徐際紅 （蕪湖市城市房屋綜合開發(fā)管理處，安徽 蕪湖 241005）

1 引言

然而，當(dāng)前中國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了變化，可能會對房地產(chǎn)需求造成影響。由于房地產(chǎn)具有建成周期相對較長、建成后難以改變等特性，關(guān)系到民生，因此供需錯配將會導(dǎo)致嚴重的資源浪費和民生問題。進入新發(fā)展階段，如何牢牢把握黨中央提出的“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，采取措施促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是亟需解決的問題。

本文立足于蕪湖人口結(jié)構(gòu)，從人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)三個方面分析人口結(jié)構(gòu)的變動對蕪湖市房地產(chǎn)需求的影響，并提出促進蕪湖市房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的建議。

2 相關(guān)概念及文獻綜述

2.1 人口結(jié)構(gòu)

人口結(jié)構(gòu)是指將人口按一定的屬性，劃分成不同的組成部分。按照自然屬性、社會屬性、居住情況，劉長茂[2]將其劃分為人口自然結(jié)構(gòu)、人口社會結(jié)構(gòu)和人口地域結(jié)構(gòu)，人口自然結(jié)構(gòu)包括年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)，人口社會結(jié)構(gòu)包括民族、家庭、教育等結(jié)構(gòu)，人口地域結(jié)構(gòu)包括自然區(qū)域結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)、行政區(qū)域結(jié)構(gòu)。

穆光宗[3]認為2016年以后我國面臨著復(fù)雜的人口問題，人口發(fā)展將進入轉(zhuǎn)型期，我國的人口問題將從總量問題轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)問題。胡湛、彭希哲[4]認為“十四五”時期我國人口治理的焦點是少子化和老齡化問題，而全球范圍內(nèi)還存在巨大的人口紅利，未來隨著我國國力日益增強以及“一帶一路”帶來的國際合作不斷加深，我國可能獲得新的人口紅利。

2.2 房地產(chǎn)需求

從微觀經(jīng)濟的角度看，房地產(chǎn)需求是指消費者在特定的時期內(nèi)，在一定的價格水平上，愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。從宏觀經(jīng)濟角度看，是指社會對房地產(chǎn)需求的總量。

已有學(xué)者從不同的人口結(jié)構(gòu)角度研究其對房地產(chǎn)需求的影響。謝琛、袁建華[5]基于灰色理論研究指出不同年齡段對房地產(chǎn)的需求不同，并且城市和鎮(zhèn)的人口對房地產(chǎn)的需求也存在著差異。孫文凱[6]指出家庭作為住房需求的基本單位，其數(shù)量變化直接影響到房地產(chǎn)需求。

3 蕪湖市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

3.1 蕪湖市概況

蕪湖位于安徽省東南部，長江下游，北鄰合肥、馬鞍山，南接宣城、池州，東連宣城，西鄰銅陵，是華東地區(qū)重要的科研教育基地和工業(yè)基地、G60 科創(chuàng)走廊中心城市、合蕪蚌國家自主創(chuàng)新示范區(qū)城市、中國（安徽）自由貿(mào)易試驗區(qū)的重要組成部分。

2021 年，蕪湖市下轄鏡湖、弋江、鳩江、灣沚、繁昌五個區(qū)以及南陵縣，并代管無為市，總面積6009.02km2，常住人口367.2 萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值達4302.63億元，較上年增長11.6%，增速全省第一[7-8]。

連鎖藥店承接基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)藥房職能可行性的調(diào)查分析 ……………………………………………… 周梅梅等（19）：2699

3.2 蕪湖市房地產(chǎn)市場情況

如表1所示，2011-2018年，蕪湖市的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，2018 年房屋銷售面積達到814.83 萬m2，2019 年驟減至499.71 萬m2。2020 年和2021 年，蕪湖市房屋銷售面積仍然保持了增長的勢頭。

表1 蕪湖市房屋銷售面積及同比增速[8-9]

4 人口結(jié)構(gòu)對蕪湖市房地產(chǎn)需求影響分析

4.1 人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)需求

不同年齡段人群的住房需求有不同的特征。主要表現(xiàn)在需求量和需求類型上。

在需求量方面，剛畢業(yè)或適婚的人群因生活或組建家庭的需要對住房的剛性需求旺盛，購房意愿相對較高。而中年人群和老年人群很多已經(jīng)持有了房產(chǎn)，對住房的剛性需求不如年輕群體強烈。

在需求類型方面，20～34 歲之間的人群處于組建家庭時期，具有較高的購房意愿，然而這個年齡段的人群處于事業(yè)起步期，經(jīng)濟實力較弱，購房需要父母提供支持，經(jīng)濟限制導(dǎo)致這類人群更偏好剛性住房，在購房時更愿意考慮小戶型住宅；35～54 歲之間的群體家庭穩(wěn)定、事業(yè)處于上升期，具備一定的經(jīng)濟條件，這類人群更偏好改善型住房，多孩家庭更偏好三居室、四居室等大戶型住宅，為了給孩子創(chuàng)造更好的學(xué)習(xí)環(huán)境，具備足夠經(jīng)濟實力的家庭還會考慮購買學(xué)區(qū)房；對于55～64 歲之間的人群而言，子女已獨立并大多分居出去，他們積蓄較多，因此這類人群在購房時更注重提高生活品質(zhì)，喜好享受型住宅；而65 歲以上的老人精力下降，更希望獲得生活上的便利，對養(yǎng)老房產(chǎn)有更強的購買意愿。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，蕪湖市常住人口中，0～14 歲人口占14.54%；15～59 歲人口占65.17%；60 歲以上人口為739652 人，占20.30%，其中65 歲以上人口為587205 人，占16.11%。與2010年第六次全國人口普查相比，60歲以上人口的占比提高了3.92%，65 歲以上人口的比重提高了5.02%[10]。

圖1 蕪湖市不同年齡段人口占比[10]

按照國際標(biāo)準劃分，65 歲以上人口占比14%～21%屬于中度老齡化社會，說明蕪湖已經(jīng)進入中度老齡化社會。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平日益提高，城鎮(zhèn)化進程也在不斷推進，這不僅帶來了開放、自由的社會氛圍，還增強了年輕群體的獨立自主意識和與父母分居的意愿。另一方面，孫鵑娟[11]研究指出我國老年群體也同樣擁有單獨居住的主觀意愿，且未來的老年群體因受教育水平更高，將會更趨向于獨居。因此蕪湖市老年人口占比增加，意味著獨居的老年群體將擴大，這將導(dǎo)致蕪湖市養(yǎng)老地產(chǎn)需求的增加。

4.2 人口家庭結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)需求

家庭是住房需求的基本單位，家庭結(jié)構(gòu)分為核心家庭、直系家庭、復(fù)合家庭、單人家庭和其他類型，核心家庭中只有一對夫妻和未婚子女，直系家庭包含兩代以上人口并且每代人口中僅有一對夫妻，復(fù)合家庭是由兩代以上人口構(gòu)成并且至少有一代人口中有兩對夫妻，單人家庭是指一個人生活的家庭。家庭結(jié)構(gòu)的變化可以通過平均家庭戶規(guī)模來展示。

第七次人口普查結(jié)果顯示，蕪湖市平均每個家庭戶人口為2.46 人，比第六次全國人口普查時減少0.34 人[10]。家庭戶規(guī)模的減少意味著家庭結(jié)構(gòu)的簡單化，在總?cè)丝谠黾拥那闆r下，戶數(shù)增多，會引起住宅需求總量的增加。2016 年全面“兩孩生育政策”實施，2021 年我國又開放“三孩生育政策”，新的生育政策帶來的家庭人口增加會使蕪湖市改善性需求增加，多孩家庭為滿足居住需要將更愿意購買三居室以上的大戶型。

4.3 人口城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)需求

人口地域結(jié)構(gòu)以人的居住屬性為標(biāo)準，分為人口的自然區(qū)域結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)和行政區(qū)域結(jié)構(gòu)。城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)是指某一地區(qū)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村人口分別在總?cè)丝谥械恼急龋擎?zhèn)化過程中鄉(xiāng)村人口不斷向城鎮(zhèn)遷移并最終轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，蕪湖市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的有2635348人，占72.31%，同期全國的城鎮(zhèn)化率為63.9%[10,12]。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，而城鎮(zhèn)化率在超過70%后增速會顯著放緩，“十四五”規(guī)劃和2035 年遠景目標(biāo)綱要提出堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略[13]。新型城鎮(zhèn)化是在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中提出的重大戰(zhàn)略部署，與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化相比，其更聚焦于城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量的提升。新型城鎮(zhèn)化新動能培育以產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型為重要驅(qū)動力[14]，而人才要素及其創(chuàng)新活動是推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的重要因素。蕪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035 年遠景目標(biāo)綱要提出力爭“十四五”期間新招引高層次科技人才團隊300個、領(lǐng)軍人才1000名、高端人才1萬名，累計引進30 萬名大學(xué)生[15]?！笆奈濉逼陂g將有大量人才集聚蕪湖，在蕪湖安家落戶，這勢必會增加住房剛性需求。

5 蕪湖市房地產(chǎn)健康發(fā)展建議

5.1 繼續(xù)落實中央的“房住不炒”政策

黨的二十大報告指出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這是黨中央在總結(jié)我國房地產(chǎn)二十多年市場化發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)上做出的重要論斷，精準地概括了我國住房制度建設(shè)的基本定位、重點任務(wù)、發(fā)展方向和最終目標(biāo)。政府及社會要積極采取措施滿足居民的合理住房需求，出臺相關(guān)住房保障措施，保障低收入家庭基本居住需求，對于房地產(chǎn)投機性行為，要嚴格控制。

5.2 關(guān)注多孩家庭的改善需求

在當(dāng)前開放“三孩生育政策”的背景下，很多適齡夫妻都會考慮生育二孩、三孩，從長遠來看，這將改變家庭結(jié)構(gòu)，未來蕪湖市多孩家庭將會增加。隨著家庭規(guī)模的增大，住房問題亟待解決，原本的二居、三居室已不能滿足多孩家庭的需求，這些家庭將會考慮將小戶型置換為大戶型，改善性需求顯著提升。因此，應(yīng)注重對商品房戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計，相應(yīng)提供大房型住宅，滿足多孩家庭的合理住房需求。

5.3 關(guān)注引進人才的剛性需求

“十四五”期間蕪湖將引入大量人才，人才是推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的重要因素，是驅(qū)動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的動力，要想真正留住人才，就必須解決住房問題。人才的涌入將會增加對房地產(chǎn)的剛性需求，因此，應(yīng)完善住房多主體供給、多渠道保障體制，完善房地產(chǎn)市場的交易機制，及時形成能夠滿足蕪湖市住房需求的房地產(chǎn)租購市場，為蕪湖人才集聚提供住房保障。

5.4 關(guān)注老年需求，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合有著廣闊的發(fā)展空間，隨著生活水平日益提高，我國老年群體消費趨向多元，更加關(guān)注健康生活和休閑娛樂，越來越多的老年群體開始注重退休后的生活品質(zhì)，對養(yǎng)老地產(chǎn)的消費意愿不斷增強。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示蕪湖市60 歲以上常住人口已達73.97 萬[10]，數(shù)量眾多。因此，要合理鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，解決老年群體面臨的養(yǎng)老住宅老化、出行不便、住宅配備設(shè)施不足等問題，優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)，不斷提升老年群體的幸福感，讓老年群體安享晚年。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，與民生相關(guān)聯(lián)，其平穩(wěn)健康發(fā)展對經(jīng)濟和民生至關(guān)重要。過往房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，很大程度上得益于人口的推動。在人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的當(dāng)下，預(yù)測其變化對房地產(chǎn)需求的影響是一項重要課題。本文以蕪湖市為例，從人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)三個方面分析了人口結(jié)構(gòu)的變動對蕪湖市房地產(chǎn)需求的影響，并針對性地提出了繼續(xù)落實“房住不炒”政策、關(guān)注人才的剛性需求、關(guān)注多孩家庭的改善需求、合理引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的四條建議。