文/周雨薇

房地產(chǎn)廣告指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了獲取經(jīng)濟(jì)利益、完成一定銷售指標(biāo)而發(fā)布的介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目的一系列廣告的總稱。

一、房地產(chǎn)虛假?gòu)V告之民事責(zé)任

民事責(zé)任指的是在民事活動(dòng)中，民事主體不承擔(dān)或者因不充分承擔(dān)民事責(zé)任義務(wù),而必須依法承受的不利結(jié)果。房產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告宣傳領(lǐng)域中的民事責(zé)任問(wèn)題,具體指與消費(fèi)者簽訂合同(實(shí)踐中多表現(xiàn)為商品房買賣合同)的相對(duì)人(實(shí)踐中多表現(xiàn)為廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者或廣告發(fā)布者)因違反協(xié)議規(guī)定的義務(wù),而需要承受的不良法律后果。

在追究房地產(chǎn)虛假?gòu)V告的民事責(zé)任之前，要確定房地產(chǎn)虛假?gòu)V告宣傳在法律層面的約束問(wèn)題，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主體所做的商品房廣告能否成為商品房銷售合同的一部分。

通常情況下，廣告被認(rèn)為是一種要約邀請(qǐng)，這意味著只有在明確界定合同內(nèi)容的情況下才會(huì)有合同效力，如果只是一般約定，則廣告沒(méi)有合同約束力。然而，從《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第二十四條等地方規(guī)范性文件可以看出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品房廣告宣傳具有一定的特殊性。

房地產(chǎn)廣告在同時(shí)滿足以下要件的情況下，會(huì)被認(rèn)定為要約，屬于合同的一部分。具體要件如下；

首先，房地產(chǎn)廣告中的承諾需具體明確。像“享受田園風(fēng)光”“俯瞰全城”“坐擁城市繁華”等房地產(chǎn)廣告語(yǔ)就不屬于具體明確的要件，諸如“一樓贈(zèng)送小菜園”“綠化面積45%”“地下車庫(kù)五折”這種房地產(chǎn)廣告語(yǔ)則具體明確的要件。

其次，房地產(chǎn)廣告中的承諾內(nèi)容需在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃范疇之列。這意味著廣告語(yǔ)中若出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃范疇之外的事項(xiàng)，則不能被認(rèn)定為要約。比如小區(qū)附近的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、小區(qū)是否學(xué)區(qū)房、小區(qū)周邊的交通設(shè)施等，這些均不在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃范圍內(nèi)。

最后，房地產(chǎn)廣告中的承諾內(nèi)容對(duì)雙方簽訂合同有很大影響。如購(gòu)房者是由于看到房地產(chǎn)廣告后，才決意買房，即房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容吸引了購(gòu)房者，該內(nèi)容對(duì)雙方簽訂買賣合同有極大意義。該要件受主觀方面的影響較大，因?yàn)槊總€(gè)購(gòu)房者的需求不同，故影響他們簽訂合同的因素也不同。因此，在認(rèn)定時(shí)，需要結(jié)合購(gòu)房者的需求作出判斷。

房地產(chǎn)廣告只有同時(shí)滿足上述三項(xiàng)條件,方可被確認(rèn)為要約。判斷宣傳廣告內(nèi)容能否構(gòu)成要約,是分析房地產(chǎn)虛假宣傳民事責(zé)任的重要基礎(chǔ)。

（一）締約過(guò)失責(zé)任

以商品房買賣合同為例,購(gòu)房人與權(quán)利相對(duì)人約定商品房買賣合同，權(quán)利相對(duì)人如果違反了以誠(chéng)實(shí)信用原則為基準(zhǔn)的先契約義務(wù)而導(dǎo)致購(gòu)房人利益受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)《民法典》第五百條規(guī)定的締約過(guò)失民事責(zé)任。因此，本條也是對(duì)我國(guó)《合同法》第四十二條規(guī)定的吸收與采納。締約過(guò)失民事責(zé)任的主要形式是損失賠償,具體到房地產(chǎn)虛假?gòu)V告領(lǐng)域，指的是購(gòu)房者出于對(duì)虛假?gòu)V告發(fā)布者的信任而相信約定成立所產(chǎn)生的信賴權(quán)益損失，有過(guò)失的一方締約人即房地產(chǎn)企業(yè)主體，應(yīng)當(dāng)全部予以賠償。

締約過(guò)失責(zé)任的核心是違背誠(chéng)信原則。發(fā)布房地產(chǎn)虛假?gòu)V告主體的締約過(guò)失責(zé)任主要表現(xiàn)為《民法典》第五百條第二款，即對(duì)關(guān)于訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)存在故意隱瞞行為或者提供虛假情況導(dǎo)致購(gòu)房者產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。一些房地產(chǎn)廣告中經(jīng)常包含房地產(chǎn)企業(yè)主體能夠?yàn)橘?gòu)房者辦理重大事項(xiàng)的虛假承諾，若在此過(guò)程中違反誠(chéng)信原則，購(gòu)房者可以追究其締約過(guò)失責(zé)任。然而在實(shí)踐中，鑒定締約過(guò)失責(zé)任中的信賴?yán)鎿p失比較困難，法律實(shí)操性特別弱，故無(wú)法全面保障購(gòu)房者的合法利益。因此，在面對(duì)房地產(chǎn)虛假?gòu)V告時(shí)，應(yīng)將違約責(zé)任放到優(yōu)先考慮的位置。

（二）違約責(zé)任

締約過(guò)失責(zé)任是指在訂立合同前已達(dá)成協(xié)議，但如果由于某種原因，無(wú)法正式訂立合同，承包商應(yīng)承擔(dān)損害賠償。違約責(zé)任是在合同成立后產(chǎn)生的，是當(dāng)事人自己可以約定的責(zé)任。

違約責(zé)任中必須注意的是,在對(duì)房地產(chǎn)廣告宣傳構(gòu)成要約的情形下,虛假?gòu)V告宣傳若造成出售人和買受人之間的約定不成立(合同無(wú)效或者被撤銷),便喪失了履行違約責(zé)任的前提，購(gòu)房人無(wú)法請(qǐng)求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行違約責(zé)任,只能夠請(qǐng)求承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

二、房地產(chǎn)虛假?gòu)V告之行政責(zé)任

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不斷增加廣告投入，率先形成并強(qiáng)化品牌形象和相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)，以爭(zhēng)奪樓市份額。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1月至12月，中國(guó)房地產(chǎn)商的廣告支出為489.51億元人民幣，足可見(jiàn)廣告宣傳對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要程度。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中禁止出現(xiàn)虛假內(nèi)容，如投資升值等任意允諾，違規(guī)行為將導(dǎo)致相應(yīng)的行政責(zé)任。房地產(chǎn)虛假?gòu)V告所需承擔(dān)的行政責(zé)任內(nèi)容包括罰款、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、沒(méi)收非法所得等。

（一）行政責(zé)任競(jìng)合情形的處理

我國(guó)《廣告法》第五十五條第一款確定了房地產(chǎn)虛假?gòu)V告實(shí)施行政處罰的主體，為市場(chǎng)監(jiān)督管理部門，然而在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生行政責(zé)任競(jìng)合的情形。

在行政責(zé)任競(jìng)合的房地產(chǎn)虛假?gòu)V告案件中，可能由同一機(jī)構(gòu)，如工商行政管理部門，或不同機(jī)構(gòu)，如工商行政管理部門和專利管理部門等，同時(shí)對(duì)廣告主體予以行政處罰。

如果遇到以上情形，行政機(jī)關(guān)務(wù)必遵循一事不二罰的原則，即同一機(jī)構(gòu)不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主體的一個(gè)違法行為進(jìn)行多次處罰。

（二） 實(shí)踐中需注意的其他問(wèn)題

首先，必須明確的是，房地產(chǎn)廣告虛假宣傳的行政處罰并不必然構(gòu)成民事合同欺詐。以中國(guó)裁判文書網(wǎng)“（2018）川民申2033號(hào)案例”為例：爭(zhēng)議焦點(diǎn)為原告裴某某與被告JR房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同時(shí)是否存在欺詐行為，這涉及雙方的商品房買賣合同能否撤銷的問(wèn)題。從判決內(nèi)容可知，JR房地產(chǎn)公司在宣傳中使用了絕對(duì)化用語(yǔ)及實(shí)際未取得的榮譽(yù)，我國(guó)《廣告法》明確規(guī)定，上述虛假行為嚴(yán)重侵害了市場(chǎng)秩序，應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的行政處罰，但行政處罰并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效或可撤銷。本案中裴某某并無(wú)證據(jù)證明JR房地產(chǎn)公司在與其簽訂合同時(shí)存在故意隱瞞涉案房屋真實(shí)情況和誤導(dǎo)其簽訂合同的違法行為。因此，在司法實(shí)踐的過(guò)程中必須明確房地產(chǎn)虛假?gòu)V告的民事責(zé)任和行政責(zé)任邊界，切忌混淆。

另外，需要注意的是，我國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》有著特殊的性質(zhì)，即兜底性。因此，如果《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的行政責(zé)任與其他法律的行政責(zé)任產(chǎn)生并存情形，必須優(yōu)先適用其他法律進(jìn)行行政處罰。

作為購(gòu)房者，也應(yīng)該增強(qiáng)識(shí)別房地產(chǎn)虛假?gòu)V告的本領(lǐng)，做到冷靜、客觀地分析房地產(chǎn)廣告，對(duì)房地產(chǎn)廣告中的絕對(duì)化描述予以警惕。如果對(duì)廣告的真實(shí)性或合法性有任何疑慮，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門舉報(bào)。

三、房地產(chǎn)虛假?gòu)V告之刑事責(zé)任

對(duì)于企業(yè)主體來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于刑事犯罪風(fēng)險(xiǎn)。涉及企業(yè)主體的犯罪貫穿于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)銷售、投資融資、財(cái)務(wù)管理、人力資源以及破產(chǎn)清算的整個(gè)過(guò)程。我國(guó)刑法條文中有170多個(gè)罪名對(duì)企業(yè)主體進(jìn)行管控。對(duì)房地產(chǎn)虛假?gòu)V告的刑法規(guī)制即1997年新增加的罪名：虛假?gòu)V告罪。實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著各式各樣的虛假?gòu)V告宣傳，常見(jiàn)類型包括價(jià)格陷阱、零首付陷阱、環(huán)境綠化陷阱、位置距離陷阱、配套設(shè)施陷阱等。

（一）一般責(zé)任認(rèn)定

張明楷教授認(rèn)為，構(gòu)成虛假?gòu)V告罪需要滿足兩方面因素：一方面,廣告宣傳的夸張程度必須超過(guò)社會(huì)容忍的限度；另一方面，情節(jié)必須特別嚴(yán)重。當(dāng)廣告宣傳的夸張程度超過(guò)了社會(huì)容忍的限度,或廣告宣傳的夸張宣傳程度足以讓一般人產(chǎn)生理解錯(cuò)誤時(shí),才可以被看作是虛假?gòu)V告宣傳。如何讓一般人陷于認(rèn)知錯(cuò)誤,必須按照具體行為來(lái)進(jìn)行考慮判斷。考慮的要點(diǎn)是廣告的具體內(nèi)容。如果廣告的具體內(nèi)容非常籠統(tǒng),那么往往不能讓一般人陷于認(rèn)知錯(cuò)誤；如果廣告內(nèi)容具體細(xì)致,則可以讓人陷于認(rèn)知錯(cuò)誤。另外，需滿足情節(jié)嚴(yán)重要件。若虛假宣傳的情節(jié)并不嚴(yán)重，也并未造成嚴(yán)重后果，則不能認(rèn)定為虛假?gòu)V告罪。

（二）特殊領(lǐng)域責(zé)任認(rèn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假?gòu)V告行為，如果構(gòu)成虛假?gòu)V告罪，則直接破壞了房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)的管理秩序，也損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，法律應(yīng)該隨之對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的虛假?gòu)V告罪作出適當(dāng)調(diào)整。自1997年《刑法》修訂以來(lái)，虛假?gòu)V告罪罪狀未再細(xì)化情節(jié)，也未有專門司法解釋。但與之相銜接的《廣告法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》《電子商務(wù)法》等法律法規(guī)相繼出臺(tái)，相信在不久的將來(lái)，立法者會(huì)在總體上承認(rèn)虛假?gòu)V告罪犯罪范圍應(yīng)擴(kuò)張的主張。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的虛假?gòu)V告，要認(rèn)定虛假?gòu)V告罪，需準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“虛假?gòu)V告”。在實(shí)踐中，某些房地產(chǎn)企業(yè)在售樓廣告中寫：“人類至高點(diǎn)，盡攬渭河山川”“流水的山地生態(tài)住宅”“出則繁華，入則自然”“私享千畝后海陽(yáng)光”“東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情”……像這些廣告語(yǔ)，它們的夸張并非刑法層面上的虛假，這種夸張是在法律允許的正常范圍內(nèi)的，故不能認(rèn)定為刑法意義上的虛假?gòu)V告。

另外，在認(rèn)定房地產(chǎn)廣告是否滿足“情節(jié)嚴(yán)重”的條件時(shí)，需要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特殊性。具體數(shù)額可以參照最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第六十七條，其中對(duì)虛假?gòu)V告罪“情節(jié)嚴(yán)重”的有關(guān)規(guī)定雖然是本罪的立案標(biāo)準(zhǔn)，但在審判時(shí)可以借鑒該標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)實(shí)際案件情況綜合判斷。

大眾傳媒的發(fā)展將以不可阻擋的速度有力地向前推進(jìn)，廣告業(yè)將越來(lái)越興旺。規(guī)范房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)、穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，用法律手段懲治房地產(chǎn)虛假?gòu)V告的宣傳行為是未來(lái)的趨勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

想要緩解房地產(chǎn)虛假?gòu)V告違法違規(guī)的嚴(yán)重態(tài)勢(shì)，必須運(yùn)用法律手段遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為，以切實(shí)保障廣大購(gòu)房者的合法利益。法律的滯后性是必然的，但筆者認(rèn)為，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)法律法規(guī)會(huì)緊跟時(shí)代潮流，不斷適應(yīng)時(shí)代變化而更新。所以，不管是目前實(shí)踐中常見(jiàn)的房地產(chǎn)虛假?gòu)V告，還是將來(lái)各種新型的虛假?gòu)V告，我國(guó)法律法規(guī)都會(huì)對(duì)違反市場(chǎng)管理秩序、侵害購(gòu)房者合法權(quán)益的不法行為作出有效規(guī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)主體必須形成法律風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，堅(jiān)守誠(chéng)信原則，在商品房銷售廣告的制作和發(fā)布階段，不弄虛作假，呈現(xiàn)給購(gòu)房者真實(shí)、有效的信息。明確房地產(chǎn)行業(yè)中不同參與主體承擔(dān)的管理職責(zé)，各個(gè)參與主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)。對(duì)商品房廣告的內(nèi)容要嚴(yán)加審查，價(jià)格、設(shè)備設(shè)施、周圍的基礎(chǔ)設(shè)施，以及戶籍、就業(yè)和教育承諾等，應(yīng)當(dāng)成為審查的重點(diǎn)對(duì)象。對(duì)于容易引起購(gòu)房者誤解的廣告內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人員需要在廣告中采用顯著的文字或其他標(biāo)志來(lái)提醒購(gòu)房者，以免購(gòu)房者產(chǎn)生誤解，避免廣告內(nèi)容構(gòu)成要約。

房地產(chǎn)企業(yè)為了避免法律風(fēng)險(xiǎn)，還有必要對(duì)售房工作者進(jìn)行入職培訓(xùn)，對(duì)工作人員的說(shuō)辭進(jìn)行嚴(yán)格把控。大多數(shù)購(gòu)房者在購(gòu)房前會(huì)與售房工作人員進(jìn)行溝通交流，故對(duì)售房工作者的說(shuō)辭如果不加以嚴(yán)格把控，很容易造成購(gòu)房者的誤解，使得一般人陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。所以，房地產(chǎn)企業(yè)主體需要對(duì)售樓人員進(jìn)行職前培訓(xùn)，以防止售樓員在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目不熟悉的情況下隨意向購(gòu)房者作介紹，或者隨意向購(gòu)房者作出有關(guān)戶口政策、購(gòu)房政策等的錯(cuò)誤解讀。