郝麗燕，吳 升

(山東建筑大學(xué) 法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250101)

隨著中國(guó)國(guó)民生活水平提升，旅游消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)民宿的迅速發(fā)展。2016—2018 年途家、小豬短租等平臺(tái)出現(xiàn)，也對(duì)民宿的發(fā)展有不可忽視的作用。據(jù)北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院《2019 年中國(guó)民宿業(yè)大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，截止到2019 年，全國(guó)共有66 405 家民宿，涉及355 個(gè)城市?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2015〕85 號(hào))首次提出，積極發(fā)展民宿。隨后多地出臺(tái)鼓勵(lì)民宿發(fā)展政策，例如《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)旅游民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(皖政辦〔2021〕2 號(hào))提出的目標(biāo)是，到2025 年實(shí)現(xiàn)全省旅游民宿超過(guò)10 000 家。針對(duì)如何規(guī)范民宿行業(yè)的法律關(guān)系，存在租賃合同說(shuō)和居住權(quán)說(shuō)兩種觀點(diǎn)。尚無(wú)有說(shuō)服力的調(diào)研結(jié)果或數(shù)據(jù)示明居住權(quán)在現(xiàn)下與未來(lái)的適用面，也無(wú)關(guān)于房屋所有人與民宿平臺(tái)之間應(yīng)用不同法律制度的收益與代價(jià)的妥善思考[1]。本文比較C2B2C 模式城市民宿在租賃合同制度和投資性居住權(quán)制度中的各項(xiàng)成本收益，提出C2B2C 模式城市民宿適用投資性居住權(quán)更有效益。

一、C2B2C 城市民宿業(yè)務(wù)模式

本文將討論范圍限定于C2B2C 模式，即業(yè)主將房源出租給中介公司，中介公司對(duì)個(gè)人業(yè)主的房源進(jìn)行統(tǒng)一裝修改造和運(yùn)營(yíng)銷售，業(yè)主全程不與房客接觸。這種情況既不同于C2C 模式，也不同于B2C 模式。在C2C模式中①存在于愛(ài)彼迎(Airbnb)、小豬民宿、木鳥(niǎo)短租等。比如Airbnb 的服務(wù)條款中規(guī)定房東直接與房客訂立合同，是獨(dú)立的個(gè)人或?qū)嶓w，而不是愛(ài)彼迎的員工、代理人、合資方或合作伙伴。愛(ài)彼迎支付實(shí)體僅充當(dāng)收款代理，并收取服務(wù)費(fèi)。，平臺(tái)是在線租賃法律關(guān)系中提供交易場(chǎng)所和促成房屋租賃合同法律關(guān)系達(dá)成的中間人。在B2C 平臺(tái)自營(yíng)模式中①以途家為代表，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，從房源端即和開(kāi)發(fā)商合作或者業(yè)主托管獲得批量新房源。，平臺(tái)直接與交易方進(jìn)行租賃交易。雖然C2B2C 城市民宿是共享經(jīng)濟(jì)的一種模式，但是回歸到具體法律關(guān)系，平臺(tái)和房屋所有權(quán)人之間成立長(zhǎng)期租賃合同關(guān)系，平臺(tái)和消費(fèi)者之間為短期租賃合同關(guān)系。在《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)居住權(quán)制度還未規(guī)定之前，平臺(tái)主要依據(jù)租賃合同來(lái)確定法律關(guān)系，以規(guī)避傳統(tǒng)旅館業(yè)治安管理。在沒(méi)有上位法明確規(guī)制民宿業(yè)時(shí)，部分地方性管理辦法也將此種新興事物納入傳統(tǒng)的租賃關(guān)系，以統(tǒng)一管理。

(一)地方管理辦法:怯于創(chuàng)制與鼓勵(lì)發(fā)展

部分地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章②《江蘇省租賃住房治安管理規(guī)定》(江蘇省人民政策令第130 號(hào))第16 條規(guī)定:“通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)出租住房的，可以約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者申報(bào)；互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)自租賃合同訂立之日起7 日內(nèi)向公安機(jī)關(guān)申報(bào)登記信息。”《南昌市租賃房屋治安管理規(guī)定》(南昌市人民政策令第168 號(hào))第10 條規(guī)定:“出租人通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)渠道發(fā)布房源、預(yù)定并完成租賃交易的，可以委托網(wǎng)約房平臺(tái)公司申報(bào)承租人居住登記信息。網(wǎng)約房平臺(tái)公司應(yīng)當(dāng)如實(shí)登記租賃房屋信息，及時(shí)核驗(yàn)線上提供服務(wù)的房屋與線下實(shí)際提供服務(wù)的房屋相一致，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)和信息安全保護(hù)，建立健全數(shù)據(jù)安全管理制度，防止信息泄露、損毀、丟失。”將其視為房屋租賃。比如，2020 年《河北省租賃房屋治安管理?xiàng)l例》(河北省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第39 號(hào))第2 條指出，該條例所稱租賃房屋并不包括旅館業(yè)客房；第11 條規(guī)定了網(wǎng)約房的治安管理要求，并且用語(yǔ)為“租賃房屋所有人”“租賃房屋信息”?？梢?jiàn)該條例認(rèn)為，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)渠道發(fā)布房源、預(yù)定并完成交易的網(wǎng)約房不屬于旅館業(yè)客房，應(yīng)為“租賃房屋”。網(wǎng)約房平臺(tái)為房屋租賃關(guān)系中的出租主體，應(yīng)當(dāng)履行公安機(jī)關(guān)所要求的信息登記報(bào)送、核驗(yàn)線上線下房屋是否相一致等配合義務(wù)。地方性管理辦法之所以將民宿視為房屋租賃，一方面是因?yàn)樯袥](méi)有上位法明確民宿的法律性質(zhì)，地方不敢創(chuàng)制新的法律關(guān)系對(duì)其進(jìn)行規(guī)制，暫時(shí)納入傳統(tǒng)的租賃合同關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)一管理可以減少違法風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，國(guó)家政策鼓勵(lì)民宿行業(yè)發(fā)展。如果認(rèn)為民宿仍然是一種房屋租賃，那么就不屬于“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房”的情形，也就不需要“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”等成本。同時(shí)也不需要民宿平臺(tái)付出工商登記、取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦理特種行業(yè)許可證等成本，這有利于民宿行業(yè)的發(fā)展。

(二)民宿平臺(tái)合同:規(guī)避管理與暗藏風(fēng)險(xiǎn)

各民宿平臺(tái)將民宿平臺(tái)與消費(fèi)者之間的法律關(guān)系界定為短期租賃合同關(guān)系。以自如平臺(tái)省心租模式的合同條款為例，無(wú)論房子內(nèi)是否有租客入住，自如都會(huì)定期給房東支付房租。租期內(nèi)對(duì)于房屋的保潔和維修服務(wù)均為自如負(fù)責(zé)。同樣是C2B2C 定位的大象民宿指出，民宿本質(zhì)上是個(gè)租賃行業(yè)。各民宿平臺(tái)之所以將自己定位為租賃行業(yè)，是因?yàn)樵谌狈Τ鞘忻袼藿?jīng)營(yíng)管理規(guī)范的當(dāng)下，定義為短租行為可以規(guī)避國(guó)家對(duì)旅館業(yè)的管理。但是這種規(guī)避只是暫時(shí)的，一旦中央鼓勵(lì)政策的紅利消退、地方規(guī)定愈加嚴(yán)苛，形式符合傳統(tǒng)房屋租賃但實(shí)質(zhì)涉及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的C2B2C 城市民宿，終將面臨法律和商業(yè)的多重風(fēng)險(xiǎn)。有些民宿平臺(tái)也已意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)，于是轉(zhuǎn)而探索全程托管模式，將自身定位為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)熱衷的資產(chǎn)管理平臺(tái)。此舉又觸及證券行業(yè)的牌照規(guī)制，增加監(jiān)管亂象。

二、形式相合和實(shí)質(zhì)相符

(一)租賃合同制度:形式相合

C2B2C 城市民宿若選擇租賃合同制度，其在形式上符合現(xiàn)有法律規(guī)定，但在實(shí)質(zhì)和未來(lái)不能行遠(yuǎn)。實(shí)踐中已有民宿被作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)制，學(xué)理上也認(rèn)為其本質(zhì)和房屋租賃存在較大區(qū)別。若堅(jiān)持應(yīng)用租賃合同制度，則需付出住改商成本。

1.實(shí)踐規(guī)定:作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理

2021 年以來(lái)，多數(shù)地方性法規(guī)認(rèn)為，民宿應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行管理。比如《北京市旅游條例》(北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告〔十四屆〕第34 號(hào))規(guī)定，民宿是一種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，需具備《旅館業(yè)治安管理辦法》(2022 修訂)(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第752 號(hào))所要求的治安保衛(wèi)和旅館業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)條件，否則會(huì)面臨行政處罰?！稄V東省民宿管理暫行辦法》(廣東省人民政府令第260 號(hào))①《廣東省民宿管理暫行辦法》(廣東省人民政府令第260 號(hào))第18 條規(guī)定:“民宿平臺(tái)應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)商事登記，商事登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將其申請(qǐng)登記的經(jīng)營(yíng)范圍登記為‘民宿服務(wù)’。”、《天津市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)和規(guī)范民宿發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(津政辦規(guī)〔2021〕15 號(hào))②住宅小區(qū)中的業(yè)主利用其住宅經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)民宿，應(yīng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。和《青島市旅游民宿管理暫行辦法》(青文旅規(guī)〔2021〕1 號(hào))③《青島市旅游民宿管理暫行辦法》(青文旅規(guī)〔2021〕1 號(hào))第8 條規(guī)定:“旅游民宿平臺(tái)應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證照置于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置?！钡? 條規(guī)定:“旅游民宿平臺(tái)通過(guò)第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)銷售客房等產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)遵守電子商務(wù)相關(guān)法律法規(guī)?！钡?6 條規(guī)定:“各級(jí)市場(chǎng)主體登記部門負(fù)責(zé)對(duì)從事旅游民宿的市場(chǎng)主體依法依規(guī)予以登記，其經(jīng)營(yíng)范圍登記為‘民宿服務(wù)’?！本J(rèn)定民宿為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。南京法院認(rèn)定，將住宅改造為民宿出租的行為④引用南京案例:“將住宅改造為民宿出租的行為”在實(shí)際案例中具體表現(xiàn)為“被告朱某將自己位于40 樓的住宅租給被告陳某，陳某將房屋重新裝修改造成八間帶獨(dú)立衛(wèi)生間的房間，并對(duì)外出租，經(jīng)營(yíng)民宿。涉案房屋的有關(guān)經(jīng)營(yíng)行為已在有關(guān)部門備案，并領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，按照國(guó)家規(guī)定隔成不少于15 平方米一間的房屋。租客通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下單可以選擇短租或長(zhǎng)租，所有客人信息都按照公安機(jī)關(guān)要求實(shí)時(shí)上傳?！睘椤白「纳獭?，判令將房屋恢復(fù)為住宅用途。由此，即使民宿平臺(tái)與業(yè)主、房客均簽訂房屋租賃合同，民宿也有被認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的風(fēng)險(xiǎn)。

2.學(xué)理認(rèn)定:對(duì)住宿本質(zhì)用途的改變

利用住宅辦企業(yè)、飯店、網(wǎng)吧和民宿等行為屢見(jiàn)不鮮，實(shí)踐中將此種情況稱為“住改商”。經(jīng)營(yíng)性用房是指將住宅作為商鋪、理發(fā)店和洗腳屋等脫離了住宿本質(zhì)用途的改變。在此要確定的是，將住宅用于經(jīng)營(yíng)C2B2C 城市民宿，是否屬于對(duì)住宿本質(zhì)用途的改變。鄭曉萍[2]認(rèn)為，將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房受到較為嚴(yán)格限制的原因在于，住宅內(nèi)其他區(qū)分所有權(quán)人購(gòu)買住宅的主要目的在于獲得安寧的居住環(huán)境。在房屋租賃中，該安寧狀態(tài)并不會(huì)因出租人對(duì)于承租人居住需求的滿足而打破。但在C2B2C 城市民宿中，消費(fèi)者尋求的不僅是居住需求，商業(yè)化使用極易破壞其他區(qū)分所有權(quán)人所需求的安寧狀態(tài)。此外，按天計(jì)算的短租會(huì)增加人員流動(dòng)，不利于住宅區(qū)域的日常管理與安全維護(hù)，對(duì)其他區(qū)分所有權(quán)人的正常生活造成嚴(yán)重干擾。綜上，城市民宿行業(yè)是一種經(jīng)營(yíng)性行業(yè)，與房屋租賃有較大區(qū)別。

3.住改商成本

若民宿被定性為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，城市民宿平臺(tái)需付出《中華人民共和國(guó)民法典》第279 條規(guī)定的住改商成本:一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！坝欣﹃P(guān)系的業(yè)主一致同意”可細(xì)分為“有利害關(guān)系的業(yè)主”和“一致同意”兩個(gè)要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020 修正)(法釋〔2020〕17 號(hào))將“有利害關(guān)系的業(yè)主”解釋為本棟建筑物內(nèi)和建筑區(qū)劃內(nèi)可能受到不利影響的業(yè)主。多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意不滿足“一致同意”要件。未取得全體有利害關(guān)系業(yè)主一致同意卻擅自改變住宅用途的，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)向有關(guān)部門進(jìn)行投訴。必要時(shí)還可以通過(guò)向人民法院提起訴訟的方式，要求進(jìn)行“住改商”的業(yè)主承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失等法律責(zé)任。

在租賃合同制度之下，擬使用房屋經(jīng)營(yíng)民宿的業(yè)主需提前了解該房屋的登記性質(zhì)。若為民用住宅，則需進(jìn)一步了解當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)政策①《三亞市家庭旅館管理辦法》第5 條規(guī)定:“住宅小區(qū)中的業(yè)主利用其住宅經(jīng)營(yíng)家庭旅館，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第77 條的規(guī)定，征得本棟建筑物內(nèi)全體業(yè)主同意的書(shū)面意見(jiàn)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及小區(qū)物業(yè)公司蓋章確認(rèn)后，分別向消防部門、公安部門、工商部門報(bào)備，并對(duì)所報(bào)備的意見(jiàn)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。”，包括使用該房屋經(jīng)營(yíng)民宿在當(dāng)?shù)厥欠駥儆凇白「纳獭?、該房屋是否允許進(jìn)行“住改商”的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、進(jìn)行“住改商”需辦理何種手續(xù)和可能承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。以大象民宿為例，2019 年其已有各類型和各地城市民宿1 000 余套。若每一套民宿都按此種程序進(jìn)行“住改商”的合規(guī)審批，其成本巨大。

(二)投資性居住權(quán)制度:實(shí)質(zhì)相符

C2B2C 城市民宿若選擇投資性居住權(quán)制度，其在實(shí)質(zhì)上符合發(fā)展需求。投資性居住權(quán)因商業(yè)而從傳統(tǒng)人役性居住權(quán)中分設(shè)而出，其特有的法人可為權(quán)利主體、出租收益權(quán)能、適租維修義務(wù)和擴(kuò)張解釋的客體恰恰契合了C2B2C 城市民宿的發(fā)展模式。根據(jù)功能主義釋意模式的內(nèi)在要求，在《中華人民共和國(guó)民法典》的適用過(guò)程中，隨著社會(huì)的發(fā)展，設(shè)立投資性居住權(quán)的需求增大，居住權(quán)制度的功能也應(yīng)隨之調(diào)整[3]。

1.居住權(quán)的投資屬性

投資性居住權(quán)人的首要目的并非居住，投資需求推動(dòng)權(quán)利設(shè)立[4]。德國(guó)《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》中的長(zhǎng)期居住權(quán)[5]以及美國(guó)法中的終生地產(chǎn)權(quán)，常被用作一種地產(chǎn)投資和收益的技術(shù)。相較于其他國(guó)家和地區(qū)的居住權(quán)立法，我國(guó)沒(méi)有用益權(quán)，實(shí)際上居住權(quán)承擔(dān)的就是國(guó)外房屋用益權(quán)的功能[6]。曾大鵬[4]認(rèn)為，我國(guó)建筑物用益物權(quán)徹底缺失，現(xiàn)實(shí)迫切地需要《中華人民共和國(guó)民法典》提供住房居住方面的制度供給。而居住權(quán)作為唯一的建筑物用益物權(quán)，決定了其必須注重物盡其用的原則。投資已經(jīng)成為和生活居住同等重要的基本需求，居住權(quán)也發(fā)展出社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)。投資性居住權(quán)是為利用市場(chǎng)交易而獲取收益的，應(yīng)遵循對(duì)價(jià)有償原則[7]。陳小君[1]認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》僅規(guī)定了居住權(quán)的雛形，未規(guī)定的投資性居住權(quán)為法律留白。根據(jù)解釋論，投資性居住權(quán)在《中華人民共和國(guó)民法典》中留有實(shí)踐空間。在我國(guó)，合資建房或購(gòu)房、以房養(yǎng)老和分時(shí)度假酒店式產(chǎn)權(quán)等都可應(yīng)用投資性居住權(quán)制度。C2B2C 城市民宿在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，可以通過(guò)投資性居住權(quán)滿足人們利用財(cái)產(chǎn)形式多樣化的要求[8]。

2.居住權(quán)的法人主體

《中華人民共和國(guó)民法典》第367 第2 款第1 項(xiàng)明確，居住權(quán)合同一般包括“當(dāng)事人的名稱和住所”，意指主體還可能包括法人或其他組織。但焦富民[9]認(rèn)為，從制度目的和功能視角出發(fā)，法人、非法人組織等不能作為居住權(quán)人。將“當(dāng)事人的姓名和住所”修改為“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”的直接動(dòng)因在于以房養(yǎng)老。法人或者非法人組織購(gòu)買老年人為養(yǎng)老而出賣的住宅，由此成為該房屋的所有權(quán)人和居住權(quán)的設(shè)立人，而非居住權(quán)人。胡建[10]認(rèn)為，法人不能成為居住權(quán)的主體，因?yàn)榫幼?quán)的性質(zhì)是人役權(quán)。但我國(guó)沒(méi)有采用人役權(quán)與地役權(quán)二元體系，不能一味借鑒西方。目前我國(guó)《中華人民共和國(guó)民法典》將兩種性質(zhì)截然不同的權(quán)利混為一體，均命名為居住權(quán)，在適用上必然帶來(lái)困惑。因此，應(yīng)拓展居住權(quán)的內(nèi)涵，不再局限于人役性[6]。在實(shí)踐中，公司之間或者公司與自然人之間的居住權(quán)糾紛時(shí)有發(fā)生，公司法人亦可成為居住權(quán)人[4]。比如，住宅所有權(quán)人和自如、大象民宿等平臺(tái)之間成立有償?shù)木幼?quán)合同，平臺(tái)是投資性居住權(quán)人。

3.居住權(quán)的客體擴(kuò)張

《中華人民共和國(guó)民法典》第366 條將居住權(quán)的客體限于他人的住宅，結(jié)合學(xué)說(shuō)和實(shí)際可以將其有條件地延伸。焦富民[9]認(rèn)為，能為他人提供固定、長(zhǎng)期、連續(xù)和全面居住的商住兩用房、酒店或農(nóng)村民宿，宜被認(rèn)定為居住權(quán)意義上的住宅。崔建遠(yuǎn)[11]認(rèn)為，首先應(yīng)尊重居住權(quán)合同的約定，由意思表示決定使用的邊界。如果沒(méi)有此類意思表示，客體可擴(kuò)展至小區(qū)綠地、道路使用權(quán)和相鄰關(guān)系等[12]。在C2B2C 城市民宿中，每處住宅都有獨(dú)特的品性，可附帶使用的空間也不盡相同。江蘇省《關(guān)于推動(dòng)旅游民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》倡導(dǎo)打造“一宿一特色”和“一宿一主題”①形成特色化的文化民宿、個(gè)性化的度假旅居、創(chuàng)意化的休閑聚落、產(chǎn)業(yè)化的主題莊園等模式，豐富優(yōu)化消費(fèi)者的感受體驗(yàn)。?！吨凵绞腥嗣裾k公室關(guān)于促進(jìn)舟山市海島精品民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(舟政辦發(fā)〔2021〕80 號(hào))要求，精品民宿需具備除住宿外2 種以上業(yè)態(tài)的空間布局和服務(wù)功能。傳統(tǒng)酒店僅提供所在景區(qū)的住宿服務(wù)，而民宿延伸的空間有助于實(shí)現(xiàn)其“與當(dāng)?shù)厝私慌笥眩癞?dāng)?shù)厝艘粯勇眯小钡亩ㄎ?。因此，將?shí)現(xiàn)全方位體驗(yàn)的附屬設(shè)施納入投資性居住權(quán)的客體范疇符合居住權(quán)的設(shè)立目的，亦契合社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)[12]。

4.居住權(quán)的收益權(quán)能

居住權(quán)人有權(quán)對(duì)作為標(biāo)的物的房屋進(jìn)行使用出租和用益出租等合理用益[13]。《中華人民共和國(guó)民法典》第366 條規(guī)定，居住權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán)，用益物權(quán)的收益權(quán)不應(yīng)受到限制[14]。《中華人民共和國(guó)民法典》第368 條和第369 條并非強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人可以通過(guò)約定排除。如果居住權(quán)合同中明確約定居住權(quán)人出租住宅，則居住權(quán)人有權(quán)出租住宅的全部或部分，各自獨(dú)立的房間可被出租給不同主體[15]。該收益權(quán)能符合C2B2C 城市民宿的商業(yè)模式，即為房客提供住宿并收取對(duì)價(jià)。目前我國(guó)民宿平臺(tái)的戰(zhàn)略是快速擴(kuò)張以搶占新興市場(chǎng)，大部分平臺(tái)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到全國(guó)一千多套。每一套民宿都能因其上設(shè)定的投資性居住權(quán)，而避免行政處罰、住改商和轉(zhuǎn)租帶來(lái)的多方法律主體與多種法律關(guān)系的糾紛風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定、簡(jiǎn)便和一勞永逸地享有出租收益。無(wú)論是在租賃合同還是居住權(quán)合同中，雙方當(dāng)事人都有各自的權(quán)利和義務(wù)。但是權(quán)利和義務(wù)并不絕對(duì)等同于收益和成本，同一項(xiàng)內(nèi)容被初始設(shè)定于不同主體之上，會(huì)帶來(lái)不同的后果。投資性居住權(quán)制度的權(quán)利義務(wù)分配更符合C2B2C 城市民宿的行業(yè)特性。

5.居住權(quán)的適租和維修義務(wù)

在投資性居住權(quán)制度中居住權(quán)人負(fù)擔(dān)修繕義務(wù)[16]和合理用益、善良管理的注意義務(wù)[17]。居住權(quán)人可以對(duì)房屋進(jìn)行必要的改良和修繕[18]，并且能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定地享有這種改善利益[19]。法工委釋義[17]認(rèn)為，居住權(quán)人負(fù)有必要的修繕義務(wù)。席志國(guó)[20]認(rèn)為，居住權(quán)人應(yīng)承擔(dān)通常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和修繕費(fèi)用。汪洋[16]認(rèn)為，居住權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第367 條將合理用益義務(wù)分配給居住權(quán)人。租賃合同制度將適租和維修義務(wù)初始分配給出租人。此種設(shè)定對(duì)于出租人而言是一項(xiàng)成本支出，對(duì)一般房屋租賃合同中的自然人承租方而言是一項(xiàng)收益，但是對(duì)于C2B2C 城市民宿平臺(tái)而言未必是一項(xiàng)利得。

其一，在一般房屋租賃合同中，出租人將自有房屋進(jìn)行出租。相對(duì)于流動(dòng)的承租人，出租人作為房屋的所有權(quán)人是租賃物長(zhǎng)期使用和收益的受益者，更有動(dòng)力去改善租賃物的狀況來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益。但在C2B2C 城市民宿中，民宿平臺(tái)享有占有、使用和收益三大權(quán)能，替代房屋所有權(quán)人成為長(zhǎng)期受益者，更有動(dòng)力履行適租和維修義務(wù)。其二，一般房屋租賃合同中的承租人出于自身生活便利，會(huì)對(duì)租賃物進(jìn)行更高程度的善良注意和合理使用。但是在城市民宿中，住宿不是生活居住的需要，而是商業(yè)消費(fèi)，房客對(duì)租賃物的質(zhì)量要求嚴(yán)苛，租賃物發(fā)生毀損滅失的概率也超過(guò)日常使用損耗。其三，一般承租人在生活居住的較長(zhǎng)租賃期內(nèi)，能容忍在《中華人民共和國(guó)民法典》第713 條規(guī)定的維修的“合理期限”內(nèi)租賃物暫時(shí)喪失使用功能。但是在城市民宿的經(jīng)營(yíng)中，消費(fèi)者往往只在房屋中停留幾天時(shí)間，相比之下該維修的“合理期限”所占比例過(guò)長(zhǎng)。民宿平臺(tái)利用在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的便利渠道和規(guī)模效應(yīng)，及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行修繕和維護(hù)，統(tǒng)一管控品質(zhì)，為房客提供滿意的服務(wù)，打造良好的品牌。其四，在一般房屋租賃合同中，出租人對(duì)房屋的性能有著更深的認(rèn)識(shí)，和小區(qū)物業(yè)、業(yè)主大會(huì)等有著更為便利的聯(lián)接，履行在租賃期限內(nèi)保持房屋符合約定的用途的義務(wù)更為經(jīng)濟(jì)。但在C2B2C 城市民宿中，房屋所有權(quán)人不再享有占有、使用和收益三項(xiàng)權(quán)能，房屋虛化為一項(xiàng)只能帶來(lái)現(xiàn)金流和市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的資產(chǎn)。民宿平臺(tái)統(tǒng)一裝修運(yùn)營(yíng)房屋，作為更接近房客的一方，應(yīng)事前與房客簽訂縝密的合同、事中采取妥當(dāng)?shù)墓芾泶胧?、事后具備完善的追償保障?lái)保證房客對(duì)房屋的合理使用，并向房屋所有權(quán)人承擔(dān)因管理不善造成的損害賠償責(zé)任[15]。

改善利益在C2B2C 城市民宿中表現(xiàn)為長(zhǎng)期攤銷各個(gè)住宅的特色裝飾裝修，使民宿自身成為旅游的目的地?！吨凵绞腥嗣裾k公室關(guān)于促進(jìn)舟山市海島精品民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(舟政辦發(fā)〔2021〕80號(hào))要求，精品民宿有主題、有設(shè)計(jì)、有溫度、有分享空間①能夠傳播在地文化，活化鄉(xiāng)村建設(shè)，融合各類業(yè)態(tài)。注重建筑外觀與自然環(huán)境、人文景觀、城鄉(xiāng)風(fēng)貌和諧統(tǒng)一。把民宿聚落打造成令人向往的海島休閑度假目的地。?！督魇∪嗣裾k公廳關(guān)于促進(jìn)民宿健康發(fā)展的意見(jiàn)》(贛府廳發(fā)〔2020〕25 號(hào))通過(guò)將地域文化、本土文化融入民宿開(kāi)發(fā)與建設(shè)來(lái)提高民宿的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)千篇一律的商品房進(jìn)行改良，使其融入當(dāng)?shù)匚幕厣?，是民宿平臺(tái)亟須的權(quán)利。

三、債權(quán)自由與物權(quán)穩(wěn)定

(一)租賃合同制度:債權(quán)自由

C2B2C 城市民宿若選擇租賃合同制度，債權(quán)的自由并不能帶來(lái)多少裨益。頻繁解除的合同、飛速上漲的租金和盲目擴(kuò)張均與民宿穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的原則相悖。

1.合同自由與解除頻繁

租賃合同成立與解除的自由對(duì)于民宿平臺(tái)而言并無(wú)多大益處，反而是一種成本。我國(guó)為房屋出租人市場(chǎng)且缺乏調(diào)控，出租人作為理性經(jīng)濟(jì)人，擁有單方面提高租金的逐利心態(tài)。這導(dǎo)致租金等各項(xiàng)合同內(nèi)容在短期內(nèi)極易發(fā)生變更，甚至變更至合同相對(duì)方無(wú)法接受的程度，增加雙方再次磋商成功的難度和成本。出租人方面享有多項(xiàng)解除權(quán)，這些解除權(quán)分散于《中華人民共和國(guó)民法典》第711 條、第722 條和第730 條等，這也會(huì)導(dǎo)致更高的合同解除概率。較高的合同解除概率在一定程度上會(huì)致使住房租賃期限縮短，現(xiàn)實(shí)中的租賃期限一般為1～3 年[19]，與《中華人民共和國(guó)民法典》第705 條規(guī)定的二十年最長(zhǎng)租賃期限相差甚遠(yuǎn)。長(zhǎng)期攤銷是C2B2C 城市民宿回本盈利的關(guān)鍵，在房屋宣傳、風(fēng)格設(shè)計(jì)、實(shí)體裝修等方面的支出都屬于此類長(zhǎng)期成本。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020 修正)(法釋〔2020〕17 號(hào))，民宿平臺(tái)在合同解除時(shí)無(wú)法收回此類成本。若租賃合同雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，需通過(guò)鑒定和訴訟認(rèn)定裝飾裝修殘值，進(jìn)一步支出人力物力。此外，在無(wú)形資產(chǎn)方面，特定地點(diǎn)的民宿上附加的品牌商譽(yù)也會(huì)隨著合同的解除而有所減損。租賃合同制度會(huì)使民宿平臺(tái)處于被動(dòng)地位，影響企業(yè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略的實(shí)施。

2.租金上漲與盲目擴(kuò)張

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)房屋占有和使用所要支付的對(duì)價(jià)是一定數(shù)額的租金。德國(guó)通過(guò)指數(shù)租金、等級(jí)租金和比較租金對(duì)租金上漲做出嚴(yán)格限制。由出租人代表和承租人代表共同制定租金指標(biāo)，以確定租金上漲的合理幅度[21]。我國(guó)對(duì)租金上漲并沒(méi)有限制，也不參考和居民生活價(jià)格指數(shù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)，全憑租賃合同當(dāng)事人的意思自治。近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房租也水漲船高。2001—2015 年，住房租金類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)一直處于持續(xù)上升狀態(tài)。2016 年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39 號(hào))僅倡導(dǎo)性地指出，出租人不得單方面提高租金。2018 年，全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。直到2021 年2 月，中國(guó)城市住房租賃價(jià)格指數(shù)仍然止跌回漲[22]。除住房租賃價(jià)格整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)外，城市民宿多處于一二線旅游城市，住宅周圍的配套設(shè)施健全，價(jià)格有大幅上漲空間。房屋前期由民宿平臺(tái)統(tǒng)一進(jìn)行裝修改造和運(yùn)營(yíng)宣傳，提升了房屋的基礎(chǔ)市場(chǎng)價(jià)值。實(shí)務(wù)中有大量案例為出租人為提高房租而在租賃期限屆滿時(shí)不再續(xù)訂，甚至優(yōu)先續(xù)租權(quán)也因租金沒(méi)有達(dá)到同等條件而無(wú)法行使。比如(2018)魯民申2842 號(hào)、(2014)浙民申字第524 號(hào)、(2016)晉民再51 號(hào)和(2015)桂民申字第1584 號(hào)均為合同當(dāng)事人對(duì)租賃價(jià)格無(wú)法協(xié)商一致，法院支持出租人不再續(xù)訂合同，將房屋租賃給其他價(jià)高者。

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，從中賺取差價(jià)?，F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式為民宿平臺(tái)與房屋所有權(quán)人簽訂長(zhǎng)期租賃合同，租金價(jià)格為一般民用住房?jī)r(jià)格。民宿平臺(tái)和房客簽訂短期房屋租賃合同，價(jià)格達(dá)到旅館的水平。在一些有特色的地段，網(wǎng)紅民宿的價(jià)格甚至遠(yuǎn)高于普通旅館。如此高的差價(jià)收益使得自如平臺(tái)在不到兩年的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻倍，管理價(jià)值超過(guò)6 000 億元的50 多萬(wàn)間房源。民宿平臺(tái)通過(guò)轉(zhuǎn)租獲得大量流動(dòng)性資金，進(jìn)而不斷擴(kuò)大底層資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。但所謂的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也帶來(lái)大量“爆雷”事件，比如2020 年的“蛋殼公寓”事件。

(二)投資性居住權(quán)制度:物權(quán)穩(wěn)定

C2B2C 城市民宿若選擇投資性居住權(quán)制度，用益物權(quán)的穩(wěn)定可助力其長(zhǎng)期發(fā)展。用登記換取物權(quán)強(qiáng)大的保護(hù)力度，用一次性支付換取確定的對(duì)價(jià)，用長(zhǎng)期限換取收益回本。

1.登記便捷與保護(hù)強(qiáng)大

關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立，可以分為兩種模式:法定居住權(quán)和意定居住權(quán)[23]?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第368條規(guī)定，居住權(quán)采登記設(shè)立主義，消滅的注銷登記。居住權(quán)作為物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第214 條以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(2019 修訂)(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第710 號(hào))第4 條，統(tǒng)一在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記。這是法律對(duì)居住權(quán)設(shè)立所設(shè)計(jì)的專門程序，目的是使公權(quán)力介入到私法自治領(lǐng)域，以維護(hù)社會(huì)公共秩序和公共利益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)治理目標(biāo)[24]。“居住權(quán)的行使條件”等物上之債內(nèi)容記載于“其他相關(guān)事項(xiàng)”等簿頁(yè)[16]。一般由房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人雙方共同申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)提交材料、機(jī)構(gòu)形式審核、受理、查驗(yàn)和實(shí)地查看等程序，于30 個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。設(shè)立居住權(quán)時(shí)可在合同中明確約定辦理居住權(quán)登記的具體時(shí)間，并列明未予以配合登記應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任[25]。相比之下，居住權(quán)合同的解除和消滅成本高于租賃合同。但是隨著電子和信息化的發(fā)展，“一簿多頁(yè)”和表單化使得登記簿容量擴(kuò)大，不動(dòng)產(chǎn)登記的效率提高、公示效能增加、查詢成本降低[16]。2022 年1 月25 日，長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)了第一本居住權(quán)登記證明[9]。

居住權(quán)通過(guò)登記獲得物權(quán)強(qiáng)大的保護(hù)，彌補(bǔ)租賃合同債權(quán)的不穩(wěn)定性。如房屋所有人打算出售房屋，須履行提前照會(huì)居住權(quán)人的義務(wù)，并且在買賣價(jià)格同等的條件下，居住權(quán)人可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。由于居住權(quán)屬于用益物權(quán)的范疇，物權(quán)高于和優(yōu)于債權(quán)，故此，在居住權(quán)人居住的房屋上如果還設(shè)定有租賃，居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之權(quán)利效力同樣優(yōu)于承租人[24]。即使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不影響居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)。居住權(quán)人能基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)來(lái)保護(hù)權(quán)利、定分止?fàn)?。投資性居住權(quán)是一項(xiàng)絕對(duì)權(quán)，通過(guò)登記設(shè)立可以對(duì)抗第三人。在登記公示的情況下，視為第三人已知曉設(shè)立居住權(quán)，不得主張房屋使用和收益權(quán)[14]。

在C2B2C 城市民宿中，平臺(tái)和房客均不在意所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，只要求不影響房屋的占有和使用。民宿平臺(tái)在初始和運(yùn)營(yíng)階段于房屋之上投入了大量人力物力，此類投入轉(zhuǎn)化為相對(duì)固定的附加值。民宿平臺(tái)收回成本和獲取收益的周期較為漫長(zhǎng)，有了投資性居住權(quán)強(qiáng)大的物權(quán)保護(hù)，平臺(tái)可快速解決糾紛，長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

2.一次性支出與對(duì)價(jià)確定

所謂“固定期限買斷型”居住權(quán)，為一種并未采取租金形式，而是由居住權(quán)人一次性支付權(quán)利全部對(duì)價(jià)的有固定期限和有償設(shè)立的居住權(quán)[6]。《中華人民共和國(guó)民法典》第368 條規(guī)定，當(dāng)事人另有約定的，居住權(quán)可有償設(shè)立。投資性居住權(quán)對(duì)價(jià)為享有部分住宅占有、使用和收益權(quán)能所支付的資金。在實(shí)際案例中，普通小產(chǎn)權(quán)的住宅價(jià)格是周邊大產(chǎn)權(quán)住宅房?jī)r(jià)的三分之一，可見(jiàn)在房產(chǎn)總價(jià)中居住權(quán)價(jià)值約占三分之一?；蛞岳塾?jì)支付的房租作為參考，居住權(quán)的價(jià)格為七十年租金總和的一次性變現(xiàn)。居住權(quán)一旦設(shè)立，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)也不會(huì)消滅，進(jìn)而變相降低了房屋的市場(chǎng)價(jià)值。此種所有權(quán)人的利益減損必然在雙方訂立的居住權(quán)合同中得到反映，大幅提高居住權(quán)人所要支付的對(duì)價(jià)。居住權(quán)對(duì)價(jià)相對(duì)于高昂的房?jī)r(jià)而言較少，但是一次性取得居住權(quán)的成本仍然遠(yuǎn)高于月付租金。對(duì)于C2B2C 城市民宿平臺(tái)而言，投資性居住權(quán)的對(duì)價(jià)是一項(xiàng)前期投入、數(shù)額巨大且無(wú)法立即產(chǎn)生對(duì)等收益的沉沒(méi)成本。雖然居住權(quán)對(duì)價(jià)會(huì)占用民宿平臺(tái)大量流動(dòng)性資金，但是其數(shù)額確定，可以免受對(duì)價(jià)上漲的影響。

3.期限利益與穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

《中華人民共和國(guó)民法典》第367 條規(guī)定了居住權(quán)期限，第370 條規(guī)定了居住權(quán)于期限屆滿時(shí)消滅。租賃合同雖然也包括租賃期限條款，但是緊隨其后限制了最長(zhǎng)租賃期限為二十年。由此可推斷，居住權(quán)的期限一般較長(zhǎng)，當(dāng)事人若無(wú)關(guān)于居住權(quán)存續(xù)期限的意思表示，權(quán)利可一直存續(xù)至居住權(quán)人死亡[8]。陳小君[1]認(rèn)為，正是因?yàn)樽赓U關(guān)系無(wú)法達(dá)成穩(wěn)定的利用關(guān)系，才催生出居住權(quán)。投資性居住權(quán)在權(quán)利期限上的優(yōu)勢(shì)可使權(quán)利人最優(yōu)化地利用他人住房。C2B2C 城市民宿平臺(tái)和房屋所有權(quán)人可于居住權(quán)合同中對(duì)期限進(jìn)行約定，不受二十年的期限限制。C2B2C 城市民宿的行業(yè)特性要求平臺(tái)具備長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)條件和大量資金投入①《舟山市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)舟山市海島精品民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求精品民宿單個(gè)客房綜合投資強(qiáng)度不低于20 萬(wàn)元，房屋租賃周期12 年以上。。投入的成本分為實(shí)體裝修、家具添置等固定資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)宣傳、風(fēng)格設(shè)計(jì)等軟性支出。前者是數(shù)額較大的耐用品，在使用年限內(nèi)陸續(xù)進(jìn)行折舊和攤薄成本，中后期回收較大利得。軟性支出②《江西省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)民宿健康發(fā)展的意見(jiàn)》中通過(guò)對(duì)民宿品牌實(shí)行統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一推介，開(kāi)展精品旅游民宿線路和特色旅游民宿品牌營(yíng)銷推介來(lái)塑造品牌。江蘇省《關(guān)于推動(dòng)旅游民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出開(kāi)展文旅會(huì)展、節(jié)慶活動(dòng)、峰會(huì)論壇、旅游民宿平臺(tái)題展、精品民宿設(shè)計(jì)評(píng)比大賽。線上與境內(nèi)外知名網(wǎng)站、微博、微信以及移動(dòng)終端等合作宣傳。則更為特殊，無(wú)法像家用電器等一樣拆卸安裝至其他類型的房屋之中，而是一經(jīng)確定就附加到特定民宿之上，帶來(lái)無(wú)形的商譽(yù)收益。

四、結(jié)論

在實(shí)踐中，地方性管理辦法和民宿平臺(tái)合同或出于怯于創(chuàng)制新的法律關(guān)系，或出于規(guī)避國(guó)家管制，將C2B2C 城市民宿平臺(tái)和房屋所有權(quán)人之間的法律關(guān)系認(rèn)定為長(zhǎng)期租賃合同關(guān)系，平臺(tái)和消費(fèi)者之間為短期租賃合同關(guān)系。在此種租賃合同制度中，合同自由也導(dǎo)致合同的不穩(wěn)定性，給追求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的民宿平臺(tái)帶來(lái)更大的成本，作為主要成本的租金也不斷上漲。租賃合同制度將適租和修繕義務(wù)分配給出租人并不經(jīng)濟(jì)，對(duì)于民宿平臺(tái)亟須的用益出租和改良權(quán)利給予得并不充分。更為重要的是，C2B2C 城市民宿形式上符合租賃合同關(guān)系，但實(shí)質(zhì)上落入越來(lái)越多地方性法規(guī)關(guān)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的管理范疇，需支出一系列住改商成本。C2B2C城市民宿應(yīng)用投資性居住權(quán)制度時(shí)，民宿平臺(tái)為投資性居住權(quán)人?？腕w可擴(kuò)張解釋，以實(shí)現(xiàn)民宿的完整體驗(yàn)。民宿平臺(tái)享有出租收益和改良修繕的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)合理用益和支付費(fèi)用的義務(wù)。投資性居住權(quán)的期限由雙方約定，和設(shè)立、消滅一樣登記生效。由此，投資性居住權(quán)方案的登記成本可以通過(guò)電子化彌補(bǔ)，且?guī)?lái)強(qiáng)大的物權(quán)保護(hù)收益，一次性支付的較高對(duì)價(jià)也換取了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

此外，居住權(quán)問(wèn)題也包含價(jià)值判斷，應(yīng)當(dāng)將規(guī)范所包含的價(jià)值判斷按照它的意義落到實(shí)處。私法上的許多制度不過(guò)是供當(dāng)事人用來(lái)規(guī)范其利益關(guān)系的工具，這樣法律事先設(shè)計(jì)好的工具越全面，當(dāng)事人的選擇范圍就越廣。傳統(tǒng)的法律制度嚴(yán)重限制了市場(chǎng)主體的多元化選擇，增加了市場(chǎng)交易成本，不符合我國(guó)共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)于產(chǎn)權(quán)多樣化的需求。《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編增設(shè)居住權(quán)為C2B2C 城市民宿在制度上提供更多的選擇。《中華人民共和國(guó)民法典》第368 條“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外”為投資性居住權(quán)的設(shè)立預(yù)留了空間。投資性居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)人們對(duì)住房的多樣利用，有效發(fā)揮住房的經(jīng)濟(jì)功能和效用，以實(shí)現(xiàn)物盡其用的目的。在城市房屋大量空置、房地產(chǎn)市場(chǎng)低落的今天，法律應(yīng)當(dāng)完善制度上的多重選擇，鼓勵(lì)城市民宿等新興事物的發(fā)展，以保障房屋的多元化利用。

我國(guó)已歷百年一遇的“民法典時(shí)刻”，物權(quán)法制度及其規(guī)則一經(jīng)規(guī)定則極少被更易?；谖餀?quán)法定原則，在《中華人民共和國(guó)民法典》已規(guī)定了居住權(quán)制度的情況下，對(duì)居住權(quán)的源流、設(shè)立與否的研究已告一段落，對(duì)其定義、權(quán)利框架也有了一定的共識(shí)，未來(lái)的研究方向落腳于具體領(lǐng)域的居住權(quán)應(yīng)用。本文抽取C2B2C 城市民宿的商業(yè)模式，認(rèn)為簡(jiǎn)單認(rèn)定為房屋租賃合同法律關(guān)系不符合其行業(yè)本質(zhì)。在居住權(quán)發(fā)展出投資屬性并且《中華人民共和國(guó)民法典》留有擴(kuò)張解釋的空間的情況下，不妨在C2B2C 城市民宿領(lǐng)域中探索投資性居住權(quán)的應(yīng)用。與傳統(tǒng)房屋租賃合同制度相比，投資性居住權(quán)制度對(duì)于保持房屋適租性、修繕義務(wù)等權(quán)利義務(wù)的分配更有效益，長(zhǎng)期限的穩(wěn)定對(duì)價(jià)也更有利于行業(yè)大量投資。因需要登記所增加的交易成本可以通過(guò)電子化手段減輕，并且登記所換來(lái)的是強(qiáng)大的物權(quán)保護(hù)力度。