周子曄

（北京建工四建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 100024）

隨著國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，使得房地產(chǎn)行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，房地產(chǎn)企業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，就需要在優(yōu)化企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的同時(shí)，完善企業(yè)的成本核算管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作影響著項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)的整個(gè)過(guò)程，企業(yè)應(yīng)該權(quán)衡項(xiàng)目的整體收益和成本，避免獲得的收益少于投入的成本。成本核算過(guò)程中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，都可能導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少，為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視成本核算的管理工作，并與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，主要是按照企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度或會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)照開發(fā)成本會(huì)計(jì)科目的分類設(shè)置，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各類成本，進(jìn)行成本的分配與歸集；再根據(jù)項(xiàng)目情況確定出成本核算的對(duì)象，計(jì)算出每個(gè)核算對(duì)象的單位成本，從而匯總出整體成本，為企業(yè)提供有效的、科學(xué)的成本核算數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本核算的作用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算是項(xiàng)目成本管理中的重要組成部分，在成本管理活動(dòng)中起到了承上啟下的作用，即是成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的成果體現(xiàn)，同時(shí)又為成本分析和成本考核提供數(shù)據(jù)資料。通過(guò)精準(zhǔn)的成本核算工作，可以計(jì)算出項(xiàng)目的真實(shí)成本，全面了解項(xiàng)目的發(fā)展結(jié)構(gòu)和利潤(rùn)情況，還可以提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對(duì)象及成本核算項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)的周期數(shù)及開發(fā)產(chǎn)品類型等確定成本核算對(duì)象，原則上以政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目為成本核算單位。成本核算對(duì)象需要企業(yè)在開工之前完成確定工作，當(dāng)成本對(duì)象確定后，不得進(jìn)行更改或相互調(diào)整使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的項(xiàng)目是比較綜合的，涵蓋的成本核算對(duì)象分類復(fù)雜。成本核算對(duì)象包含的產(chǎn)品類型又分為住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)、車位等，其中住宅按照其功能性又可以分為普通住宅和非普通住宅，車位按照其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)又可以分為產(chǎn)權(quán)車位、人防車位等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算項(xiàng)目主要包含七大類：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用。在每一個(gè)成本項(xiàng)目下可以設(shè)置不同等級(jí)的明細(xì)項(xiàng)目，比如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目下設(shè)置土地補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅等；前期工程費(fèi)項(xiàng)目下設(shè)置咨詢顧問(wèn)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等；建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目下設(shè)置建筑工程費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。企業(yè)還可以根據(jù)自身需要設(shè)置科目的輔助核算，比如增加工程項(xiàng)目輔助核算、客商輔助核算等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的常見問(wèn)題

（一）成本核算管理體系不健全

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較注重資金回籠的速度和眼前的利潤(rùn)情況，往往忽視了對(duì)成本核算體系的管理，使得企業(yè)的成本核算粗放，成本核算管理體系不健全。首先，成本預(yù)算編制工作隨意，編制的程序不夠規(guī)范，編制的方法不科學(xué)，預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中對(duì)數(shù)據(jù)隨意調(diào)整，都會(huì)給項(xiàng)目成本核算的數(shù)據(jù)結(jié)果帶來(lái)誤差，并對(duì)核算的結(jié)果不可控。其次，對(duì)于成本核算所提供的成本信息，未能進(jìn)行項(xiàng)目成本水平的深入分析，對(duì)成本變動(dòng)的原因及其影響因素，不能采取有效的控制措施。最后，對(duì)成本核算結(jié)果的考核情況，未能定期進(jìn)行總結(jié)和評(píng)價(jià)，出現(xiàn)責(zé)任制落實(shí)情況不到位，并且缺少明確的獎(jiǎng)懲考核制度，從而影響企業(yè)的成本管理水平。

（二）成本核算對(duì)象不明確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他的行業(yè)不同，項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)復(fù)雜、成本核算涉及的對(duì)象較廣，有些企業(yè)確定的成本核算對(duì)象與實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理存在偏差，使得實(shí)際的開發(fā)產(chǎn)品與產(chǎn)品最初要求不符。加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象也沒(méi)有明確的規(guī)定，有的企業(yè)以分期開發(fā)的項(xiàng)目作為成本的核算對(duì)象，有的以開發(fā)產(chǎn)品的形態(tài)作為成本核算的對(duì)象，成本核算對(duì)象確定不規(guī)范；但是具體要如何選擇成本核算對(duì)象，或者對(duì)成本核算對(duì)象的劃分不合理，都會(huì)對(duì)成本核算工作的質(zhì)量造成影響，使得企業(yè)完成成本核算工作無(wú)法得到保障。

（三）成本費(fèi)用歸集不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中，需要在產(chǎn)品完工結(jié)算后，依照成本核算的結(jié)果，對(duì)每一個(gè)核算對(duì)象進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集，像征地及拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)可以選擇按占地面積或建筑面積分?jǐn)偟礁鱾€(gè)開發(fā)產(chǎn)品中，但成本核算內(nèi)容復(fù)雜、財(cái)務(wù)人員專業(yè)性不夠，就可能導(dǎo)致成本費(fèi)用歸集隨意、不合理。成本核算項(xiàng)目類目多，更涉及多個(gè)明細(xì)項(xiàng)目，企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，未按合同類別進(jìn)行成本項(xiàng)目歸集，或全部歸集到一個(gè)成本項(xiàng)目，在進(jìn)行成本分析時(shí)，無(wú)法獲得有力的數(shù)據(jù)支撐，也很難實(shí)現(xiàn)成本核算工作的準(zhǔn)確性。

（四）財(cái)務(wù)人員能力存在差異

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)范圍廣、政策法規(guī)更新速度快，需要財(cái)務(wù)人員有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和較高的業(yè)務(wù)水平，才能在成本核算方面做出準(zhǔn)確的賬務(wù)處理和數(shù)據(jù)分析。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員流動(dòng)性強(qiáng)，工作能力水平又參差不齊，不同的財(cái)務(wù)人員賬務(wù)處理的結(jié)果存在差異，企業(yè)成本核算的工作質(zhì)量無(wú)法得到保證。同時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)人員在成本核算方面的培訓(xùn)不夠，加上不能隨時(shí)關(guān)注國(guó)家出臺(tái)的利好政策，使得財(cái)務(wù)人員沒(méi)有能力為企業(yè)合理降低成本、提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，業(yè)務(wù)能力水平不能為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

（五）成本結(jié)算工作效率不高

在企業(yè)的成本核算工作中，合同成本的及時(shí)結(jié)算，在一定程度上影響著開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本的統(tǒng)計(jì)情況，也有利于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目及時(shí)作出評(píng)價(jià)指導(dǎo)。但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金緊張時(shí)，就會(huì)造成項(xiàng)目部分成本結(jié)算工作拖延，導(dǎo)致項(xiàng)目后期建設(shè)的公共配套設(shè)施等收尾工作無(wú)法按時(shí)完成并交付，影響了整個(gè)項(xiàng)目的竣工結(jié)算時(shí)間?；蛘咴陧?xiàng)目合同做好結(jié)算后，結(jié)算資料報(bào)送不及時(shí)導(dǎo)致成本入賬工作延遲、遺漏，對(duì)已結(jié)未結(jié)情況掌握不清楚，不能保證項(xiàng)目成本核算工作的及時(shí)性和完整性。在實(shí)際工作中，要求項(xiàng)目工程竣工后需要進(jìn)行成本封口工作，對(duì)未發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)結(jié)算，從而可以提前了解項(xiàng)目的利潤(rùn)情況，但預(yù)結(jié)算工作啟動(dòng)效率低下、成本費(fèi)用預(yù)估不全面，也會(huì)影響項(xiàng)目成本核算的工作效率。

（六）各部門之間信息溝通不足

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常的工作流程中，許多工作都是需要各部門之間的溝通和配合，才能保障企業(yè)高效的發(fā)展。按照企業(yè)的規(guī)章制度要求，各部門應(yīng)履行相應(yīng)的工作職責(zé)。在企業(yè)合同簽訂的流程中，涉及的部門較多，如果各部門不提前溝通，在遇到合同條款不規(guī)范等問(wèn)題時(shí)，合同簽訂工作可能就會(huì)擱置，耽誤了項(xiàng)目施工進(jìn)度。項(xiàng)目的進(jìn)展情況、合同的執(zhí)行情況，也都需要工程部、成本部、財(cái)務(wù)部之間保持著良好的溝通和信息的及時(shí)傳遞，這樣才能夠保證項(xiàng)目的正常推進(jìn)，成本核算信息才能夠規(guī)范準(zhǔn)確。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的優(yōu)化對(duì)策

（一）完善企業(yè)成本核算管理體系

隨著國(guó)家管控政策的不斷出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過(guò)度關(guān)注于經(jīng)濟(jì)效益情況，往往又忽視了成本核算管理工作，相關(guān)的管理體系不夠完善，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。為此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定出一套完整的成本核算體系。首先，要加強(qiáng)預(yù)算編制工作的及時(shí)性，實(shí)際付款審批需嚴(yán)格按照預(yù)算報(bào)送內(nèi)容執(zhí)行，對(duì)預(yù)算外的付款申請(qǐng)，應(yīng)執(zhí)行特定的審批流程，避免出現(xiàn)成本虛增現(xiàn)象。其次，還要做好成本的分析工作，實(shí)際成本與預(yù)計(jì)成本存在較大差異時(shí)，要查找出差異原因，制定好解決方案，避免因成本超額支出而縮減了企業(yè)利潤(rùn)的情況。最后，企業(yè)還可以在合同管理方面進(jìn)行完善，在合同簽訂的源頭上就進(jìn)行成本的把控，從項(xiàng)目最初成立到成本封口的全過(guò)程，保證每一筆成本費(fèi)用支付都要合理；并設(shè)置好項(xiàng)目開發(fā)成本臺(tái)賬或運(yùn)用專門的成本核算軟件，提高企業(yè)的成本核算的質(zhì)量。

（二）明確企業(yè)成本核算的對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證成本的核算質(zhì)量，獲得更好的成本把控效果，首先要在項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)前，就對(duì)其進(jìn)行深入的研究，制定出清晰的、全面的核算標(biāo)準(zhǔn)，確定出適用的成本核算對(duì)象。當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)的開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)規(guī)模大，可以按開發(fā)期項(xiàng)目中的不同完工時(shí)間、用途等特征進(jìn)行歸納整合，特征相似的可以統(tǒng)一為一個(gè)成本核算對(duì)象，逐步開展成本核算工作；開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模小、可在同一期進(jìn)行開發(fā)的，可以按照將項(xiàng)目作為單獨(dú)的一個(gè)核算對(duì)象，按開發(fā)產(chǎn)品類型進(jìn)行成本費(fèi)用的詳細(xì)分?jǐn)?，比如按住宅、商業(yè)、車位等類型，將實(shí)際發(fā)生的成本按照一定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)入各個(gè)產(chǎn)品類型中；成本核算對(duì)象明確后，必須依照同一個(gè)原則進(jìn)行核算，這樣才能為成本核算工作打好基礎(chǔ)，才能為企業(yè)提供的成本數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確。

（三）合理歸集企業(yè)成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作比較復(fù)雜，想要提高成本核算質(zhì)量，在確定好核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，對(duì)成本費(fèi)用核算的歸集口徑也需要統(tǒng)一。首先，在合同簽訂時(shí)就確定好合同成本的類別，與各部門統(tǒng)一口徑，按照土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)用等成本核算科目進(jìn)行劃分，并記錄好成本費(fèi)用核算的明細(xì)臺(tái)賬，為項(xiàng)目的決算工作打好基礎(chǔ)；其次，屬于直接成本和能夠確定成本對(duì)象的間接成本，可以直接歸集計(jì)入成本對(duì)象；屬于共同成本和不能確定對(duì)象需負(fù)擔(dān)的間接成本，按照受益原則與配比原則分配至各成本對(duì)象，詳細(xì)的分配方法可按照占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。最后，依照企業(yè)的相關(guān)成本核算管理辦法，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行合理的歸集，比照會(huì)計(jì)核算科目，合理的區(qū)分成本與費(fèi)用，避免因應(yīng)計(jì)入成本而誤計(jì)入費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)稅負(fù)的增加。

（四）全面提高成本核算人員的專業(yè)能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善成本核算制度的同時(shí)，更應(yīng)該注重企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力方面的提升。企業(yè)應(yīng)該定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度、國(guó)家政策法規(guī)等方面的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握行業(yè)的政策調(diào)整，將學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到日常的核算工作中，提高財(cái)務(wù)人員的核算工作的質(zhì)量。還應(yīng)該提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)，不僅僅只是完成成本的記賬工作，還應(yīng)結(jié)合國(guó)家稅法規(guī)定，在成本核算過(guò)程中提升企業(yè)的稅收效率、避免節(jié)稅上的損失，應(yīng)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算崗位向管理崗位推進(jìn)。除此之外，還可以從財(cái)務(wù)部門挑選出成本核算工作能力較強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員，成立專門的成本核算中心，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的成本核算工作，包括項(xiàng)目成本預(yù)算、成本分?jǐn)?、竣工結(jié)算及成本分析等工作，并且保證成本資料的真實(shí)完整。

（五）提高企業(yè)結(jié)算工作的效率

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開發(fā)項(xiàng)目成本的結(jié)算工作，對(duì)企業(yè)的實(shí)際盈利情況有著很大程度的影響，也是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作中的一項(xiàng)必要條件。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)期間的合同成本結(jié)算工作要及時(shí)，對(duì)結(jié)算資料的真實(shí)性、結(jié)算數(shù)據(jù)的合理性都要嚴(yán)格把關(guān)，避免虛增成本帶來(lái)的利潤(rùn)影響，可能造成稅務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目在產(chǎn)品已經(jīng)交付時(shí)，存在尚有未簽訂合同的工程費(fèi)用，或雖已簽訂合同但尚未最終辦理結(jié)算的工程費(fèi)用，在證明資料充分的前提下，在年度末可以按工程預(yù)算部門審定預(yù)結(jié)算金額進(jìn)行成本預(yù)提，保證項(xiàng)目開發(fā)成本的真實(shí)、完整。如果企業(yè)想要做好成本核算工作，體現(xiàn)真實(shí)的核算效果，重視企業(yè)成本結(jié)算工作是也是企業(yè)管理中非常重要的一部分。

（六）加強(qiáng)各部門之間的溝通

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)和情況，梳理出規(guī)范的工作流程，按照每個(gè)部門的職責(zé)分工安排，做好各自工作的同時(shí)，還要確保項(xiàng)目的各項(xiàng)信息能夠進(jìn)行及時(shí)溝通與正確傳遞。企業(yè)可以制定項(xiàng)目的例會(huì)制度，每周通過(guò)項(xiàng)目討論會(huì)的方式，實(shí)現(xiàn)信息共享；還可以根據(jù)各部門提出的問(wèn)題，探討出解決方案，增進(jìn)部門之間的溝通。企業(yè)也可以通過(guò)崗位輪換的方式，讓員工認(rèn)識(shí)到不同崗位的職責(zé)，以換位思考的方式來(lái)提升溝通效率。在日常的工作中，部門之間的溝通協(xié)作可以有針對(duì)性的解決問(wèn)題，幫助企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率的提升。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作的復(fù)雜性較高，想要在復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提企業(yè)高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)對(duì)成本核算工作的重視程度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本核算管理體系，建立全面的會(huì)計(jì)成本核算制度；在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中要保證成本核算的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，合理的控制成本費(fèi)用，并對(duì)核算中出現(xiàn)的問(wèn)題，能夠積極運(yùn)用各種方法解決。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，還應(yīng)合理應(yīng)用成本核算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、總結(jié)，保證企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。