王際娣

今年以來(lái)，廈門(mén)市對(duì)限購(gòu)、限售政策進(jìn)行放松，廈門(mén)戶口單身可以購(gòu)買(mǎi)第二套住房，島外限售政策由產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年內(nèi)限售改為網(wǎng)簽日期之日起2年內(nèi)限售。自8月16日起，廈門(mén)市又打出“首付比例下調(diào)+利率下調(diào)”組合拳，刺激樓市回暖，但市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為平靜。

7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來(lái)，多地積極研究調(diào)整限購(gòu)、限售等限制性政策。據(jù)悉，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，降低二套房首付比例下限。

事實(shí)上，在中央政治局會(huì)議提出鼓勵(lì)樓市松綁之前，廈門(mén)市就已經(jīng)出臺(tái)了許多樓市調(diào)控政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年至今，廈門(mén)優(yōu)化樓市相關(guān)政策已有十余次。據(jù)廈門(mén)房管局消息，今年3月廈門(mén)限購(gòu)限售政策有所調(diào)整，限購(gòu)政策方面，廈門(mén)戶籍的單身人士可以購(gòu)買(mǎi)第二套住房。限售政策方面，將之前取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售改為網(wǎng)簽之日起2年限售。

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，廈門(mén)限購(gòu)政策漸進(jìn)式調(diào)整，本次政策給予單身人士購(gòu)房更多支持，未來(lái)限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間；島外限售政策優(yōu)化，有利于進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)情緒，帶動(dòng)置換需求入市，提升二手房市場(chǎng)活躍度。

單身人士可購(gòu)買(mǎi)第二套住房

今年開(kāi)年，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜就廈門(mén)樓市發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析。她表示，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年1-2月廈門(mén)新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.02％，二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.61％。2月，新建住宅價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅小幅擴(kuò)大，市場(chǎng)情緒略有修復(fù)。

成交來(lái)看，2023年2月廈門(mén)商品住宅成交面積15.7萬(wàn)平方米，在低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)超四成，環(huán)比增加近七成。春節(jié)后市場(chǎng)活躍度有所提升，2023年第13周（3.20-3.6）商品住宅成交7.4萬(wàn)平方米，為2023年以來(lái)周度最高水平，亦處于2022年以來(lái)周度較高水平，但與2021年市場(chǎng)周度成交規(guī)模相比，仍有一定距離。短期庫(kù)存來(lái)看，截止2月末，商品住宅可售面積出清周期為16.2個(gè)月，處于合理區(qū)間。

今年3月，廈門(mén)推出主要利于單身人士二套房的限購(gòu)政策，激發(fā)市場(chǎng)主體的主觀能動(dòng)性。政策具體內(nèi)容包括廈門(mén)戶籍及非廈門(mén)戶籍的限購(gòu)要求，關(guān)于限購(gòu)方面如圖一所示；關(guān)于限售方面，廈門(mén)限售政策調(diào)整，縮短了島外限售時(shí)間，調(diào)整為自網(wǎng)簽日期之日起2年內(nèi)限售，原本是產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年內(nèi)限售。

率先打出組合拳

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，表示要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市發(fā)布樓市新政，并且根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀不斷補(bǔ)充樓市松綁政策條款。日前，廈門(mén)市再發(fā)消息，率先打出“首付比例下調(diào)+利率下調(diào)”組合拳，刺激樓市回暖。

如在廈門(mén)本市無(wú)住房，一筆住房貸未結(jié)清的，再買(mǎi)首付比例為40%（原政策則為50%）。新政策之下，首套房貸最低為3.7%（LPR-50BP），二套住房商業(yè)貸款利率下限也由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上浮80個(gè)基點(diǎn)調(diào)整至上浮60個(gè)基點(diǎn)，即二套房貸款利率由原來(lái)的5%降低至4.8%。此外，如在廈門(mén)市已有兩套及以上住房的居民則暫停發(fā)放住房貸款。

二手房公積金貸款可“帶押過(guò)戶”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，7月份廈門(mén)一、二手商品住宅成交量?jī)r(jià)雙雙下跌，共成交2469套，環(huán)比下跌近三成。從數(shù)據(jù)上看，廈門(mén)樓市的熱度呈現(xiàn)較明顯的下坡趨勢(shì)。今年7月，廈門(mén)商品住宅共成交984套，不足千套，環(huán)比下跌45.6%；成交面積約10.46萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌48.2%；成交均價(jià)35884元/平方米，環(huán)比下跌11.7%。當(dāng)月僅新增供應(yīng)6.44萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌78.3%。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為低迷，成交量已經(jīng)“4連降”，在近一年中處于低位。7月廈門(mén)二手住宅共成交15.34萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌11.8%，同比下跌35.4%；成交1485套，環(huán)比下跌13%，同比下跌35%。

7月，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局發(fā)布了二手房交易除了商業(yè)貸款可“帶押過(guò)戶”，住房公積金貸款也可“帶押過(guò)戶”。

據(jù)介紹，該項(xiàng)業(yè)務(wù)要求賣(mài)方無(wú)需先行籌集還款資金結(jié)清住房貸款，買(mǎi)方即可申請(qǐng)住房公積金貸款，減少買(mǎi)賣(mài)雙方交易費(fèi)用，提升交易速度，降低交易難度。而此前，賣(mài)方要還清原住房貸款、解除抵押，買(mǎi)賣(mài)雙方登記過(guò)戶后，買(mǎi)方才能申請(qǐng)住房公積金貸款。

（圖一）今年3 月廈門(mén)限購(gòu)限售政策有所調(diào)整，限購(gòu)政策方面，廈門(mén)戶籍的單身人士可以購(gòu)買(mǎi)第二套住房。

廈門(mén)市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。“該舉措簡(jiǎn)化了二手房交易環(huán)節(jié)，減輕了購(gòu)房人籌措資金的壓力，縮短交易時(shí)間，提升交易速度，降低交易難度，進(jìn)一步發(fā)揮了住房公積金支持職工剛性和改善住房需求的作用?！?/p>

在樓市新政刺激下廈門(mén)能否迎來(lái)樓市新轉(zhuǎn)機(jī)仍未可知。但克而瑞數(shù)據(jù)分析指出，當(dāng)前廈門(mén)二手房市場(chǎng)供需雙方信心均持續(xù)下滑，買(mǎi)方購(gòu)房意愿低，賣(mài)方價(jià)格一再下探，中介門(mén)店客戶稀少，交易量大幅下滑。目前進(jìn)入樓市傳統(tǒng)銷售淡季，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力顯疲軟，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步探底，預(yù)計(jì)在樓市利好落地和9月銷售旺季來(lái)臨之后，市場(chǎng)能有所好轉(zhuǎn)。

編輯/麥婉華