《宅基地如何進(jìn)入市場(chǎng)?——以畫家村房屋買賣案為切入點(diǎn)》，《政法論壇》2014年第3期。