你會(huì)提前還房貸嗎？

吳輝

春節(jié)過(guò)后，提前還房貸多次上熱搜。

自存款、貸款利率雙雙下調(diào)后，甚至有的地方首套房貸款利率降至3.7%，提前還房貸，成了當(dāng)下越來(lái)越多背著房貸的年輕人的選擇。

當(dāng)理財(cái)途徑較多且利率尚可時(shí)，大多數(shù)人會(huì)覺(jué)得手握現(xiàn)金，比提前還貸要好很多。此時(shí)要做到的，就是保證這筆現(xiàn)金產(chǎn)生的收益，可以覆蓋自己的房貸利率。

奈何存款利率下調(diào)，理財(cái)爆雷事件頻發(fā)，保本保息理財(cái)少，投資領(lǐng)域不景氣，再疊加貸款利率持續(xù)下調(diào)，讓那些高位站崗的購(gòu)房者急于還房貸。

提前還房貸者增多

“120萬(wàn)元在手里，早還一天，就是少付一天的利息?！?/p>

“提前還完，省下了90多萬(wàn)。賬戶(hù)只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用?！?/p>

以上是網(wǎng)友們內(nèi)心的真實(shí)想法。

繼新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，想通過(guò)提前還款降低貸款成本的購(gòu)房者逐漸增多。

據(jù)報(bào)道，北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等多個(gè)地區(qū)銀行發(fā)現(xiàn)，提前還款排長(zhǎng)隊(duì)現(xiàn)象普遍存在，部分銀行為了控制提前還貸的人數(shù)及規(guī)模，對(duì)提前還款的金額和次數(shù)進(jìn)行了限制，甚至還有銀行關(guān)閉了線(xiàn)上預(yù)約通道，只能線(xiàn)下協(xié)商辦理。

“預(yù)約提前還貸名額，比搶春運(yùn)的車(chē)票還難?！焙贾莸膭⑾壬{(diào)侃說(shuō)，“有空就在系統(tǒng)上刷一刷，但始終沒(méi)有額度，工作人員說(shuō)可能要等三四個(gè)月?！?/p>

為何出現(xiàn)提前還貸潮

提前還貸這一話(huà)題被炒熱要追溯至2022年上半年，在資本市場(chǎng)波動(dòng)不斷、各類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品收益出現(xiàn)大面積回撤的背景下，大批購(gòu)房者選擇加入提前還貸大軍。

“當(dāng)年大家是能貸七成絕不貸五成、能貸30年絕不貸20年，本質(zhì)還是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)升值收益大于借貸利率支出。”某銀行支行負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境變了，大家都算得很精，一旦覺(jué)得房產(chǎn)升值的收益率跑不贏(yíng)借貸利率，馬上覺(jué)得不劃算，紛紛提前還貸。”

“現(xiàn)在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）利率低了，購(gòu)房人都覺(jué)得提前還貸很明顯可以省下利息，他們認(rèn)為這是劃算的?！?/p>

“買(mǎi)房后還不到一年，理財(cái)、基金都在虧損，存款利率也一直在降，所以想著提前還一部分貸款?！?/p>

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《理財(cái)》雜志記者，之所以會(huì)出現(xiàn)提前還貸潮，主要是有以下四點(diǎn)原因：

一是大部分城市的房?jī)r(jià)普遍下降，房屋的升值空間跑不贏(yíng)房貸利息。很多城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，還在下降，大家對(duì)樓市的信心普遍下降。

二是近期新的房貸利率不斷下調(diào)，而之前的存量房貸利率比較高，比如5.88%甚至6%，兩者之間產(chǎn)生的利息差額越來(lái)越大。

三是受疫情影響，月供對(duì)很多購(gòu)房人而言是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)，給生活帶來(lái)不小的壓力，因此有部分購(gòu)房人通過(guò)出售其他房產(chǎn)或向父母兄弟姐妹借款等方式一次性把貸款還了省事。

四是有一部分人原本是投資買(mǎi)房，當(dāng)樓市不景氣的時(shí)候，需要及時(shí)撤場(chǎng)止損，將貸款還了，再把房子賣(mài)掉。

提前還貸為何受阻

提前還房貸，主要是背了房貸的老百姓為了省點(diǎn)利息錢(qián)，這本是再自然不過(guò)的事，但銀行卻著急了，通過(guò)各種方式進(jìn)行阻礙提前房貸。

比如原先可以線(xiàn)上操作的提前還款通道關(guān)閉了。設(shè)置“還款額度”，限制和提高提前還款的門(mén)檻。提前還款的排隊(duì)時(shí)間基本都在1―3個(gè)月左右。

王玉臣表示，銀行掙錢(qián)的一個(gè)主要渠道就是通過(guò)對(duì)外放貸，賺取貸款利息。而房貸利息又是其中很重要的一類(lèi)，且屬于比較優(yōu)質(zhì)的貸款類(lèi)別。當(dāng)提前還款集中出現(xiàn)時(shí)，銀行收回的利息會(huì)受到影響，銀行收入會(huì)有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行會(huì)通過(guò)收取違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等方式給提前還貸的購(gòu)房人設(shè)置障礙。

提前還房貸注意事項(xiàng)

首先，對(duì)于不少購(gòu)房人而言，提前還房貸確實(shí)比較劃算。如果資金寬裕，又沒(méi)有比較好的安全的投資渠道，可以選擇提前還房貸。但是提前還房貸要根據(jù)自己的具體情況而定，量力而行，不要跟風(fēng)。

其次，一旦想提前還房貸，務(wù)必第一時(shí)間看按揭貸款合同有沒(méi)有“提前還貸”這方面約定。務(wù)必詳細(xì)看按揭貸款合同，對(duì)相關(guān)條款要充分了解，做到心里有數(shù)。

再次，一定要和貸款銀行充分溝通，了解清楚，而且一定要核算清楚。如果可以提前還房貸，銀行有沒(méi)有限定條件，具體流程是什么，大概多久可以辦理，等等。

最后，如果遇到因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定要注意做好相關(guān)取證，千萬(wàn)不要打個(gè)電話(huà)發(fā)個(gè)信息就完事了。一般來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的APP，最好通過(guò)書(shū)面方式提交申請(qǐng)，提交申請(qǐng)時(shí)注意讓接收人簽個(gè)回執(zhí)。如果不簽回執(zhí)，還可以通過(guò)中國(guó)郵政EMS郵寄的方式，但是務(wù)必注意做好取證，比如在郵單上寫(xiě)上郵寄的文件材料名稱(chēng)，而且既要保存好郵單，又要保存好銀行的簽收記錄。

提前還房貸要收違約金嗎？

不少網(wǎng)友反映，自己向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸，被告知要收違約金。也有網(wǎng)友表示自己已經(jīng)順利提前還房貸，沒(méi)有其他費(fèi)用。

王玉臣表示，提前還房貸是否收取違約金或補(bǔ)償金除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要看雙方的協(xié)議約定，很多時(shí)候是以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒(méi)有相關(guān)的協(xié)議約定，銀行就無(wú)權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金。

有一點(diǎn)需要注意，一些銀行的按揭貸款合同文本中，往往會(huì)約定提前還貸需要支付違約金，這一點(diǎn)對(duì)購(gòu)房人是不利的。這些約定的條款實(shí)際上就是格式條款，有些人會(huì)認(rèn)為這些格式條款是霸王條款，是無(wú)效的。但在司法實(shí)踐中，這種條款認(rèn)定無(wú)效的概率極低。

存量房貸可以轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸嗎？

隨著提前還房貸熱的持續(xù)，一些不法人員又盯上了這塊“肥肉”，誘導(dǎo)借款人用利率低的經(jīng)營(yíng)貸來(lái)置換利率高的房貸，號(hào)稱(chēng)可以大大降低利息成本，甚至在一些地方還形成了利益鏈。

然而，這種做法是違法違規(guī)的。

王玉臣分析，首先，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪作他用。經(jīng)營(yíng)貸是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。該貸款是不允許流入樓市的。

其次，這種行為對(duì)于購(gòu)房人而言有不小的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，征信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。與此同時(shí)，一旦停貸，若無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。而且在轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的時(shí)候，不少人會(huì)在中介的指引下采用過(guò)橋貸款，此時(shí)會(huì)產(chǎn)生新的成本。且過(guò)橋貸款的利率往往是高于銀行貸款利率的，一旦后續(xù)資金出了問(wèn)題，不能及時(shí)償還，無(wú)疑會(huì)適得其反。

最后，對(duì)于一些操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查出，也會(huì)面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者還可能涉及刑事犯罪問(wèn)題。