魏榮順

摘 要：雙循環(huán)新發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟與實體經(jīng)濟發(fā)展意義重大，其中國內(nèi)大循環(huán)需要房地產(chǎn)經(jīng)濟支持，國際大循環(huán)則需要實體經(jīng)濟支持。房地產(chǎn)經(jīng)濟與實體經(jīng)濟既有差異又有聯(lián)系，各自獨立的同時又相互支撐?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟體系得到不斷完善，為房地產(chǎn)經(jīng)濟與實體經(jīng)濟辯證統(tǒng)一發(fā)展提供了良好條件，因此，雙循環(huán)新發(fā)展格局下，應(yīng)積極研究促進(jìn)兩者協(xié)同發(fā)展的新措施。本文從房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟相關(guān)概述入手，分析房地產(chǎn)行業(yè)對實體經(jīng)濟產(chǎn)生的影響，提出雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟辯證統(tǒng)一發(fā)展的策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：雙循環(huán)新發(fā)展格局；房地產(chǎn)；實體經(jīng)濟發(fā)展

房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟在雙循環(huán)新發(fā)展格局下發(fā)揮著重要作用，缺一不可，兩者的辯證統(tǒng)一會對雙循環(huán)新發(fā)展格局形成產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展下，使得實體企業(yè)出現(xiàn)了創(chuàng)新能力不足、利潤率較低、融資環(huán)境較差等情況。不過當(dāng)前我國制造業(yè)仍在世界上占有主要地位，發(fā)展勢頭強勁。實體經(jīng)濟屬于經(jīng)濟大國發(fā)展成為經(jīng)濟強國的關(guān)鍵，主要是因為國際國內(nèi)經(jīng)濟雙循環(huán)中實體經(jīng)濟屬于較為重要的內(nèi)容，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，也能對雙循環(huán)新發(fā)展格局發(fā)揮出重要作用，兩者并不矛盾，因此，若想有效促進(jìn)雙循環(huán)新發(fā)展格局形成，需要通過有效的措施促進(jìn)房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟辯證統(tǒng)一發(fā)展。

一、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)特性

房地產(chǎn)業(yè)表示的是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營以及服務(wù)管理的行業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)以及物業(yè)管理等。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于服務(wù)于社會生產(chǎn)及生活的部門。房地產(chǎn)主要具備以下特性：第一，自然屬性。這一特性具體包括：房地相對不可分性；經(jīng)久性；不可移動性；土地稀缺性及不可再生性。第二，經(jīng)濟屬性。在經(jīng)濟屬性上，主要包括商品性、二重性與偶性，其中，商品性是現(xiàn)有法律規(guī)定，城市土地使用權(quán)存在商品屬性；對于已經(jīng)開發(fā)的建筑地段，因為在土地自然資源上存在大量勞動投入，因此具備使用價值二重性特性；建筑物、土地自然資源與建筑地段存在不可分離的偶性。第三，社會屬性。主要包括：公平性、社會保障性，對于低收入、無力購人群，能夠通過社會保障體系購買住房，其住房存在社會保障性質(zhì)，是社會公平的重要體現(xiàn)；房地產(chǎn)與經(jīng)濟社會發(fā)展協(xié)調(diào)性，經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產(chǎn)處于重要位置，通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有助于帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不過房地產(chǎn)會受到經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及速度的制約，因此需要保證兩者協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）實體經(jīng)濟的功能

對于實體經(jīng)濟而言，表示的是人類利用相應(yīng)工具創(chuàng)造出來的商品價值總量，包括物質(zhì)、精神產(chǎn)品生產(chǎn)及服務(wù)部門，如工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、教育、建筑業(yè)、文化、藝術(shù)等，其屬于國家經(jīng)濟的重要支柱，也始終是人類社會賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。實體經(jīng)濟主要具備以下功能：第一，能夠為人類提供基本生活資料，實體經(jīng)濟與人們生產(chǎn)生活密切相關(guān)，可以滿足人們生活所需，當(dāng)生產(chǎn)活動停止時，會影響到人們的消費活動，嚴(yán)重情況下會導(dǎo)致秩序混亂，因此保證實體經(jīng)濟發(fā)展意義重大。第二，實體經(jīng)濟的發(fā)展，能夠進(jìn)一步提升人們的生活水平，為人們創(chuàng)造更美好的生活提供動力。人們不僅要生存，而且更要發(fā)展，要生活得更好。保證人們生活得更好的物質(zhì)條件，是由各式各樣的更高水平的實體經(jīng)濟創(chuàng)造出來的，如果實體經(jīng)濟更高級的生產(chǎn)活動一旦停止，人們就會從根本上失去了提高生活水平的基礎(chǔ)。第三，當(dāng)人們物質(zhì)生活得到保障后，會追求更高層次的精神生活，使自己的素質(zhì)得到全面的增強，如果實體經(jīng)濟的一些特殊活動形式一旦停止，人們也同樣會從根本上失去增強綜合素質(zhì)的根基，因此，實體經(jīng)濟發(fā)展有助于人們精神文化素養(yǎng)提升，并且，人們精神文化需求不斷提升下，也會促進(jìn)實體經(jīng)濟精神服務(wù)類產(chǎn)品發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對實體經(jīng)濟產(chǎn)生的不良影響

首先，當(dāng)房價過高時，會使價格傳導(dǎo)機制發(fā)生扭曲。商品供需矛盾是客觀存在的，進(jìn)而會在價值的影響下使價格上下波動。商品價格始終會圍繞其價值時升時降，在升降幅度上與商品價值不會存在較大偏差。不過現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格處于不斷升高狀態(tài)，房地產(chǎn)商品價格同房屋價值相比存在較大差距，使得價格傳導(dǎo)機制發(fā)生了扭曲。市場競爭中，不僅包括生產(chǎn)經(jīng)營者為實現(xiàn)利潤最大化進(jìn)行的銷售競爭，還會涉及到不同行業(yè)間的競爭。國民經(jīng)濟發(fā)展環(huán)節(jié)，不同類別的產(chǎn)業(yè)均發(fā)揮著重要作用，缺一不可。不過近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐年升高，如圖1所示，使得社會資源配置發(fā)生傾斜，對其他企業(yè)發(fā)展資金產(chǎn)生了影響，導(dǎo)致其他行業(yè)競爭力有所降低，違背了價值規(guī)律。可見房地產(chǎn)行業(yè)過熱會占用過多的社會資源，在一定程度上阻礙了其他行業(yè)生產(chǎn)效率提升。最后，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)獲得了超額利潤，在超額利潤上，主要來源為承擔(dān)風(fēng)險、創(chuàng)新與壟斷，承擔(dān)風(fēng)險與創(chuàng)新有助于社會發(fā)展，而通過壟斷獲得的超額利潤屬于壟斷者對生產(chǎn)要素提供者、生產(chǎn)者、消費者的剝削。中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭實力不強，大型房地產(chǎn)企業(yè)往往會獲得“壟斷超額利潤”，從而出現(xiàn)相應(yīng)投機性行為，使得房價超出了民眾的實際購買力，嚴(yán)重影響到了供求關(guān)系，導(dǎo)致社會分配不夠合理。若房地產(chǎn)商通過輕便、快捷的方式即可獲得暴利，會降低其通過提升技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量收獲利潤的動力，會對社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生較大影響，不利于社會和諧穩(wěn)定。

三、雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的辯證統(tǒng)一發(fā)展策略

（一）合理制定經(jīng)濟管理長遠(yuǎn)目標(biāo)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融發(fā)展下，一些城市房價增長過快，調(diào)控分化趨勢逐漸加劇，我國針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，制定了“房住不炒”“三穩(wěn)”目標(biāo)，在各地樓市調(diào)控政策上呈現(xiàn)出了精準(zhǔn)化、差異化目標(biāo)。當(dāng)前受到宏觀環(huán)境影響，為實現(xiàn)“六穩(wěn)”“六?！蹦繕?biāo)，各城市針對房地產(chǎn)供需方面，出臺了較多扶持政策，整體上樓市調(diào)控政策會呈現(xiàn)出寬松態(tài)勢。雙循環(huán)新發(fā)展格局下，若想實現(xiàn)房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，需要從多個方面入手，如降低預(yù)售價格、開工竣工允許延期、土地出讓款延期與分期支付、延期繳稅等，并且，還應(yīng)實施“一區(qū)一策”、公積金政策放寬、提供購房補貼等，并合理制定出經(jīng)濟管理長遠(yuǎn)目標(biāo)。在需求端方面，具體是收緊公積金、加碼“五限”、提升個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限等方式下，補足漏洞、解決現(xiàn)存問題。在供給端方面，應(yīng)加強預(yù)售資金監(jiān)管、加大無房家庭配售比例、明確土地出讓條件、限制申請預(yù)售面積，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟良好發(fā)展。

（二）強化宏觀調(diào)控

雙循環(huán)新發(fā)展格局下，為更好面對房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的矛盾與關(guān)聯(lián)，促進(jìn)兩者協(xié)同發(fā)展，應(yīng)重點關(guān)注以下幾方面：首先，將宏觀調(diào)控作為促進(jìn)房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵手段。未來制定宏觀調(diào)控政策時，需要保證其具備公開、公正、精準(zhǔn)特性，對房地產(chǎn)市場供求情況進(jìn)行精準(zhǔn)掌握，合理調(diào)控供求關(guān)系，保證房價處于合理范圍內(nèi)。現(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)、信息化技術(shù)不斷發(fā)展，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求做到精準(zhǔn)掌握，因此需要將重點放在供求矛盾合理解決上，降低經(jīng)濟泡沫問題的出現(xiàn)，避免房價虛高。其次，應(yīng)嚴(yán)格遵循房住不炒理念，確保群眾合理消費、理性購房，根據(jù)自身實際需求消費，對投機行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，包括惡意壓價、哄抬房價以及惡意炒房等。再次，對金融市場做出合理調(diào)節(jié)，強化金融監(jiān)管，確保實體企業(yè)更加合理的使用資金重點發(fā)展生產(chǎn)；促進(jìn)社會資本合理分流，一方面應(yīng)滿足實體經(jīng)濟發(fā)展需要，另一方面需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險進(jìn)行及時預(yù)防。最后，應(yīng)做好土地管理及審批工作，對土地性質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格把控，禁止為了發(fā)展房地產(chǎn)進(jìn)行土地性質(zhì)變更，為實體企業(yè)生產(chǎn)用地提供保障。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行老舊小區(qū)改造、重建，提升空間利用率，注重智慧化住宅建設(shè)等。此外，還應(yīng)全面落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有機結(jié)合創(chuàng)新、土地、勞動力、資本等要素，對房地產(chǎn)業(yè)與實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需資源進(jìn)行優(yōu)化配置，通過這樣的方式，促進(jìn)房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展。

（三）重視房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，強化綠色智能城市建設(shè)

房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟辯證統(tǒng)一發(fā)展下，應(yīng)積極轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展理念，保證發(fā)展理念與我國經(jīng)濟實際相符合，最大程度上為群眾帶來便捷與利益，使房地產(chǎn)經(jīng)濟逐漸向服務(wù)型、整體性及綜合性方向發(fā)展，將健康發(fā)展經(jīng)營理念引入到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式。通過這樣的方式，確保房屋建筑具備較多功能，滿足市場環(huán)境發(fā)展需求。實際發(fā)展過程中，應(yīng)積極探究各類型建筑的智能化平臺，包括休閑娛樂建筑、辦公建筑、寫字樓以及酒店等，在眾多智能建筑形式中體現(xiàn)出健康發(fā)展經(jīng)營理念。將物業(yè)價值放在重要位置，在住房開發(fā)過程中最大程度上滿足群眾需求。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)進(jìn)一步拓寬投資經(jīng)營范疇，確保房屋建筑投資開發(fā)環(huán)節(jié)，在健康可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)下，獲得更高的收益。注重多形式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)，如公共場所、養(yǎng)老院、文化地產(chǎn)等，在房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、綠色發(fā)展下，帶動實體經(jīng)濟良好發(fā)展?，F(xiàn)階段，人們對健康綠色生態(tài)等加大了關(guān)注力度，逐漸出現(xiàn)了較多環(huán)保型房地產(chǎn)建設(shè)項目，能夠良好滿足社會可持續(xù)發(fā)展需求，有效構(gòu)建出環(huán)保型房地產(chǎn)建筑物，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國綠色智能城市建設(shè)發(fā)展。

（四）完善房地產(chǎn)行業(yè)需求體制

當(dāng)前我國社會經(jīng)濟處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人們生活水平也不斷提升，房價在合理范圍提升也屬于正?，F(xiàn)象，是國家、社會發(fā)展的必然。不過就當(dāng)前房地產(chǎn)實際情況而言，存在供大于求情況，此時若房價仍處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，會產(chǎn)生一些泡沫經(jīng)濟，當(dāng)發(fā)生崩盤情況，會直接影響到整個社會經(jīng)濟發(fā)展。因此，需要對房價進(jìn)行合理控制，控制房價并不是降低房價，而是使其處于動態(tài)平衡狀態(tài)，按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況對房價做出合理調(diào)控，不可過高，亦不可過低，當(dāng)房價過高時，會降低人們生活幸福指數(shù)，當(dāng)房價過低時，會出現(xiàn)經(jīng)濟倒退情況，進(jìn)而對社會發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。因此，政府部門需要通過有效措施，保證房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，針對于大量的投資資金，應(yīng)選擇有效的限制措施，避免出現(xiàn)投機倒把情況。進(jìn)一步完善地方政府政績考核機制，不可只將重點放在GDP增長上，應(yīng)在政績考核指標(biāo)上引入房地產(chǎn)上漲控制幅度。相關(guān)政府部門應(yīng)保證短期收入與長期收入間存在良好的關(guān)系，以免出現(xiàn)權(quán)力尋租及大量批地等情況。政府機構(gòu)應(yīng)重點完善需求體制，詳細(xì)了解人民收入情況及人口漲幅等，為房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

（五）優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展下，為一些城市二手房交易市場發(fā)展帶來了較好的機遇，不過在總體發(fā)展上卻不太樂觀，這種情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過于被動，對房地產(chǎn)市場良好運行產(chǎn)生了較大阻礙。并且，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也對整個市場經(jīng)濟秩序發(fā)展產(chǎn)生了較大影響，不利于資金市場正常運行。因為一些城市發(fā)展環(huán)節(jié)面臨開發(fā)過剩情況，大大增加了住房空置率，嚴(yán)重限制了當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展。所以，為保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)保證房地產(chǎn)逐漸向去庫存化方向邁進(jìn)，同時構(gòu)建出與之相匹配的土地開發(fā)決策機制。城市建設(shè)過程中，需要及時按照市場發(fā)展規(guī)律對建設(shè)規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，最終建設(shè)出綠色智能城市，為市場經(jīng)濟發(fā)展提供保障。

（六）增強環(huán)保意識，規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險

首先，為保證房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟辯證統(tǒng)一發(fā)展，應(yīng)增強生態(tài)環(huán)保意識，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。重視房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的同時，進(jìn)一步增強環(huán)保意識，加大綠色城市建設(shè)力度。在房地產(chǎn)中引入環(huán)保理念，還有助于推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟與實體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段人們對房地產(chǎn)行業(yè)需求不斷提升，增加房地產(chǎn)功能可以保證房地產(chǎn)行業(yè)滿足時代發(fā)展需求，確保房地產(chǎn)建設(shè)符合實際需求，在房地產(chǎn)開發(fā)不斷創(chuàng)新中，使房地產(chǎn)獲得更強的競爭實力，促進(jìn)我國社會生態(tài)文明建設(shè)。其次，規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展環(huán)節(jié)，會面臨環(huán)境、經(jīng)濟、質(zhì)量等風(fēng)險，發(fā)生以上風(fēng)險問題時，會嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)節(jié)，需要全面控制各項風(fēng)險因素，合理制定風(fēng)險規(guī)避方案，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，在風(fēng)險管理模式全面實施下，還能降低風(fēng)險問題的不良影響，保障房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟發(fā)展的全面協(xié)調(diào)、辯證統(tǒng)一。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟與實體經(jīng)濟相互影響、制約，所以，雙循環(huán)新發(fā)展格局下，應(yīng)在發(fā)展中協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的關(guān)系，促進(jìn)實體經(jīng)濟良好發(fā)展。并且，房地產(chǎn)行業(yè)與人們生產(chǎn)生活密切相關(guān)，其健康發(fā)展會對經(jīng)濟運行狀態(tài)產(chǎn)生直接影響，為保證房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟健康發(fā)展，政府部門應(yīng)強化宏觀調(diào)控，合理管控房地產(chǎn)價格，避免出現(xiàn)價格忽高忽低情況，防止造成泡沫經(jīng)濟，對國民經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生阻礙。

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