基于AHP-模糊綜合評價法的老舊社區(qū)更新模式探索
——以上海同濟(jì)新村為例

■ 張 奇 ZHANG Qi 徐磊青 XU Leiqing

1 研究背景

城市更新是“十四五”期間城市的重要任務(wù)，也是能否實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)的關(guān)鍵。然而，由于缺乏科學(xué)的評價方法，導(dǎo)致無需更新的片區(qū)大拆大建，需要更新的片區(qū)卻遲遲得不到關(guān)注；而不經(jīng)評估的大拆大建模式會造成巨量的碳排放。另外，一味地進(jìn)行建筑更新，也可能造成多余的碳排放；特別是年代久遠(yuǎn)的建筑，保溫和隔熱性能很差，更新后的10 年左右可能需要再次更新，其中產(chǎn)生的碳排放，未必會比直接拆除重建所造成的碳排放少。因此，符合我國國情的科學(xué)客觀的社區(qū)更新模式的評估系統(tǒng)，是目前社區(qū)更新研究的重點(diǎn)，本研究即致力于此更新評估模型的建構(gòu)。

目前，已有不少國家和地區(qū)的城市更新規(guī)劃部門建立了相關(guān)評價體系。例如，新加坡建立BAP（Building Adaption Potential）模型，用來評估“組屋”的改造潛力[1]；日本成立“城市發(fā)展局”，并出臺《首都圈基本計(jì)劃》《都市再生特別措施法》等法案[2]；中國香港地區(qū)成立“香港市區(qū)重建局”，并出臺《市區(qū)重建策略》統(tǒng)一管理更新重建項(xiàng)目[3]。此外，我國上海、深圳、廣州等城市雖然也在進(jìn)行相關(guān)嘗試，但評價標(biāo)準(zhǔn)多基于建筑安全性和建筑是否成套這些最基本的層面，回避了相對復(fù)雜的城市問題、社會問題等，評價方法的科學(xué)性和系統(tǒng)性還有待完善。

本研究以中國老舊社區(qū)更新方式評價模型為研究對象，重點(diǎn)分析國內(nèi)老舊社區(qū)更新的影響因素，形成一套系統(tǒng)化的評價模型，并將此模型應(yīng)用到同濟(jì)新村的更新設(shè)計(jì)中。以科學(xué)方法對社區(qū)更新這一復(fù)雜問題進(jìn)行量化研究、綜合評估，研究出一套具有較強(qiáng)實(shí)用性與邏輯性的評價體系，以幫助政府部門和相關(guān)研究人員在社區(qū)更新前對社區(qū)改造方式做出科學(xué)的評估判斷。

2 研究方法

基于老舊社區(qū)更新的復(fù)雜性，需要一套針對復(fù)雜問題的評價體系，以保證評價結(jié)果的客觀性。綜合評價法（Comprehensive Evaluation Method）又稱多變量綜合評價方法，是一種運(yùn)用多個指標(biāo)或多個參評單位進(jìn)行評價的方法[4]。其基本思想是對一個復(fù)雜問題進(jìn)行拆解，得到多級指標(biāo)，再對拆解的指標(biāo)進(jìn)行具體評價。在數(shù)學(xué)模型中，綜合評價法有20 多種具體的方法，包括層次分析法（AHP）、灰色關(guān)聯(lián)法、TOPSIS 法、WRSR 秩和比、綜合指數(shù)、模糊綜合評價法等，本文選取城市更新領(lǐng)域使用較多的方法進(jìn)行比較。

社區(qū)更新方式的整個評價過程會涉及建筑結(jié)構(gòu)層面、美觀層面、歷史文化層面、更新收益層面等多個復(fù)雜因素。經(jīng)綜合比較，層次分析法（AHP）適用于評估模型中的權(quán)重分析。該方法由美國運(yùn)籌學(xué)家Saaty 于20 世紀(jì)70 年代初提出，通過將評價對象分解成目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層等多個層次，提升對象的可評估性，進(jìn)而進(jìn)行定性和定量分析[5]。其應(yīng)用廣泛、結(jié)果穩(wěn)定、計(jì)算簡單，在城市更新過程的多指標(biāo)綜合影響下，可操作性更強(qiáng)；缺點(diǎn)是主觀性強(qiáng)、結(jié)果粗糙，通常需與其他評價方法進(jìn)行組合應(yīng)用。模糊綜合評價法是建立在模糊數(shù)學(xué)基礎(chǔ)上的評價方法[6]，其通過隸屬度這一概念，對生活中難以量化的問題進(jìn)行量化處理，結(jié)果清晰、系統(tǒng)性強(qiáng)，非常適合處理多指標(biāo)的復(fù)雜問題。將此二者結(jié)合，可以得到一個更為完善的評價效果。

基于此，本研究采用AHP-模糊綜合評價法，構(gòu)建老舊社區(qū)更新方式評價模型。其綜合評價步驟為:① 確定評價目標(biāo);②對評價目標(biāo)進(jìn)行分解, 形成目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層指標(biāo)體系；③問卷調(diào)查, 可邀請多個業(yè)內(nèi)專家和從業(yè)多年的專業(yè)人員參與調(diào)查;④收集調(diào)查問卷, 采用AHP 對問卷進(jìn)行分析，確定各指標(biāo)權(quán)重；⑤結(jié)合專業(yè)人員評分及各個指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算各對象的隸屬度矩陣，由此得到綜合評價結(jié)果。

3 更新方式評價模型的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建指標(biāo)體系

運(yùn)用層次分析法（AHP）建立決策模型，此模型至少由目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和方案層組成。其中，準(zhǔn)則層可以有多層。

通過對老舊社區(qū)改造的文獻(xiàn)調(diào)查及篩選，構(gòu)建老舊社區(qū)更新方式評價模型指標(biāo)體系，其中：一級指標(biāo)即準(zhǔn)則層，包括建筑層面、規(guī)劃層面和社會層面 3 個因素；二級指標(biāo)即次準(zhǔn)則層，包含8 個指標(biāo)因素；三級指標(biāo)即指標(biāo)層，共包含16 個指標(biāo)因素。由于老舊社區(qū)更新設(shè)計(jì)的評價因素眾多，評價指標(biāo)中存在大量定性指標(biāo)和定量指標(biāo)，為保證結(jié)果可信度，采用專家評分的方式確定權(quán)重。本研究邀請20 名從事城市更新領(lǐng)域的專業(yè)人員和政府管理人士組成專家團(tuán)隊(duì)，對三級指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，最終通過層次分析法計(jì)算出權(quán)重結(jié)果（表1）。

表1 老舊社區(qū)更新方式評價模型指標(biāo)體系及權(quán)重分布

3.2 建立模糊綜合評價模型

3.2.1 確定老舊社區(qū)更新方式評價模型的評價指標(biāo)體系因素集

（1）一級指標(biāo)因素集：A={a1,a2,a3}。

（2） 二 級 指 標(biāo) 因 素 集：Ai={ai1,ai2,…,aij}, 其 中，i=1,2,3；j=1,2,…,n（n≤8）。

（3）三級指標(biāo)因素集：Aij={aij1,aij2,…,aijk}, 其 中，i,j取 值 同 上；k=1,2,…,m（m≤16）。

3.2.2 確定評語集

針對社區(qū)更新問題，將更新方式劃分為拆除重建、改建擴(kuò)建和保留提升3 種，由此確定評語集，即：U＝{U1,U2,U3}＝{拆除重建，改建擴(kuò)建，保留提升}。

3.2.3 確定指標(biāo)權(quán)重

結(jié)合層次分析法的權(quán)重計(jì)算結(jié)果（表1），可知一級指標(biāo)權(quán)重向量W={0.262, 0.229, 0.509}；同理可得二級和三級指標(biāo)權(quán)重向量。

3.2.4 構(gòu)建三級指標(biāo)的模糊綜合評價矩陣

由專業(yè)人員對三級指標(biāo)進(jìn)行打分，可以獲得每個三級指標(biāo)因素的隸屬度矩陣，即：

式中，Bijk表示第i個一級指標(biāo)中第j個二級指標(biāo)的第k個三級指標(biāo)的隸屬度矩陣。由于評語集共3 個元素，因此隸屬度矩陣也只會存在3 個元素，即bijk1、bijk2和bijk3，分別表示bijk指標(biāo)在評語集{拆除重建，改建擴(kuò)建，保留提升}上的隸屬度。

對三級指標(biāo)的隸屬度矩陣進(jìn)行組合，可獲取三級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣。對每個二級指標(biāo)（如B1 建筑安全性）建立三級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣，用于計(jì)算二級指標(biāo)的隸屬度矩陣。由于每個二級指標(biāo)對應(yīng)的三級指標(biāo)個數(shù)都為2，故三級指標(biāo)模糊關(guān)系矩陣可表示為：

式中，Rij表示第i個一級指標(biāo)中第j個二級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣。

3.2.5 計(jì)算二級指標(biāo)和一級指標(biāo)隸屬度矩陣

根據(jù)公式（2），可計(jì)算得到每個二級指標(biāo)因素的隸屬度矩陣：

式中，Bij為第i個一級指標(biāo)中第j個二級指標(biāo)的隸屬度矩陣；Wij為第i個一級指標(biāo)中第j個二級指標(biāo)的權(quán)重集，由于本研究項(xiàng)目中，每個二級指標(biāo)分別對應(yīng)2 個三級指標(biāo)，故Wij＝[wij1,wij2]；Rij為三級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣；bij1,bij2,bij3分別表示第i個一級指標(biāo)的第j個二級指標(biāo)對應(yīng)3 個評語的隸屬度。

對每個一級指標(biāo)建立二級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣，即：

式中，Ri表示第i個一級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣。由于每個一級指標(biāo)對應(yīng)的二級指標(biāo)個數(shù)為2 或3，故j取2 或3。

由此，可得到每個一級指標(biāo)隸屬度矩陣為：

式中，Bi為第i個一級指標(biāo)的隸屬度矩陣；Wi為第i個一級指標(biāo)的權(quán)重集；wij為第i個一級指標(biāo)中第j個二級指標(biāo)的權(quán)重，j取2 或3；bi1、bi2、bi3分別表示第i個一級指標(biāo)對應(yīng)3 個評語的隸屬度。

同理，可得到計(jì)算出一級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣R，即：

3.2.6 采用加權(quán)平均法計(jì)算評價對象的隸屬度矩陣B

對一級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣R和權(quán)重向量W進(jìn)行復(fù)合運(yùn)算，可計(jì)算得出最終更新方式的隸屬度：

式中，B為評價對象最終的隸屬度矩陣，最終結(jié)果可以通過矩陣中數(shù)字的大小確定評價結(jié)果，如結(jié)果為[0.15，0.5，0.35]，即可確定最佳改造方式為改建擴(kuò)建。需要說明的是，W和R之間的運(yùn)算方式包括4 種算法，用“?”表示；一般對于較復(fù)雜的問題，采用加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算。

3.3 模糊綜合評價模型指標(biāo)等級劃分

將三級指標(biāo)劃分為3 個等級，即Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ。其中：Ⅰ代表最差，需要拆除重建；Ⅱ代表一般，適合改擴(kuò)建；Ⅲ代表最好，適合保留提升。對16 個指標(biāo)因素分別進(jìn)行等級劃分并匯總（表2），獲得三級指標(biāo)的模糊關(guān)系矩陣，以方便對每棟建筑進(jìn)行模糊評價。

表2 三級指標(biāo)等級劃分表

（1）C1 建筑樓齡。可按照建國后（1949 年）到2000 年這一時間段進(jìn)行劃分：對于1991 年以后的住宅，改造的緊迫性最低，可歸為Ⅲ級；對于1949—1991 年的建筑，由于建造方式和政策都沒有絕對變化，可采用等分的方式，將1949—1970的建筑歸為Ⅰ級，1970—1991 的建筑歸為Ⅱ級。

（2）C2 建筑結(jié)構(gòu)安全性。本研究從建筑結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，對結(jié)構(gòu)安全性進(jìn)行評價。年代較為久遠(yuǎn)的底層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)或砌體結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度較小、安全性很低，歸為Ⅰ級；磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度總體上比砌體結(jié)構(gòu)好，但是對于那些年代較為久遠(yuǎn)、狀況較差的住宅，也存在較大的結(jié)構(gòu)安全性問題，歸為Ⅱ級；至于狀況較好的磚混結(jié)構(gòu)和砌體結(jié)構(gòu)住宅以及改革后普及的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)住宅，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、抗震性能優(yōu)秀，基本不需要改造，歸為Ⅲ級。

（3）C3 建筑功能是否成套。建筑功能不成套主要指廚房、衛(wèi)生間等生活必要功能的缺失，不成套住宅的居住體驗(yàn)極差。特別是在公有住房時期，很多房子的廚房和衛(wèi)生間都為共用，有些住宅甚至缺失了某項(xiàng)功能，極不方便。因此以住宅功能的缺失和共用情況來評判此指標(biāo)。

（4）C4 水電設(shè)施是否完備。對于大多數(shù)小區(qū)，水電設(shè)備一般都能得到解決；也有少數(shù)老舊小區(qū)存在水壓不足導(dǎo)致用水困難、電氣設(shè)備不完善等問題。基于《住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50362—2022）[7]內(nèi) 容， 提煉出給排水系統(tǒng)和電氣設(shè)施是否完備的評價標(biāo)準(zhǔn)。

（5） 采 光 通 風(fēng) 狀 況： 根 據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T 50096—2011）[8]規(guī)定，住宅的采光狀況可以通過冬至日和大寒日的日照時數(shù)來對建筑進(jìn)行評估，可將未滿足大寒日2 h 的建筑歸為Ⅰ級，滿足大寒日2 h，但不滿足冬至日1 h 的建筑歸為Ⅱ級，滿足冬至日1 h 的建筑歸為Ⅲ級；住宅的通風(fēng)狀況則可通過建筑密度進(jìn)行評價。

（6）保溫隔熱狀況。根據(jù)文獻(xiàn)[7]，外墻保溫的評定包括系統(tǒng)選型、系統(tǒng)組成材料質(zhì)量和工程實(shí)體施工質(zhì)量3 個分項(xiàng)，滿分為9 分，可按照其附錄H 中表H.0.9 的評定指標(biāo)評分。此外，建筑的保溫隔熱還與門窗隔熱性能、遮陽等有關(guān)。

（7）消防道路通暢度。老舊小區(qū)的普遍存在建筑消防問題，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB/T 50016—2014）[9]規(guī)定，“消防車道凈寬度和凈空高度均不應(yīng)小于4.0 m”。多數(shù)老舊小區(qū)年代久遠(yuǎn)，未考慮消防車道，且受路邊植被等因素的影響，發(fā)生火災(zāi)時消防車無法駛?cè)?，歸為Ⅰ級；部分小區(qū)停車位有限，導(dǎo)致車道占用嚴(yán)重，很多時間段都無法滿足消防車通行，歸為Ⅱ級；少數(shù)方便消防車通行的小區(qū)則歸為Ⅲ級。

（8）內(nèi)部道路交通。老舊小區(qū)內(nèi)部道路由于設(shè)計(jì)年限久遠(yuǎn)，很多未考慮車行道；且老舊小區(qū)幾乎全部為地面停車，加劇了內(nèi)部道路的阻塞狀況。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50180-2018）[10]， 居住區(qū)應(yīng)至少設(shè)置2 個出入口，且車行道寬度≥4 m。因此，車行道路的寬度、全時段是否有停車阻礙通行成為評估內(nèi)部道路交通的標(biāo)準(zhǔn)。

（9）C9 停車狀況。根據(jù)《上海市建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DG/TJ 08-7—2021）[11]，對于同濟(jì)新村內(nèi)環(huán)內(nèi)的商品房，要求停車位/總套數(shù)≥1.0。結(jié)合老舊小區(qū)停車狀況，可對此指標(biāo)適當(dāng)放松，即：比值達(dá)到0.8 以上為優(yōu)秀，0.7～0.8 為中等，0.7 以下為不合格。

（10）其他配套設(shè)施。根據(jù)文獻(xiàn)[7]中對除停車場以外其他服務(wù)設(shè)施的分類可知，為滿足人們?nèi)粘Ｐ枨螅? min 生活圈內(nèi)應(yīng)包含10 類服務(wù)設(shè)施，即社區(qū)服務(wù)站（含居委會、治安聯(lián)防站、殘疾人康復(fù)室)、文化活動站、小型多功能運(yùn)動場地、室外綜合健身場地(含老年戶外活動場地)、幼兒園、老年人日間照料中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、再生資源回收點(diǎn)、生活垃圾收集站、公共廁所。對于老舊社區(qū)，可適當(dāng)放松寬評價標(biāo)準(zhǔn)：將0～2 個服務(wù)設(shè)施評價為“不合格”，3～5 個服務(wù)設(shè)施評價為“一般”，6～10 個服務(wù)設(shè)施評價為“優(yōu)秀”。

（11）公共活動場地。根據(jù)文獻(xiàn)[7]中關(guān)于公共活動場地的描述，室外活動場地主要考慮9 個指標(biāo)，即：①設(shè)置配有健身器械的露天場地；② 設(shè)置兒童活動場地；③設(shè)置老年人活動場地；④結(jié)合住區(qū)步行系統(tǒng)與綠地設(shè)健身步道；⑤各類場地設(shè)有易于識別的標(biāo)識系統(tǒng)；⑥場地坡度≤3%且≥0.3%，并無積水；⑦場地硬質(zhì)鋪裝透水面積比例＞50%；⑧結(jié)合室外活動場地設(shè)置應(yīng)急避難場所；⑨ 場地內(nèi)建筑物的位置、規(guī)模、造型、色彩及使用功能與地形、水體、植物等統(tǒng)一協(xié)調(diào)。將滿足6～9 個可評價為“優(yōu)秀”，3～5 個評價為“一般”，0～2 個評價為“不合格”，實(shí)現(xiàn)對公共活動場地的評估。

（12）綠地與景觀。根據(jù)文獻(xiàn)[7]中關(guān)于綠地的規(guī)定：高層小區(qū)應(yīng)達(dá)到35%，多層小區(qū)應(yīng)大于30%，改建小區(qū)應(yīng)達(dá)到25%。對于景觀的評價，則主要根據(jù)綠植的種類和層次。本研究以25% 和30%（多層）、35%（高層）為臨界點(diǎn)，對綠地景觀指標(biāo)進(jìn)行打分設(shè)計(jì)。

（13）拆除成本。影響拆除成本的因素有很多，如地段、建筑層數(shù)、居民意見等；其中，建筑層數(shù)決定性因素。一般地，1～2 層建筑拆除成本低，較容易拆除；3～5 層建筑雖然拆除成本較高，但由于層數(shù)較低，盈利空間較大，也有可能實(shí)現(xiàn)拆除；但6層及以上建筑拆除成本極高。

（14）維護(hù)成本。建筑的維護(hù)成本是指在建筑的生命周期中，隨著時間的推移，其各項(xiàng)功能需要周期性維護(hù)。年代久遠(yuǎn)、狀況較差的建筑，維護(hù)周期短，但維護(hù)成本高。對于建筑的維護(hù)成本，可用建筑年代和現(xiàn)狀進(jìn)行標(biāo)度，并對應(yīng)建筑的樓齡和現(xiàn)狀進(jìn)行綜合評定打分。

（15）歷史文化價值。這是部分老舊小區(qū)建筑的重要特色，其中一些具有較高藝術(shù)價值、歷史價值的建筑已被列為保護(hù)歷史建筑。同濟(jì)新村的建筑歷史文化價值評估依據(jù)《上海市同濟(jì)新村風(fēng)貌保護(hù)街坊規(guī)劃試點(diǎn)評估》進(jìn)行評分。

（16）城市面貌。作為城市中最大規(guī)模的建筑類型，老舊小區(qū)對城市風(fēng)貌的影響很大。本研究通過建筑外立面以及與周邊建筑的融合性，判斷建筑對城市面貌的影響。

4 老舊社區(qū)更新方式評價模型的應(yīng)用：以同濟(jì)新村為例

4.1 同濟(jì)新村概況

同濟(jì)新村始建于20 世紀(jì)50 年代，總用地面積15 萬m2，曾為同濟(jì)大學(xué)教職工主要居住生活區(qū)域[12]。小區(qū)內(nèi)以居住功能為主，共有22 個住宅片區(qū)（圖1）；另建有小學(xué)、幼兒園、老年活動中心等公共建筑。

圖1 同濟(jì)新村居住建筑分布圖

4.2 各片區(qū)評估

由于同濟(jì)新村建筑情況復(fù)雜，故評價過程不針對各棟建筑進(jìn)行單獨(dú)評價，而是采用每個指標(biāo)單獨(dú)評價的方式，這樣可以明確不同建筑在相同指標(biāo)中的對比狀況，使評價結(jié)果更加直觀可靠。本研究針對除村樓外的其余21 個住宅片區(qū)進(jìn)行分析，對各指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行匯總，得到三級指標(biāo)評分情況（表3）；在此基礎(chǔ)上，分別對每棟建筑進(jìn)行模糊綜合評價，得出最終評價結(jié)果。

表3 同濟(jì)新村各建筑評分情況匯總

4.2.1 建筑安全性

建筑安全性包括建筑樓齡和建筑結(jié)構(gòu)安全性。

（1）建筑樓齡。目前，同濟(jì)新村現(xiàn)存建筑的建造年代較為復(fù)雜，大致分布如圖2 所示。年代最久的是同樓、濟(jì)樓和村樓，其中：村樓被列為歷史保護(hù)建筑，只能進(jìn)行改造更新；同樓和濟(jì)樓現(xiàn)狀較為破敗，急需進(jìn)行更新。年代較近包括博導(dǎo)樓、新字樓和95 教工宿舍等，此類建筑現(xiàn)狀良好，更新改造的迫切性較低。

圖2 同濟(jì)新村建筑年代分布情況

（2）建筑結(jié)構(gòu)安全性。通過現(xiàn)場調(diào)研與圖紙核對，同濟(jì)新村建筑結(jié)構(gòu)分布情況如圖3 所示。其中：同樓、濟(jì)樓、村樓、合作樓等建造年代較為久遠(yuǎn)的建筑采用磚木結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度低，存在較大安全隱患；79教工住宅、83-I 教工住宅和鴛鴦樓（83-II 教工住宅）為磚混結(jié)構(gòu)，雖然建造年代并不久遠(yuǎn)，但由于材料和施工等原因，目前結(jié)構(gòu)狀況較差。

4.2.2 建筑舒適性

建筑舒適性包括建筑功能是否成套和水電設(shè)施是否完備。

（1）建筑功能是否成套。通過對同濟(jì)新村圖紙的調(diào)研核對，可大致了解其住宅套型情況（圖4）。其中：合作樓、濟(jì)樓只有臥室，缺少廚衛(wèi)、客廳等必要的住宅功能；同樓、鴛鴦樓、74 教工住宅、79 教工住宅、80—89 IV 型等住宅樓具備廚衛(wèi)功能，但缺少客廳。

圖4 同濟(jì)新村住宅套型情況

（2）水電設(shè)備狀況。同濟(jì)新村水電設(shè)備目前沒有問題，這與其所處位置（上海內(nèi)環(huán)）和上海市政府的政策有關(guān)。

4.2.3 建筑能耗

建筑能耗包括采光通風(fēng)狀況和保溫隔熱狀況。

（1）采光通風(fēng)狀況。對同濟(jì)新村當(dāng)前場地上既有建筑進(jìn)行建模與日照分析，發(fā)現(xiàn)除上世紀(jì)50—60 年代建造的同樓、濟(jì)樓、同乙樓，以及位于社區(qū)南側(cè)的79 點(diǎn)式住宅外，其余片區(qū)均不滿足當(dāng)前日照規(guī)范要求（冬至日≥1 h），且博導(dǎo)樓、新字樓、鴛鴦樓等情況較嚴(yán)重（圖5）。

圖5 同濟(jì)新村建筑采光狀況

（2）保溫隔熱狀況。對同濟(jì)新村各建筑的建造年代和過往改造更新狀況（如合作樓曾進(jìn)行過更新改造）進(jìn)行調(diào)研，可得到保溫隔熱狀況評價結(jié)果。

4.2.4 交通

交通包括消防道路通暢度和車行交通通暢度。

（1）消防道路通暢度。同濟(jì)新村主路寬度在4 m 以上，滿足消防道路的要求；支路大多數(shù)不足4 m，但大多可利用路邊綠化帶等達(dá)到消防車通行要求；只有極少數(shù)片區(qū)難以進(jìn)入，如79 點(diǎn)式住宅、60—79 Ⅰ型住宅（圖6）。

圖6 同濟(jì)新村道路寬度

（2）車行道路交通通暢度。同濟(jì)新村臨主路的建筑通行狀況較好，如新字樓、合作樓、博導(dǎo)樓、74 教工住宅、79 教工住宅等；臨支路的住宅片區(qū)通行狀況在大多數(shù)時間（除晚上以外）較好，如鴛鴦樓、80-I 型、教Ⅰ—Ⅲ等；只有少數(shù)片區(qū)車行狀況很差，如79 點(diǎn)式、60—79 Ⅰ型住宅無法駛?cè)胍搽y以停車（圖7）。

圖7 同濟(jì)新村現(xiàn)狀交通

4.2.5 建筑配套設(shè)施

建筑配套設(shè)施包括停車狀況和其他配套設(shè)施。

（1）停車狀況。大多數(shù)停車位沿小區(qū)主路布置，且沿主路的建筑停車狀況較好，如79 教工住宅、同樓、新字樓、博導(dǎo)樓等；沿支路的住宅片區(qū)停車位較少，建筑密度較高，停車狀況明顯變差，如80—90 IV 型、同乙樓等；部分片區(qū)幾乎無停車位，如79 點(diǎn)式住宅、60—79 I 型等（圖8）。

圖8 同濟(jì)新村停車狀況

（2）其他配套設(shè)施。目前，同濟(jì)新村內(nèi)部的公共配套設(shè)施主要包括同濟(jì)小學(xué)、同濟(jì)幼兒園、老年活動中心、工會俱樂部等，但缺少社區(qū)服務(wù)站、文化活動站、老年人日間照料中心等社區(qū)必要設(shè)施（圖9）。

圖9 同濟(jì)新村其他配套設(shè)施狀況

4.2.6 室外環(huán)境

室外環(huán)境包括公共活動場地和綠地與景觀。

（1）公共活動場地。同濟(jì)新村的公共活動場地較多，除了中部兩塊綠地上設(shè)置的健身器械的露天場地、兒童活動場地和老年人活動場地，在一些小型活動場地上，也設(shè)有各種休閑活動區(qū)，以供居民活動。因此，同濟(jì)新村的室外公共活動場地雖較為老舊，但豐富多彩。

（2）綠地與景觀。同濟(jì)新村的綠地率為34.4%，達(dá)到了多層建筑綠地率＞30%的要求。小區(qū)內(nèi)綠地布局呈兩集中、多分散的形式——在社區(qū)中部布置兩塊集中綠地，并在每棟建筑旁設(shè)置或大或小的組團(tuán)綠地。整體來說，同濟(jì)新村的綠地和景觀系統(tǒng)完善、環(huán)境宜人（圖10）。

圖10 同濟(jì)新村綠地景觀現(xiàn)狀

4.2.7 經(jīng)濟(jì)價值

經(jīng)濟(jì)價值包括拆除成本和維護(hù)成本。

（1）拆除成本。為提升評價模型的實(shí)用性，本研究以拆除成本中最直觀且最關(guān)鍵的層高因素作為標(biāo)度，衡量樓棟的拆除成本。同濟(jì)新村上世紀(jì)50—70 年代的建筑普遍層數(shù)較低，拆除成本較小，易實(shí)現(xiàn)資金平衡；80 年代住宅多以6 層為主，層數(shù)多、戶數(shù)多，拆除難度較大。同濟(jì)新村建筑層高分布見圖11。

圖11 同濟(jì)新村建筑層高分布

（2）維護(hù)成本。在老舊社區(qū)更新中，維護(hù)成本也是一項(xiàng)重要因素。對于一些年代久遠(yuǎn)的老舊住宅片區(qū)（如同樓、濟(jì)樓等），其結(jié)構(gòu)、外立面、建筑構(gòu)造等很容易出現(xiàn)問題，需要較高頻率的維護(hù)；對于建造年代較近的住宅片區(qū)（如95 教工宿舍、博導(dǎo)樓、新字樓），則不太需要特別維護(hù)。需要說明的是，此指標(biāo)與是否進(jìn)行過維護(hù)有關(guān)（如合作樓），因?yàn)橐话憔S護(hù)可以保持30 年左右。

4.2.8 文化價值

文化價值包括歷史文化價值和城市面貌。

（1）歷史文化價值。根據(jù)文保單位對上海市同濟(jì)新村的風(fēng)貌保護(hù)評估：村樓屬于優(yōu)秀歷史建筑，具有很高的歷史文化價值，不允許拆除；同樓屬于保留歷史建筑，具有一定的歷史價值，但不強(qiáng)制保留，合作樓和濟(jì)樓則屬于一般歷史建筑（圖12）。

（2）城市面貌。同濟(jì)新村內(nèi)大多數(shù)建筑外觀良好，與街道及周圍建筑的融合性較好。本研究根據(jù)建筑年代和具體的實(shí)地考察感受，對建筑的城市面貌進(jìn)行評價。

4.3 模糊綜合評價模型在同濟(jì)新村的應(yīng)用

4.3.1 同濟(jì)新村建筑更新方式評估

對同濟(jì)新村的21 個住宅片區(qū)展開模糊綜合評價，得到如表4 所示結(jié)果，由此可得出各片區(qū)的最佳更新方式：①同樓和濟(jì)樓需要拆除重建；② 合作樓、同乙樓、鴛鴦樓（83-Ⅱ教工住宅）、60—79 Ⅰ型、80—89 Ⅳ型、74 教工住宅、79 教工住宅、79 點(diǎn)式住宅更適合改建擴(kuò)建；③博導(dǎo)樓、新字樓、教I—III 型、95 教工、80-I教工住宅、83-I 教工住宅、89-I 教工住宅、80—89 Ⅰ型、80—89 Ⅱ型、80—89 Ⅲ型、90—97 Ⅰ型片區(qū)宜采用保留提升的更新方式。

表4 同濟(jì)新村各建筑更新方式評估結(jié)果

5 結(jié)語

綜上所述，本文試圖通過科學(xué)方法，構(gòu)建老舊社區(qū)更新方式的評價模型，為老舊社區(qū)更新方式的決策提供一個科學(xué)高效的評價工具；運(yùn)用AHP-模糊綜合評價法，使評估過程和結(jié)果更加科學(xué)并易于理解。此模型的運(yùn)用范圍可大可小，既可用于較大片區(qū)的社區(qū)整體評估，也可用于幾棟建筑的具體評價。通過建立隸屬度矩陣，可較直觀地得到評價結(jié)果，解決了以往評價結(jié)果受主觀影響過大的問題。

當(dāng)然，本次研究還存在一些缺陷。由于只有同濟(jì)新村一個案例，評價模型的實(shí)用性和準(zhǔn)確性仍需更多案例驗(yàn)證；并且指標(biāo)體系也需要完善，如指標(biāo)評價中需要更多定量的因素，甚至每個三級指標(biāo)還可以繼續(xù)細(xì)化出四級指標(biāo)，以進(jìn)一步保證評價模型的客觀性和準(zhǔn)確性等。