云涵

金茂服務(wù)（00816.HK）在物業(yè)百強(qiáng)名單上排名第15。截至2023年中報(bào)，公司在全國75座城市在管運(yùn)營項(xiàng)目443個(gè)，一、二線城市占比約90%；合約建筑面積約為9448萬平方米，在管建筑面積約為7098萬平方米。

過去三年公司業(yè)績體現(xiàn)出超高的成長性，2020-2022年歸母凈利潤的同比增速分別為241%、131%及89%。公司在2022年3月港股上市時(shí)曾提出在十四五期間業(yè)績年復(fù)合增速達(dá)50%，照此計(jì)算，公司2025年歸母凈利潤將增長至5.86億元（2022年實(shí)現(xiàn)了3.36億元）。不過公司2023年中報(bào)利潤意外的同比下滑，且應(yīng)收款增速超過收入增速，這帶來了一些擔(dān)憂。而亮點(diǎn)是公司規(guī)模增長仍快，能力建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，管理層又指引期望長期保持20%以上的業(yè)績增速。后續(xù)需要關(guān)注公司管理層指引的長期20%的業(yè)績增長何時(shí)開始兌現(xiàn)，以及應(yīng)收款占比營業(yè)額的改善情況。

利潤意外下滑且應(yīng)收款增加

2023年中報(bào)顯示，公司營業(yè)額同比增長23.3%至13.53億元；毛利同比接近零增長至3.57億元；歸母凈利潤同比下跌13.8%至1.46億元。

雖然收入增長較快，但歸母凈利潤意外下滑，讓市場較為失望。分析利潤下跌的主要原因，一是非業(yè)主增值服務(wù)的收入及毛利同比下跌，導(dǎo)致整體毛利幾乎增長，二是在整體毛利沒增長的情況下，期間費(fèi)用隨銷售額的增長而增加。

先看非業(yè)主增值服務(wù)，這主要是公司給母公司中國金茂等開發(fā)商提供的各類服務(wù)，其中母公司占大頭，中報(bào)此項(xiàng)收入同比下降了28%，而毛利同比下降了43%及6300萬元。公司表示非業(yè)主增值服務(wù)的下降是自己主動為之。不過這也應(yīng)該反映了在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，母公司壓降成本的努力，上半年母公司中國金茂的歸母凈利潤同比下跌了83%，母公司日子不好過，對子公司的支持就不可能像上市前后那樣大了。而非業(yè)主增值服務(wù)曾在2021及2022年分別取得了83%及8%的增速。對于母公司的支持，管理層在本次業(yè)績會上表示，未來母公司會給金茂服務(wù)持續(xù)的助力和資源注入，母公司內(nèi)部也在考慮把內(nèi)部的服務(wù)資源進(jìn)一步整合到金茂服務(wù)的發(fā)展平臺。這樣看來，公司后續(xù)的非業(yè)主增值服務(wù)有望觸底回升，不過在看到實(shí)際的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)前，對此暫不建議做樂觀的設(shè)想。

再看期間費(fèi)用的增加。中報(bào)的期間費(fèi)絕對額增加了近2900萬元，不過期間費(fèi)用率同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.3%。費(fèi)用率是正常的，但絕對額增加了。公司曾在過往的業(yè)績會上表示希望逐步把費(fèi)用率壓降到10%以內(nèi)。而管理層此次表示，“我們有一些在報(bào)表上看到的是費(fèi)用的部分，實(shí)際上從長期來看它是一項(xiàng)投資，比如說數(shù)字化投入，關(guān)于客戶研究的投入，以及在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的布局投入。我們也相信能發(fā)揮出非常大的長期效果。”這樣看來，上半年的費(fèi)用中有些一次性的投入，這塊投入后續(xù)有望減少，從而后續(xù)幾年費(fèi)用率降到收入的10%以內(nèi)仍值得期待。

財(cái)報(bào)里另一個(gè)憂慮是應(yīng)收款增長較多。公司中報(bào)的應(yīng)收賬款為10.3億元，同比增加了32%，超過了營業(yè)額同比23%的增速。應(yīng)收款占比營業(yè)額的76%，比一些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)要高，例如優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)中海物業(yè)、保利物業(yè)及濱江服務(wù)的此數(shù)值介于38.8%-41.5%之間，其他一些母公司暴雷的物業(yè)公司如碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好及奧園健康則介于80%-120%之間。公司解釋說，應(yīng)收賬款中關(guān)聯(lián)方對應(yīng)的部分同比并沒有增加，同比增加的部分主要是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)對應(yīng)的部分。而對于公司這種整體物業(yè)偏高端的服務(wù)商來講，應(yīng)收賬款反而更多，這有些令人費(fèi)解。期待公司后續(xù)能夠壓降應(yīng)收款占收入的比重。

亮點(diǎn)也不少

公司的中報(bào)也有如下一些亮點(diǎn)。

一是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)規(guī)模及毛利有較快的增長。2023年中報(bào)，公司的合約建筑面積同比增長35.8%至9448萬平方米，在管建筑面積同比增長56%至7098萬平方米；這推動公司上半年物管費(fèi)收入同比增39%至7.5億元，對應(yīng)毛利同比增34%至1.25億元?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的基本盤，持續(xù)的拓展此項(xiàng)收入是物業(yè)公司的重要工作。一方面，公司的外拓工作取得了顯著進(jìn)展，中報(bào)第三方在管面積同比增長89.5%，在公開市場的投標(biāo)招標(biāo)中標(biāo)率達(dá)57%，第三方在管面積占比也從2022年底的39.3%提升至47.8%。后續(xù)公司將把外拓的城市進(jìn)一步聚焦到21個(gè)核心城市，預(yù)計(jì)2023年下半年這21個(gè)核心城市將占比公司外拓70%以上的業(yè)績。另一方面公司也積極拓展公建及城市服務(wù)等物管項(xiàng)目。公司在此方面的重點(diǎn)有二，一是協(xié)同母公司中國金茂的城市服務(wù)戰(zhàn)略，與一些地方政府及國企合作。例如布局雄安，和屬地的雄健集團(tuán)成立了合資公司，期望在雄安先行區(qū)第一批央企總部進(jìn)駐之后，滿足由此帶來的IFM（綜合設(shè)施管理）服務(wù)需求。公司目前在手的城市服務(wù)項(xiàng)目一共有10個(gè)，上半年新增了兩個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，新增的轉(zhuǎn)化面積達(dá)400萬平方米。這些城市服務(wù)的客戶包括政府、企業(yè)及家庭。公司已經(jīng)在多個(gè)高產(chǎn)值業(yè)務(wù)客戶中進(jìn)行布局，涵蓋國家部委、金融高端制造、醫(yī)院等多個(gè)領(lǐng)域。二是為母公司中化集團(tuán)提供各類物管服務(wù)。據(jù)管理層之前的介紹，中化只有公司這一個(gè)物業(yè)公司，以后能給到的公司的收入想象空間是比較大的。中化的項(xiàng)目包括廠區(qū)、住宅以及研究中心等。金茂服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入中化內(nèi)部的供應(yīng)商白名單，這有利于后續(xù)業(yè)務(wù)的推進(jìn)?？傊驹陧?xiàng)目外拓及城市服務(wù)方面增長勢頭良好，能力也在逐步提升，且公司對此業(yè)務(wù)的成長較有信心。

二是業(yè)主增值服務(wù)增速較快。上半年公司的社區(qū)增值服務(wù)收入同比增54%至3.8億元，毛利同比增28%至1.47億元。其中，室內(nèi)裝修平臺服務(wù)收入增長約113.7%至1.03億元；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入增長約82.1%至8540萬元；社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)收入增長約37.5%至1.18億元；其余涉及團(tuán)購及家政等生活服務(wù)。在不斷洞察客戶需求，能力建設(shè)不斷提高，及在管面積持續(xù)增加的情況下，社區(qū)增值服務(wù)后續(xù)有望隨基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)保持持續(xù)較快的增長。

后續(xù)需要關(guān)注公司管理層指引的長期20%的業(yè)績增長何時(shí)開始兌現(xiàn)，以及應(yīng)收款占比營業(yè)額的改善情況。

此外，公司也在如下方面取得了一些進(jìn)展：一是堅(jiān)持高品質(zhì)服務(wù)初心，客戶滿意度水平維持行業(yè)90分位，并獲得中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)Top15，中國高端企業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)等多個(gè)行業(yè)榮譽(yù)；二是持續(xù)洞察客戶需求；三是推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)賦能精益管理，這有助于提供個(gè)性化、精準(zhǔn)化、及時(shí)性的客戶服務(wù)，建立智能化的一線運(yùn)營工作監(jiān)督體系，有效提升運(yùn)營效率，使作業(yè)更加規(guī)范高效。

業(yè)績何時(shí)能夠兌現(xiàn)

中報(bào)業(yè)績有所下滑且應(yīng)收款增加，但公司培養(yǎng)了物業(yè)拓展、社區(qū)增值服務(wù)等各方面的業(yè)務(wù)能力。后續(xù)關(guān)鍵還是要看這些能力建設(shè)能否兌現(xiàn)在業(yè)績上，在隨后的某個(gè)時(shí)點(diǎn)在此推動公司業(yè)績的增長。

有關(guān)這一點(diǎn)，公司在本次業(yè)績會上做了如下規(guī)劃：“從長期來看，金茂服務(wù)整體業(yè)績的增長會保持在20%以上，非周期性的業(yè)務(wù)保持在30%-40%的增長。”非周期性業(yè)務(wù)是指除非業(yè)主增值服務(wù)以外的業(yè)務(wù)。此前公司在2022年報(bào)后的業(yè)績會上曾規(guī)劃，2023年的在管面積期望達(dá)到9000多萬平方米（同比增長約58%），2024年希望能達(dá)到1.5億平方米，2025年達(dá)到2億平方米。未來三年合約管理面積的比例在1.2到1.4的水平。

其中較為重要的是整體業(yè)績的增長要保持在20%以上。這是公司做出的方向性的粗略指引，暫時(shí)沒有說明以何為基數(shù)增長。如果是以2022年3.36億元的歸母凈利潤為基數(shù)，那么2023年全年業(yè)績將達(dá)4.03億元，意味著2023年下半年要達(dá)到2.57億元。考慮到近三個(gè)半年以來公司的歸母凈利潤存在持續(xù)下滑的趨勢，2022年上半年1.69億元，2022年下半年1.67億元，2023年上半年1.46億元，那么2023年下半年要實(shí)現(xiàn)2.57億元利潤顯然有難度，從而不建議對此寄很大希望。更為謹(jǐn)慎穩(wěn)妥的辦法是期待公司半年度業(yè)績觸底后，再以此為基數(shù)保持20%的增長。

投資者后續(xù)需要謹(jǐn)慎跟蹤并預(yù)測公司2023年下半年的業(yè)績，看業(yè)績拐點(diǎn)什么時(shí)候到，也需要關(guān)注公司的應(yīng)收款占比營業(yè)額能否改善。

聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)；作者聲明：本人持有文中所提及的股票