美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度

湯文華

不動(dòng)產(chǎn)登記制度在美國(guó)是一套重要的法律和行政體系，用于確保土地和房地產(chǎn)交易的合法性和透明性。該制度在各州獨(dú)立實(shí)施和管理，因此在不同的州之間存在差異。

在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記是由各州的縣級(jí)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這些機(jī)構(gòu)通常是縣土地登記處或地方政府機(jī)構(gòu)。當(dāng)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或其他不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，相關(guān)文件和契約將提交給登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。登記機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是創(chuàng)建和維護(hù)一本公開記錄簿，其中包含有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和權(quán)益的信息。這些記錄通常被稱為土地登記簿或房地產(chǎn)登記簿。登記機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)法律規(guī)定對(duì)提交的文件進(jìn)行核實(shí)和記錄，并確保記錄的準(zhǔn)確性和完整性。

不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是提供確權(quán)保護(hù)和公眾透明度。通過(guò)登記，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和權(quán)益得到確認(rèn)并公示，使購(gòu)買者和其他利益相關(guān)者能夠核實(shí)土地和房地產(chǎn)的真實(shí)所有權(quán)情況。這有助于防止欺詐和爭(zhēng)議，并為房地產(chǎn)交易提供安全和可靠的環(huán)境。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記類型

美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是高度多元化的，各州都有自己的登記法?？傮w而言，其不動(dòng)產(chǎn)登記法可以分為三類 ，分別為競(jìng)賽型登記法（Race Statute）、通知型登記法（Notice Statute），以及通知-競(jìng)賽型登記法（Race-Notice Statute）。美國(guó)大多數(shù)州采用其中一種類型。

（一）競(jìng)賽型登記法

競(jìng)賽型登記法強(qiáng)調(diào)先行登記的優(yōu)先權(quán)。根據(jù)這種制度，只有最先進(jìn)行登記的權(quán)益人才能獲得優(yōu)先權(quán)，即使后來(lái)的買受人是善意購(gòu)買人（bona fide purchaser），也無(wú)法抵消先行登記權(quán)益人的權(quán)利。這意味著在競(jìng)賽型登記的情況下，不是根據(jù)契約簽署的時(shí)間或其他因素來(lái)決定所有權(quán)的歸屬，而是根據(jù)誰(shuí)先完成登記手續(xù)。買受人就像互相競(jìng)爭(zhēng)的賽跑者，誰(shuí)先到達(dá)登記辦公室進(jìn)行登記，誰(shuí)就能夠擁有所有權(quán)。

競(jìng)賽型登記法的目的是鼓勵(lì)買家盡早完成不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，以確保其在不動(dòng)產(chǎn)交易中的優(yōu)先權(quán)，通常適用于不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的城市地區(qū)。這種制度有效防止了不動(dòng)產(chǎn)交易中的爭(zhēng)議和糾紛，為買家和其他利益相關(guān)者提供了明確的權(quán)益保護(hù)。在美國(guó)，只有少數(shù)州采用該法律原則，通過(guò)登記文件的先后次序來(lái)判斷當(dāng)事人的優(yōu)先權(quán)。

（二）通知型登記法

通知型登記法的重點(diǎn)是基于“知情原則”保護(hù)善意購(gòu)買人的權(quán)益，因此也被稱為“善意購(gòu)買人原則”（bona fide purchaser doctrine）。在通知型登記法下，若善意購(gòu)買人以有價(jià)值的對(duì)價(jià)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，并在購(gòu)買時(shí)未獲得先前所有權(quán)或利益的實(shí)際或法定通知，其權(quán)益將優(yōu)先于先前權(quán)益。這意味著，若善意購(gòu)買人在購(gòu)買時(shí)對(duì)他人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益一無(wú)所知，其所有權(quán)將得到法律保護(hù)，不受先前權(quán)益的影響?？梢?，通知型登記法對(duì)買家的保護(hù)力度要高于競(jìng)賽型登記法。

一般情況下，善意購(gòu)買人應(yīng)具備以下三個(gè)條件：一是有價(jià)值的對(duì)價(jià)（valuable consideration）。善意購(gòu)買人必須為購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)支付了有價(jià)值的對(duì)價(jià)，例如貨幣、貸款或其他有價(jià)物；無(wú)償取得不動(dòng)產(chǎn)的人通常不能作為善意購(gòu)買人受到保護(hù)。二是無(wú)實(shí)際或法定通知（without notice）。善意購(gòu)買人在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不能收到實(shí)際上的，或根據(jù)法律應(yīng)該知道的先前權(quán)益的通知；換言之，他必須在購(gòu)買時(shí)是誠(chéng)實(shí)無(wú)知的，主觀上完全善意并且對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)曾經(jīng)轉(zhuǎn)讓或抵押的事實(shí)完全不知情。三是誠(chéng)實(shí)信賴（good faith）。善意購(gòu)買人必須基于合理的信任和誠(chéng)實(shí)的信賴購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，而非采取任何欺詐、虛假陳述或不當(dāng)手段。善意購(gòu)買人符合這些條件后，他的權(quán)益將受到通知型登記法的保護(hù)，可以優(yōu)先于先前權(quán)益，并獲得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的合法所有權(quán)。

與競(jìng)賽型登記法不同，通知型登記法規(guī)定的是，善意購(gòu)買人的所有權(quán)優(yōu)先效力取決于他在獲得契據(jù)、取得土地所有權(quán)時(shí)，是否被告知已經(jīng)存在的、在先的權(quán)益，或者他是否在沒有任何通知的情況下購(gòu)買了該不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)然，盡管法律允許未登記的權(quán)益持有人在某些情況下優(yōu)先于善意購(gòu)買人，登記對(duì)于次買受人來(lái)說(shuō)仍然是有益的，因?yàn)樗兄诒Ｈ麄兊乃袡?quán)，并能夠有效地對(duì)抗可能會(huì)出現(xiàn)的未登記的權(quán)益。

（三）競(jìng)賽-通知型登記法

通知-競(jìng)賽型登記法是一種結(jié)合了通知型和競(jìng)賽型登記法特點(diǎn)的法律制度。該法律要求后來(lái)的買受人在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)之前進(jìn)行調(diào)查和注意，以確保它們未被先前權(quán)益人所忽略。在此制度下，善意購(gòu)買人的權(quán)益將受到法律保護(hù)，但他們必須通過(guò)適當(dāng)?shù)恼{(diào)查確保其權(quán)益不會(huì)被先前登記的權(quán)益人所排除。

競(jìng)賽-通知型登記法的核心理念是，未經(jīng)登記的先設(shè)定的所有權(quán)無(wú)法對(duì)抗善意購(gòu)買人的所有權(quán)，只有支付對(duì)價(jià)并且先行登記的善意次買受人才能享有優(yōu)先權(quán)。這種法律制度實(shí)際上是前兩種登記制度的結(jié)合。

競(jìng)賽-通知型登記法規(guī)定，所有權(quán)的優(yōu)先效力取決于兩個(gè)條件：先行登記（prior registration）和未被告知（absence of notice）。換言之，后來(lái)的買受人只有在滿足兩個(gè)條件時(shí)才能獲得所有權(quán)：首先，他必須是第一個(gè)進(jìn)行登記的人；其次，他必須以誠(chéng)實(shí)支付對(duì)價(jià)，且未被告知該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給他人。如果轉(zhuǎn)讓人通知了次買受人先設(shè)定的所有權(quán)事實(shí)，即使次買受人進(jìn)行了先行登記，其所有權(quán)也不具有優(yōu)先效力。另外，即使次買受人的所有權(quán)未經(jīng)登記，即使在接受不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契據(jù)時(shí)未被告知且主觀上完全善意，其所有權(quán)也不具有優(yōu)先效力。

通知-競(jìng)賽型登記法的目的在于保護(hù)善意次買受人的權(quán)益，以確保其獲得的產(chǎn)權(quán)是基于登記的前提。次買受人必須在未被告知轉(zhuǎn)讓人先設(shè)定的所有權(quán)的情況下，主觀上完全善意并支付對(duì)價(jià)，并且必須在先買受人之前進(jìn)行登記，否則無(wú)法獲得不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)。在美國(guó)，包括加利福尼亞州在內(nèi)的50%的州采用了這種類型的法律。

舉例來(lái)說(shuō)，買受人A和B同時(shí)主張對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，且二人都對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了登記；假設(shè)B是善意購(gòu)買人，在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)未被告知A的所有權(quán)。根據(jù)通知-競(jìng)賽型登記法，B是善意購(gòu)買人，并且在A之前進(jìn)行了登記，那么B將成為合法所有者并享有優(yōu)先權(quán)，而A的所有權(quán)將無(wú)效；反之，如果A先行登記，那么B的所有權(quán)將無(wú)效。然而，如果B在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)已經(jīng)被告知了A的所有權(quán)，即使B先行登記，其所有權(quán)也不會(huì)具有優(yōu)先效力，A仍然是合法所有者。此例說(shuō)明了通知-競(jìng)賽型登記法規(guī)定次買受人的優(yōu)先權(quán)條件，即在未被告知先設(shè)定的所有權(quán)的情況下進(jìn)行先行登記，并以誠(chéng)實(shí)支付對(duì)價(jià)。只有滿足了這些條件，善意購(gòu)買人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)保護(hù)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記程序

在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記程序通常包括以下步驟：提出申請(qǐng)、歸檔登記、編排索引以及返還原件。

（一）提出申請(qǐng)（Application Submission）

不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程始于申請(qǐng)人向相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)。申請(qǐng)人需要填寫適用的表格，并提供必要的文件和信息，例如不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)、土地調(diào)查報(bào)告等。通常，申請(qǐng)人還需要支付一定的登記費(fèi)用。

具體而言，申請(qǐng)人將一份已經(jīng)恰當(dāng)簽署、公證并交付的文件提交到不動(dòng)產(chǎn)所在縣的登記機(jī)關(guān)。根據(jù)各州不同的規(guī)定，可能還需要滿足其他要求，例如文件必須加蓋印章或支付轉(zhuǎn)讓稅（transfer tax）。被允許登記的文件必須具有足夠的法律效力，能夠影響不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。這些文件可以包括契據(jù)、抵押或租賃合同、判決書等。根據(jù)所在州是否遵守衡平法上的轉(zhuǎn)換規(guī)則，對(duì)于買賣合同的登記可能存在相應(yīng)的限制或要求。同時(shí)，一些官方文件，如遺囑驗(yàn)證文件、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)法令、司法留置權(quán)決定書或欠稅不動(dòng)產(chǎn)留置決定書，以及未決訴訟文書（lis pendens），也可以進(jìn)行登記。這些文件是在與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的法律程序中制作的。

提出申請(qǐng)是啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的第一步，它確保申請(qǐng)人的權(quán)益得到法律保護(hù)，并為后續(xù)的歸檔登錄和編排索引提供了必要的材料和信息。

（二）歸檔登記（Recordation Filing）

一旦申請(qǐng)被接受，相關(guān)文件將被歸檔并登記在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的記錄中。這個(gè)步驟確保申請(qǐng)人的文件正式被記錄下來(lái)，并為日后的檢索和查證提供準(zhǔn)確的信息。

具體而言，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文件被提交至不動(dòng)產(chǎn)登記辦公室，工作人員會(huì)在契據(jù)上注明接收日期和準(zhǔn)確的時(shí)間，并對(duì)轉(zhuǎn)讓文件進(jìn)行拍攝。同時(shí)，提交的文件將被復(fù)印，并將復(fù)印件放置在當(dāng)前的法定登記簿中，并標(biāo)注相應(yīng)的文號(hào)。例如，甲的契據(jù)是該縣2023年度的第6631個(gè)文件，那么該復(fù)印件的文號(hào)可能會(huì)被標(biāo)記為“2023-6631”。

歸檔登記的目的是確保申請(qǐng)人的文件得到妥善記錄和保存，并為后續(xù)的編排索引和檢索提供準(zhǔn)確的依據(jù)。這一步驟在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中起到關(guān)鍵的記錄和備份作用。

（三）編排索引（Indexing）

為了方便檢索，每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都使用一套類似書籍的索引系統(tǒng)。不動(dòng)產(chǎn)文件信息索引系統(tǒng)可以幫助產(chǎn)權(quán)調(diào)查人員查找特定土地在一段時(shí)間內(nèi)的所有交易記錄。正確登記和編排索引對(duì)于推定通知的效力非常重要。通過(guò)索引，產(chǎn)權(quán)調(diào)查人員可以直接找到與土地權(quán)益相關(guān)的轉(zhuǎn)讓文件的卷號(hào)和頁(yè)碼，而無(wú)需逐頁(yè)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而節(jié)省了不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)間成本。

大多數(shù)州的土地登記機(jī)關(guān)都建立了“轉(zhuǎn)讓人-受讓人”索引或“受讓人-轉(zhuǎn)讓人”索引等姓名索引。這些索引按照字母順序排列，根據(jù)當(dāng)事人的姓名和交易年份確定順序。

（四）返還原件（Return of Documents）

在完成不動(dòng)產(chǎn)登記后，登記機(jī)關(guān)會(huì)將原件返還給申請(qǐng)人或其代表，以確保他們?cè)谛枰獣r(shí)可以提供具有法律效力的文件副本。這個(gè)過(guò)程通常通過(guò)郵遞或其他適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行。返還原件是為了保障申請(qǐng)人的權(quán)益，使其能夠持有具有法律效力的原始文件。這樣，申請(qǐng)人在需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易或其他相關(guān)事務(wù)時(shí)可以出示原件，證明其權(quán)益的合法性和真實(shí)性。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的效能

美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心是確保土地和房地產(chǎn)交易的合法性和透明性，目的是建立一個(gè)可靠的登記系統(tǒng)，以記錄和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和權(quán)益。具體而言，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度在保護(hù)產(chǎn)權(quán)、確定優(yōu)先順序和確保交易的合法性和透明性等方面發(fā)揮著重要的效能。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度通過(guò)登記和記錄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的信息，為產(chǎn)權(quán)人提供了法律保護(hù)和確權(quán)機(jī)制。登記的目的是確保不動(dòng)產(chǎn)的合法性和所有權(quán)的真實(shí)性，以防止第三方對(duì)產(chǎn)權(quán)的侵犯和爭(zhēng)議的發(fā)生。通過(guò)登記，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人可以獲得對(duì)其財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)，保障其權(quán)益的完整性和穩(wěn)定性。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度通過(guò)確定優(yōu)先順序，解決了同一不動(dòng)產(chǎn)涉及多個(gè)受讓人之間的優(yōu)先權(quán)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。登記規(guī)則確保了先取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的受讓人享有優(yōu)先權(quán)，即使他們的權(quán)益未經(jīng)登記。這種優(yōu)先權(quán)規(guī)則為購(gòu)買人提供了確定性和合法性，確保他們所購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益不會(huì)受到后來(lái)權(quán)益主張的侵害。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度通過(guò)要求交易各方將相關(guān)文件和契約提交給登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行記錄和公示，確保了交易的合法性和透明性。登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維護(hù)一本公開記錄簿，其中包含了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益和交易信息。這樣，任何人都可以查閱登記記錄，了解不動(dòng)產(chǎn)的歷史交易和權(quán)益情況，從而確保交易的透明和合法性。

（作者單位：中國(guó)政法大學(xué)）