盧德敏

本文基于“智慧+互聯(lián)網(wǎng)”思想對物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)與應(yīng)用進(jìn)行了分析，圍繞智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)架構(gòu)和智慧平臺主要功能兩個(gè)主要方面進(jìn)行分析和闡述，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了具體案例分析。

一、智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計(jì)

（一）設(shè)備監(jiān)控設(shè)計(jì)

系統(tǒng)可以通過傳感器、監(jiān)控?cái)z像頭等設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)測物業(yè)建筑內(nèi)的環(huán)境溫度、濕度、照明，以及安全隱患和設(shè)備故障情況，并將數(shù)據(jù)反饋到管理平臺上。同時(shí)，系統(tǒng)還可以支持遠(yuǎn)程控制設(shè)備的開關(guān)等操作。通過設(shè)備監(jiān)控模塊，物業(yè)公司可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障和偏差，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行維修或調(diào)整，從而保證物業(yè)設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）巡檢管理設(shè)計(jì)

為了確保物業(yè)設(shè)施的安全和正常運(yùn)行，系統(tǒng)可以通過定期巡檢來發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)解決。巡檢人員可以通過手機(jī)或平板電腦等終端設(shè)備接收任務(wù)，按照指定時(shí)間和路線進(jìn)行巡檢，檢查物業(yè)設(shè)施的狀態(tài)是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題則填寫處理情況并反饋給管理平臺。

（三）工單管理設(shè)計(jì)

智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)可以幫助物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)工單自動(dòng)化流程，從接收到工單開始，經(jīng)過派單、執(zhí)行、結(jié)算等步驟，并對每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和跟蹤，最終完成和關(guān)閉工單。通過工單管理模塊，物業(yè)公司能夠更好地優(yōu)化管理流程，提高工作效率，減少人力成本。

（四）資產(chǎn)管理設(shè)計(jì)

系統(tǒng)可以幫助物業(yè)公司對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行分類、管理和維護(hù)，包括資產(chǎn)信息錄入、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定、設(shè)備保養(yǎng)記錄查詢等功能。通過該模塊，物業(yè)公司可以全面掌握公司的資產(chǎn)狀況，減少人為因素導(dǎo)致的損失，并提高設(shè)備的使用壽命，從而降低運(yùn)營成本。

（五）維修管理設(shè)計(jì)

物業(yè)公司可以通過該系統(tǒng)進(jìn)行故障報(bào)修處理，維修人員可以通過系統(tǒng)接收任務(wù)并及時(shí)處理，同時(shí)系統(tǒng)還支持維修進(jìn)度實(shí)時(shí)跟蹤。同時(shí)，物業(yè)公司還可以利用數(shù)據(jù)分析模塊來對維修工作進(jìn)行分析和優(yōu)化，提高服務(wù)質(zhì)量。

（六）數(shù)據(jù)分析設(shè)計(jì)

系統(tǒng)可以將巡檢、工單、維修等數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，生成報(bào)表分析結(jié)果。提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司可以通過分析歷史數(shù)據(jù)，預(yù)測未來設(shè)備故障的發(fā)生概率，根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行更準(zhǔn)確的決策制定，采取相應(yīng)的措施預(yù)防故障出現(xiàn)，從而減少維修成本，提高服務(wù)質(zhì)量。

二、智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)主要功能

部署的智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能具體包括以下幾個(gè)方面。

（一）可擴(kuò)展性

服務(wù)器數(shù)據(jù)采集與數(shù)據(jù)處理能力會受到系統(tǒng)容量的限制，需要進(jìn)行系統(tǒng)擴(kuò)容來實(shí)現(xiàn)最大化的數(shù)據(jù)采集與處理功能。在保證可擴(kuò)展性的同時(shí)，也要確保終端用戶統(tǒng)一入口（Web登錄）的體驗(yàn)感不被降低。

（二）“3S”技術(shù)的接入

各行各業(yè)對“3S”技術(shù)的聯(lián)合使用更加重視，比如通過接入GIS（地理信息系統(tǒng)）可以直觀反映物業(yè)分布，并給用戶提供可縮放地理信息及相應(yīng)單元的位置坐標(biāo)和分布情況；同時(shí)也可以在該系統(tǒng)的支撐下實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)區(qū)域化管理的功能，還可以開拓巡檢人員進(jìn)場感應(yīng)及定位技術(shù)，這些舉措對于提高用戶體驗(yàn)和物業(yè)管理效率受益頗深。

（三）移動(dòng)端應(yīng)用及報(bào)警響應(yīng)

當(dāng)前，大多數(shù)人都擁有一部移動(dòng)設(shè)備，開發(fā)APP和智慧物業(yè)管理系統(tǒng)（或網(wǎng)站）是適應(yīng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的必然要求。在這些開發(fā)軟件和系統(tǒng)之后，要進(jìn)行數(shù)據(jù)推送，這可以使相關(guān)應(yīng)用時(shí)刻保持熱度，對智慧管理更加有益。當(dāng)出現(xiàn)危險(xiǎn)報(bào)警或信息預(yù)警時(shí)，也可以及時(shí)將信息推送到用戶手中，提高管理效率和用戶滿意度。

（四）能源控制與優(yōu)化

建筑內(nèi)部能耗監(jiān)督和管理平臺的搭建可以使智慧物業(yè)管理平臺及時(shí)快速地掌握建筑用電數(shù)據(jù)，對于各組織和單元的用電規(guī)律總結(jié)大有裨益。在設(shè)備自動(dòng)調(diào)度管理-機(jī)電設(shè)備定時(shí)分區(qū)控制、室內(nèi)舒適性管理-濕度、溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)等建筑功能的優(yōu)化上有較大的可應(yīng)用空間，從而可以優(yōu)化建筑用能效率，加強(qiáng)能耗監(jiān)管體系建設(shè)。

將設(shè)計(jì)方案進(jìn)行具體應(yīng)用，使用智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)存儲、數(shù)據(jù)管控和智慧報(bào)警與響應(yīng)、運(yùn)行狀態(tài)優(yōu)化、參數(shù)調(diào)整等方面的突破，對于系統(tǒng)管理的意義影響深遠(yuǎn)。某公司智慧機(jī)電運(yùn)維一體化應(yīng)用方案（如表1），實(shí)現(xiàn)了大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)與建筑系統(tǒng)能耗設(shè)備和運(yùn)維管理的統(tǒng)一。

三、案例應(yīng)用與分析

整體運(yùn)維管理。杭州市某大型商廈引入了智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)，取得了良好的應(yīng)用效果。在該商廈中，系統(tǒng)可以通過傳感器實(shí)時(shí)監(jiān)測環(huán)境溫度、濕度、照明等因素，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整，將環(huán)境條件優(yōu)化到適宜范圍。同時(shí)，工單管理模塊可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化流程，減少人工操作和時(shí)間上的浪費(fèi)，節(jié)約人力和物力。通過資產(chǎn)管理模塊，商廈得以全面掌握設(shè)備資產(chǎn)使用情況，并對不合理運(yùn)營進(jìn)行后續(xù)監(jiān)測，有效降低運(yùn)營成本。最后，數(shù)據(jù)分析模塊可以對巡檢、工單、維修等數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并通過相關(guān)軟件進(jìn)行數(shù)值模擬和結(jié)果分析，從而提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)功能實(shí)現(xiàn)。深圳某公司是一家專注智慧物業(yè)解決方案及服務(wù)運(yùn)營的物聯(lián)網(wǎng)公司，推出了智能出入管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)體對人、車全面智能化監(jiān)控與管理，從而優(yōu)化用戶使用體驗(yàn)。智能門禁支持藍(lán)牙、NFC、人臉識別、微信掃描等多種開門方式，門禁通行更加智能方便，管理后臺可添加黑白名單功能，這項(xiàng)功能已在辦公樓和學(xué)校等地廣泛使用；智能停車管理支持車輛/車位、收費(fèi)和停車場運(yùn)營一體化，實(shí)現(xiàn)智能聯(lián)動(dòng)體驗(yàn)、多元化支付方式和駕駛艙模式下的停車管理及營業(yè)數(shù)據(jù)的可視化圖表動(dòng)態(tài)智能顯示；智能住戶管理可實(shí)現(xiàn)物業(yè)對來往人員的全面智能化管控，包括住戶遷入遷出管理、住戶信息一鍵導(dǎo)入管理和房屋業(yè)主/租戶信息變更。智能在線認(rèn)證等，幫助物業(yè)提升服務(wù)精準(zhǔn)度，提升住戶舒適感和安全感；可視對講方案包括物業(yè)端、家庭端和單元門禁端，適用于設(shè)備異常查看和呼叫上門服務(wù)等操作，適用性強(qiáng)。

后勤管理。廣州某公司設(shè)計(jì)的智慧后勤管理系統(tǒng)將云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、無線通信等新技術(shù)集于一體，服務(wù)數(shù)據(jù)、訪客數(shù)據(jù)、提車數(shù)據(jù)和繳費(fèi)數(shù)據(jù)等多項(xiàng)管理數(shù)據(jù)都可在AI大數(shù)據(jù)平臺或管理后臺進(jìn)行查看。后勤管理人員可以實(shí)時(shí)共享各類信息，完成在線服務(wù)、在線監(jiān)管、在線協(xié)同辦公、在線評估等多種功能，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量效率和監(jiān)管水平，最大程度、最低成本地滿足業(yè)主多元化需求。

四、小結(jié)

本文從系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計(jì)和系統(tǒng)應(yīng)用兩個(gè)方面介紹了智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)，從設(shè)備監(jiān)控、巡檢管理、工單管理、資產(chǎn)管理、維修管理和數(shù)據(jù)分析等方面闡述了該系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)與應(yīng)用。未來隨著技術(shù)和市場需求的不斷發(fā)展，智慧物業(yè)綜合運(yùn)維管理系統(tǒng)將會擁有更加廣泛的應(yīng)用前景。

作者單位：陜西第二天電子科技有限公司