陸挺

疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，低于市場(chǎng)預(yù)期，但各界對(duì)于經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大，尚有不小的分歧。對(duì)于復(fù)蘇疲弱的原因究竟是什么，也缺乏共識(shí)。至于如何穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)幾乎更沒(méi)有什么共識(shí)了。

我認(rèn)為，疫后復(fù)蘇的甜蜜期后，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次探底乃至螺旋式下滑的風(fēng)險(xiǎn)上升。復(fù)蘇力度低于預(yù)期的主要原因是低估了房地產(chǎn)業(yè)暴跌所帶來(lái)的負(fù)面連鎖效應(yīng)，低估了外部環(huán)境惡化所導(dǎo)致的外資和民間信心不足，以及高估了疫后報(bào)復(fù)性消費(fèi)反彈的力度。

在復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)之下，有別于往年，政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的難度極高。由于外部環(huán)境難以在短期內(nèi)有較大改善，中央還是需要抓住房地產(chǎn)這個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的牛鼻子，順應(yīng)城市化發(fā)展的趨勢(shì)，同時(shí)拉動(dòng)住房需求和促進(jìn)住房有效供給，并通過(guò)恰當(dāng)?shù)囊厥袌?chǎng)改革來(lái)彰顯其尊重市場(chǎng)和客觀趨勢(shì)的姿態(tài)。這樣既能一定程度地恢復(fù)市場(chǎng)信心，又能以房地產(chǎn)為抓手來(lái)牽動(dòng)總需求，還能改善民生，在短期內(nèi)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)面向高質(zhì)量增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取寶貴的時(shí)間。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的原因是什么？

首先討論當(dāng)前經(jīng)濟(jì)二次探底的風(fēng)險(xiǎn)。官方制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)已經(jīng)從今年2月份52.6的高點(diǎn)下跌到5月份榮枯線(xiàn)以下的48.8。工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資和出口同比增速分別從4月份的5.6％、3.9％和8.5％下跌至5月份的3.5％、2.2％和-7.5％。剔除基數(shù)效應(yīng)，和2021年同期相比，餐飲零售收入增速?gòu)?月份的11.2％下跌至5月份的6.6％。

官方發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也在顯著惡化。房地產(chǎn)投資、新房銷(xiāo)售、開(kāi)工面積和在建面積的同比增速分別由4月份的-7.2％、4.6％、-28.3％、-5.8％下滑至5月份的-10.2％、-2.7％、-28.5％和-6.3％。和房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的粗鋼和水泥產(chǎn)量同比增速分別由4月份的-1.5％和1.4％下降至5月份的-7.3％和-0.4％。

非官方數(shù)據(jù)則顯示房地產(chǎn)數(shù)據(jù)處于更為糟糕的下滑之中。5月份前100個(gè)開(kāi)發(fā)商的新房銷(xiāo)售面積同比下降21.2％，而4月份時(shí)還上升10.7％；若與2021年同期相比，則從4月份的-57.1％下滑至5月份的-65.0％。6月數(shù)據(jù)更加不樂(lè)觀，21城新房銷(xiāo)售面積在6月份的前18天同比下跌27.3％，而5月份時(shí)還因?yàn)榈突鶖?shù)上升了24.6％。5月份財(cái)政收入同比下降4.9％，而4月份還上升了4.7％，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入同比增速更是在5月份下降了16.9％。

最新公布的今年端午節(jié)旅游消費(fèi)金額比疫情前的2019年同期下降5.1％，而在五一黃金周期間還微升0.7％。

當(dāng)然，最近我國(guó)經(jīng)濟(jì)中也不乏亮點(diǎn)，尤其是在新能源行業(yè)，但綜合來(lái)看，關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的環(huán)比和同比重新進(jìn)入下行通道。若剔除基數(shù)效應(yīng)，下半年GDP增速恐怕要跌至4.0％以下。雖然因?yàn)榈突鶖?shù)今年全年GDP增速保5％的困難還不算大，但照此趨勢(shì)，明年保4％的難度是不小的。

我在5月初發(fā)表的《特別的復(fù)蘇，需要特殊的對(duì)待》一文中對(duì)此有詳細(xì)討論。

我認(rèn)為，復(fù)蘇乏力的原因大致有四個(gè)：一是，盡管被疫情抑制的某些服務(wù)消費(fèi)需求反彈不錯(cuò)，但耐用品消費(fèi)需求疲弱，眾人期待的在疫情中形成的超額儲(chǔ)蓄并沒(méi)有形成可持續(xù)的強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)需求；二是，境外主要經(jīng)濟(jì)體因?yàn)橥浂M(jìn)入加息周期，導(dǎo)致我國(guó)外需下行；三是，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)加劇，境內(nèi)外投資者信心普遍不足，其所面對(duì)的不確定性在上升，對(duì)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)投資以及消費(fèi)都產(chǎn)生一定的負(fù)面影響；四是，盡管在去年年底中央推出16條措施給房地產(chǎn)行業(yè)緊急松綁，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)受到重創(chuàng)，沉疴積弊太深，各種管制過(guò)多，加上民眾普遍信心不足。暴跌之后，房地產(chǎn)業(yè)在低位徘徊，對(duì)地方財(cái)政和整體經(jīng)濟(jì)的拖累越發(fā)明顯。地方政府、房企和居民的資產(chǎn)負(fù)債表受損，不少地方融資平臺(tái)被動(dòng)縮表，而絕大部分民營(yíng)房企在通過(guò)收縮業(yè)務(wù)來(lái)維持生存，因此中國(guó)經(jīng)濟(jì)總需求有面臨螺旋式下降的風(fēng)險(xiǎn)。上述四條原因，互有聯(lián)系，其中第三、四點(diǎn)尤為關(guān)鍵。

面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，6月中的國(guó)常會(huì)指出要“加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴(kuò)大有效需求”，強(qiáng)調(diào)“具備條件的政策措施要及時(shí)出臺(tái)、抓緊實(shí)施，同時(shí)加強(qiáng)政策措施的儲(chǔ)備，最大限度發(fā)揮政策綜合效應(yīng)”。這些用語(yǔ)顯示中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了穩(wěn)增長(zhǎng)的迫切性。央行最近下調(diào)了主要基準(zhǔn)利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，正式打響了春季之后穩(wěn)增長(zhǎng)的第一槍。

對(duì)目前流行的政策建議的評(píng)估

市場(chǎng)目前正迫切期待中央出臺(tái)一攬子政策來(lái)力挽狂瀾，各界人士們也陸續(xù)提出了一系列政策建議。這些建議中不乏有真知灼見(jiàn)的，但有些過(guò)于迂闊，有些不免荒謬偏頗，有些則不切實(shí)際。這些建議大致可以歸為三類(lèi)：一是大幅降息派，包括有提出要將基準(zhǔn)利率降到零的；二是加大中央政府支出派，包括呼吁發(fā)行特別國(guó)債、上調(diào)政策性銀行貸款額度或動(dòng)用央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具來(lái)直接補(bǔ)貼居民、地方政府和企業(yè)，也有人士建議中央重啟一輪大規(guī)模債務(wù)置換來(lái)降低地方融資平臺(tái)的債務(wù)負(fù)擔(dān)；三是改革派，這中間又分為兩類(lèi)，第一類(lèi)認(rèn)為目前的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題主要不是周期問(wèn)題，因此需要通過(guò)重啟市場(chǎng)化方向的改革來(lái)提振民營(yíng)和外資的信心，第二類(lèi)則認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的主要問(wèn)題是由于分配不公而造成產(chǎn)能高于需求，解決方法是擴(kuò)大政府規(guī)模、壯大國(guó)企和大幅增加社會(huì)福利。

我認(rèn)為“大幅降息”這個(gè)政策建議的問(wèn)題主要有三個(gè)。一是，對(duì)我國(guó)目前政策利率的實(shí)際運(yùn)作機(jī)制缺乏理解，以為通過(guò)大幅降低MLF/LPR利率和央行逆回購(gòu)利率就可以同步下壓銀行貸款利率和其他市場(chǎng)信貸利率。實(shí)際上，我國(guó)貨幣政策體系的改革尚未完成，通過(guò)央行MLF和逆回購(gòu)釋放的資金量還十分有限，若要將銀行間利率下壓到零，就實(shí)質(zhì)上需要央行承諾無(wú)上限釋放短中期資金，但這樣我國(guó)金融體系的運(yùn)作將面臨巨大調(diào)整，不少金融機(jī)構(gòu)很有可能快速加杠桿來(lái)套利，而目前我國(guó)的金融監(jiān)管體系尚無(wú)能力去應(yīng)對(duì)這種局面。二是，從過(guò)去兩年的央行操作來(lái)看，為保障銀行的息差從而維持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，央行必須通過(guò)直接促使銀行下調(diào)存款利率來(lái)給貸款利率的下行提供空間，否則銀行利差就會(huì)收窄過(guò)快從而沖擊金融穩(wěn)定。但從過(guò)去一年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，銀行兩次下調(diào)存款利率，并沒(méi)有顯著降低銀行存款成本，原因是儲(chǔ)戶(hù)主動(dòng)將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款。在銀行存款獲取成本沒(méi)有顯著下行的背景下，平均貸款利率的下降主要是因?yàn)樾刨J需求不足而非央行降息。因此，除非央行全方位加碼壓制銀行的定期存款利率，降息的效果有限。但如此做法實(shí)質(zhì)上是多年利率改革的倒退，而且儲(chǔ)戶(hù)由于利息收入減少，可能會(huì)加大對(duì)長(zhǎng)期定期存款的配置，最后未必有利于居民的消費(fèi)和投資。最后，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的關(guān)鍵問(wèn)題是因?yàn)槊耖g信心不足以及開(kāi)發(fā)商降杠桿而導(dǎo)致的信貸需求不足。這種背景之下，不能說(shuō)降息沒(méi)用，但對(duì)拉動(dòng)需求的效果已經(jīng)大打折扣，我們不能以為大幅降息就能有效地拉動(dòng)需求。

“改革派”的建議，不乏遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，但遠(yuǎn)水救不了近火。宏觀經(jīng)濟(jì)是一個(gè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)相互緊密依賴(lài)的體系，需求和供給相輔相成。宏觀經(jīng)濟(jì)好比是人體，在做大型手術(shù)時(shí)需要保障各器官的正常運(yùn)轉(zhuǎn)?？傂枨筮^(guò)快下行時(shí)，呼吁推進(jìn)艱難的體制改革固然值得敬佩，但當(dāng)務(wù)之急首先是保證總需求的基本穩(wěn)定。而對(duì)于有些打著“改革”的旗號(hào)，但實(shí)質(zhì)上卻想進(jìn)一步壓縮市場(chǎng)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)空間的政策建議，則需格外警惕。這些建議若被推行，不僅在中長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)進(jìn)一步壓低我國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增速，在短期內(nèi)會(huì)進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)本來(lái)就已經(jīng)脆弱的信心。

在民間投資和消費(fèi)信心不足、房地產(chǎn)業(yè)暴跌又導(dǎo)致地方財(cái)政舉步維艱的背景之下，加大中央政府支出應(yīng)該是有效的舉措。但我們也需要看到，這不是包治百病的靈丹妙藥。中央政府支出往往帶有濃厚的中央計(jì)劃色彩，在投資全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施方面有其優(yōu)越性。2008年雷曼危機(jī)爆發(fā)之后，我國(guó)的“四萬(wàn)億”刺激計(jì)劃恰逢我國(guó)高鐵建設(shè)處于爆發(fā)前夜，因此不僅拉動(dòng)了當(dāng)時(shí)的投資需求，也帶來(lái)較高投資回報(bào)。但在進(jìn)入以城市基建為主的新階段之后，如何在各地之間合理配置資源成為頭號(hào)難題。這時(shí)如不考慮城市化和人口流動(dòng)的規(guī)律而盲目分配資金，加大中央支出會(huì)帶來(lái)較大的后遺癥。過(guò)去兩年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)陷入困境、大批民營(yíng)房企在經(jīng)歷巨幅擴(kuò)張和加杠桿后瀕臨破產(chǎn)、不少低線(xiàn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)下降、地方政府債務(wù)和隱性債務(wù)再度高企。事實(shí)上，這些癥狀和2015年～2018年間政府通過(guò)央行印鈔而支持的棚改貨幣化有緊密聯(lián)系?？傊?，中央政府大規(guī)模的額外支出有可能對(duì)資源配置造成較大扭曲，大規(guī)模置換地方政府隱形債務(wù)會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)，最后導(dǎo)致更大規(guī)模更為低效的地方債務(wù)。

除了不可忽視的后遺癥，增加中央財(cái)政支出還需考慮對(duì)民間投資的擠出效應(yīng)。我們通常所說(shuō)的擠出效應(yīng)是通過(guò)拉高利率和擠占信貸資源來(lái)實(shí)現(xiàn)的，但實(shí)際上擠出效應(yīng)還有其他的產(chǎn)生渠道。比如說(shuō)，如果依賴(lài)中央政府輸血而擴(kuò)大乃至新增某些政府部門(mén)，就有可能造成對(duì)民間過(guò)多的干擾從而打擊民間的投資信心。至于中央給居民發(fā)放現(xiàn)金等政策建議，我認(rèn)為在諸如疫情肆虐的特殊時(shí)期是合適的措施，但在沒(méi)有突發(fā)危機(jī)的情況之下，如果不直面當(dāng)前經(jīng)濟(jì)所面臨問(wèn)題的根源，貿(mào)然采用印鈔發(fā)錢(qián)等工具，而且未能充分利用發(fā)錢(qián)所帶來(lái)的時(shí)間窗口去解決實(shí)際問(wèn)題，幻想通過(guò)給居民發(fā)錢(qián)就能重啟并維持增長(zhǎng)，則是相當(dāng)危險(xiǎn)的。這是因?yàn)橐坏┩Ｖ拱l(fā)錢(qián)，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)政懸崖的出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)驟然減速。如果說(shuō)真要發(fā)錢(qián)，我認(rèn)為中央應(yīng)該兼顧效率和公平，優(yōu)先考慮社會(huì)弱勢(shì)群體，尤其是幾乎沒(méi)有養(yǎng)老金的占中國(guó)老齡人口約2/3的廣大農(nóng)村老人。

以房地產(chǎn)和城市化為抓手穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，但需要新理念新思路

給定當(dāng)前局勢(shì)，如何做到既要有所作為，穩(wěn)定總需求，又能提升民間信心，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上可持續(xù)的復(fù)蘇軌道呢？我認(rèn)為在短期內(nèi)，為防止需求出現(xiàn)螺旋式下降，確實(shí)有必要加大中央政府支出，但為了減少后遺癥和提高資金的使用效率，中央的額外支出應(yīng)該僅限于兩個(gè)方面：一是保障地方政府基本運(yùn)作，二是保障和加速人口凈流入的重點(diǎn)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而更為關(guān)鍵的是要緊緊抓住房地產(chǎn)這個(gè)牛鼻子，順應(yīng)中國(guó)城市化趨勢(shì)，讓市場(chǎng)和政府各就各位來(lái)平衡住房的供應(yīng)和需求，滿(mǎn)足民眾的住房需求，并以此推動(dòng)更有效率的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資。在此過(guò)程中加大中央政府支出，也會(huì)有更高的效率和回報(bào)。

我這個(gè)建議基于四個(gè)理由。

首先，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最重要支柱。本輪暴跌之前，房地產(chǎn)板塊對(duì)我國(guó)GDP貢獻(xiàn)在四分之一左右，而對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響可能遠(yuǎn)超四分之一，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)還扮演一個(gè)極為重要的、通過(guò)信貸市場(chǎng)來(lái)傳遞寬松貨幣和信貸政策的作用。房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)財(cái)政收入的最重要來(lái)源，如果把一般公共預(yù)算收入和政府性基金預(yù)算收入（包括政府賣(mài)地收入）合起來(lái)稱(chēng)為政府收入，本次暴跌前房地產(chǎn)對(duì)政府收入的貢獻(xiàn)為38％。中國(guó)城市居民的財(cái)富也緊緊綁定在房地產(chǎn)之上，據(jù)西南財(cái)大2018年的統(tǒng)計(jì)，城市家庭財(cái)富中房產(chǎn)占比高達(dá)78％。因?yàn)榫用褙?fù)債較高，房?jī)r(jià)下行不僅會(huì)帶來(lái)負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)從而削弱居民消費(fèi)，也會(huì)增加金融系統(tǒng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去十幾年的幾輪復(fù)蘇中，房地產(chǎn)是每次復(fù)蘇的發(fā)動(dòng)機(jī)。上一輪2016年～2017年的復(fù)蘇之中，因?yàn)樨泿呕锔膶?duì)房地產(chǎn)的巨幅拉動(dòng)，流向房地產(chǎn)業(yè)的新增貸款曾一度超過(guò)銀行總體新增貸款的50％；而在今年一季度，這個(gè)比例只有6％?？梢哉f(shuō)，短期內(nèi)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能夠取代房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的位置，房地產(chǎn)若不能穩(wěn)住，經(jīng)濟(jì)無(wú)法企穩(wěn)，更談不上產(chǎn)業(yè)升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。

其次，如前所述，最近房地產(chǎn)數(shù)據(jù)還在惡化，而且一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)也有開(kāi)始下跌的跡象，值得政府高度警惕。為什么房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會(huì)如此艱難？原因是多方面的。一是長(zhǎng)期趨勢(shì)使然，中國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增速下降，城市化在減速，年輕人口已經(jīng)開(kāi)始萎縮。二是周期因素，在2015年～2018年間的貨幣化棚改中，中央直接通過(guò)印鈔刺激了房地產(chǎn)業(yè)，前置了很多低線(xiàn)城市居民的住房需求。又由于棚改資金的分配和市場(chǎng)需求基本無(wú)關(guān)，導(dǎo)致資源錯(cuò)配，大量低線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在2017年之后下跌，損害了居民的資產(chǎn)負(fù)債表和購(gòu)房的信心。三是限售、限購(gòu)和限價(jià)等調(diào)控政策在很多大城市依然存在，城市土地供應(yīng)沒(méi)有跟上城市化發(fā)展的需要，熱點(diǎn)大城市房?jī)r(jià)由于住宅供應(yīng)不足而過(guò)于昂貴，抑制了合理需求。四是在過(guò)去兩年中，因?yàn)?“五道紅線(xiàn)”等在融資方面的嚴(yán)厲壓制，大部分民營(yíng)房企處于實(shí)際違約或?yàn)l臨違約的境地之中，很多地方的 “保交房”問(wèn)題還沒(méi)有得到妥善解決，民營(yíng)房企信譽(yù)大幅受損，多數(shù)民營(yíng)房企處于業(yè)務(wù)收縮的狀態(tài)。國(guó)有房企是新開(kāi)工和新盤(pán)銷(xiāo)售的主力，但在2022年之前國(guó)有房企只占市場(chǎng)份額的兩成多，不可能在短期內(nèi)填補(bǔ)民企留下的巨大空缺。

第三，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)還有不小的發(fā)展空間。中國(guó)工業(yè)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于城市化，城市化尚未完成，還存在巨大的城市住房需求和基建需求。去年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.2％，但城市戶(hù)籍人口只占全國(guó)人口的47％左右，外出農(nóng)民工人數(shù)約1.7億。我們保守估計(jì)有城鎮(zhèn)住宅需求的農(nóng)民工及其家屬人口為2.2億，扣除在工作居住地已經(jīng)擁有城鎮(zhèn)住房的4％的農(nóng)民工人口，實(shí)際住房需求約為1億套。即使考慮到部分農(nóng)民工會(huì)選擇回鄉(xiāng)，未來(lái)十到二十年若要解決進(jìn)城農(nóng)民工的城市住房問(wèn)題，每年新增的住房需求可能也在500萬(wàn)套以上。讓農(nóng)民工及其家庭在就業(yè)地落戶(hù)居住，其子女能在父母工作地就學(xué)，既能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，又能促進(jìn)社會(huì)公平，解決眾多社會(huì)問(wèn)題。另外，中國(guó)目前每年畢業(yè)大學(xué)生1000萬(wàn)左右，這些未來(lái)的白領(lǐng)階層也有很強(qiáng)的流動(dòng)性。即使他們的上一代已經(jīng)為他們?cè)诩亦l(xiāng)購(gòu)買(mǎi)了住房，這些年輕人也很有可能隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域間轉(zhuǎn)移而遷徙，從而形成新的住房需求。當(dāng)然，在現(xiàn)有的城市戶(hù)籍人口中，也還有較大的改善型住房需求。

第四，中國(guó)城市化的空間布局還有很大的調(diào)整空間。高質(zhì)量城市化的關(guān)鍵就是推進(jìn)中心城市和城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，連接人口密集地區(qū)城市之間的軌道交通建設(shè)，擴(kuò)大這些城市的住宅用地供給。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化和人口向大城市集中是必然趨勢(shì)。大城市具有規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)，基建和房地產(chǎn)的投資回報(bào)較高；分工更為復(fù)雜，除制造業(yè)之外，服務(wù)業(yè)也會(huì)產(chǎn)生大量就業(yè)；人口和人才集聚也有利于科研研發(fā)。在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，年輕人必然加速向大城市流動(dòng)。

堅(jiān)持房住不炒原則讓房地產(chǎn)軟著陸

綜上，面對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，最優(yōu)的解決方案就是從改進(jìn)房地產(chǎn)政策和城市化戰(zhàn)略著手，在堅(jiān)持房住不炒的基本原則下，以供給側(cè)改革的思路，同步優(yōu)化供給和拉動(dòng)需求，讓房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸并實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。中央政府需擴(kuò)大熱點(diǎn)城市的土地和新房供給，進(jìn)一步放松城市戶(hù)籍限制，在增加熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)的前提下，大幅放松限價(jià)、限購(gòu)和限售等調(diào)控措施。通過(guò)宅基地改革釋放低效使用的土地并增加農(nóng)民工財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)特定人群尤其是外來(lái)民工和新畢業(yè)的大學(xué)生給予降低首付比例和房貸利率的優(yōu)惠政策。在讓市場(chǎng)發(fā)揮合理作用的同時(shí)，政府也需在人口流入較多的城市大力做好住房保障工作。具體而言，我建議：

一是，城市的住宅、商業(yè)和公共建設(shè)用地的供給數(shù)量應(yīng)該和就業(yè)、戶(hù)籍人口或者參加社保人數(shù)等指標(biāo)緊密掛鉤?？紤]到城市的規(guī)模效應(yīng)，掛鉤的模式可適當(dāng)向中心城市和城市群傾斜，加大這些城市的住宅用地供應(yīng)。中國(guó)人口在進(jìn)一步向大城市集中，這是客觀的不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。未來(lái)中國(guó)城市住宅需求的區(qū)域分化必然加大，哪里有穩(wěn)定的工作機(jī)會(huì)，哪里就有更多的住房需求，而非像過(guò)去那樣全國(guó)遍地開(kāi)花。因此這樣的政策能夠保證大城市的住宅和配套設(shè)施用地跟得上人口遷移的需求，符合中國(guó)城市化的方向。這個(gè)政策也能促進(jìn)城市之間在爭(zhēng)奪人口和土地資源方面有序、良性競(jìng)爭(zhēng)。

二是，除了土地指標(biāo)之外，中央政府的轉(zhuǎn)移支付也應(yīng)該適度向戶(hù)籍人口數(shù)量增加較快的城市傾斜，以此來(lái)鼓勵(lì)城市開(kāi)放戶(hù)籍，尤其是向沒(méi)有受過(guò)高等教育的農(nóng)民工家庭開(kāi)放戶(hù)籍。這些轉(zhuǎn)移支付可進(jìn)而用來(lái)幫助農(nóng)民工落戶(hù)，尤其是用來(lái)購(gòu)置其農(nóng)村宅基地使用權(quán)。為實(shí)現(xiàn)共同富裕，中央政府除了通過(guò)直接補(bǔ)貼來(lái)鼓勵(lì)大城市吸納農(nóng)民工之外，還可設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金來(lái)鼓勵(lì)這些城市興辦農(nóng)民工子弟學(xué)校。在我看來(lái)，避免出現(xiàn)大量留守兒童，讓農(nóng)民工子弟跟隨父母居住，在父母就業(yè)地上學(xué)，是最有效的共同富裕政策之一。

三是，在明確增加熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)的前提下，以及在明確給出逐步征收房產(chǎn)稅的預(yù)期之下，可考慮逐步分階段合理放松這些城市的商品房限價(jià)，讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)商品房的供需?？刂品?jī)r(jià)的最終有效辦法是增加供給而非直接限價(jià)。限價(jià)政策在特定階段有其合理之處，但總的來(lái)說(shuō)扭曲了市場(chǎng)供需，降低了住房建設(shè)質(zhì)量，讓有些地方的一二手住房市場(chǎng)之間出現(xiàn)巨大價(jià)差，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)消耗大量資源去尋租。一個(gè)更為合理的方案是因地制宜制定商品房用地和保障房新增用地的比例，讓市場(chǎng)充分反映商品房的價(jià)格和相關(guān)的土地價(jià)格，但地方政府必須從商品房土地轉(zhuǎn)讓的收益中提取一定比例的資金投入保障房建設(shè)。這樣既能讓市場(chǎng)機(jī)制很好地發(fā)揮作用，又能給地方政府提供一筆保障房基金，有助于實(shí)現(xiàn)共同富裕。在放松限價(jià)的基礎(chǔ)之上，限購(gòu)、限售政策也可在一定區(qū)間內(nèi)逐步小幅放松，尤其是設(shè)計(jì)相關(guān)政策鼓勵(lì)現(xiàn)有城市居民向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生出售二手房。

四是，在住房購(gòu)置政策上，適度向落戶(hù)農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生傾斜。監(jiān)管機(jī)構(gòu)可為特定人群降低首付比例，降低各類(lèi)相關(guān)稅費(fèi)，鼓勵(lì)銀行給予特別貸款額度，政府可以階段性貼息，所需資金可由國(guó)家財(cái)政通過(guò)特定渠道提供。鼓勵(lì)特定人群購(gòu)置二手住房，給予在相關(guān)稅費(fèi)政策上較大的優(yōu)惠。央行甚至可以通過(guò)再貸款等方式鼓勵(lì)銀行向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生等特定群體發(fā)放按揭貸款。

五是，切實(shí)做好保障房的規(guī)劃和建設(shè)。中央政府做好保障房建設(shè)用地和部分資金的分配。保障房建設(shè)的用地指標(biāo)盡量向人口流入較多的中心城市和城市群傾斜。同商品房住宅用地指標(biāo)一樣，保障房用地指標(biāo)和新增就業(yè)、戶(hù)籍和常住人口等指標(biāo)掛鉤。保障房建設(shè)用地也可和商品房用地緊密捆綁，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。2015年開(kāi)始，央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）向各地方政府尤其是低線(xiàn)城市的政府發(fā)放了總額達(dá)3.6萬(wàn)億元的貨幣化棚改貸款，目前這筆貸款余額已經(jīng)下降到3.1萬(wàn)億元。為避免因償還PSL而造成的央行縮表，今后幾年中央政府可發(fā)行用于保障房建設(shè)的特別國(guó)債，根據(jù)城市實(shí)際建成區(qū)戶(hù)籍人口、個(gè)人所得稅或社保繳納人口的增加來(lái)分配資金，并向人口流入的大城市傾斜，以此來(lái)撬動(dòng)戶(hù)籍制度改革、保障房投資和城市基建投資。中央政府可以用這筆資金，以一定比例去配套地方政府的保障房建設(shè)投資，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。保障房方面，有些國(guó)家有寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。新加坡在保障房方面應(yīng)該是全球做得最好的國(guó)家之一，盡管?chē)?guó)情不同，但有很多值得我國(guó)借鑒的地方。

六是，在自愿的基礎(chǔ)之上，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，尤其是宅基地改革。賦予農(nóng)民在宅基地方面的高度自主權(quán)，農(nóng)民工若在城市落戶(hù)，可仍保留在農(nóng)村的宅基地產(chǎn)權(quán)，但也有一定的權(quán)利處置自己在家鄉(xiāng)的宅基地，尤其是用宅基地復(fù)耕，并向所落戶(hù)城市轉(zhuǎn)讓因?yàn)閺?fù)耕而獲得的用地指標(biāo)。這種做法可以提升宅基地的價(jià)值，給符合在城市落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民工在落戶(hù)時(shí)提供一份原始的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)在不減少全國(guó)耕地的前提下，為城市擴(kuò)張?zhí)峁┩恋亍Ｕ刂笜?biāo)的交易最好能做到全國(guó)范圍，這樣有助于資源在全國(guó)范圍內(nèi)合理配置。

這些政策若能得到真正推行，我認(rèn)為，短期內(nèi)能遏制經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)螺旋式下降趨勢(shì)，民間信心能得到提升，房地產(chǎn)業(yè)還有著很大發(fā)展的空間，中國(guó)整體資本回報(bào)率能得以提升，金融風(fēng)險(xiǎn)能得到控制，還能減緩潛在經(jīng)濟(jì)增速下行的趨勢(shì)。