關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的思考

周之飛

(廣州耀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣東 廣州 511338)

1 財(cái)務(wù)管理的概念及目標(biāo)

企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中伴隨著一系列的業(yè)務(wù)活動(dòng)，通過業(yè)務(wù)活動(dòng)不斷創(chuàng)造的價(jià)值而不斷發(fā)展壯大，而業(yè)務(wù)活動(dòng)同樣伴隨著一系列的資金運(yùn)動(dòng)，從貨幣資金的形態(tài)開始，貫穿于企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營過程，最終又回到貨幣的形態(tài)，這一系列的資金運(yùn)動(dòng)被稱為財(cái)務(wù)活動(dòng)。企業(yè)的發(fā)展壯大離不開行之有效的企業(yè)管理，企業(yè)管理并非只是對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理同樣不可或缺，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的管理即被稱為財(cái)務(wù)管理。很多教材上關(guān)于財(cái)務(wù)管理的基本概念是這樣描述的：“企業(yè)財(cái)務(wù)管理是以價(jià)值增值為目標(biāo)，圍繞企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)而展開的決策、控制和評(píng)價(jià)的過程?！睆纳鲜龈拍羁梢钥闯觯?cái)務(wù)管理與企業(yè)管理息息相關(guān)，幾乎覆蓋企業(yè)管理的所有方面，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)較為綜合，核心是為了價(jià)值增值而開展的活動(dòng)。

財(cái)務(wù)管理最核心的兩個(gè)方面是決策和控制，決策是一種事前管理活動(dòng)；控制決定了財(cái)務(wù)管理的過程，存在于企業(yè)日常性的管理活動(dòng)中，是一種事中管理活動(dòng)。不可否認(rèn)，財(cái)務(wù)管理中的評(píng)價(jià)不可或缺，它雖然是一種事后管理活動(dòng)，但是因?yàn)樨?cái)務(wù)管理過程中介入了人的行為，所以評(píng)價(jià)人的行為是否有效就非常重要，而且財(cái)務(wù)管理過程并非一蹴而就，而是隨著經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)不斷循環(huán)的，所以評(píng)價(jià)為財(cái)務(wù)管理活動(dòng)持續(xù)有效開展提供了動(dòng)力。

從財(cái)務(wù)管理的概念可以得知財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要部分，因此財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)很大程度上是由企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)決定的，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所要達(dá)成的目的，同時(shí)可以作為判斷企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是否科學(xué)、有效的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)主要有三種觀點(diǎn)：一是利潤(rùn)最大化，二是股東財(cái)富最大化，三是企業(yè)價(jià)值最大化。這三種觀點(diǎn)本質(zhì)上都是以股東財(cái)富最大化為基礎(chǔ)的，主要的區(qū)別在于對(duì)資金時(shí)間價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的關(guān)系等方面的側(cè)重點(diǎn)不同，如利潤(rùn)最大化理論簡(jiǎn)單易用，但是缺乏對(duì)資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)的考慮，而后兩者則克服了以上缺點(diǎn)。主流觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以股東財(cái)富最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，因?yàn)槠髽I(yè)的設(shè)立和發(fā)展都離不開股東的投入，而且股東承擔(dān)了最大的義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)，理應(yīng)享有最高的報(bào)酬。文章并不反對(duì)以上觀點(diǎn)，但是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，以及結(jié)合我國各行各業(yè)的實(shí)際情況，文章認(rèn)為不同的企業(yè)在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下可以適用不同的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，如果企業(yè)不考慮所處行業(yè)性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境一味追求股東財(cái)富最大化，那么可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)做出一些短期行為。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性

財(cái)務(wù)管理是覆蓋企業(yè)各方面經(jīng)營活動(dòng)的以價(jià)值增值為導(dǎo)向的管理活動(dòng)，對(duì)于企業(yè)科學(xué)決策、成本控制和資金管理等方面具有重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)很大，具有資金投入大、開發(fā)流程復(fù)雜、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求，如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，那么該企業(yè)的投資、融資將面臨非常大的風(fēng)險(xiǎn)，日常運(yùn)營也會(huì)存在成本超支風(fēng)險(xiǎn)，甚至現(xiàn)金流都有可能因?yàn)槿狈τ行У囊?guī)劃而斷裂。文章將從投資決策、成本控制和資金管理三個(gè)方面分別論述財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要作用。

2.1 投資決策方面

房地產(chǎn)企業(yè)多以項(xiàng)目為單位開展業(yè)務(wù)，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般是從拿地研判開始的，拿地研判的目的是為一個(gè)項(xiàng)目的投資決策提供科學(xué)的可行性分析建議?？尚行苑治鰣?bào)告主要包括市場(chǎng)分析、產(chǎn)品定位、成本測(cè)算、融資測(cè)算、稅費(fèi)測(cè)算等，通過將以上各方面的因素量化并導(dǎo)入投資測(cè)算模型中，最終測(cè)算出項(xiàng)目的利潤(rùn)和IRR(內(nèi)含報(bào)酬率)。投資測(cè)算模型所依據(jù)的理論基礎(chǔ)正是財(cái)務(wù)管理，如果沒有財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)將無法科學(xué)有效地進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策，僅靠管理者拍腦袋決策的話，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨非常大的投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)行情處于上升周期時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲可能會(huì)掩蓋一些投資決策上的失誤，但在房地產(chǎn)已進(jìn)入供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，科學(xué)合理的投資決策將變得極為重要。

2.2 成本控制方面

對(duì)于制造業(yè)企業(yè)來說，如果不能做好成本控制，那么將無法取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，成本控制的好壞可能決定著企業(yè)能否生存下去，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制同樣重要，在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，成本控制將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存下去的重要生命線。財(cái)務(wù)管理中的全面預(yù)算管理是房企進(jìn)行成本控制的重要工具，通過對(duì)各部門、各崗位的支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，重新梳理業(yè)務(wù)流程，細(xì)化各項(xiàng)工作，使得收入與支出相匹配，保證資源配置的合理性和科學(xué)性。房地產(chǎn)行業(yè)中存在很多成本浪費(fèi)的現(xiàn)象，因此要做好成本控制，杜絕成本浪費(fèi)也是關(guān)鍵一環(huán)。新形勢(shì)下房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)不景氣，房?jī)r(jià)不漲反跌，如果企業(yè)不注重成本控制，可能隨時(shí)面臨虧損甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 資金管理方面

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，從拿地開始，少則幾千萬元多則幾十億元的土地出讓金支出就開始了，在后續(xù)開發(fā)過程中也伴隨著大額的工程款支出和利息支出，特別是利息支出，屬于剛性支出，一旦企業(yè)無法按時(shí)歸還到期貸款利息，企業(yè)就會(huì)觸發(fā)暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，因此做好項(xiàng)目現(xiàn)金流的全周期計(jì)劃以及中短期計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃控制資金收支就變得極為重要。企業(yè)的資金管理屬于財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，主要包括融資管理、運(yùn)營資金管理和應(yīng)收款管理等，做好企業(yè)的資金管理不僅能提高企業(yè)的資金使用效率，提升企業(yè)盈利水平，還能降低資金風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的資金安全保駕護(hù)航。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)從1998年“房改”后進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)20年的高速發(fā)展時(shí)期，雖然期間經(jīng)歷過2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)和2014年高庫存的低谷期，但在此期間房地產(chǎn)行業(yè)整體處于上升周期。隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也在不斷進(jìn)步，以不斷順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，財(cái)務(wù)管理也從最開始的“賬房先生”，逐步成長(zhǎng)為如今管理層決策的“智囊團(tuán)”。在項(xiàng)目拿地至項(xiàng)目完成土增稅清算的全周期業(yè)務(wù)流程中，財(cái)務(wù)管理都發(fā)揮著重要的作用。隨著信息化時(shí)代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的信息化建設(shè)也不斷完善，如投資端有投模系統(tǒng)，成本管理和銷售管理有明源系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理通過打通各個(gè)系統(tǒng)之間的接口并整合各個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，然后運(yùn)用財(cái)務(wù)管理分析模型生成公司管理所需的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，效率之高甚至可以做到日分析、日反饋。雖然信息技術(shù)的運(yùn)用讓財(cái)務(wù)管理更加的智能、高效，但這也對(duì)從事財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)提出了更多的要求，加之新形勢(shì)下房地產(chǎn)行情持續(xù)處于低谷中，很多房地產(chǎn)企業(yè)因銷售難、融資難而面臨暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，這些問題的出現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)管理提出更多的要求和挑戰(zhàn)。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

3.2.1 資本結(jié)構(gòu)上的不足

在財(cái)務(wù)管理中有兩種杠桿，一種是經(jīng)營杠桿，另一種是財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于第二種杠桿尤為熱衷，通過無節(jié)制的加杠桿確實(shí)讓一些房地產(chǎn)企業(yè)在某些時(shí)期獲得了空前的發(fā)展，但這也為新形勢(shì)下的房企暴雷潮埋下了伏筆。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)中債權(quán)、股權(quán)等資本所占的比例，通常可用資產(chǎn)負(fù)債率來衡量，不同行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有著較大的差別，如銀行因?yàn)槲盏墓姶婵疃际秦?fù)債，所以其資產(chǎn)負(fù)債率很高，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠滟Y本密集、投資周期長(zhǎng)的行業(yè)屬性，資產(chǎn)負(fù)債率一般也比較高。然而，即使房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，很多民營房地產(chǎn)企業(yè)依然選擇繼續(xù)加財(cái)務(wù)杠桿，在行業(yè)的供需關(guān)系發(fā)生變化后，這些企業(yè)最早發(fā)生債務(wù)違約，引發(fā)暴雷潮。這些房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)極為不合理，主要是以下兩個(gè)方面造成的，一是某標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行所謂“高周轉(zhuǎn)”模式，實(shí)現(xiàn)了其規(guī)模的快速擴(kuò)張，這引發(fā)了眾多企業(yè)的效仿，所謂“高周轉(zhuǎn)”就是人為強(qiáng)制縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，并抽逃注冊(cè)資本金同時(shí)用于多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，通過“前融”“總包墊資”等手段將杠桿加到極致，很多項(xiàng)目的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率是100%；二是行業(yè)長(zhǎng)期處于增長(zhǎng)周期，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目自信，為了擴(kuò)張而借入資金成本極高的貸款，有些貸款利率甚至高達(dá)20%～30%，高額的貸款利息侵蝕了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)使企業(yè)長(zhǎng)期暴露于高風(fēng)險(xiǎn)之中。

3.2.2 預(yù)算管理上的不足

全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理中非常重要的管控工具，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有預(yù)算管理的部門或崗位，但是很多企業(yè)在預(yù)算管理的過程中存在或多或少的問題，全面預(yù)算管理仍存在一定的不足，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是缺乏健全的全面預(yù)算組織架構(gòu)。全面預(yù)算的編制和執(zhí)行需要設(shè)立對(duì)應(yīng)的組織架構(gòu)，如需設(shè)立全面預(yù)算委員會(huì)，組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)由總經(jīng)理擔(dān)任，副組長(zhǎng)由財(cái)務(wù)總監(jiān)擔(dān)任，各預(yù)算單位負(fù)責(zé)人兼任委員，一些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算第一責(zé)任人是財(cái)務(wù)總監(jiān)，因?yàn)槿狈ψ銐虻脑捳Z權(quán)，導(dǎo)致預(yù)算的編制最終流于形式。二是執(zhí)行過程中缺乏嚴(yán)格的考核制度。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中，如果沒有與之匹配的考核機(jī)制和嚴(yán)格的制度保障，那么預(yù)算執(zhí)行將停留在數(shù)據(jù)層面，難以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理起到糾偏和提升的作用。三是預(yù)算管理的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性。很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理仍停留在手工階段，沒有建立與業(yè)務(wù)端打通的預(yù)算系統(tǒng)，因?yàn)榉止矩?cái)務(wù)人員的能力和素質(zhì)參差不齊，手工編織的預(yù)算數(shù)據(jù)可能缺乏準(zhǔn)確性。

3.2.3 成本管理上的不足

房地產(chǎn)行情好的時(shí)期，很多企業(yè)并不注重成本控制，花錢可謂是大手大腳，例如某房地產(chǎn)企業(yè)位于泰州的一個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)封頂了，但是因?yàn)槔习鍖?duì)效果不滿意，直接推倒重來，幾千萬元的成本白白浪費(fèi)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷上漲，該項(xiàng)目居然還能盈利。新形勢(shì)下房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)不景氣，房?jī)r(jià)不漲反跌，如果企業(yè)不注重成本控制，可能隨時(shí)面臨虧損甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都逐漸重視起成本管理，但是因?yàn)槌杀竟芾硇枰鞑块T的通力配合才能有所效果，一些房地產(chǎn)企業(yè)部門間存在壁壘，溝通不暢，成本管理效果甚微。

4 改善措施

4.1 改善資本結(jié)構(gòu)，敬畏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新的階段，房地產(chǎn)企業(yè)需摒棄市場(chǎng)重回過去二十年高速增長(zhǎng)期的幻想，認(rèn)清企業(yè)所面臨的困境，建立對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的敬畏之心。房地產(chǎn)企業(yè)需進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理者敢說真話，敢提建議，同時(shí)重視財(cái)務(wù)管理者所提的建議，腳踏實(shí)地改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而規(guī)避高負(fù)債率造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。新形勢(shì)下，生存下去比發(fā)展擴(kuò)張更為重要，房地產(chǎn)企業(yè)具體可以從以下兩個(gè)方面改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，一是積極拓展外部融資渠道，將短期負(fù)債置換為長(zhǎng)期負(fù)債，或積極引入戰(zhàn)略投資者，將一部分負(fù)債轉(zhuǎn)化為股本。短期負(fù)債雖然相對(duì)容易取得，且融資成本比長(zhǎng)期負(fù)債更低，但短期負(fù)債過高會(huì)加大企業(yè)的還款壓力，使企業(yè)處于較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。而且新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售端持續(xù)低迷，企業(yè)缺乏足夠的可用資金用于償債，這進(jìn)一步擴(kuò)大了短期負(fù)債的還款壓力。積極引入戰(zhàn)略投資者，可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的可用現(xiàn)金流，這部分現(xiàn)金流因?yàn)槭枪蓹?quán)資本，沒有剛性的到期還款時(shí)間，所以不會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前形勢(shì)下靈活可用的現(xiàn)金流對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說彌足珍貴，這部分現(xiàn)金流不僅可以用來歸還即將到期的短期負(fù)債，還可以用來補(bǔ)充運(yùn)營資金，維持企業(yè)的基本運(yùn)營。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)果斷處理一批大宗資產(chǎn)，將其變?yōu)榭捎矛F(xiàn)金流，主要用于償還短期負(fù)債，降低資產(chǎn)負(fù)債率。部分房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾滦蝿?shì)下資產(chǎn)折價(jià)較多，即使面臨較大的還款壓力，仍不愿通過出售資產(chǎn)的方式獲取現(xiàn)金流，最終導(dǎo)致債務(wù)違約。企業(yè)最重要的是信譽(yù)，而信譽(yù)是房地產(chǎn)企業(yè)生存下去的關(guān)鍵，一旦債務(wù)違約，企業(yè)就喪失了信譽(yù)，很難再融資，因此房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流的重要性，在生存下去的問題上不能猶豫徘徊。

4.2 落實(shí)全面預(yù)算管理，做好過程控制

房地產(chǎn)企業(yè)需落實(shí)全面預(yù)算管理，首先要建立健全合理的全面預(yù)算組織架構(gòu)，需設(shè)立全面預(yù)算委員會(huì)，組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)由總經(jīng)理擔(dān)任，副組長(zhǎng)由財(cái)務(wù)總監(jiān)擔(dān)任，各預(yù)算單位負(fù)責(zé)人兼任委員。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需建立專門的預(yù)算管理部門，預(yù)算管理部門的領(lǐng)導(dǎo)一般由財(cái)務(wù)總監(jiān)擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)組織預(yù)算的編制、過程控制及考核評(píng)價(jià)。只有在完善的預(yù)算組織的保障下，全面預(yù)算工作才能得以執(zhí)行。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要完善預(yù)算管理相關(guān)制度，包括預(yù)算編制制度、預(yù)算執(zhí)行制度及預(yù)算考核評(píng)價(jià)制度。預(yù)算編制制度主要規(guī)定預(yù)算編制的方法、編制時(shí)間及審批流程，預(yù)算執(zhí)行制度主要規(guī)定預(yù)算執(zhí)行的口徑、范圍，以及預(yù)算執(zhí)行過程中如遇到特殊情況需調(diào)整預(yù)算，預(yù)算調(diào)整的程序和審批流程。預(yù)算考核評(píng)價(jià)制度主要規(guī)定了預(yù)算的考核周期、考評(píng)機(jī)制等，如果預(yù)算管理沒有完善的考評(píng)機(jī)制和嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，那么全面預(yù)算管理將淪為紙上談兵，各預(yù)算單位將不重視預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果，最終全面預(yù)算要么流于形式，要么難以執(zhí)行下去。全面預(yù)算的考評(píng)機(jī)制要確保公平，而且要覆蓋所有預(yù)算人員，只有這樣，全面預(yù)算才能切實(shí)的執(zhí)行下去。最后，要確保預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立預(yù)算管理系統(tǒng)，既能提高取數(shù)的效率，又能減少人為出錯(cuò)的概率，只有準(zhǔn)確的預(yù)算數(shù)據(jù)才能反映企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況，并對(duì)下一步的經(jīng)營調(diào)整作出有效的指導(dǎo)。

4.3 完善企業(yè)成本管理，節(jié)約成本

房地產(chǎn)企業(yè)需完善成本管理體系，通過嚴(yán)密、精細(xì)的成本管理運(yùn)作達(dá)到節(jié)約成本的目的。房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括土地成本、建安成本、期間費(fèi)用及資金成本，房企需梳理自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，建立完善的成本管理制度，針對(duì)不同的成本科目，可采取不同的成本節(jié)約思路。首先，對(duì)于土地成本而言，房地產(chǎn)企業(yè)需拓展多種拿地方式，避免從土拍市場(chǎng)高溢價(jià)獲取土地，可考慮通過收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、舊村改造等方式獲取土地，以獲取成本較為合理的土地。由于土地相對(duì)于房地產(chǎn)來說，如面粉之于面包，土地成本占總成本的比重很高，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本過高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供過于求的新形勢(shì)下，該項(xiàng)目出現(xiàn)虧損的風(fēng)險(xiǎn)非常大。其次，對(duì)于建安成本而言，成本控制需從前期對(duì)項(xiàng)目的可行性分析開始進(jìn)行管控，一旦出現(xiàn)成本超支，就需要及時(shí)預(yù)警，并提出相應(yīng)的解決措施；此外，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的管控，嚴(yán)格管控人力成本，盡量減少對(duì)于房地產(chǎn)中介的依賴，建立并培養(yǎng)自拓團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)控銷售費(fèi)用。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需積極拓展融資渠道，加強(qiáng)與國企等高資信等級(jí)的企業(yè)合作，盡量使用銀行借款等低息融資，避免借入高息貸款。

總之，要做好成本管理，需關(guān)注每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的成本情況，將預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際成本支出進(jìn)行對(duì)比分析，通過對(duì)比考核和責(zé)任追究機(jī)制強(qiáng)化成本控制，最終實(shí)現(xiàn)成本的可控和節(jié)約。

5 結(jié)語

財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)的“智囊團(tuán)”，對(duì)于企業(yè)的科學(xué)決策、成本管理和資金管理等方面具有非常重要的作用，它不僅能提升企業(yè)的經(jīng)營效率，還能幫助企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為一個(gè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重大影響的行業(yè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著特別重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)目前正處于行業(yè)發(fā)生重大變革的關(guān)鍵時(shí)期，要度過行業(yè)低谷期更需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。然而，“冰凍三尺非一日之寒”，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題也并非一時(shí)所產(chǎn)生，要想解決財(cái)務(wù)管理中存在的問題也不能一蹴而就。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變的是心態(tài)，要拋棄那種遇到困難就指望國家會(huì)救市的幻想，如果一味指望國家救市來解決問題，那么等到最后可能會(huì)失去自救的機(jī)會(huì)，正所謂“人不自救天難佑”，企業(yè)如果不腳踏實(shí)地苦練內(nèi)功提升內(nèi)部管理水平，那么將很難生存下去；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建立起敬畏之心，通過采取堅(jiān)決果斷的措施獲取現(xiàn)金流，改善資本結(jié)構(gòu)，并認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流的重要性，現(xiàn)金流決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否生存下去，在生存下去的問題上，不能猶豫徘徊；最后，房地產(chǎn)企業(yè)需落實(shí)全面預(yù)算管理，做好過程控制，同時(shí)完善企業(yè)成本管理體系，節(jié)約成本。文章通過梳理房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題，提出了相應(yīng)的改善措施，希望提出的改善措施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)改善財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀能有所幫助。