泛海走在退市路上

向陽(yáng)

沒(méi)人報(bào)名，沒(méi)人出價(jià)。

5月27日，位于武漢市江漢區(qū)王家墩地區(qū)原空軍漢口機(jī)場(chǎng)內(nèi)14A地塊土地使用權(quán)，評(píng)估價(jià)7折起拍，仍然流拍。此地塊為*ST泛海（000046. SZ，全稱(chēng)泛海控股股份有限公司）控股子公司武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司擁有，這是該公司武漢多個(gè)流拍地塊中的一宗。

5月29日收盤(pán)，*ST泛海股價(jià)為0.97元，這已是該公司連續(xù)12個(gè)交易日股價(jià)低于1元。按深交所相關(guān)規(guī)定，若*ST泛海股票收盤(pán)價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，將被終止上市。

更早之前的5月5日，由于2022年歸屬凈資產(chǎn)為-54.62億元，且2020-2022年連虧3年，累計(jì)虧損超百億元，并被會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告，因公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在不確定性，泛海被深交所實(shí)施退市和其他風(fēng)險(xiǎn)警示，股票因此披星戴帽。

*ST泛海困局越陷越深了。

多個(gè)地塊10余年未動(dòng)工

此次泛海武漢公司拍賣(mài)的地塊，是武漢中央商務(wù)區(qū)核心地塊，位于平安銀行大廈正對(duì)面，2007年拿地，2013年獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。土地使用權(quán)面積8726.24平方米，用途為商務(wù)辦公用地，整體評(píng)估價(jià)5.85億元，起拍價(jià)4.1億元。

5月28日，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到該地塊無(wú)任何建筑物，地上只有部分臨時(shí)工棚，大部分場(chǎng)地主要被用作臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。也就是說(shuō)，拿地至今16年，項(xiàng)目基本沒(méi)動(dòng)工。

現(xiàn)場(chǎng)一名工作人員告訴支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者，臨時(shí)工棚被用作泛海武漢公司另一項(xiàng)目的項(xiàng)目部。

與該地塊僅一條馬路之隔的一塊原空軍漢口機(jī)場(chǎng)內(nèi)土地，今年3月也流拍了，土地使用權(quán)同樣歸屬于泛海武漢公司。

這一地塊也于2007年獲得，土地使用權(quán)面積22372.6平方米，用途為公共設(shè)施、街巷、科教和城鎮(zhèn)住宅用地，整體評(píng)估價(jià)為5.57億元。一拍設(shè)定起拍價(jià)3.9億元，但自行撤拍，二拍起拍價(jià)為3.12億元，無(wú)人報(bào)名和出價(jià)。

5月28日，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到的情況與14A地塊一樣，部分場(chǎng)地被用作臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，一片臨時(shí)工棚主要被租賃給某路橋單位使用。

多位業(yè)內(nèi)人士接受支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，泛海武漢公司多個(gè)地塊流拍，主要與市場(chǎng)需求、地塊位置、土地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)潛力、起拍價(jià)等因素有關(guān)。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者致電上述2個(gè)地塊的拍賣(mài)聯(lián)系人，被告知第一個(gè)地塊近期會(huì)進(jìn)行二拍，第二個(gè)地塊暫未定再次拍賣(mài)時(shí)間，但預(yù)計(jì)價(jià)格都會(huì)比之前的起拍價(jià)低。

值得關(guān)注的是，位于武漢中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓泛海時(shí)代中心債權(quán)標(biāo)的，正在招募意向競(jìng)拍人。該債權(quán)標(biāo)的為18.9億元，招募時(shí)間為2023年5月8日至10月31日，目前已有10名意向人。

武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)信息顯示，泛海時(shí)代中心規(guī)劃建設(shè)4棟辦公樓及商業(yè)綜合體，于2016年取得施工許可證，同年開(kāi)工建設(shè)，原計(jì)劃竣工時(shí)間為2021年1月。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者2021年5月實(shí)地探訪(fǎng)時(shí)，其中2棟樓已經(jīng)交付使用，另2棟樓主體結(jié)構(gòu)已完成，但玻璃幕墻施工至約一半。而今兩年過(guò)去，施工基本無(wú)進(jìn)展。

金融業(yè)務(wù)爆雷拖累地產(chǎn)

截至今年一季度，泛海負(fù)債合計(jì)1025億元，資產(chǎn)負(fù)債率首超100%，已經(jīng)資不抵債。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-0.97億元，資金流動(dòng)性緊張。同期業(yè)績(jī)繼續(xù)下滑，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.12億元，歸屬凈利潤(rùn)-13.08億元，扣非凈利潤(rùn)-4.53億元，同比下滑均超25%。

泛海走到如今的局面，與其從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融業(yè)不無(wú)關(guān)系。2014年，以房地產(chǎn)起家的泛海啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，耗資超百億元相繼收購(gòu)民生證券、亞太財(cái)險(xiǎn)、民生信托等金融公司控股權(quán)。截至2022年底，商譽(yù)余額合計(jì)超35億元。

事與愿違，寄予厚望的金融業(yè)務(wù)收入始終不及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入。以2022年為例，兩項(xiàng)收入分別為59.3億元和71.1億元。

其間，以民生信托為代表的金融業(yè)務(wù)爆雷，讓泛海本已困難的經(jīng)營(yíng)狀況雪上加霜。公開(kāi)信息顯示，民生信托因涉及多起營(yíng)業(yè)信托糾紛案件，預(yù)計(jì)需承擔(dān)賠償責(zé)任的信托項(xiàng)目規(guī)模余額達(dá)到291.53億元。

如果沒(méi)有金融業(yè)務(wù)影響，泛海房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或許不會(huì)有如今的危機(jī)。

泛海早年在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市核心地段成功開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，2002年成立武漢公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主陣地轉(zhuǎn)至武漢，2007年拿地后正式承擔(dān)武漢中央商務(wù)區(qū)2.67平方公里核心地段開(kāi)發(fā)。規(guī)劃項(xiàng)目除前文提及的甲級(jí)寫(xiě)字樓泛海時(shí)代中心外，還有5A級(jí)商務(wù)綜合體武漢中心大廈（至今內(nèi)部工程未完工）、超大型綜合體武漢世貿(mào)中心及多個(gè)住宅項(xiàng)目。

截至目前，在武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目上，泛海已建成泛海國(guó)際SOHO城、泛海城市廣場(chǎng)、泛海國(guó)際創(chuàng)業(yè)中心等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，以及約十個(gè)住宅項(xiàng)目，累計(jì)為其貢獻(xiàn)收入超500億元。

泛海披露的信息顯示，武漢中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃總建筑面積為414.29萬(wàn)平方米，截至2022年底，剩余未開(kāi)發(fā)規(guī)劃建筑面積有246.41萬(wàn)平方米。這意味著，十年多時(shí)間里，泛海僅僅完成規(guī)劃建筑面積的四成。

賣(mài)資產(chǎn)，引戰(zhàn)投，自救尚需努力

如今房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展受困，相比因流拍不斷降價(jià)再拍賣(mài)，泛海更愿意協(xié)商拍賣(mài)和主動(dòng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)岉?xiàng)目相對(duì)有個(gè)好售價(jià)，以進(jìn)行自救。

2022年9月，緊鄰上述兩個(gè)流拍地塊的原空軍漢口機(jī)場(chǎng)內(nèi)14F、26A地塊土地使用權(quán)及其對(duì)應(yīng)地下隱蔽工程，一拍時(shí)就經(jīng)過(guò)議價(jià)以33.95億元被武漢信創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拍下。天眼查信息顯示，股權(quán)穿透后，競(jìng)拍公司是信達(dá)地產(chǎn)（600657. SH）控股企業(yè)。

信達(dá)地產(chǎn)給出的議價(jià)頗具誠(chéng)意。根據(jù)評(píng)估公司報(bào)告，該地塊整體評(píng)估價(jià)31.23億元，而成交價(jià)多給了2.72億元。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊已經(jīng)圍擋施工，數(shù)臺(tái)挖掘機(jī)和吊機(jī)正在內(nèi)場(chǎng)工作，項(xiàng)目推廣名為時(shí)代央著。業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目即將預(yù)售。

自2021年以來(lái)，泛海已出售位于武漢中央商務(wù)區(qū)的武漢泛海創(chuàng)業(yè)中心、武漢喜來(lái)登酒店及附屬資產(chǎn)、宗地1、宗地20等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，還出售了民生證券、民生信托等金融資產(chǎn)相應(yīng)股權(quán)，累計(jì)獲得資金超百億元。

即便如此，今年4月，泛海債權(quán)人仍向法院申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行重整及預(yù)重整，隨后法院決定對(duì)其啟動(dòng)預(yù)重整。如今，能否重組成功還不得而知。

泛海表示，今年將努力促成解決公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的整體方案，系統(tǒng)性化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要做法包括努力尋找引入戰(zhàn)略投資者，加快存量資產(chǎn)抵債及處置步伐等。