馬麗娜 西安惠家物業(yè)管理有限責(zé)任公司

我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展加快，為房地產(chǎn)輔助產(chǎn)業(yè)之一的物業(yè)管理部門提供了廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)公司追求經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)管理水平提升，就要以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益為中心，合理優(yōu)化各種資源配置，針對(duì)管理現(xiàn)狀及存在問題，加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，突出物業(yè)公司服務(wù)型企業(yè)特點(diǎn)，夯實(shí)各項(xiàng)管理基礎(chǔ)，為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地筑牢根基。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理內(nèi)容及目標(biāo)任務(wù)

（一）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理綜述

物業(yè)公司需要隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)成果、呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)逐漸走向成熟。物業(yè)公司相比于其他行業(yè)服務(wù)性的特點(diǎn)更加突出，業(yè)務(wù)范圍涉及社會(huì)、企業(yè)、居民、業(yè)主等廣泛領(lǐng)域。因此，物業(yè)財(cái)務(wù)管理既有經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)核，又要兼顧企業(yè)與社會(huì)業(yè)主及各方面的利益分配、更加注重資金的管理。其作用集中表現(xiàn)在：合理分配運(yùn)營(yíng)資金比例，實(shí)施費(fèi)用的有效監(jiān)管，使資金運(yùn)作、物業(yè)收費(fèi)、使用狀況及連帶效益，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)規(guī)劃要求。

（二）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)任務(wù)

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理作為一種經(jīng)營(yíng)行為，集管理資金、費(fèi)用管理、資金回籠于一體，是維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵管理因素[1]。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)任務(wù)，一是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，確定資金的使用，降低在經(jīng)營(yíng)管理期間的成本投入，尤其是正確地應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)中存在的不同風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)管理能夠落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)公司的健康發(fā)展。二是突出以經(jīng)濟(jì)核算為核心，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)核算能力不斷提升，對(duì)設(shè)備設(shè)施維修、綠化維護(hù)等運(yùn)行資金有效管控，優(yōu)化內(nèi)部流程，降低成本和投資消耗，為實(shí)施精細(xì)化管理奠定基礎(chǔ)。三是加強(qiáng)財(cái)務(wù)過程監(jiān)督管理，密切規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會(huì)、業(yè)主的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系。強(qiáng)調(diào)遵守法律法規(guī)，開展制度建設(shè)，加強(qiáng)資金管理，合理控制投資，對(duì)勞動(dòng)物化消耗的準(zhǔn)確評(píng)估，確保企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全，實(shí)現(xiàn)效益長(zhǎng)期穩(wěn)定，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理始終處于可控狀態(tài)。四是物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理要將業(yè)務(wù)范圍涵蓋資金投入、財(cái)務(wù)預(yù)算、計(jì)劃執(zhí)行全過程，要求內(nèi)部決策層、各組織機(jī)構(gòu)之間，通過價(jià)值方式呈現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成果，調(diào)動(dòng)各方落實(shí)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分解責(zé)任的積極性。加大財(cái)務(wù)管理及運(yùn)營(yíng)過程管控力度，精準(zhǔn)預(yù)判內(nèi)外部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高預(yù)算管理的透明度，為制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，最大限度挖掘蘊(yùn)含在企業(yè)員工中的潛力，形成最大的獲利能力。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的問題

（一）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理市場(chǎng)定位不清晰

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理功能作用發(fā)揮不到位的根源在于，一是財(cái)務(wù)管理定位與戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)合不緊密，決策層、管理層、執(zhí)行層，沒有將嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理理念滲透到經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程中。二是雖然我國(guó)物業(yè)公司已走過近四十年發(fā)展歷程，但財(cái)務(wù)科學(xué)智能化管理仍處于較低水平，沒有形成自己的特色品牌，發(fā)揮不出資源優(yōu)化配置的優(yōu)勢(shì)。缺乏與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新理念和求實(shí)精神，資本控制計(jì)劃不切合實(shí)際，預(yù)算執(zhí)行計(jì)劃不到位。

（二）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度不健全

物業(yè)公司管理受傳統(tǒng)觀念影響，員工整體素質(zhì)不高，管理能力缺乏，制度建設(shè)沒有配套。針對(duì)物業(yè)公司服務(wù)業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查研究，在當(dāng)前物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理中，一是存在管理制度落實(shí)不到位的問題，一些制度制定的時(shí)間較長(zhǎng)，不適用公司當(dāng)前的發(fā)展情況，需要進(jìn)行及時(shí)地更新。二是庫存物資處理和材料供應(yīng)處于被動(dòng)，采購(gòu)、管理、驗(yàn)收、價(jià)格等關(guān)鍵環(huán)節(jié)各自為政。在水、電、暖、熱的銷售及費(fèi)用過程中，超預(yù)算、超審核、程序不規(guī)范等行為極其普遍，既是制約財(cái)務(wù)公利工作效率的主要障礙，也成為制度缺陷引發(fā)造成徇私舞弊、利益尋租等貪污腐敗的重大根源[2]。

（三）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱

物業(yè)公司不能及時(shí)結(jié)合物業(yè)公司業(yè)績(jī)考核實(shí)際開展調(diào)查研究，一是不能針對(duì)工作實(shí)際認(rèn)真查找分析財(cái)務(wù)管理中的不足，造成制度體系不健全、工作定位不清晰、措施執(zhí)行落實(shí)不到位，尤其在資金管理、服務(wù)質(zhì)量方面存在差距。二是財(cái)務(wù)管理人員不能深刻認(rèn)識(shí)物業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性，不能合理運(yùn)用財(cái)務(wù)管理手段籌措資金，過度依賴物業(yè)收費(fèi)，難以發(fā)揮服務(wù)業(yè)自身品牌力量，難以形成自我創(chuàng)新能力，無法滿足社會(huì)發(fā)展的需求。三是在制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)投資規(guī)劃方面，物業(yè)公司缺乏對(duì)維修保養(yǎng)的預(yù)算控制等基礎(chǔ)性工作，落實(shí)為民服務(wù)措施，開展公益活動(dòng)投資把關(guān)不嚴(yán)、投資利用處置方向不明、資金被挪用占用的情況十分普遍。投資資金無法控制、計(jì)劃的精準(zhǔn)性缺失，導(dǎo)致物業(yè)公司過程管理費(fèi)用、中間管理費(fèi)成本居高不下。

（四）財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)有待提升

在我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍中，一是由于人才素質(zhì)培訓(xùn)、能力建設(shè)、梯隊(duì)結(jié)構(gòu)，高素質(zhì)人才招聘始終沒有納入重要議事日程，既影響了財(cái)務(wù)工作的順利開展，又導(dǎo)致員工整體素質(zhì)無法適應(yīng)崗位職責(zé)需求。二是物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理缺少專業(yè)人員，普通會(huì)計(jì)人員在解讀政策法規(guī)、運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)能力存在缺口，不能作出準(zhǔn)確財(cái)務(wù)預(yù)算，無法對(duì)投資成本進(jìn)行精準(zhǔn)控制，導(dǎo)致工作行為不規(guī)范、流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性完整性。三是會(huì)計(jì)人員沒有相應(yīng)的內(nèi)控機(jī)制支撐、不具備后續(xù)費(fèi)用審核能力，難以達(dá)到資金管理的安全性、可持續(xù)性要求。特別是在發(fā)生較大經(jīng)濟(jì)計(jì)劃調(diào)整、投資環(huán)境發(fā)生突發(fā)變化情況下，監(jiān)控管理的實(shí)效性針對(duì)性大打折扣。會(huì)計(jì)人員不僅需要掌握專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，更需要具備新時(shí)期信息化操作的技術(shù)。四是內(nèi)部財(cái)務(wù)管理運(yùn)行監(jiān)控機(jī)制不健全，對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中業(yè)主交費(fèi)事項(xiàng)、資金流動(dòng)情況沒有公開透明，導(dǎo)致政府、社會(huì)、物業(yè)、業(yè)主之間互不買賬，物業(yè)費(fèi)用管理呈現(xiàn)出無政府狀態(tài)，內(nèi)部監(jiān)管環(huán)節(jié)缺失，流程不明確，制度建設(shè)空泛形同虛設(shè)。

三、強(qiáng)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的具體措施

（一）建立科學(xué)完整的內(nèi)部控制體系

物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理水平本質(zhì)提高，必須以建立嚴(yán)格的內(nèi)控制度為基礎(chǔ)。一是要以依托會(huì)計(jì)核算真實(shí)性、保證企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全為主線加強(qiáng)制度建設(shè)，以消除財(cái)務(wù)管理缺陷、堵塞制度建設(shè)漏洞，使收入控制、庫存材料、費(fèi)用支出收支兩條線完全置于內(nèi)控體系之中。二是在控制主營(yíng)業(yè)務(wù)收入方面，物業(yè)公司要梳理收費(fèi)程序、核實(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)公司綜合取費(fèi)納入流程管理，確保各環(huán)節(jié)清晰規(guī)范端正經(jīng)營(yíng)行為。庫存材料的管理控制要以明確各部門、各崗位職責(zé)為前提，對(duì)采購(gòu)數(shù)量精準(zhǔn)進(jìn)行控制，制定合理采購(gòu)計(jì)劃，減少采購(gòu)環(huán)節(jié)的資源浪費(fèi)[3]。大批量物資采購(gòu)時(shí)，要由決策層牽頭會(huì)同使用部門、財(cái)務(wù)部門及供應(yīng)商建立起集體參與決定的采購(gòu)機(jī)構(gòu)，確保公開化、透明化。三是采購(gòu)成本與價(jià)格控制，要堅(jiān)持企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)價(jià)格相協(xié)調(diào)的原則，合理運(yùn)用國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、財(cái)政規(guī)章，在合理的區(qū)間內(nèi)減少稅務(wù)支出。四是加強(qiáng)物業(yè)管理代收費(fèi)用支出與運(yùn)營(yíng)成本的控制，將包括服務(wù)管理人員的工資福利、公共設(shè)施日常維修保養(yǎng)費(fèi)用以及公共綠地管理費(fèi)、環(huán)境清潔費(fèi)，按照事前、事中、事后階段控制，抓到經(jīng)常、抓到本質(zhì)。對(duì)不可預(yù)見因素影響造成的損失賠償費(fèi)用，必須堅(jiān)持嚴(yán)格的投資審批制度，杜絕因徇私舞弊、弄虛作假、制度漏洞，導(dǎo)致腐敗問題的發(fā)生。

（二）建立賬務(wù)管理經(jīng)營(yíng)考核體系

物業(yè)公司要針對(duì)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)能力不高的現(xiàn)狀，采取內(nèi)部培訓(xùn)與外部交流相結(jié)合的方式，積極引進(jìn)高科技人才，培養(yǎng)基礎(chǔ)能力、基本素質(zhì)、道德修養(yǎng)、敬業(yè)精神。一是建立獎(jiǎng)懲分明的考核機(jī)制，科學(xué)設(shè)置業(yè)績(jī)考核體系，對(duì)愛崗敬業(yè)、業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)突出者給予重獎(jiǎng)，對(duì)學(xué)習(xí)態(tài)度不端正，工作不積極，績(jī)效差的給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至采取行政措施予以辭退。二是多措并舉改變財(cái)務(wù)人力資源不足的現(xiàn)狀，推進(jìn)財(cái)務(wù)管理向科技化規(guī)范化的方向不斷邁進(jìn)，加強(qiáng)思想政治教育，倡導(dǎo)愛崗精神，提倡道德觀念，將個(gè)人生長(zhǎng)目標(biāo)與企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，形成個(gè)人與企業(yè)的利益共同體，凝聚促進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作上水平的強(qiáng)大合力。三是開展財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)培訓(xùn)要以持證上崗為最低要求，在年初財(cái)政計(jì)劃中明確劃撥學(xué)習(xí)費(fèi)用、考試費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用，為財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)工作提供堅(jiān)強(qiáng)的資金支撐基。四是提升財(cái)務(wù)管理人員學(xué)習(xí)針對(duì)性，要將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)培訓(xùn)作為重要內(nèi)容，根據(jù)核算、預(yù)算、審計(jì)、內(nèi)控的管理崗位和職責(zé)不同，分門別類劃分科目，設(shè)置內(nèi)容，保證效果，將考核效果作為獎(jiǎng)懲提拔晉級(jí)的重要標(biāo)尺，在員工中營(yíng)造自我加壓的濃郁氛圍，形成主動(dòng)參與競(jìng)爭(zhēng)的良好局面[4]。

（三）拓展物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間

物業(yè)公司要將企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程作為向社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)指標(biāo)，提高資產(chǎn)收益率的重要發(fā)展方向。一是針對(duì)當(dāng)前物業(yè)費(fèi)征收難的現(xiàn)狀，統(tǒng)籌考慮商品房開發(fā)商、土地所有者、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及面臨問題，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、憂患意識(shí)。針對(duì)物業(yè)公司可能面臨的各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮物業(yè)公司服務(wù)型企業(yè)的特長(zhǎng)拓展創(chuàng)收途徑，積極開展探索經(jīng)營(yíng)方式、創(chuàng)新盈利模式，打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。二是依托房地產(chǎn)行業(yè)向業(yè)主提供家具裝飾、商業(yè)店面及家居裝修、小區(qū)智能化設(shè)備、綠化通訊等更多行業(yè)延伸，依托物業(yè)公司得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)提升經(jīng)濟(jì)效益。三是利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)、廣告招商會(huì)等資源加大企業(yè)宣傳，不斷推進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量形成品牌效應(yīng)。從小區(qū)服務(wù)公眾保潔家政服務(wù)代理業(yè)務(wù)等方面拓展業(yè)務(wù)范圍，提升物業(yè)公司在社會(huì)及業(yè)內(nèi)的知名度，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的硬實(shí)力。

（四）加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理全面成本控制

物業(yè)公司要從服務(wù)型行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，一是將實(shí)施成本事前、事中、事后以及投資運(yùn)營(yíng)回收等階段內(nèi)容納入全面預(yù)算范疇，借助管理會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的功能融合，從預(yù)算編制、規(guī)劃執(zhí)行、效果監(jiān)督、操作程序，全方位重視投資資金構(gòu)成、掌控費(fèi)用支出進(jìn)度。二是預(yù)算編制階段，堅(jiān)持科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)原則，針對(duì)小區(qū)服務(wù)、社區(qū)人員數(shù)量、綠化規(guī)模和業(yè)主訴求，實(shí)事求是開展實(shí)驗(yàn)調(diào)研，協(xié)同各管理部門制定切實(shí)可行的預(yù)算計(jì)劃。三是運(yùn)營(yíng)監(jiān)督評(píng)估階段，財(cái)務(wù)管理要以整體成本支出為重點(diǎn)，將員工收益與預(yù)算管理有效性相結(jié)合。一方面，建立科學(xué)的成本控制目標(biāo)，提高全員注重成本管理、參與成本管理意識(shí)；另一方面，合理整合人力資源，激活管理潛力，減少冗余環(huán)節(jié)，降低中間費(fèi)用，提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量效益水平。

（五）構(gòu)建新型物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理模式

物業(yè)公司要根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，強(qiáng)化資金來源的管理。物業(yè)公司的資金多數(shù)是向業(yè)主收取的管理費(fèi)用，因此，其資金的使用需要注重經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)資金的合理應(yīng)用。物業(yè)公司需要將有限的資金應(yīng)用在必要的管理項(xiàng)目中，使得資金使用的透明度得以提升。尤其是對(duì)于眾多物業(yè)公司而言，其自身屬于中小企業(yè)，在進(jìn)行資金使用時(shí)需要保障資金應(yīng)用的可控性，確保資金的監(jiān)管，并最大限度提升企業(yè)的價(jià)值。物業(yè)公司在發(fā)展中只有建立健康的盈利模式才能夠創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)自身的健康發(fā)展。因此，物業(yè)公司可以通過多種方法實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。物業(yè)公司可以結(jié)合業(yè)主的實(shí)際需求來開展不同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過與企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行合作，在滿足業(yè)主日常的綠化、維修、服務(wù)等各種不同的需求，從而能夠提升自身的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)多途徑的創(chuàng)收，建立新型的財(cái)務(wù)管理模式，并不斷地提升經(jīng)濟(jì)收益。

（六）加強(qiáng)新形勢(shì)下賬務(wù)管理稅務(wù)政策研究

物業(yè)公司要將企業(yè)發(fā)展建立在與時(shí)代進(jìn)步同頻共振的模式下。一是加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員財(cái)經(jīng)政策培訓(xùn)，重點(diǎn)圍繞不同稅率政策調(diào)整改革，加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)具備財(cái)務(wù)核算能力，提升財(cái)務(wù)分析水平，與稅務(wù)籌劃方案充分契合。二是物業(yè)公司要加強(qiáng)政策文件的學(xué)習(xí)，提高專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)，為物業(yè)公司開源節(jié)流提升效益打開新的通道。改變現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)政策、財(cái)經(jīng)政策不相適宜的內(nèi)容，開展與實(shí)際需求相符合的建章立制活動(dòng)，使稅率研究、專用發(fā)票研究、合理避稅，成為加強(qiáng)合同管理、爭(zhēng)取國(guó)家稅收優(yōu)惠政策支持財(cái)務(wù)工具。三是開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)要將國(guó)家法律法規(guī)，財(cái)經(jīng)政策，稅務(wù)政策作為必修課，使每一位財(cái)務(wù)管理人員形成利用財(cái)務(wù)工具、應(yīng)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題解決問題提出合理化建議的基本能力。四是要崇尚法律、應(yīng)用法律，確保資金籌集的廣泛性、支出的合理性，使財(cái)務(wù)理論知識(shí)、操作技能與解讀法律能力相匹配，提升財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)能力，開展部門間合作，學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)技能，形成保障資金使用的機(jī)制能力，讓法律為企業(yè)創(chuàng)造良好服務(wù)環(huán)境。

四、結(jié)語

總而言之，在現(xiàn)代條件下加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理，必須要以內(nèi)控制度建設(shè)為基礎(chǔ)，以拓展業(yè)務(wù)范圍打造效益增長(zhǎng)為重點(diǎn)，建立科學(xué)完整的內(nèi)部控制體系，提升服務(wù)能力；建立賬務(wù)管理經(jīng)營(yíng)考核體系，滿足業(yè)務(wù)需求；拓展物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間，打造企業(yè)核心力；加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理全面成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)；加強(qiáng)新形勢(shì)下賬務(wù)管理稅務(wù)政策研究，構(gòu)建新型物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理模式，以此助力物業(yè)公司更好地履行服務(wù)社會(huì)各界、滿足業(yè)主差異化需求的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。