謝偉琦

（廈門福隆置業(yè)集團(tuán)有限公司，廈門 361003）

引 言

面對新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變傳統(tǒng)的管理方式，促進(jìn)全面預(yù)算管理在其內(nèi)部的順利實施和開展?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理制度方面的應(yīng)用較少，實踐經(jīng)驗缺失，其應(yīng)用效果也得不到保障。要想在當(dāng)前的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須根據(jù)自身的實際發(fā)展?fàn)顩r，構(gòu)建符合企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的全面預(yù)算管理體制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理是企業(yè)對自身經(jīng)營過程中的統(tǒng)籌安排和規(guī)劃，是完成戰(zhàn)略目標(biāo)、實現(xiàn)對各項業(yè)務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)督和管理的重要手段。在新的經(jīng)濟(jì)社會形勢下，全面預(yù)算管理對優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理模式起著至關(guān)重要的作用，在經(jīng)營活動中占據(jù)了極高的地位。而房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金流動大、回收慢等特點，實施全面預(yù)算管理可以起到良好的資金管理和維護(hù)資金安全的作用，提升企業(yè)的市場地位。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的意義

（一）有利于適應(yīng)時代發(fā)展變化

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度正在不斷提高，但隨著政府部門相關(guān)政策的落地，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的限制。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想確保自身整體發(fā)展目標(biāo)的順利推進(jìn)，就應(yīng)當(dāng)主動調(diào)整其經(jīng)營發(fā)展模式，優(yōu)化內(nèi)部管理制度，逐步細(xì)化企業(yè)的內(nèi)部管理工作，以適應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)社會形勢。在逐步實現(xiàn)細(xì)化管理的過程中，全面預(yù)算管理制度逐漸進(jìn)入企業(yè)管理人員的視線，其通過對資金流動的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)規(guī)劃，可以幫助企業(yè)進(jìn)一步縮減經(jīng)營成本，實現(xiàn)其經(jīng)營效益的提升。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的全面應(yīng)用，可以幫助企業(yè)做出符合自身發(fā)展?fàn)顩r的改變，在資金安全和成本控制等方面做出良好的戰(zhàn)略規(guī)劃，幫助企業(yè)以最快的速度適應(yīng)時代發(fā)展，在激烈的市場競爭環(huán)境中占據(jù)一定地位。

（二）有利于實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)

全面預(yù)算管理可以幫助企業(yè)對其生產(chǎn)經(jīng)營過程進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并對可能產(chǎn)生的經(jīng)營結(jié)果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測和分析。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對全面預(yù)算管理制度的應(yīng)用范圍較小，因此在項目實施過程中無法對可能產(chǎn)生的未知經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和分析，在風(fēng)險出現(xiàn)時不能第一時間采取合適的措施進(jìn)行防范，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。因此，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的推進(jìn)，可以幫助企業(yè)對即將開展的項目進(jìn)行風(fēng)險和收益等方面的預(yù)測，制訂合理的資金分配計劃，并對過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行及時的預(yù)防，促進(jìn)項目的順利開展，保障資金安全，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理過程中存在的問題

（一）缺乏全面預(yù)算管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通常將工作重心放在為企業(yè)謀取更高的經(jīng)濟(jì)利益方面，其管理工作主要著眼于對項目質(zhì)量的保障和服務(wù)口碑的提高，忽略了全面預(yù)算管理對企業(yè)發(fā)展的重要意義，導(dǎo)致企業(yè)的全面預(yù)算管理意識薄弱，對開展全面預(yù)算管理起到了阻礙作用。預(yù)算管理工作的覆蓋范圍為企業(yè)的全部經(jīng)營項目，涉及的業(yè)務(wù)部門數(shù)據(jù)信息較多，因此需要各部門之間高度配合、積極參與，幫助預(yù)算管理人員充分掌握經(jīng)營項目的真實數(shù)據(jù)信息。但受到傳統(tǒng)觀念的影響，企業(yè)相關(guān)管理人員往往將全面預(yù)算管理工作籠統(tǒng)地交由財務(wù)部門進(jìn)行規(guī)劃和實施，忽略了對其他部門的宣傳培訓(xùn)工作，致使其他部門人員對全面預(yù)算管理工作的配合度不高，預(yù)算編制工作流于形式，未能提供有效的參考意見和幫助，導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作缺乏準(zhǔn)確性，其積極作用得不到充分的發(fā)揮[2]。

（二）缺乏完善的全面預(yù)算管理制度

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)充分認(rèn)識到實施全面預(yù)算管理的重要性，但因其內(nèi)部相關(guān)管理制度尚未得到完善，且缺乏專門的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，不利于預(yù)算管理相關(guān)人員與各部門之間進(jìn)行及時的交流，數(shù)據(jù)流通不順暢。業(yè)務(wù)部門編制的預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)不一致，而且各部門相應(yīng)職責(zé)的劃分不明確，缺乏充足的理論依據(jù)，例如：銷售部門擔(dān)心銷售回款任務(wù)無法完成，估計過于保守；行政部門對成本、費用估計過于松弛等，致使全面預(yù)算工作編制過程中所獲取的各項數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性得不到保障，資源配置得不到優(yōu)化，企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃的制訂得不到充足的制度和數(shù)據(jù)依據(jù)作為支撐，嚴(yán)重阻礙了全面預(yù)算管理工作的順利開展和企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

（三）預(yù)算管理人員能力不足，數(shù)據(jù)精確性得不到保障

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高全面預(yù)算管理質(zhì)量，相關(guān)的專業(yè)性人才必不可少，一支專業(yè)能力過硬的全面預(yù)算管理隊伍，能夠幫助企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理工作時，有足夠的人才保障作為支撐。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的預(yù)算管理相關(guān)專業(yè)人才缺失的現(xiàn)象，無法為企業(yè)全面預(yù)算管理工作的開展提供充足的人才保障。而且，企業(yè)為了快速彌補(bǔ)這一人才缺口，通常會在人才聘用方面降低標(biāo)準(zhǔn)，錄用一批專業(yè)能力有所欠缺的人員進(jìn)入預(yù)算管理團(tuán)隊。但這部分人員在專業(yè)能力上具有局限性，在面對較為復(fù)雜的預(yù)算管理工作時，通常無法及時采取有效的措施進(jìn)行應(yīng)對，不利于企業(yè)全面預(yù)算管理工作的推進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展新項目前的準(zhǔn)備階段，對于項目開發(fā)成本的預(yù)算方案往往只能做出一個整體的預(yù)算計劃，對各項具體數(shù)據(jù)的細(xì)化則需要在項目開展過程中通過各部門之間不斷的討論分析來進(jìn)行制定。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目往往周期較長，其運(yùn)行過程中通常會產(chǎn)生較多的變化，預(yù)算目標(biāo)也要相應(yīng)地不斷進(jìn)行完善調(diào)整。房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)較為廣泛，若各部門之間的溝通不順暢，財務(wù)人員對數(shù)據(jù)的掌握不夠充分，則會導(dǎo)致預(yù)算工作所得到的各項數(shù)據(jù)的精確性得不到保障，無法發(fā)揮其對企業(yè)項目開展的指導(dǎo)作用[3]。

（四）缺少相應(yīng)的績效激勵制度和獎懲制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對預(yù)算管理的重視度較差，預(yù)算績效考核制度也無法充分發(fā)揮其對預(yù)算管理工作規(guī)范的約束作用，因此預(yù)算管理工作無法在企業(yè)內(nèi)部充分開展。而造成這一現(xiàn)象的主要原因有兩個：一是企業(yè)的績效標(biāo)準(zhǔn)沒有得到充分的明確，預(yù)算績效管理工作缺少具體的約束標(biāo)準(zhǔn)；二是未對預(yù)算差異設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，致使管理人員對偏離預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的項目未能及時察覺，對未知風(fēng)險的預(yù)知能力較差，無法及時采取風(fēng)險防控措施。

四、關(guān)于全面預(yù)算管理工作相關(guān)問題的解決策略

（一）強(qiáng)化企業(yè)全面預(yù)算管理意識

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理人員在進(jìn)行全面預(yù)算管理工作的推進(jìn)時，首先應(yīng)當(dāng)提高自身對其重要性的認(rèn)識，并在內(nèi)部加強(qiáng)相關(guān)內(nèi)容的宣傳，幫助各部門相關(guān)人員對預(yù)算管理工作具備充分的了解和認(rèn)識，督促其養(yǎng)成科學(xué)的預(yù)算管理意識，調(diào)動其參與的積極性。并且應(yīng)當(dāng)建立良好的溝通環(huán)境，在各部門之間建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)口徑，消除數(shù)據(jù)流通障礙，促進(jìn)各部門之間的良好交流和積極配合，幫助其樹立主動意識和參與意識，進(jìn)而確保預(yù)算管理人員所獲取的相關(guān)數(shù)據(jù)信息的真實和準(zhǔn)確。企業(yè)的管理人員還應(yīng)當(dāng)對自身在預(yù)算管理工作中的重要職責(zé)和引導(dǎo)價值進(jìn)行充分的了解，與各級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相互交流，幫助上級人員對全面預(yù)算管理工作在企業(yè)開展中的重要意義進(jìn)行充分的了解和認(rèn)識，提高其配合度和支持意愿，促進(jìn)預(yù)算管理工作質(zhì)量的快速提高，確保企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)順利實現(xiàn)。同時，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者還應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)有效的各項制度，使內(nèi)部員工積極地參與并推進(jìn)全面預(yù)算管理工作。為了達(dá)到這一目的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對各部門員工的培訓(xùn)工作，幫助其樹立良好的預(yù)算管理意識和責(zé)任感，使其在日常工作中對自身的行為規(guī)范建立良好的約束意識，進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)的全面預(yù)算管理目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[4]。

（二）對全面預(yù)算管理制度進(jìn)行構(gòu)建和完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)其整體的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)自身穩(wěn)定發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)重視全面預(yù)算管理制度的構(gòu)建和完善。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)責(zé)任進(jìn)行合理的劃分，按企業(yè)各層級的劃分對各項職責(zé)進(jìn)行明確的責(zé)任分解。企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)站在全局的角度，對整體的運(yùn)營能力和營收能力進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管；各部門人員則應(yīng)當(dāng)對管理人員下發(fā)給部門的各項指標(biāo)進(jìn)行再細(xì)化，并對其完成情況進(jìn)行監(jiān)督；而部門內(nèi)部的相關(guān)工作人員則要對個人負(fù)責(zé)部分的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，確保自身的工作質(zhì)量。同時，在全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建過程中，應(yīng)當(dāng)對各部門享有的權(quán)利和應(yīng)盡義務(wù)進(jìn)行明確，確保權(quán)責(zé)清晰，為全面預(yù)算管理工作的順利推進(jìn)提供充足的制度基礎(chǔ)。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)構(gòu)建專門負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作的相關(guān)部門，對各部門的預(yù)算管理執(zhí)行情況進(jìn)行及時的審核和評價，確保其預(yù)算編制工作在規(guī)定的時間內(nèi)完成報送，而且數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)符合預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)流程，并制定相應(yīng)的獎懲措施，對各種未按規(guī)定執(zhí)行報送的行為進(jìn)行一定的處罰[5]。

（三）加強(qiáng)預(yù)算管理人員的培訓(xùn)力度，保障各項數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算工作的開展離不開高質(zhì)量的人才團(tuán)隊作為支撐。因此，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的人才培養(yǎng)工作，引進(jìn)專業(yè)性較強(qiáng)的人才，組建一支高質(zhì)量的全面預(yù)算管理團(tuán)隊，提高各項工作的開展質(zhì)量。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作的開展過程中，缺乏專業(yè)的人才儲備，相關(guān)人員的專業(yè)知識掌握程度較差，使得其全面預(yù)算管理團(tuán)隊無法及時組建。面對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施，提升預(yù)算管理人才的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力。

第一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對新聘入的預(yù)算管理人員加強(qiáng)培訓(xùn)，幫助其充分認(rèn)識全面預(yù)算管理工作對企業(yè)發(fā)展的積極意義，加強(qiáng)思想認(rèn)知，提升其在全面預(yù)算方面的專業(yè)能力。在前期培訓(xùn)完成后，對其進(jìn)行一定的考核，通過考核后方可正式入職。

第二，對企業(yè)原有的預(yù)算管理人員應(yīng)當(dāng)定期開展專業(yè)技能加強(qiáng)培訓(xùn)，保證企業(yè)預(yù)算管理人員綜合能力的不斷提升?？梢詫⑴嘤?xùn)內(nèi)容作為其績效考核的一項內(nèi)容，將培訓(xùn)結(jié)果與當(dāng)月薪資掛鉤，提高相關(guān)人員的學(xué)習(xí)積極性。

第三，在預(yù)算管理團(tuán)隊構(gòu)建過程中，企業(yè)應(yīng)對部分態(tài)度不積極的預(yù)算管理人員進(jìn)行思想疏導(dǎo)，以及再教育工作，幫助其樹立良好的工作意識，確保預(yù)算管理工作的順利推進(jìn)，進(jìn)而實現(xiàn)工作效率和工作質(zhì)量的提升。

另外，全面預(yù)算工作在開展過程中，其數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也極為重要。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目時，需要充足的真實數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，特別是周邊同期同類項目的銷售定價、主要購買客群、土地取得成本、建安造價等方面，要確保預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。各部門對其應(yīng)該積極配合并提供足夠的相關(guān)資料，供預(yù)算管理人員作為參考，以防對其預(yù)算管理工作造成困難。相關(guān)的預(yù)算數(shù)據(jù)是預(yù)算管理工作的核心基礎(chǔ)，其真實性和準(zhǔn)確性可直接影響預(yù)算編制工作結(jié)果的可靠性。預(yù)算結(jié)果是公司決策層對新項目是否進(jìn)行開發(fā)的重要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對此充分重視，在充足的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上采用合適的預(yù)算編制方法，促進(jìn)全面預(yù)算管理工作的順利推進(jìn)[6]。

（四）建立相應(yīng)的績效激勵制度，提高人員積極性

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)全面預(yù)算管理工作，就應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部建立科學(xué)的獎懲制度。獎懲制度的制定要和相關(guān)人員的薪資有直接聯(lián)系，對完成預(yù)算目標(biāo)的人員給予充足的獎勵，而未能完成預(yù)算目標(biāo)的人員則會受到相應(yīng)的懲罰。這可以極大地調(diào)動各部門在全面預(yù)算管理方面的工作積極性，督促其主動參與全面預(yù)算管理工作。企業(yè)構(gòu)建預(yù)算績效考核機(jī)制，可以對各部門預(yù)算管理工作的推進(jìn)情況進(jìn)行合理的監(jiān)督，督促其按時完成預(yù)算管理目標(biāo)。同時，還應(yīng)當(dāng)提高企業(yè)管理人員對全面預(yù)算管理重要性的認(rèn)識，對預(yù)算差異的出現(xiàn)進(jìn)行科學(xué)的分析，并就這些差異對預(yù)算管理方案進(jìn)行補(bǔ)充和修改，促進(jìn)企業(yè)不斷提高預(yù)算管理水平。

結(jié) 語

全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)部控制水平有著極大的促進(jìn)作用，有利于企業(yè)提高自身經(jīng)營發(fā)展水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分了解全面預(yù)算管理對實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要作用，在進(jìn)行項目開發(fā)和經(jīng)營管理時，重點加強(qiáng)全面預(yù)算管理工作的落實，對項目運(yùn)行中的各項預(yù)算計劃進(jìn)行充分的分析和管理，對可能產(chǎn)生的未知風(fēng)險進(jìn)行及時預(yù)測并制定相應(yīng)的防范措施，促進(jìn)企業(yè)的資金安全和項目運(yùn)行安全。房地產(chǎn)企業(yè)要想全面落實預(yù)算管理工作，就應(yīng)當(dāng)對預(yù)算管理的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理，構(gòu)建完善的預(yù)算管理制度，全面提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的防范能力和市場競爭力。