許翊民

(河南大學(xué) 法學(xué)院,河南 開(kāi)封 475001)

引言

2022年3月10日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知,其中提到要加快推進(jìn)新型城市建設(shè),加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū),并有條件的加裝電梯,力爭(zhēng)改善840萬(wàn)戶(hù)居民基本居住條件。2022年《政府工作報(bào)告》中明確提出要“再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”,其中“加裝電梯”這一便民政策已連續(xù)三年被《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)提及。加裝“和諧電梯”“幸福電梯”是國(guó)家提高人民幸福指數(shù),守護(hù)百姓“最后一步路”非常關(guān)鍵的舉措,《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》)第二百七十八條明確規(guī)定業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決要求,通過(guò)對(duì)參與表決人數(shù)和表決通過(guò)人數(shù)的結(jié)合,可以看出我國(guó)實(shí)行的是“雙過(guò)半多數(shù)”表決規(guī)則,即“多數(shù)決”機(jī)制。相較于原《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的“雙三分之二”的表決規(guī)則,《民法典》進(jìn)一步降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決要求,更有助于推動(dòng)我國(guó)改造老舊小區(qū)加裝電梯民生工程的順利進(jìn)行,但現(xiàn)實(shí)中,高層住戶(hù)和低層住戶(hù)間的利益沖突問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮,高層業(yè)主在獲得上下樓出行便利的同時(shí),低層業(yè)主可能飽受采光、通風(fēng)、噪音等相鄰權(quán)受侵害的困擾,且各地政府加裝電梯政策不一,大都從宏觀上籠統(tǒng)的進(jìn)行規(guī)制,深層次的矛盾并未解決,如何使高低層住戶(hù)間達(dá)成良性的利益平衡是筆者研究的重點(diǎn)。

一、老舊小區(qū)加裝電梯業(yè)主利益糾紛化解的現(xiàn)實(shí)困境

加裝電梯工程起始各地采用“一票否決制”,需全體業(yè)主同意才可安裝電梯,導(dǎo)致電梯安裝工程寸步難行,進(jìn)展緩慢。近年來(lái)為了加大建設(shè)民生工程,切實(shí)解決百姓“出行難”問(wèn)題,各地開(kāi)始采用“多數(shù)決”規(guī)則,即用多數(shù)人意見(jiàn)來(lái)決定是否加裝電梯。在上海、廣州、南京、天津、長(zhǎng)沙、鄭州等城市實(shí)施的加裝電梯政策中,普遍實(shí)行“雙三分之二”的多數(shù)決機(jī)制,即采用原《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定。而根據(jù)北京市最新出臺(tái)的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》的規(guī)定,北京市適用“雙三分之二”的表決規(guī)則,并且其他業(yè)主不持反對(duì)意見(jiàn)。這些政策雖大大促進(jìn)了民生工程的開(kāi)展,但沖突和糾紛也陸續(xù)產(chǎn)生,在裁判文書(shū)網(wǎng)上,筆者挑選了一個(gè)案例：

2022年重慶市潼南區(qū)人民法院公開(kāi)審理了陳某等十三原告與被告張某之間的相鄰關(guān)系糾紛一案,(1)參見(jiàn)重慶市潼南區(qū)人民法院(2022)渝0152民初1268號(hào)民事判決書(shū)。陳某等十三名原告認(rèn)為小區(qū)加裝電梯事項(xiàng),得到了相關(guān)業(yè)主同意,符合《民法典》第二百七十八條規(guī)定的表決比例,并對(duì)加裝電梯事項(xiàng)公示,經(jīng)相關(guān)部門(mén)審查批準(zhǔn),取得了電梯安裝規(guī)劃許可手續(xù)。被告張某認(rèn)為,原告方修建的電梯占用消防通道,違反法律規(guī)定,且對(duì)被告的通行及房屋采光等造成影響,不同意安裝電梯。

法院認(rèn)為,該單元加裝電梯的事由已經(jīng)征求業(yè)主同意,同意的人數(shù)和建筑面積達(dá)到了法定標(biāo)準(zhǔn),并且規(guī)劃部門(mén)審查頒發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,被告辯稱(chēng)加裝電梯占用消防通道的證據(jù)不足,且加裝電梯是應(yīng)對(duì)人口老齡化的民生工程,業(yè)主應(yīng)本著方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理電梯事宜,對(duì)加裝電梯給予必要的容忍和配合。加裝電梯后業(yè)主的相鄰權(quán)中采光、通風(fēng)、噪音等受到特別影響的,通過(guò)協(xié)商或者其他法律途徑予以解決。綜上,法院判決被告停止對(duì)該單元電梯安裝工程進(jìn)行的阻撓、妨礙行為。筆者統(tǒng)計(jì)了2016年—2021年裁判文書(shū)網(wǎng)上加裝電梯糾紛案件的數(shù)量,統(tǒng)計(jì)結(jié)果如圖1所示。

圖1 加裝電梯糾紛案件數(shù)量圖

低層住戶(hù)中絕大多數(shù)的一樓及二樓住戶(hù)與二樓以上的住戶(hù)加裝電梯利益糾紛是導(dǎo)致業(yè)主訴訟的主要原因,且后續(xù)補(bǔ)償和救濟(jì)規(guī)則的不到位使低層住戶(hù)難以忍受日復(fù)一日的噪音、通風(fēng)還有采光權(quán)侵害。各地法院的判決大體上傾向于支持加裝電梯的住戶(hù),以此來(lái)配合政府民生工程的推動(dòng)。但低層住戶(hù)合理的利益期待不能被忽視,如果單純以損害少數(shù)個(gè)人利益的代價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)多數(shù)人利益,可能就違背了改善民生工程的初心,高低層住戶(hù)間的利益平衡是老舊小區(qū)加裝電梯工程順利進(jìn)行的關(guān)鍵。

二、業(yè)主權(quán)利之基礎(chǔ)

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)之專(zhuān)有權(quán)

我國(guó)《民法典》第二百七十二條規(guī)定了業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)。業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有部分享有“份額”,其在建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及成員權(quán)三個(gè)權(quán)利中處于核心地位,共有權(quán)以及成員權(quán)均附屬于專(zhuān)有權(quán),具有從屬性。[1]確立專(zhuān)有權(quán)主導(dǎo)地位有助于帶動(dòng)共有權(quán)和成員權(quán)的流轉(zhuǎn),并且業(yè)主根據(jù)專(zhuān)有權(quán)可以排除他人對(duì)其干涉。當(dāng)業(yè)主通過(guò)多數(shù)決機(jī)制加裝電梯,不可避免地會(huì)使低層住戶(hù)的專(zhuān)有部分的房產(chǎn)價(jià)值降低,其財(cái)產(chǎn)利益受損,低層住戶(hù)對(duì)專(zhuān)有部分享有的出租、轉(zhuǎn)讓、交易權(quán)均受影響,影響住戶(hù)后續(xù)對(duì)其專(zhuān)有部分的利益期待,無(wú)疑是對(duì)低層住戶(hù)專(zhuān)有部分權(quán)利的侵害。在一般房產(chǎn)市場(chǎng)交易中,購(gòu)買(mǎi)方均把賣(mài)方專(zhuān)有部分房產(chǎn)的價(jià)值作為購(gòu)買(mǎi)的主要裁判標(biāo)準(zhǔn),建筑物中專(zhuān)有部分的價(jià)值在整個(gè)區(qū)分所有權(quán)中處于核心地位,[2]應(yīng)當(dāng)對(duì)低層住戶(hù)專(zhuān)有部分給予更多的利益關(guān)切,故加裝電梯對(duì)低層住戶(hù)的影響不只表現(xiàn)在其采光、通風(fēng)、噪音等相鄰權(quán)的侵害,更直觀表現(xiàn)在專(zhuān)有部分財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低上。

在區(qū)分所有建筑物中,各業(yè)主之間的專(zhuān)有部分在構(gòu)造上緊密相連,形成了密切立體的相鄰關(guān)系。[3]各區(qū)分所有人對(duì)專(zhuān)有部分的占有、使用、收益以及處分應(yīng)當(dāng)相互制約,[4]各業(yè)主在建筑物內(nèi)應(yīng)主要承擔(dān)容忍以及注意義務(wù),行使專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)時(shí)不得侵害他人合法權(quán)益,行使共有部分權(quán)利時(shí),如改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,也不得侵害他人合法權(quán)益。

(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)

《民法典》物權(quán)編旨在調(diào)整規(guī)范因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,具有強(qiáng)行法的性質(zhì),即權(quán)利人對(duì)其所有物享有支配性和排他性的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返诙倨呤龡l明確規(guī)定業(yè)主對(duì)其共有部分享有權(quán)利以及履行義務(wù),其對(duì)共有部分也應(yīng)符合《民法典》物權(quán)編規(guī)則,對(duì)其共有物享有支配權(quán),雖然其為區(qū)分所有權(quán),但其既不同于一般意義上的共同所有,也不同于按份共有,[5]是為解決城市民用高層住宅所有權(quán)歸屬的特殊共有形式,本身具有復(fù)雜性,不同于成員權(quán)的“人法性要素”,共有權(quán)則表現(xiàn)為“物法性要素”。[6]多名業(yè)主對(duì)建筑物共同部分享有共有權(quán),各個(gè)業(yè)主之間的共有權(quán)之地位是平等的,沒(méi)有業(yè)主享有優(yōu)先于其他業(yè)主的共有權(quán)。而加裝電梯可能會(huì)破壞老舊小區(qū)破舊建筑物的整體結(jié)構(gòu),減少建筑物的使用壽命,甚至?xí)绊懡ㄖ锏陌踩?多數(shù)人決定加裝電梯可能會(huì)影響低層住戶(hù)對(duì)建筑物共有部分的使用,本質(zhì)上是代替低層住戶(hù)行使同意加裝電梯的表決權(quán)。

《民法典》第二百七十三條規(guī)定業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù),如果簡(jiǎn)單的運(yùn)用“雙過(guò)半”的“多數(shù)決”機(jī)制來(lái)代替低層住戶(hù)加裝電梯,可能就違背了《民法典》物權(quán)編的立法精神,業(yè)主依然需要依法履行加裝電梯后電梯所需的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,以及需要多承擔(dān)注意義務(wù),但低層住戶(hù)卻無(wú)法享受電梯帶來(lái)的恩惠,不是去積極主動(dòng)放棄權(quán)利,而是消極被動(dòng)無(wú)法行使其權(quán)利,站在低層住戶(hù)合法權(quán)益角度上,實(shí)質(zhì)上這是對(duì)低層業(yè)主共有權(quán)的侵害。焦富民學(xué)者認(rèn)為,尋求對(duì)共有權(quán)的保護(hù)不僅有助于共有權(quán)的行使,并且也是對(duì)其自身的完善,共有權(quán)與專(zhuān)有權(quán)構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的兩個(gè)靈魂,共有權(quán)蘊(yùn)含著與其他業(yè)主之間的交互性,其不與專(zhuān)有權(quán)相同,只對(duì)專(zhuān)有部分由個(gè)人單獨(dú)使用收益,共有權(quán)關(guān)鍵還涉及到對(duì)相鄰關(guān)系以及各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其共有部分的所有使用。[7]

(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)

我國(guó)《民法典》二百七十一條規(guī)定業(yè)主的共同管理權(quán),共同管理權(quán)也就是團(tuán)體法意義上的成員權(quán),我國(guó)老舊小區(qū)依據(jù)《民法典》物權(quán)編多數(shù)決規(guī)則加裝電梯實(shí)質(zhì)上是對(duì)團(tuán)體法成員權(quán)的利用,如果把業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)視為一個(gè)團(tuán)體,其業(yè)主就是團(tuán)體中的具有個(gè)體意義的成員,每個(gè)成員都有享受團(tuán)體中賦予的權(quán)利和維護(hù)團(tuán)體的義務(wù),《民法典》雖未明文規(guī)定成員權(quán),但實(shí)質(zhì)上肯定了成員權(quán)的內(nèi)容。[8]成員權(quán)源于建筑物區(qū)分所有權(quán),其性質(zhì)不當(dāng)然是物權(quán)性質(zhì),不同于所有權(quán)和共有權(quán),而是基于物權(quán)產(chǎn)生的身份性質(zhì)上的權(quán)利,具有身份上的特點(diǎn)。業(yè)主通過(guò)成員權(quán)參與社區(qū)自治,來(lái)實(shí)現(xiàn)基層民主自治,體現(xiàn)民主決策的色彩。[9]法律給予業(yè)主自治權(quán),全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì),制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,來(lái)管理自己的事務(wù),體現(xiàn)了我國(guó)《民法典》的核心理念即私法自治的精神。國(guó)家和政府不應(yīng)對(duì)其過(guò)多地干預(yù),故這種業(yè)主自治類(lèi)似于社團(tuán)的自治,實(shí)質(zhì)上就可認(rèn)定為團(tuán)體法內(nèi)的成員自治。

“法律旨在防止強(qiáng)勢(shì)者為所欲為?！辈荒芤蚨鄶?shù)人強(qiáng)勢(shì)者的利益而忽視少數(shù)人弱勢(shì)者的利益,學(xué)者章光權(quán)將業(yè)主的成員權(quán)從性質(zhì)上劃分為人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)和程序權(quán),《民法典》明確承認(rèn)業(yè)主的程序權(quán),如表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)、知情權(quán)、請(qǐng)求權(quán)與撤銷(xiāo)權(quán)等。[10]法律允許業(yè)主尋求法院救濟(jì)自己的合法權(quán)益,從這一維度上看團(tuán)體法上的成員權(quán),其與民法上的私權(quán)并無(wú)差別,均受侵害可以尋求救濟(jì),并蘊(yùn)含實(shí)體權(quán)利程序化的意味,它既屬于實(shí)體權(quán)利,又會(huì)因?qū)嶓w權(quán)利受侵害而產(chǎn)生程序權(quán),不僅要注重團(tuán)體利益的促進(jìn)和維護(hù),也要兼顧成員利益的保護(hù)。對(duì)于團(tuán)體中持棄權(quán)或者反對(duì)意見(jiàn)的低層住戶(hù),其個(gè)人利益就會(huì)因?yàn)槎鄶?shù)人的決策而被影響,利益不能因其小而被忽視,每個(gè)人的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)平等地受法律保護(hù),團(tuán)體自治也應(yīng)有其邊界,過(guò)度不當(dāng)?shù)淖灾问且环N暴政,也可謂“多數(shù)人的暴政”。

三、業(yè)主權(quán)利之延伸

(一)區(qū)分建筑物中的相鄰關(guān)系

建筑物區(qū)分所有權(quán)的相鄰關(guān)系是建筑物區(qū)分所有權(quán)的擴(kuò)展、延伸或一定的限制,其本質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容,附屬于專(zhuān)有部分的所有權(quán),區(qū)分所有建筑物中的專(zhuān)有部分與共有部分相互交叉,如溫豐文先生所說(shuō)：“居住在同一屋檐下之區(qū)分所有人,其各自之專(zhuān)有部分,有如火柴盒一樣,緊密地堆砌在同一棟建筑物上,各區(qū)分所有人彼此間因而形成立體的相鄰關(guān)系。”[11]老舊小區(qū)中高層住戶(hù)需要通過(guò)加裝電梯來(lái)迫切解決“出行難”問(wèn)題,但加裝電梯不可避免地會(huì)影響低層住戶(hù)的采光、通行、寧?kù)o權(quán)利,[12]尋找一個(gè)利益平衡點(diǎn)顯著尤為重要。

(二)相鄰關(guān)系中的容忍義務(wù)

容忍義務(wù)是相鄰關(guān)系的核心,[13]《民法典》物權(quán)編第二百八十九條對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的相鄰關(guān)系未作特殊規(guī)定,依舊適用一般規(guī)定,法律允許相鄰業(yè)主按照當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣約定相鄰關(guān)系的內(nèi)容,賦予業(yè)主自由協(xié)商的權(quán)利,區(qū)分所有的相鄰關(guān)系有其自身的特殊性,即相鄰關(guān)系對(duì)日常生活的影響更加密切,是各個(gè)業(yè)主都深刻關(guān)心的問(wèn)題。筆者認(rèn)為,區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其區(qū)分部分(專(zhuān)有部分、共有部分)的使用不得超過(guò)相鄰人的容忍限度?！睹穹ǖ洹冯m未明確規(guī)定容忍限度內(nèi)容,但一般不能超過(guò)理性人的容忍程度,即以理性人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。在德國(guó)法中,容忍限度的判斷標(biāo)準(zhǔn)與利害關(guān)系人的自身狀況密切相關(guān),包括其對(duì)業(yè)主生活的影響,心理及生理承受能力,侵害的時(shí)間、強(qiáng)度和在一段時(shí)間內(nèi)的持續(xù)時(shí)長(zhǎng)。王利明教授認(rèn)為,忍受輕微妨害是容忍義務(wù)的重要內(nèi)容,在相鄰業(yè)主一方將其權(quán)利適度延伸的時(shí)候,另一方應(yīng)當(dāng)給予必要的便利。其中就包括忍受輕微妨害的義務(wù),但其容忍的限度范圍只能為當(dāng)事人能夠忍受的輕微義務(wù),如果所有人因提供必要的便利而使自己的權(quán)利受到了重大的侵害,或者因?yàn)樘峁┍憷棺约旱乃袡?quán)不能正常行使,那么就超過(guò)了忍受輕微妨害的范圍。加裝電梯如果嚴(yán)重侵害低層住戶(hù),超出輕微妨害的容忍義務(wù)限度,則業(yè)主的“多數(shù)決”機(jī)制就實(shí)質(zhì)上侵害了低層業(yè)主正常生活的權(quán)利。如果低層業(yè)主能夠忍受加裝電梯帶來(lái)的輕微妨害,就不需要救濟(jì)自己的權(quán)利。否則,受害的低層業(yè)主有權(quán)向贊成加裝電梯業(yè)主行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán),要求停止侵害、排除妨害、消除危險(xiǎn)以及賠償損失。

四、老舊小區(qū)加裝電梯糾紛的利益平衡路徑

(一)采取“雙過(guò)半多數(shù)”以及利害關(guān)系業(yè)主同意的表決規(guī)則

《民法典》第二百七十八條規(guī)定“雙過(guò)半多數(shù)決”的表決規(guī)則,盡管目前大多數(shù)地區(qū)出臺(tái)的老舊小區(qū)加裝電梯政策的理論淵源依舊是《物權(quán)法》“雙三分之二”表決規(guī)則,但根據(jù)新法優(yōu)于舊法原則,適用《民法典》表決規(guī)則的新規(guī)定是未來(lái)的主流趨勢(shì),如上海、廣州已經(jīng)采用《民法典》關(guān)于表決規(guī)則的新規(guī),《民法典》關(guān)于業(yè)主共同決定的新規(guī)則降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決要求,現(xiàn)實(shí)中更有利于加裝電梯決定的通過(guò)以及民生工程的推進(jìn)。[14]但“多數(shù)決”機(jī)制普遍存在的問(wèn)題是對(duì)于少數(shù)業(yè)主利益考慮不周。故筆者認(rèn)為,采取“雙過(guò)半多數(shù)決”機(jī)制的同時(shí),兼采取利害關(guān)系人同意的表決方式,加裝電梯的“多數(shù)決”機(jī)制只是民主的手段和方式,而不是民主的本質(zhì)目的,尊重和保護(hù)少數(shù)人意志,反映共和精神,即保護(hù)少數(shù)人利益。[15]

利害關(guān)系業(yè)主的范圍需要更加清晰明確的界定,根據(jù)我國(guó)《民法典》二百七十九條的規(guī)定,“住改商”應(yīng)當(dāng)經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主一致同意,但《民法典》并未明確界定利害關(guān)系業(yè)主的范圍,最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)第十一條明確規(guī)定利害關(guān)系人的范圍即利害關(guān)系人為本棟業(yè)主以及本棟建筑物之外自證可能受到不利影響的業(yè)主,(2)參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百七十九條所稱(chēng)‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響?！薄白「纳獭迸c老舊小區(qū)加裝電梯都是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的相關(guān)問(wèn)題,故加裝電梯表決規(guī)則可以參照適用上述利害關(guān)系業(yè)主范圍的規(guī)定。[16]

利害關(guān)系業(yè)主同意究竟是采用“多數(shù)決”還是“一致決”的表決方式,筆者認(rèn)為,應(yīng)采用“一致決”,即需要利害關(guān)系業(yè)主的一致同意?！岸鄶?shù)決”原則上依然無(wú)法兼顧少數(shù)人的合法生存以及財(cái)產(chǎn)權(quán)益,而“一致決”是全體利害關(guān)系業(yè)主對(duì)于加裝電梯問(wèn)題的利益是一致的,即采取全體一致原則。

(二)明晰業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的內(nèi)容

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)是法律賦予業(yè)主保障切身利益救濟(jì)權(quán)利的手段,本質(zhì)上是解決業(yè)主個(gè)體之間利益失衡的工具,換句話說(shuō),是少數(shù)業(yè)主抗衡多數(shù)業(yè)主的工具。[17]有權(quán)利必有救濟(jì),業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)行使是否增設(shè)電梯的表決權(quán),相應(yīng)地,撤銷(xiāo)權(quán)也就是救濟(jì)少數(shù)反對(duì)增設(shè)電梯業(yè)主的權(quán)利。撤銷(xiāo)權(quán)一般是債法領(lǐng)域內(nèi)的權(quán)利,其出現(xiàn)在《民法典》物權(quán)編建筑物區(qū)分所有權(quán)中,主要目的是承擔(dān)救濟(jì)功能,而“多數(shù)決”機(jī)制會(huì)不可避免地出現(xiàn)侵害少數(shù)人利益的現(xiàn)象,即利用少數(shù)服從多數(shù)的民主程序來(lái)剝奪、踐踏少數(shù)人權(quán)益,此時(shí)撤銷(xiāo)權(quán)顯得尤為重要。[18]

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十二條僅規(guī)定了撤銷(xiāo)權(quán)的行使要件以及期限,(3)參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定：“業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?依據(jù)民法典第二百八十條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該決定的,應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。”但對(duì)于撤銷(xiāo)權(quán)被告資格的確定以及決議內(nèi)容的實(shí)體和程序?qū)彶槲催M(jìn)行明確規(guī)定。首先,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)需得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)作出決定,但由于現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性,業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上也代表了全體業(yè)主的意志。所以,對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的決定,應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)為被告,對(duì)于業(yè)主大會(huì)的決定,應(yīng)以業(yè)主大會(huì)為被告。但對(duì)于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定加裝電梯對(duì)低層住戶(hù)造成可以忍受的輕微損失,則無(wú)法請(qǐng)求撤銷(xiāo),屬于業(yè)主的容忍義務(wù)。其次,對(duì)于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定進(jìn)行實(shí)體審查時(shí),應(yīng)只考慮是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,只要侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,就可以向人民法院尋求撤銷(xiāo)權(quán)救濟(jì)。最后,對(duì)業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)作出的決定進(jìn)行程序?qū)彶闀r(shí),應(yīng)判斷決定的召集程序以及決定的表決方式是否符合法律、法規(guī)、管理規(guī)則的規(guī)定,如果符合,則決定成立。如果程序有輕微瑕疵,不影響業(yè)主公平參與行使自己的表決權(quán)及知情權(quán),則決議依然成立。[19]

(三)建立完善的補(bǔ)償機(jī)制

1.引入權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)。政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策措施來(lái)引入權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估受特別影響業(yè)主的損害結(jié)果,通風(fēng)、采光、噪音等相鄰權(quán)問(wèn)題侵害往往難以估量,并且以當(dāng)事人自身的承受能力為主要判斷標(biāo)準(zhǔn),具有個(gè)體差異性,權(quán)威機(jī)構(gòu)的介入對(duì)于認(rèn)定損害結(jié)果以及業(yè)主相鄰權(quán)的被侵害問(wèn)題給予客觀上的評(píng)估,有助于后續(xù)補(bǔ)償金額的認(rèn)定和計(jì)算。

2.確立合適的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。有救濟(jì)才有權(quán)利,目前《民法典》未針對(duì)受侵害業(yè)主制定補(bǔ)償規(guī)定,需要各地政府因地制宜制定符合當(dāng)?shù)厍闆r的補(bǔ)償政策,因各地的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展情況不同,故標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)符合當(dāng)?shù)厍闆r,不能一概而論。政府需出臺(tái)具體的補(bǔ)償細(xì)則,這種公權(quán)力的指導(dǎo)與介入對(duì)補(bǔ)償機(jī)制的完善至關(guān)重要,需要具體評(píng)估受特別影響業(yè)主的采光、通風(fēng)、噪音等涉及相鄰關(guān)系因素,并以當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格為參考,綜合考慮加裝電梯后電梯間距、電梯安裝位置、消防安全、房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值受損情況,建立合適的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。[20]

3.業(yè)主協(xié)商補(bǔ)償與相關(guān)部門(mén)調(diào)解相結(jié)合。應(yīng)給予受侵害業(yè)主特別救濟(jì),在實(shí)踐中多數(shù)情況地方政府并無(wú)指導(dǎo)性的補(bǔ)償方案,導(dǎo)致業(yè)主之間關(guān)于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以及具體細(xì)則具有較大自主權(quán),所以業(yè)主之間多數(shù)贊成加裝電梯決定的業(yè)主給予少數(shù)受加裝電梯影響持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主特別補(bǔ)償是主要的救濟(jì)途徑。補(bǔ)償?shù)那疤釛l件是特別受影響,且超過(guò)社會(huì)正常的理性人的容忍程度。[21]在業(yè)主協(xié)商過(guò)程中,應(yīng)以自愿和誠(chéng)實(shí)信用為原則,自主協(xié)商補(bǔ)償金,因加裝電梯受益的業(yè)主應(yīng)及時(shí)、足額給予受損業(yè)主補(bǔ)償。根據(jù)《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第二十六條規(guī)定,受侵害業(yè)主可以自行協(xié)商補(bǔ)償要求。(4)參見(jiàn)《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第二十六條規(guī)定：“業(yè)主認(rèn)為因增設(shè)電梯侵犯其所有權(quán)和相鄰權(quán)等民事權(quán)益而提出補(bǔ)償?shù)纫蟮?由業(yè)主之間協(xié)商解決。屬地鎮(zhèn)政府或者街道辦事處人民調(diào)解委員會(huì)、相關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主請(qǐng)求依照法定職權(quán)和程序組織調(diào)解,促使相關(guān)業(yè)主在平等協(xié)商基礎(chǔ)上自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議。業(yè)主之間協(xié)商或者調(diào)解不成的,依法通過(guò)民事訴訟途徑解決?！辈⑶艺?、人民調(diào)解委員會(huì)以及相關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主請(qǐng)求進(jìn)行調(diào)解,促進(jìn)業(yè)主之間協(xié)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議。筆者認(rèn)為,對(duì)于業(yè)主之間協(xié)商不一致的事項(xiàng),所在地的政府、街道辦事處、居委會(huì)等應(yīng)介入并組織業(yè)主調(diào)解,促進(jìn)業(yè)主之間在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

第一,補(bǔ)償主體。應(yīng)遵循“誰(shuí)受益、誰(shuí)補(bǔ)償”原則,補(bǔ)償主體應(yīng)為同意加裝電梯并因加裝電梯而獲得出行便利以及房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值提升的業(yè)主,實(shí)際受益的業(yè)主因加裝電梯其物權(quán)得到了實(shí)質(zhì)上的擴(kuò)張,故應(yīng)對(duì)因加裝電梯受特別影響的業(yè)主給予適當(dāng)補(bǔ)償,沒(méi)有從加裝電梯中獲益的業(yè)主,無(wú)需承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。[22]且業(yè)主的補(bǔ)償比例應(yīng)按照“出資高、補(bǔ)償多”原則確定,出資越多的業(yè)主相應(yīng)的補(bǔ)償比例越高,換句話說(shuō),層數(shù)越高的業(yè)主所享受電梯帶來(lái)的便利越多,相應(yīng)的也應(yīng)承擔(dān)更多的補(bǔ)償責(zé)任。

第二,受償主體。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)氖芤嬷黧w應(yīng)為反對(duì)加裝電梯并因加裝電梯受到特別影響的業(yè)主,且必須超過(guò)社會(huì)一般理性人的容忍限度,如果業(yè)主物權(quán)并未受到特別影響,則就無(wú)權(quán)接受其他業(yè)主的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,因一切救濟(jì)應(yīng)以存在實(shí)際的損害結(jié)果為前提。如果本棟建筑物之外的業(yè)主能證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響,也屬于利害關(guān)系人范圍之內(nèi),并且需超出輕微忍受的范圍,可以請(qǐng)求實(shí)際受益業(yè)主給予適當(dāng)補(bǔ)償。業(yè)主的受償范圍應(yīng)遵循“損害大、受償多”原則,因加裝電梯受到實(shí)際損害更大的業(yè)主應(yīng)得到更多的補(bǔ)償,受償范圍根據(jù)損害大小加以確定。

結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)加裝電梯是當(dāng)今國(guó)家十分重視的民生工程,在提高人民生活質(zhì)量、方便業(yè)主出行的同時(shí),高低層住戶(hù)間的利益平衡尤為重要。法律是維護(hù)社會(huì)公平正義的工具,加裝電梯法律問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是由業(yè)主之間利益不平衡所致,需要從法律層面上對(duì)加裝電梯的深層次問(wèn)題進(jìn)行明晰界定,在加速推進(jìn)加裝電梯工程過(guò)程中,少數(shù)反對(duì)加裝電梯業(yè)主的切身利益應(yīng)得到尊重和保護(hù)。筆者以建筑物區(qū)分所有權(quán)以及相鄰關(guān)系為視角,針對(duì)立法上和實(shí)踐中少數(shù)業(yè)主利益保護(hù)缺位的現(xiàn)象,完善業(yè)主利益補(bǔ)償途徑,多渠道化解糾紛,建立良性的利益平衡機(jī)制。 加裝電梯糾紛的現(xiàn)實(shí)難題,需要各方共同努力,在化解矛盾的過(guò)程中堅(jiān)持以人民為中心原則,維護(hù)區(qū)分所有建筑物內(nèi)業(yè)主間和諧、和睦的鄰里關(guān)系。