論居住權(quán)的制度價(jià)值

天津工業(yè)大學(xué) 趙晞蒙

一、居住權(quán)的歷史沿革

居住權(quán)的制度是一個(gè)較為古老的制度，最早出現(xiàn)在羅馬法中，時(shí)代社會(huì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，促使以德國(guó)、法國(guó)為主的大陸法系國(guó)家在羅馬法的影響下，都將居住權(quán)制度加入了民法典中。

二、居住權(quán)制度的設(shè)立

（一）設(shè)立居住權(quán)的方式

（1）合同。合同是雙方當(dāng)事人在平等自愿、協(xié)商一致、誠(chéng)實(shí)守信的基礎(chǔ)上達(dá)成合意后實(shí)施的民事法律行為?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第三百六十七條規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)的雙方一般存在著特殊關(guān)系，如親屬關(guān)系，且相較一般的商業(yè)交易，居住權(quán)合同的交易復(fù)雜程度較低，風(fēng)險(xiǎn)較小。

（2）法律規(guī)定。法律規(guī)定中對(duì)設(shè)立居住權(quán)作出了明確規(guī)定。

（3）遺囑或遺贈(zèng)。房屋所有權(quán)人遺囑中設(shè)立了居住權(quán)，目的是為其生存的配偶設(shè)立，同時(shí)該房屋也可以由子女繼承。尊重遺囑人生前對(duì)其財(cái)產(chǎn)的安排，這樣保全了各方利益。

（4）法院裁判。在離婚案件中設(shè)立居住權(quán)的情況很多，涉及的問(wèn)題也十分突出，雖然可以依照司法解釋，但實(shí)踐中該如何操作依舊是一難題，法院裁判更多依靠法官的自由裁量權(quán)，同時(shí)對(duì)象不確定，就操作而言，法院裁判的方式相對(duì)來(lái)講具有較大的靈活性。

（5）如下案例更好地詮釋了設(shè)立居住權(quán)。

【案例1】涉案房屋原為公有住宅，實(shí)際居住人多為歷史原因及政策原因取得單位福利分房的職工及家屬，因原產(chǎn)權(quán)管理單位無(wú)力負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)歷經(jīng)多次無(wú)償或低價(jià)轉(zhuǎn)移，但每次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中都對(duì)實(shí)際居住人的居住問(wèn)題有所約定，或約妥善管理、或約妥善安置、或約不得強(qiáng)攆，均保障了實(shí)際居住人的居住權(quán)益。最后一任具有房屋產(chǎn)權(quán)的單位對(duì)外負(fù)有尚未還清的債務(wù)，將涉案房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)司法程序直接劃歸本案原告某公司所有，以抵償其所欠債務(wù)，原告某公司因此取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，原告某公司亦應(yīng)妥善處理原有實(shí)際居住人的居住問(wèn)題，綜合保障其居住權(quán)益。被告郭某一家經(jīng)單位調(diào)換住房至涉案房屋中居住，其居住權(quán)益亦應(yīng)得到相應(yīng)的綜合保障。因此，原告某公司要求被告郭某一家騰退涉案房屋、并拆除自建房以及支付占有房屋使用費(fèi)，此依據(jù)不足，法院不予支持。

【案例2】相關(guān)司法解釋規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中住房對(duì)困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！痹撘?guī)定可表明，夫妻雙方離婚時(shí)，一方因生活困難并無(wú)居住地，有房一方可以設(shè)立居住權(quán)予以幫助。該司法解釋中規(guī)定的居住權(quán)的主體，屬于特定主體，僅指離婚案件中的夫妻一方。相關(guān)法律規(guī)定：婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無(wú)房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過(guò)兩年?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百四十條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。居住權(quán)是以離婚時(shí)某一方無(wú)居住地為前提而存在，根據(jù)上述法律規(guī)定以及一般日常生活經(jīng)驗(yàn)，婚姻法司法解釋雖然沒(méi)有將居住權(quán)明確規(guī)定為是臨時(shí)還是長(zhǎng)期，但一般情況下居住權(quán)不可能無(wú)期限長(zhǎng)時(shí)間存在。離婚時(shí)一方為另一方設(shè)立居住權(quán)、出于好意給予另一方幫助，這與夫妻共同生活時(shí)的互相扶養(yǎng)義務(wù)的性質(zhì)不同。夫妻共同生活時(shí)互相扶養(yǎng)是因夫妻關(guān)系產(chǎn)生的法定義務(wù)，但夫妻雙方離婚后此項(xiàng)義務(wù)也隨之消滅，然而離婚時(shí)設(shè)立居住權(quán)并不屬于法定扶養(yǎng)義務(wù)的延伸，系因原婚姻關(guān)系所產(chǎn)生的臨時(shí)性幫助，附有條件與期限。本案原、被告雙方?jīng)]有明確約定居住期限，現(xiàn)原告楊某要求被告伍某搬離，被告伍某有勞動(dòng)能力卻主張無(wú)期限居住構(gòu)成權(quán)利濫用（擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途，不當(dāng)使用房屋亦能在本案構(gòu)成權(quán)利濫用），但原、被告雙方離婚時(shí)間不到一年，如原告楊某想居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)可對(duì)三樓進(jìn)行裝修，也可依法解除與一樓承租人的租賃合同，原告楊某未舉證證明被告伍某無(wú)房居住的生活困難的情形已經(jīng)消失，亦無(wú)證據(jù)證明具有其他阻卻被告伍某行使居住權(quán)的事由[1]。

（二）設(shè)立居住權(quán)是否需要登記

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十八條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)歸類于用益物權(quán)，居住權(quán)人享有對(duì)所住房屋的支配力及管領(lǐng)力，希望運(yùn)用物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保障自身的合法權(quán)利。房屋居住權(quán)登記之后就具備對(duì)世性，能夠起到對(duì)抗第三人的作用，對(duì)居住權(quán)人的利益也能盡到最大限度的保護(hù)。因此，若房屋的居住權(quán)必須登記的話，即使所有權(quán)人將設(shè)立居住權(quán)的房屋出賣，居住權(quán)人仍然可以對(duì)抗該房屋受讓人，這樣就能避免因所有權(quán)人處分房屋導(dǎo)致居住權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)自身權(quán)利的問(wèn)題。

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十九條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)帶有人身屬性，屬于人役權(quán)，一般情況下居住權(quán)是無(wú)償設(shè)立的，但當(dāng)今時(shí)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，養(yǎng)老需求與日俱增，養(yǎng)老方式也在發(fā)生著各種變化，如今還出現(xiàn)了以房養(yǎng)老的新方式，當(dāng)事人可以自行協(xié)議約定有償使用該房屋以滿足老年人養(yǎng)老需求。其次，居住權(quán)具有一定的人身依附性，法律條文明確規(guī)定了居住權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)讓與繼承。同時(shí)，一般情況下居住權(quán)人不能將設(shè)立居住權(quán)的房屋出租，但當(dāng)事人雙方之間有特殊約定的除外。因?yàn)橛行┣樾稳缫苑筐B(yǎng)老，因老人的生活較為困難，法律允許雙方形成居住權(quán)人以出租房屋的方式來(lái)取得收益的合意[2]。

（三）居住權(quán)的消滅

居住權(quán)是為居住權(quán)人提供住宅居住及其他相關(guān)的權(quán)益權(quán)利，也有可能權(quán)利濫用，根據(jù)現(xiàn)實(shí)中反映出居住權(quán)人濫用權(quán)利的情況主要包括未經(jīng)居住權(quán)人的同意進(jìn)行違法改建房屋、違法出租房屋、違法買賣等。由于不同情況的濫用造成的損害也不同。然而筆者認(rèn)為在居住權(quán)人濫用情況下影響房屋正常使用，居住權(quán)應(yīng)該予以滅失[3]。

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。居住權(quán)消滅有兩種情況，一是居住權(quán)約定期限到期，二是居住權(quán)人死亡；上述兩種情況出現(xiàn)一種即可。發(fā)生上述情況之一時(shí)，居住權(quán)會(huì)就此消滅，消滅之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)到相關(guān)部門進(jìn)行注銷登記，但注銷居住權(quán)登記并不是其消滅的必要條件，這不同于居住權(quán)的設(shè)立登記。

三、居住權(quán)與其他權(quán)利的沖突

（一）居住權(quán)與抵押權(quán)

居住權(quán)與抵押權(quán)均是需要設(shè)立登記，居住權(quán)是以占有為前提的用益物權(quán)，抵押權(quán)是不得轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保物權(quán)，均屬于物權(quán)。因此兩者若發(fā)生沖突的解決思路是可以根據(jù)登記時(shí)間先后順序來(lái)進(jìn)行判斷。如若設(shè)立居住權(quán)的房屋抵押，分別為居住權(quán)已登記或居住權(quán)未登記，抵押權(quán)不能排除居住權(quán)人權(quán)利，僅限帶居住權(quán)拍賣[4]。如抵押權(quán)登記先在抵押房屋上登記設(shè)立，住宅上并未設(shè)立居住權(quán)，抵押權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，可排除居住權(quán)對(duì)住宅進(jìn)行處理。理由如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十八條規(guī)定：居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。同時(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零二條規(guī)定：以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)和抵押權(quán)均需設(shè)立登記。其次根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占用的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。如若在買賣法律關(guān)系中，先成立租賃權(quán)不得強(qiáng)制排除。

（二）居住權(quán)與所有權(quán)

我國(guó)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十六條規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。所有權(quán)包含著占有、處分、收益、使用等權(quán)利，二者會(huì)存在著權(quán)利重疊，因此會(huì)發(fā)生沖突情況。居住權(quán)通過(guò)合同或遺囑來(lái)訂立，而所有權(quán)人與居住權(quán)人在意思自治基礎(chǔ)上簽訂合同或遺囑。合同簽訂對(duì)雙方具有約束力。除非合同到期或者解除合同情形，否則發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)以居住權(quán)優(yōu)先。

【案例1】居住權(quán)與所有權(quán)的對(duì)抗。上訴人（原審被告）姜某、被上訴人（原審原告）高某之女。位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)10-2-201房屋原為拆遷安置住房；高某及妻殷某、高某之子及妻姜某，一同居住在該房屋,某年高某之妻殷某病故，同年某月高某購(gòu)買了此房屋，系為該房所有權(quán)人。同年某月，高某之子及妻姜某登記結(jié)婚，姜某婚后與其母、其子一直居住上述該房屋。

高某向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，要求姜某騰出該房屋。同年,高某因涉嫌詐騙被逮捕。高某在涉嫌詐騙案審理過(guò)程中死亡。但高某生前留有公證遺囑，指定該房屋由高某之女一人繼承。高某之女于同年某月經(jīng)申請(qǐng)參加本案訴訟。同年某月,房屋所有權(quán)進(jìn)行變更。高某之女為此房屋所有權(quán)人，參加本案訴訟,請(qǐng)求法院依法判姜某騰退房屋及交出該房屋鑰匙。而姜某則辯言：高某已在訴訟中死亡,應(yīng)中止訴訟。應(yīng)確定遺囑繼承人高某之女和高某之子是否會(huì)到庭參加本案訴訟、繼續(xù)進(jìn)行訴訟程序。高某之子已經(jīng)因病多年臥床不起，其患有繼發(fā)性精神障礙、腦梗塞后遺癥、失語(yǔ)等重大疾?。灰虼烁吣持峁┑母吣成斑z囑并非為高某的真實(shí)意思表示,遺囑應(yīng)當(dāng)無(wú)效；姜某還認(rèn)為上述該房屋也應(yīng)有一部分屬于其丈夫（高某之子），并不同意高某之女的訴訟請(qǐng)求。

原審法院在審理中認(rèn)為,姜某在訴訟中并沒(méi)有提交新的證據(jù)可以推翻高某之女所提交的公證遺囑,該房屋所有權(quán)人系高某之女。因此高某之女對(duì)該房屋具有占有、使用、處分等權(quán)利。如今姜某未經(jīng)房屋所有權(quán)人高某之女的同意,居住于該房屋，侵犯了高某之女的合法權(quán)益。因此,判令姜某騰退該房屋及房屋鑰匙交還給高某之女。原審判決作出后，姜某對(duì)原審判決表示不服，向中級(jí)法院提起上訴,要求中級(jí)法院撤銷原審判決。

二審法院審理案件后認(rèn)為,訴爭(zhēng)的房屋原性質(zhì)為拆遷安置房,后高某購(gòu)買該房屋系房屋所有權(quán)人,高某之子對(duì)該房屋享有居住權(quán)利，屬于被安置人。姜某與高某之子婚后一直在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住，其與高某之子婚姻存續(xù)期間,享有在該房屋居住的權(quán)利。姜某提供的證據(jù)不當(dāng)然具有否定公證遺囑的有效性。則高某之女依照高某遺囑繼承了該房屋的所有權(quán),但是不應(yīng)該因此剝奪高某之子、姜某居住的權(quán)利。高某死亡后,由遺囑繼承人高某之女參加本案訴訟,符合法律規(guī)定。綜上所述,二審法院作出判決撤銷了原審判決,并改判姜某應(yīng)騰退該房屋客廳北側(cè)一間、南側(cè)東一間交還給高某之女，姜某可在客廳南側(cè)西一間房屋內(nèi)居住,其余部分廁所、廚房、客廳雙方共同使用。

就本案例分析，兩級(jí)法院對(duì)審判程序組織合理合法、案件事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分，但判決結(jié)果卻截然相反。原審法院基于傳統(tǒng)物權(quán)，根據(jù)遺囑認(rèn)定該房屋所有權(quán)人系者高某之女，據(jù)該物享有完整權(quán)屬。認(rèn)定其訴爭(zhēng)房屋實(shí)際占有人姜某侵犯了高某之女高某所有權(quán)屬，判姜某敗訴。二審法院依舊確認(rèn)高某之女根據(jù)有效遺囑繼承系該房屋的現(xiàn)在所有權(quán)人,同時(shí)肯定了姜某作為高某之子的妻子對(duì)該房屋享有依法居住的權(quán)利。這一權(quán)利在此案例中取得了“絕對(duì)權(quán)之王”的稱號(hào)。

四、居住權(quán)制度的作用

居住權(quán)具有構(gòu)建美麗和諧社會(huì)、減少家庭生活矛盾的重要作用。居住權(quán)是在家庭、夫妻、朋友關(guān)系等一系列特殊身份的基礎(chǔ)之上產(chǎn)生的制度，在緩和關(guān)系方面起到了不可忽視的作用，同樣在撫養(yǎng)未成年人和贍養(yǎng)老人等方面也發(fā)揮了不可或缺的作用。居住權(quán)具有物權(quán)效力，因此，該制度幫助確認(rèn)了非房屋所有權(quán)人能夠使用房屋的權(quán)利，起到了保護(hù)老人、未成年人合法合理在他人房屋居住的作用。其次，居住權(quán)保護(hù)弱勢(shì)群體的作用是建設(shè)法治和諧社會(huì)的重要環(huán)節(jié)[5]。而居住權(quán)是充分體現(xiàn)這一精神的法律之一。居住權(quán)解決了即年邁的父母，離異后一方暫無(wú)居所等居住問(wèn)題，保障弱勢(shì)群體權(quán)利的重點(diǎn)在于保障他們的生存權(quán)，要解決弱勢(shì)群體中無(wú)居住場(chǎng)所的問(wèn)題是最基本的問(wèn)題。

居住權(quán)制度也符合中國(guó)人的傳統(tǒng)理念。中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，不動(dòng)產(chǎn)需要留給子孫后代，設(shè)立居住權(quán)制度，則是為解決這些糾紛提供有效途徑，該途徑能夠加強(qiáng)大眾人民的法律思想，強(qiáng)化公民法治觀念，將以德治國(guó)與依法治國(guó)緊密結(jié)合，從而促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展與完善。

五、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)今社會(huì)的飛速發(fā)展，提高了人民生活水平，也帶來(lái)了新的社會(huì)矛盾和問(wèn)題。因此，根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法提供制度保障，而法律往往滯后于社會(huì)的發(fā)展，及時(shí)修訂和完善法律變得非常重要。居住權(quán)制度的設(shè)立，提供了新的模式解決現(xiàn)有問(wèn)題，符合現(xiàn)實(shí)生活的需要。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)和有效解決各種居住權(quán)的爭(zhēng)議和糾紛，并借鑒現(xiàn)代各國(guó)居住權(quán)領(lǐng)域所取得的立法和學(xué)術(shù)成果，更好地完善我國(guó)居住權(quán)制度。