周洪波

周律師：

您好！

我手里有幾套閑置房產(chǎn)，包括住宅和商住樓，因為三年疫情導致租賃行情不佳，現(xiàn)計劃將手中的房屋對外出租。請教您如何防范房屋租賃中的風險？

劉先生

劉先生：

您好！

以下關于本案的分析和建議，僅供參考。

一、出租前要檢驗房屋狀況，避免安全隱患

作為房屋所有權人，在房屋出租前，必須仔細檢查擬出租房屋內(nèi)相關的消防和家用電氣等設施設備，及時消除涉及水、電、煤氣等安全隱患。如果事先對出租房屋進行裝修，應當符合消防安全要求，不得損壞承重墻且擅自改變房屋結構。因為違法建筑和擅自改變使用性質(zhì)的房屋是禁止出租的。作為房東，應當明確告知租客與出租房屋及附屬設施相關的年份、可能存在的缺陷或隱患，有義務進行必要的完善和維修，履行物權人應盡的職責。假如發(fā)現(xiàn)火災隱患應當及時消除或者通知承租人消除。如果房東沒有盡到安全修繕的義務，如因輸電線路老化而引起火災，造成租客人身或者財產(chǎn)損失的，房東應當會承擔相應的賠償責任，除非租賃合同中有特別約定或者租客自身存在過錯。

同時，為了規(guī)避相應的風險，建議在房屋租賃合同中，寫明租客已確認租賃房屋及其設施的安全性，如因租客個人原因造成人身或者財產(chǎn)損失，均由租客自行承擔。

二、規(guī)避租客利用房屋從事違法活動的風險

根據(jù)公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房屋出租人的治安責任：

（一）不準將房屋出租給無合法有效證件的承租人；

（二）與承租人簽訂租賃合同，承租人是外來暫住人員的，應當帶領其到公安派出所申報暫住戶口登記，并辦理暫住證；

（三）對承租人的姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業(yè)或者主要經(jīng)濟來源、服務處所等基本情況進行登記并向公安派出所備案；

（四）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或者有違法犯罪嫌疑的，應當及時報告公安機關；

（五）對出租的房屋經(jīng)常進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和排除不安全隱患，保障承租人的居住安全；

（六）房屋停止租賃的，應當?shù)焦才沙鏊k理注銷手續(xù)；

（七）房屋出租單位或者個人委托代理人必須遵守有關規(guī)定，承擔相應責任。

因此，房東出租房屋應當遵守上述規(guī)定。同時在房屋租賃合同中也可以和租客約定，承租方不得在租賃房屋中從事違法犯罪活動，提供吸毒、賭博、賣淫場所。否則，出租方有權立即收回房屋，相關法律責任由承租方自行承擔。

三、限制對房屋的轉租也是規(guī)避風險的重要舉措

出租房屋的轉租往往是房屋租賃糾紛的重要發(fā)生原因，因此規(guī)避風險也要對房屋的轉租做出合理的制約。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

第七百一十八條規(guī)定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉租。

因此，房東可以在租賃協(xié)議中與租客約定禁止轉租或者經(jīng)房東書面同意后可以轉租。如果擅自轉租的，房東應當在發(fā)現(xiàn)后及時提出異議，并要求租客停止轉租或者與租客解除租賃協(xié)議。如果同意轉租，房東應當要求租客提供轉租合同復印件和轉租租客的相關資料，以便了解轉租情況以及是否超越轉租的權限等等。

四、禁止群租，防范相應的風險

所謂“群租”是指將原有的房屋格局進行違法分割出租，從而牟利的行為。根據(jù)最新通過的《上海市住房租賃管理條例》及相關文件規(guī)定，滿足以下情形之一的即可認定為“群租”：

（一） 將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租或按床位出租；

（二）將原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；

（三）出租房間的人均居住面積低于5平方米；

（四）每個出租房間的居住人數(shù)超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。

《上海市住房租賃管理條例》第十五條明確規(guī)定禁止群租。群租對房屋的修改屬于違建。同時群租也嚴重影響對房屋的安全使用。對房東收回房屋恢復原房屋結構也帶來問題。

因此，房東和租客應當在房屋租賃協(xié)議中，明確約定禁止群租，一旦發(fā)現(xiàn)群租，應立即收回房屋，并將房屋恢復原狀，無法恢復的需要賠償損失。

（作者單位：上海市恒業(yè)律師事務所）