高麗霞

【摘 要】 房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對(duì)國(guó)家稅收做出了重大貢獻(xiàn)，金稅工程全面實(shí)施后，借助互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管效率不斷提高和智能化，也促使房地產(chǎn)企業(yè)完善相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。文章以金稅工程為出發(fā)點(diǎn)，介紹了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性，分別從土地取得、開(kāi)發(fā)施工、項(xiàng)目銷售以及項(xiàng)目清算等環(huán)節(jié)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施，致力于幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 金稅工程

【中圖分類號(hào)】 F810? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A? 【文章編號(hào)】 1004-5937（2022）24-0142-05

一、引言

黨的二十大報(bào)告指出，過(guò)去十年來(lái)黨中央提出并貫徹新發(fā)展理念，著力推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)構(gòu)建新發(fā)展格局，實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，制定一系列具有全局性意義的區(qū)域重大戰(zhàn)略。稅收工作作為建設(shè)新發(fā)展格局的重要工作之一，近年來(lái)涉稅的戰(zhàn)略主要包括健全現(xiàn)代化預(yù)算制度，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付體系等。隨著大數(shù)據(jù)的發(fā)展，金稅工程不斷升級(jí)優(yōu)化，對(duì)稅收征管水平的提高和涉稅戰(zhàn)略的實(shí)施起到了重要的作用。2015年我國(guó)先后實(shí)現(xiàn)金稅三期的試點(diǎn)、并庫(kù)和運(yùn)行，一年后全國(guó)全面推行金稅三期優(yōu)化版，金稅三期形成了一個(gè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋率100%，年事務(wù)處理量近100億筆，稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部用戶超過(guò)60萬(wàn)人，納稅人及外部用戶超億人（戶）的全國(guó)稅收管理信息系統(tǒng)。國(guó)家稅務(wù)總局明確，金稅工程四期將于2022年年底前完成開(kāi)發(fā)工作，我國(guó)將進(jìn)入“以數(shù)治稅”的時(shí)代，總局希望借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管效率和稅收征管水平，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)稅收現(xiàn)代化，促進(jìn)新發(fā)展格局的構(gòu)建，同時(shí)對(duì)企業(yè)全部稅種的相關(guān)工作流程進(jìn)行監(jiān)控，促使企業(yè)更加注重稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高納稅人的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平處于市場(chǎng)前列，是國(guó)家稅收的主要來(lái)源之一，2022年1月29日財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)一般公共預(yù)算收入202 539億元，其中與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅7 428億元，土地增值稅6 896億元，房產(chǎn)稅3 278億元，耕地占用稅1 065億元，城鎮(zhèn)土地使用稅2 126億元，加上房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全國(guó)稅收比例超過(guò)20%。但房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)給企業(yè)稅收征管帶來(lái)一定難度，隨著金稅工程更新，我國(guó)稅控系統(tǒng)不斷優(yōu)化完善，企業(yè)違規(guī)操作將會(huì)面臨更大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布2022年上半年收錄的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各類不良信用信息共計(jì)57 263條，共涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)10 784 家，不良信用信息的類型主要包括欠稅信息、失信被執(zhí)行人、行政處罰、經(jīng)營(yíng)異常、嚴(yán)重違法失信和重大稅收違法信息，其中欠稅行為占74.02%，可見(jiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究非常必要和緊迫。

現(xiàn)有文獻(xiàn)主要從以下方面入手：第一，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面出發(fā)，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因和控制措施[1-2]；第二，從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)層面出發(fā)，分別從土地獲取、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷售等環(huán)節(jié)，分析房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出防控措施[3]；第三，從金稅工程實(shí)施原理出發(fā)，研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高于其他企業(yè)的原因和控制措施[4-5]；第四，以2014—2018年上市公司為例，實(shí)證分析了內(nèi)部控制、稅收征管與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的聯(lián)合效應(yīng)，從內(nèi)部控制角度提出企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控辦法[6]。已有文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因和控制措施研究，主要是從企業(yè)內(nèi)部控制或業(yè)務(wù)層面進(jìn)行分析，與已有研究相比，本研究的意義在于將金稅工程和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，認(rèn)識(shí)到金稅工程下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性，以金稅工程為基礎(chǔ)，分別從土地取得環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)施工環(huán)節(jié)、項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)以及項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，有助于企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

二、金稅工程下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

（一）金稅工程簡(jiǎn)介

1.金稅工程主要內(nèi)容

金稅工程是國(guó)家級(jí)的電子政務(wù)工程，主要針對(duì)稅收征管業(yè)務(wù)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，利用強(qiáng)大的數(shù)據(jù)分析能力，建立的高科技管理系統(tǒng)。

20世紀(jì)90年代推行了金稅一期和金稅二期，主要以上門解決稅務(wù)問(wèn)題和提供技術(shù)服務(wù)為主。2001—2015年經(jīng)歷了金稅三期的提出、試點(diǎn)、并庫(kù)、運(yùn)行等，在2016年全國(guó)全面推行金稅三期優(yōu)化版。金稅三期主要是建立統(tǒng)一技術(shù)基礎(chǔ)平臺(tái)，利用平臺(tái)收集稅務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局和省級(jí)稅務(wù)局兩級(jí)處理，收集的數(shù)據(jù)和應(yīng)用內(nèi)容覆蓋所有稅種、工作環(huán)節(jié)，國(guó)稅地稅兩局與相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，最終形成征管業(yè)務(wù)、行政管理、外部信息和決策支持四個(gè)應(yīng)用系統(tǒng)。2020年11月金稅工程四期的采購(gòu)公告發(fā)布，金稅四期在金稅三期的基礎(chǔ)上加入非稅業(yè)務(wù)的查驗(yàn)，加強(qiáng)企業(yè)信息核查，企業(yè)信息在國(guó)家各部委和多個(gè)大型銀行等機(jī)構(gòu)共享，實(shí)現(xiàn)全部數(shù)據(jù)、全部業(yè)務(wù)、全部流程的監(jiān)控。

2.金稅工程特點(diǎn)

隨著大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的深入應(yīng)用，金稅工程不斷更新升級(jí)，現(xiàn)階段主要有以下五個(gè)特點(diǎn)，第一，覆蓋全部業(yè)務(wù)，統(tǒng)一業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。金稅工程不僅覆蓋各層級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的全部稅種，而且覆蓋納稅人稅務(wù)管理的全部環(huán)節(jié)，增強(qiáng)了稅收征管的規(guī)范性和制度性。第二，稅務(wù)事項(xiàng)簡(jiǎn)化。簡(jiǎn)并涉稅事項(xiàng)、流程和表單，精簡(jiǎn)處理環(huán)節(jié)，主要目標(biāo)是減少稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作負(fù)擔(dān)和納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)“讓數(shù)據(jù)多跑路，讓納稅人少跑路”。第三，辦稅服務(wù)多元統(tǒng)一，滿足納稅人的納稅服務(wù)需求。提供網(wǎng)上或電話等多樣化的辦稅服務(wù)渠道，以及涉稅事項(xiàng)處理、信息查詢、推送與發(fā)布等全方位的服務(wù)。第四，信息實(shí)時(shí)共享。金稅四期將各銀行納入聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)，銀行及非銀行支付機(jī)構(gòu)在日常業(yè)務(wù)中可以通過(guò)核查系統(tǒng)實(shí)時(shí)查驗(yàn)企業(yè)信息。第五，全員建檔模式。為所有辦理稅務(wù)事項(xiàng)的組織和自然人建立檔案，實(shí)現(xiàn)稅收全員建檔。

3.金稅工程稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控流程

金稅工程實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自動(dòng)識(shí)別，其對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控流程如圖1所示。

（1）數(shù)據(jù)采集環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)主要包括內(nèi)部數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)，內(nèi)部數(shù)據(jù)指納稅人報(bào)送的信息數(shù)據(jù)，包括公司基本信息、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和納稅信息；外部數(shù)據(jù)主要是從銀行或其他中介機(jī)構(gòu)獲取的數(shù)據(jù)，可以與內(nèi)部數(shù)據(jù)相對(duì)比，判斷內(nèi)部數(shù)據(jù)的真實(shí)性，并達(dá)到補(bǔ)充內(nèi)部數(shù)據(jù)的作用。（2）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要內(nèi)容包括數(shù)據(jù)真實(shí)性識(shí)別、稅負(fù)合理性識(shí)別和稅種間邏輯關(guān)系識(shí)別，金稅系統(tǒng)中建立模型，測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)值，當(dāng)企業(yè)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)對(duì)應(yīng)數(shù)值顯示異常。（3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)，金稅工程結(jié)合納稅人總稅負(fù)大小、風(fēng)險(xiǎn)稅額大小、風(fēng)險(xiǎn)影響程度等因素，設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)預(yù)警值并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，金稅工程按照不同等級(jí)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提示稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施不同的監(jiān)管措施。（4）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)環(huán)節(jié)，金稅系統(tǒng)預(yù)警后，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和提示措施進(jìn)行監(jiān)管，可要求納稅人自查糾正或補(bǔ)繳稅款和滯納金。（5）質(zhì)效管理環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)督和審查，主要是上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)跟蹤評(píng)價(jià)。

（二） 金稅工程下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

稅務(wù)機(jī)關(guān)利用大數(shù)據(jù)等新技術(shù)優(yōu)勢(shì)，不斷更新升級(jí)金稅系統(tǒng)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人都產(chǎn)生了積極影響，一方面，金稅工程使房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管更加智能化和信息化，金稅工程根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、行業(yè)背景和商業(yè)模式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行畫(huà)像調(diào)查，從國(guó)家、行業(yè)、企業(yè)出發(fā)，多方位收集房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自成立以來(lái)的涉稅問(wèn)題、涉稅環(huán)節(jié)、涉稅行為進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)定，還原企業(yè)真實(shí)的業(yè)務(wù)邏輯，建立風(fēng)險(xiǎn)特征庫(kù)和風(fēng)險(xiǎn)管理辦法；另一方面，在金稅工程下，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多和稅額大等特點(diǎn)，給企業(yè)帶來(lái)了更為復(fù)雜的稅務(wù)問(wèn)題，增加了房地產(chǎn)企業(yè)稅收處罰成本，對(duì)企業(yè)發(fā)展提出了更高的要求。

因此，在金稅工程下進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控是非常必要的，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益獲取能力，金稅系統(tǒng)優(yōu)化促使企業(yè)在資源配置時(shí)考慮稅務(wù)成本，有利于企業(yè)對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行最優(yōu)的統(tǒng)籌配置，同時(shí)及時(shí)、足額繳納稅款有利于提高企業(yè)社會(huì)形象，建立良好的信譽(yù)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、金稅工程下房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）土地取得環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的前提和必要條件是獲取土地使用權(quán)，企業(yè)在取得土地使用權(quán)或改變土地用途時(shí)會(huì)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和印花稅等，如果企業(yè)工作人員不熟悉相關(guān)稅法規(guī)定，少繳稅款或逾期繳納，企業(yè)將會(huì)面臨加收滯納金的處罰，也有可能忽略相關(guān)稅收優(yōu)惠，增加不必要的稅收負(fù)擔(dān)。

在金稅工程下，土地管理部門的土地信息和規(guī)劃部門的規(guī)劃信息在平臺(tái)中實(shí)時(shí)更新，稅務(wù)機(jī)關(guān)在企業(yè)取得土地使用權(quán)或者變更土地用途時(shí)便獲得相關(guān)信息，如果企業(yè)未及時(shí)向稅務(wù)部門申報(bào)土地信息并繳納契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，會(huì)被風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)識(shí)別，給企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地時(shí)，契稅等稅種的計(jì)稅依據(jù)是取得土地使用權(quán)的全部?jī)r(jià)款，因此涵蓋實(shí)物資產(chǎn)、貨幣資金、有價(jià)證券等所有形式支付的對(duì)價(jià)，對(duì)老舊小區(qū)的開(kāi)發(fā)改建項(xiàng)目，計(jì)稅依據(jù)要包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)等，其他方式取得土地還可能涉及土地評(píng)估費(fèi)和拍賣傭金等，部分企業(yè)對(duì)計(jì)稅基礎(chǔ)不明確，導(dǎo)致納稅金額與金稅系統(tǒng)中稅源登記有差異，觸發(fā)金稅工程的預(yù)警系統(tǒng)。

在該環(huán)節(jié)中，契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅種聯(lián)系密切，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些稅種的稅收優(yōu)惠認(rèn)識(shí)混亂，錯(cuò)誤使用稅收優(yōu)惠導(dǎo)致漏繳稅款或者重復(fù)納稅而增加不必要的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)未全部繳納三個(gè)稅種稅款時(shí)，金稅工程下的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)會(huì)判斷稅種之間的邏輯關(guān)系，系統(tǒng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)模型進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，做出預(yù)警。

（二）開(kāi)發(fā)施工環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心和重點(diǎn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)涉及到的稅種比較少，主要是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣和當(dāng)年企業(yè)所得稅的計(jì)算，但該環(huán)節(jié)是除土地取得環(huán)節(jié)外，各項(xiàng)成本費(fèi)用投入最大的環(huán)節(jié)，涉及資金流和納稅額巨大，對(duì)后續(xù)土地增值稅的計(jì)算也會(huì)產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)企業(yè)成本確認(rèn)的主要問(wèn)題是虛增開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本會(huì)影響企業(yè)所得稅額和土地增值稅額的計(jì)算。一些企業(yè)可能會(huì)通過(guò)虛列開(kāi)發(fā)成本達(dá)到減少利潤(rùn)總額，進(jìn)而減少稅負(fù)的目的，其中主要涉及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。金稅工程平臺(tái)中收錄建設(shè)管理委員會(huì)等政府部門和工程造價(jià)等中介機(jī)構(gòu)的造價(jià)信息，與房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行對(duì)比，充分判斷企業(yè)開(kāi)發(fā)成本是否合理，設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，差異超過(guò)正常區(qū)間時(shí)給企業(yè)出示風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行賬簿設(shè)置時(shí)未建立分項(xiàng)目的成本明細(xì)臺(tái)賬或賬務(wù)混亂，對(duì)歸集的成本項(xiàng)目沒(méi)有辦法按照公司章程或者建筑面積有效分配，在成本歸集時(shí)出現(xiàn)不透明、不合理的情況，使某些項(xiàng)目成本重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)，增加了當(dāng)期繳納企業(yè)所得稅、增值稅和后續(xù)項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在金稅系統(tǒng)中，稅務(wù)機(jī)關(guān)利用政府其他部門和中介機(jī)構(gòu)等各方數(shù)據(jù)，對(duì)比分析企業(yè)是否存在成本費(fèi)用重復(fù)列入開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，收集具有行業(yè)普遍性的重復(fù)列支項(xiàng)目，建立重復(fù)列支項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)，嚴(yán)格排查企業(yè)申報(bào)中涉及到的風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目。

（三）項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，現(xiàn)金回流的重要環(huán)節(jié)是項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)。由于企業(yè)需要較大的現(xiàn)金流，且房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)預(yù)繳稅款，因此在此環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)逾期納稅或者少繳稅款的情況，主要涉及增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等。

這種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于不同銷售方式造成的，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將商品房用于換取生產(chǎn)資料、抵償債務(wù)、投資入股、捐贈(zèng)、職工福利等行為，在會(huì)計(jì)和稅法方面對(duì)這些行為的處理存在差異，在稅法上房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些行為應(yīng)該視同銷售，計(jì)算繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于視同銷售行為不敏感，可能導(dǎo)致漏繳、少繳稅款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)利用金稅工程強(qiáng)大的數(shù)據(jù)共享能力，將信息數(shù)據(jù)與其他政府部門進(jìn)行交換和共享，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋狀態(tài)實(shí)時(shí)追蹤，重點(diǎn)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售行為。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)采取開(kāi)盤預(yù)售方式，在項(xiàng)目未完工前進(jìn)行銷售，收取的購(gòu)房定金等款項(xiàng)，應(yīng)該作為收入，按照預(yù)收款繳納增值稅和土地增值稅，預(yù)估凈利潤(rùn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，金稅系統(tǒng)中建立了企業(yè)所得稅和增值稅的對(duì)比模型，主要對(duì)比兩個(gè)稅種申報(bào)中收入的差異，若企業(yè)出現(xiàn)未將預(yù)收款作為收入、預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相差較大、增值稅和企業(yè)所得稅中收入差異較大等行為，金稅系統(tǒng)會(huì)嚴(yán)格排查，做出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。此外，金稅工程可以利用大數(shù)據(jù)分析房屋竣工驗(yàn)收時(shí)間和交付時(shí)間，借此來(lái)判斷增值稅申報(bào)納稅期限，確認(rèn)企業(yè)是否及時(shí)足額繳納稅款。

（四）項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的重要組成部分，在全面清算過(guò)程中容易發(fā)現(xiàn)之前環(huán)節(jié)存在的稅務(wù)問(wèn)題，主要涉及銷售方面和成本確認(rèn)歸集方面，對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅款的繳納產(chǎn)生影響。

稅法規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算，部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售商品房未開(kāi)具發(fā)票或延遲開(kāi)具發(fā)票，以達(dá)到延后繳納稅款的目的，隨著金稅工程升級(jí)，政府各部門實(shí)現(xiàn)信息共享，稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠?qū)崟r(shí)跟蹤房屋狀態(tài)，若企業(yè)未按照稅法規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，極易被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，將會(huì)面臨加征滯納金和罰款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既涉及普通住宅又涉及非普通住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別核算項(xiàng)目成本費(fèi)用，部分企業(yè)人為調(diào)整分配比例以達(dá)到普通住宅土地增值稅的稅收優(yōu)惠。金稅系統(tǒng)借助大數(shù)據(jù)等新技術(shù)，收集多方造價(jià)信息，將企業(yè)申報(bào)信息與當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息對(duì)比，識(shí)別企業(yè)虛增開(kāi)發(fā)成本、重復(fù)歸集成本費(fèi)用、人為調(diào)整成本分配比例等稅收違法行為，根據(jù)實(shí)際情況做出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

四、金稅工程下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度不足，使房地產(chǎn)行業(yè)更易被金稅工程做出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。目前，房地產(chǎn)企業(yè)將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理停留在對(duì)可見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)的管理上，企業(yè)只希望通過(guò)稅務(wù)籌劃達(dá)到節(jié)稅的目的，日常工作中對(duì)稅務(wù)的重視程度不足，僅重視稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查，這是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的初級(jí)階段，容易忽略潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致稅收核算失準(zhǔn)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)將涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理控制工作只交給財(cái)務(wù)部門的部分人員，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在其他部門不受重視，遇到稅務(wù)問(wèn)題時(shí)，經(jīng)辦人員缺少專業(yè)稅務(wù)工作人員指引，使決策存在偏差，導(dǎo)致由于財(cái)稅指標(biāo)不匹配等原因被金稅工程預(yù)警。

（二）增值稅發(fā)票管理不規(guī)范

財(cái)務(wù)人員在工作中需要重點(diǎn)關(guān)注票據(jù)管理，稅制改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)將管理重點(diǎn)放在增值稅專用發(fā)票的收集與錄入上，更多注重發(fā)票能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，忽略發(fā)票的來(lái)源以及發(fā)票和合同的關(guān)聯(lián)性，若企業(yè)取得的增值稅發(fā)票不能完全保證貨物、勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)流、資金流、發(fā)票流三流一致，未對(duì)增值稅發(fā)票嚴(yán)格審核，就將其抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可能會(huì)忽略業(yè)務(wù)中虛開(kāi)增值稅發(fā)票的問(wèn)題，導(dǎo)致后續(xù)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的少繳或漏繳，為企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）業(yè)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)受限

財(cái)務(wù)工作與稅務(wù)工作聯(lián)系密切，財(cái)稅業(yè)務(wù)工作人員專業(yè)水平不高，會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)工作人員對(duì)稅務(wù)知識(shí)的掌握程度遠(yuǎn)低于對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)的掌握程度，在金稅工程下，稅法的變更會(huì)影響納稅申報(bào)表的填寫和報(bào)稅流程，財(cái)務(wù)工作人員對(duì)稅種的稅收優(yōu)惠、納稅期限以及稅收政策變更不敏感，影響了企業(yè)享受稅收優(yōu)惠、個(gè)人所得稅申報(bào)和土地使用稅、土地增值稅稅源登記等工作的進(jìn)度[7]。近年來(lái)，財(cái)會(huì)行業(yè)兩極分化嚴(yán)重，中高端會(huì)計(jì)人才短缺而普通會(huì)計(jì)工作人員過(guò)多，企業(yè)中部分財(cái)會(huì)工作人員基礎(chǔ)知識(shí)不熟悉、財(cái)會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)施工環(huán)節(jié)中成本費(fèi)用歸集不準(zhǔn)確，給當(dāng)年企業(yè)所得稅、增值稅繳納和后續(xù)項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）缺乏完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制應(yīng)該包括項(xiàng)目前識(shí)別、項(xiàng)目中評(píng)估和項(xiàng)目后控制。首先，在項(xiàng)目前識(shí)別環(huán)節(jié)，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前擬定了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)名單，分析了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但在實(shí)務(wù)中，由于業(yè)務(wù)多樣性和財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平受限等原因，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨合同風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等。其次，在項(xiàng)目中評(píng)估環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有完善的自身風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制，僅是財(cái)務(wù)人員根據(jù)項(xiàng)目特征和性質(zhì)的主觀判斷，缺少其他部門數(shù)據(jù)支持，無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小和影響程度。房地產(chǎn)企業(yè)更多的是在經(jīng)歷金稅工程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅輔導(dǎo)、評(píng)估、稽查之后，對(duì)企業(yè)相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行整改，不利于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。在項(xiàng)目后控制環(huán)節(jié)，前期工作不完善將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理清單測(cè)算各項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響程度和稅額，從而影響對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)劃分和防控工作[8]。

五、金稅工程下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

（一）增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

隨著金稅工程不斷更新升級(jí)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理越來(lái)越重要，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控觀念。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)停留在初級(jí)階段，更重視稅收籌劃和納稅管理，認(rèn)為只要進(jìn)行納稅管理和稅收籌劃就不會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，忽略稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范[9]。企業(yè)相關(guān)人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理融入到企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略目標(biāo)中，積極學(xué)習(xí)稅收政策，了解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控的重要性。

（二）規(guī)范增值稅發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下兩個(gè)方面入手，規(guī)范增值稅發(fā)票管理。一方面，增值稅發(fā)票取得時(shí)，關(guān)注發(fā)票和合同的關(guān)聯(lián)關(guān)系，在保證業(yè)務(wù)真實(shí)的基礎(chǔ)上，核對(duì)貨物、勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)流、資金流、發(fā)票流是否一致，嚴(yán)格審核之后，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，取得增值稅發(fā)票之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照稅法規(guī)定，及時(shí)做好認(rèn)定和后續(xù)歸檔等工作，避免因發(fā)票異常導(dǎo)致不能抵扣，增加企業(yè)稅務(wù)成本。

（三）加強(qiáng)稅務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)

我國(guó)的稅收政策不斷調(diào)整，財(cái)稅人員業(yè)務(wù)水平對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控有很大影響，國(guó)家、社會(huì)和企業(yè)對(duì)財(cái)稅工作人員的專業(yè)要求越來(lái)越高，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，企業(yè)可以針對(duì)財(cái)稅工作人員提供涉稅業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)，主要包括金稅工程納稅申報(bào)基本流程和房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算，幫助員工更全面地了解金稅工程下增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的交叉關(guān)系，提升已有財(cái)稅人員專業(yè)水平，有效減少逾期納稅、違規(guī)扣除等事項(xiàng)的發(fā)生。另一方面，企業(yè)可以提高財(cái)稅工作人員招聘條件，利用高薪資和福利條件，吸引高水平財(cái)稅人員，充實(shí)企業(yè)稅務(wù)人才隊(duì)伍。

（四）建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，有必要建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，主要包括項(xiàng)目前識(shí)別、項(xiàng)目中評(píng)估和項(xiàng)目后控制。在項(xiàng)目前識(shí)別環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為稅務(wù)工作配備對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敏感并有較高業(yè)務(wù)水平的工作人員，將稅務(wù)管理工作與企業(yè)業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，并根據(jù)稅法變化和業(yè)務(wù)變化實(shí)時(shí)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)籌劃進(jìn)行調(diào)整。在項(xiàng)目中評(píng)估環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的信息溝通機(jī)制，該機(jī)制包括房地產(chǎn)企業(yè)全部經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，方便稅務(wù)工作人員及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、有效地獲得數(shù)據(jù)，增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的科學(xué)性。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立自身風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制，該機(jī)制和金稅工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別功能具有相同作用，提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的及時(shí)性，為管理層提供決策支持[10]。在項(xiàng)目后控制環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)該建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，與風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)接，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建立對(duì)應(yīng)策略模型，制定合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，積極有效地進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

六、結(jié)語(yǔ)

隨著稅制體系不斷健全，金稅工程不斷更新升級(jí)，金稅四期即將上線并全面推開(kāi)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平要求不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文以金稅工程為出發(fā)點(diǎn)，介紹了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性，分別從土地取得、開(kāi)發(fā)施工、項(xiàng)目銷售以及項(xiàng)目清算等環(huán)節(jié)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施，有助于房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系。面對(duì)金稅工程的不斷優(yōu)化完善，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該放在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要位置，企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)稅收政策要求，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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