文/李怡 南京市江北新區(qū)鐵路建設(shè)投資有限責(zé)任公司

城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司作為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)綜合服務(wù)商，通常開(kāi)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)、政府重大項(xiàng)目的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。在當(dāng)今社會(huì)，地方政府性債務(wù)、城投平臺(tái)的投融資操作等受到嚴(yán)格監(jiān)管，城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司需要利用資源合理舉債，并以經(jīng)營(yíng)收益償還到期債務(wù)。如何確保區(qū)域投資開(kāi)發(fā)任務(wù)保質(zhì)保量完成，又不觸犯地方投融資企業(yè)監(jiān)管政策的紅線，城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。因此，梳理業(yè)務(wù)板塊、重塑功能定位、明確核心業(yè)務(wù)，并以此為基礎(chǔ)，重新進(jìn)行資源歸集，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)規(guī)模，構(gòu)建可持續(xù)業(yè)務(wù)體系，是保障城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司健康發(fā)展、促進(jìn)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要手段。

城建公司業(yè)務(wù)范圍概述

通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告、公司年報(bào)等基礎(chǔ)資料的搜集和分析得知，城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司的業(yè)務(wù)類(lèi)型主要集中在基建服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、股權(quán)投資等領(lǐng)域?；ǚ?wù)業(yè)務(wù)的收入來(lái)源主要包括土地開(kāi)發(fā)和出讓、工程結(jié)算、項(xiàng)目管理（工程代建）、工程施工等。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的主要收入來(lái)源有酒店餐飲及會(huì)展業(yè)務(wù)、物業(yè)管理和房屋租賃、市政養(yǎng)護(hù)、污水處理、廣告業(yè)務(wù)、停車(chē)服務(wù)等。

基建服務(wù)業(yè)務(wù)具有明顯的階段性，持續(xù)時(shí)間大多約為8-15年，隨著區(qū)域內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)的完成以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐漸完善，基建服務(wù)業(yè)務(wù)也隨之結(jié)束。隨著區(qū)域內(nèi)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的深入，主營(yíng)業(yè)務(wù)就會(huì)逐步轉(zhuǎn)向貿(mào)易、房地產(chǎn)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面。

股權(quán)投資業(yè)務(wù)一般從城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司成立初始就會(huì)涉及，具有特殊性和針對(duì)性，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)。

城建公司主要業(yè)務(wù)類(lèi)型與現(xiàn)狀分析

基建服務(wù)業(yè)務(wù)大多來(lái)源于區(qū)域內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括征地、拆遷、安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司通過(guò)與當(dāng)?shù)卣炗喆ㄎ袇f(xié)議等方式獲得基建業(yè)務(wù)。以蘇州市高新區(qū)北部新城城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司為例，根據(jù)2022年8月發(fā)布的公司債券中期報(bào)告顯示，該公司業(yè)務(wù)主要包括保障性住房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地整理業(yè)務(wù)。該公司的保障性住房建設(shè)業(yè)務(wù)模式為：接受當(dāng)?shù)卣?，進(jìn)行保障性住房建設(shè)，并于項(xiàng)目完工后對(duì)建成的房屋及地下車(chē)庫(kù)等按當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)性?xún)r(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，由此產(chǎn)生銷(xiāo)售收入。該公司的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)模式為：接受蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)委托進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并與之簽訂《投資建設(shè)與回購(gòu)協(xié)議》。待項(xiàng)目完工后，由管委會(huì)在核算項(xiàng)目投入成本基礎(chǔ)上，添加一定比例的收益進(jìn)行回購(gòu)，由此產(chǎn)生回購(gòu)收入。該公司的土地整理業(yè)務(wù)模式為：接受蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)委托，根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行土地整理，整理工作完成后，由土地部門(mén)按照招拍掛程序進(jìn)行出讓。在土地整理過(guò)程中，征地、動(dòng)遷項(xiàng)目涉及的成本及費(fèi)用，由蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)直接等額返還，待地塊上市交易并收到土地款后，將資金撥入公司。

資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要是通過(guò)資產(chǎn)注入和取得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，如政府或股東劃撥酒店、會(huì)展中心、市政基礎(chǔ)設(shè)施（自來(lái)水廠、污水處理廠、公交公司）等資產(chǎn)，城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，或者通過(guò)行使特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)、廣告牌等資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)行自主建設(shè)。股權(quán)投資業(yè)務(wù)一般是通過(guò)承擔(dān)區(qū)域內(nèi)重大經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的征地拆遷及安置工作，待重大經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目完工后，經(jīng)過(guò)特定程序，轉(zhuǎn)換為城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司在重大經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目中持股，從而獲取投資收益。

貿(mào)易業(yè)務(wù)通常通過(guò)資產(chǎn)注入的方式取得，從銷(xiāo)售產(chǎn)品性質(zhì)看，主要為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料，如油品、混凝土、水泥穩(wěn)定碎石銷(xiāo)售等，均是由政府或股東注入相關(guān)資產(chǎn)形成的貿(mào)易業(yè)務(wù)。但貿(mào)易業(yè)務(wù)需要當(dāng)?shù)卣蚬蓶|擁有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，才能形成良好的收益。

面臨瓶頸，城建公司如何創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展路徑

基建服務(wù)業(yè)務(wù)以土地整理及開(kāi)發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施及新型基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)為主，包括征地拆遷及場(chǎng)地平整、保障房建設(shè)、景觀建設(shè)及環(huán)境整治等在內(nèi)?；ǚ?wù)業(yè)務(wù)發(fā)展策略可以借助委托代建模式承接公益性項(xiàng)目，并通過(guò)代建產(chǎn)業(yè)鏈延伸獲取外溢價(jià)值。城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司以代建模式對(duì)區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、對(duì)建設(shè)用地實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，使土地達(dá)到可出讓條件。作為代建單位，根據(jù)委托代建協(xié)議組織實(shí)施項(xiàng)目，然后按照項(xiàng)目投資總額的百分比計(jì)提項(xiàng)目收益。基建服務(wù)業(yè)務(wù)具有明顯的階段性，業(yè)務(wù)量會(huì)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善和區(qū)域開(kāi)發(fā)的成型而逐年減少，因此實(shí)施全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，是城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司基建服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展的方向之一。整合工程建設(shè)過(guò)程中所需的前期咨詢(xún)、招標(biāo)代理、造價(jià)咨詢(xún)、工程監(jiān)理及其他相關(guān)服務(wù)的咨詢(xún)業(yè)務(wù)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理一體化全流程服務(wù)，拓展代建業(yè)務(wù)范圍，實(shí)施代建全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)來(lái)源主要是基建服務(wù)業(yè)務(wù)產(chǎn)出的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以及自主開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋資產(chǎn)。市政道路、橋梁、交通場(chǎng)站、公園綠地、廣場(chǎng)、學(xué)校等非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)由代表公共利益的政府財(cái)政來(lái)承接。地下管廊、加油站等準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)雖然有資金流入，但因?yàn)檎咭蛩睾褪召M(fèi)機(jī)制限制，經(jīng)濟(jì)效益不夠可觀，不足以補(bǔ)償建設(shè)和運(yùn)行成本，這種情況下，就需要通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)回收成本并取得一些收益。城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司可作為社會(huì)投資者與政府進(jìn)行合作建設(shè)，政府按照事先約定授予一定的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，或采取調(diào)整經(jīng)營(yíng)年限、調(diào)整價(jià)格、給予財(cái)政補(bǔ)貼等方式對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司進(jìn)行補(bǔ)償。停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、智慧燈桿、充電站（樁）、交通站點(diǎn)等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)本身存在盈利空間，可進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司充分利用特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、租賃、置換、抵押等方式使其進(jìn)入運(yùn)營(yíng)狀態(tài)并獲取收益。城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從服務(wù)城市區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施硬件開(kāi)發(fā)，逐漸過(guò)渡到區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，從基礎(chǔ)設(shè)施投融資平臺(tái)，逐漸演變成區(qū)域發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，充分利用區(qū)域內(nèi)各類(lèi)資源，將資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源增值和區(qū)域發(fā)展利益最大化。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司往往可以享受區(qū)域內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的紅利，企業(yè)應(yīng)充分利用這個(gè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格獲得區(qū)域內(nèi)價(jià)值較高的土地，并根據(jù)土地利用規(guī)劃進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，形成居住物業(yè)、商用物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，再進(jìn)行銷(xiāo)售或租賃，從而獲得較高的投資收益。

股權(quán)投資業(yè)務(wù)中，由于城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司承擔(dān)的征地拆遷、市政配套建設(shè)以及相關(guān)環(huán)境綜合整治項(xiàng)目等形成的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，無(wú)法產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，可以將征地拆遷、環(huán)境整治等工程的建設(shè)投資轉(zhuǎn)化為區(qū)域內(nèi)建設(shè)重大經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的股權(quán)，以享有后期運(yùn)營(yíng)的相關(guān)收益。對(duì)于盈利前景良好的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，城市區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)公司可以加大投資比重，從而提高資金使用的總體效益。對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目，不僅可以進(jìn)行建設(shè)階段的投資，還可以進(jìn)行運(yùn)營(yíng)階段的投資，以獲取更大收益。另外，可以根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局導(dǎo)向，以區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為依托，加快在新基建和高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中的前瞻性布局。商