劉增祿 秦佳麗

12月4日，海保人壽披露重大關(guān)聯(lián)交易公告，公司以物權(quán)方式投資武漢國(guó)采中心T4棟2-11層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，交易總價(jià)款為2.03億元，均價(jià)約1.1萬(wàn)/平方米。與海保人壽類(lèi)似，平安人壽、友邦人壽、建信人壽、太保壽險(xiǎn)等多家險(xiǎn)資近期均披露大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告，主要涉及商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)酒店等，年內(nèi)相關(guān)投資額已近400億元。

險(xiǎn)資持續(xù)加倉(cāng)商辦資產(chǎn)背后，行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資方向正在轉(zhuǎn)換，即縮小或退出地產(chǎn)股投資，加碼物權(quán)資產(chǎn)，“不做股東做房東”。今年中國(guó)平安、泰康人壽等紛紛減持乃至清倉(cāng)部分龍頭房企股權(quán)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年險(xiǎn)資正呈現(xiàn)出加速撤離地產(chǎn)股、加倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)投資的投資邏輯。相較投資地產(chǎn)股，當(dāng)下出手投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比更高，與保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期資金配置需求相適應(yīng)。而在盤(pán)活存量資產(chǎn)等政策導(dǎo)向下，這種投資風(fēng)格轉(zhuǎn)換可能進(jìn)一步持續(xù)。

近期險(xiǎn)資仍熱衷于“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，不過(guò)相較過(guò)去在資本市場(chǎng)頻繁掃貨，現(xiàn)在的險(xiǎn)資對(duì)大宗不動(dòng)產(chǎn)交易表現(xiàn)出了更大興趣。

據(jù)近日亞太區(qū)最大不動(dòng)產(chǎn)管理公司ESR發(fā)布公告，公司于11月27日轉(zhuǎn)讓六項(xiàng)資產(chǎn)，目標(biāo)物業(yè)分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬(wàn)平方米。泰康人壽是實(shí)際買(mǎi)家，這筆交易總代價(jià)超20億元。

泰康人壽接盤(pán)多宗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只是險(xiǎn)資加速物權(quán)投資的一道縮影，今年險(xiǎn)資持續(xù)加倉(cāng)核心城市的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。本刊據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露的信息統(tǒng)計(jì)，截至12月7日，今年保險(xiǎn)公司正在實(shí)際出資階段的大額不動(dòng)產(chǎn)投資超過(guò)10個(gè)，累計(jì)投資額已近400億元。如果疊加計(jì)劃投資階段的項(xiàng)目，年內(nèi)險(xiǎn)資涉及大額不動(dòng)產(chǎn)投資超過(guò)700億元（見(jiàn)附表）。

從投資類(lèi)型來(lái)看，目前險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的布局以商業(yè)酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、辦公樓等為主。年初至今，平安人壽、友邦人壽、泰康人壽、太保壽險(xiǎn)、中郵人壽、大家人壽等多家保險(xiǎn)公司均涉及大型物權(quán)資產(chǎn)投資。

其中，最新一筆關(guān)于險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的交易，系12月6日平安人壽對(duì)北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的新增投資。該項(xiàng)目本次新增出資1.5億元，計(jì)劃投資金額不超過(guò)75.41億元，目前累計(jì)出資總金額約73.81億元。對(duì)于北京麗澤商務(wù)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，平安人壽早在2019年便開(kāi)始投資布局，近年正步入實(shí)際出資階段。

從出讓方來(lái)看，面臨現(xiàn)金流危機(jī)的房企多將商辦資產(chǎn)擺上貨架。比如今年9月，中國(guó)人壽以39億元對(duì)價(jià)接盤(pán)了世茂集團(tuán)珠海巨無(wú)霸綜合體項(xiàng)目；大家人壽接盤(pán)上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司股權(quán)。此前，大家保險(xiǎn)已經(jīng)接手了萬(wàn)達(dá)商管旗下的上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目。

買(mǎi)家市場(chǎng)中，“平安系”歷來(lái)是投資不動(dòng)產(chǎn)的險(xiǎn)資主力。今年1月，平安人壽披露了對(duì)上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資情況，資金來(lái)源為壽險(xiǎn)傳統(tǒng)組合，該賬戶對(duì)此項(xiàng)目出資余額約為299.73億元，項(xiàng)目總投資金額預(yù)計(jì)不超過(guò)330億元。

另?yè)?jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露的消息，今年平安人壽正在實(shí)施的大額不動(dòng)產(chǎn)投資還有北京麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)E-06地塊項(xiàng)目，北京市豐合區(qū)麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業(yè)金融項(xiàng)目，北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，以及位于北京及上海的4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目等，目前前述項(xiàng)目累計(jì)出資總額已達(dá)250億元。

今年險(xiǎn)資布局不動(dòng)產(chǎn)延續(xù)了多樣化特點(diǎn)。除了資產(chǎn)收購(gòu)，部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)直接躬身入局拿地。比如，10月底泰康人壽保險(xiǎn)以底價(jià)1.12億元競(jìng)得廣州黃埔區(qū)地塊，用于建設(shè)醫(yī)院和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來(lái)，近期險(xiǎn)資加碼大宗交易與核心城市資產(chǎn)的租金回報(bào)率有關(guān)?！芭c房?jī)r(jià)下跌，地產(chǎn)公司價(jià)值縮水相比，一二線城市的核心商業(yè)資產(chǎn)的租金回報(bào)率在上升，很多資產(chǎn)的凈回報(bào)率能達(dá)到5%-8％，甚至10％，相對(duì)穩(wěn)健安全?！彼虮究a(bǔ)充道，“不過(guò)，隨著一二線城市商辦酒店園區(qū)供大于求形勢(shì)越來(lái)越明顯，未來(lái)租金可能會(huì)大幅回調(diào)。也就是今天買(mǎi)得便宜，過(guò)幾年可能更便宜?！?/p>

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向本刊表示，近期險(xiǎn)資正呈現(xiàn)出加速撤離地產(chǎn)股、加倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)投資的投資邏輯，一方面，經(jīng)過(guò)近兩年的深度調(diào)整，很多不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值已經(jīng)跌入低谷，當(dāng)下出手投資的性?xún)r(jià)比很高，符合盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策導(dǎo)向，也與保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期資金配置需求相適應(yīng)，可謂風(fēng)險(xiǎn)較低的抄底窗口期。另一方面，相較投資地產(chǎn)股，險(xiǎn)資直接投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目可以更好地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，預(yù)期在宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)情況下有望帶來(lái)較好的長(zhǎng)期投資收益。

他對(duì)此補(bǔ)充道，“對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的選擇，險(xiǎn)資布局的主要涉及辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)性項(xiàng)目，這類(lèi)資產(chǎn)具有保值增值性好、現(xiàn)金流收入穩(wěn)定等特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金屬性匹配度較高?！?/p>

與險(xiǎn)資加倉(cāng)物權(quán)資產(chǎn)形成反差，伴隨房企利潤(rùn)縮水與地產(chǎn)股持續(xù)波動(dòng)，昔日頻頻占據(jù)房企“二股東”地位的險(xiǎn)資開(kāi)始撤離地產(chǎn)股，部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)龍頭房企陸續(xù)減持甚至清倉(cāng)。

今年泰康人壽便對(duì)持股7年的保利發(fā)展首次作出減持動(dòng)作。據(jù)11月份保利發(fā)展公告，公司第二大股東泰康人壽在減持計(jì)劃實(shí)施期間減持保利發(fā)展8176.97萬(wàn)股，占保利發(fā)展總股本的0.68%，泰康人壽在保利發(fā)展的持股比例則由7.05%降至6.31%，并通過(guò)此番減持套現(xiàn)約11.8億元。

昔日“第一規(guī)模房企”的二股東中國(guó)平安近期已對(duì)其清倉(cāng)。今年11月，中國(guó)平安將收購(gòu)該出險(xiǎn)房企并承繼其債務(wù)的相關(guān)消息在市場(chǎng)流傳，不過(guò)據(jù)中國(guó)平安后續(xù)發(fā)布澄清公告，中國(guó)平安沒(méi)有任何與此相關(guān)的交易計(jì)劃或討論，且目前未持有該房企的股份。回溯該龍頭房企的2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截至6月末，中國(guó)平安對(duì)其持股比例為5.37%，系公司第二大股東，直到8月11日，港交所披露數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)平安仍持有其4.99%股份。這意味著近兩個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，中國(guó)平安已清空該房企股份。

險(xiǎn)資清倉(cāng)部分龍頭房企股份背后，行業(yè)對(duì)待地產(chǎn)股整體謹(jǐn)慎。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至今年三季度末，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)重倉(cāng)持有的上市房企流通股數(shù)量為59億股，較今年年中減少2%；持股市值約367億元，較今年年中減少6.9%。

具體而言，截至三季度末，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持股房企超過(guò)20家，其中金地集團(tuán)、華夏幸福、金融街、保利發(fā)展、華僑城A五家房企的持股規(guī)模居前，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持股數(shù)量分別為15.4億股、9.8億股、9.39億股、7.19億股、5.69億股，持股比例34.11%、25.18%、31.43%、6%、8.06%，背后入局險(xiǎn)資包括富德生命人壽、平安人壽、大家人壽、前海人壽等。

近年前述險(xiǎn)資仍對(duì)昔日重倉(cāng)房企進(jìn)行了不同程度的減持。把時(shí)間線拉長(zhǎng)，2021年以來(lái)，大家人壽6次減持金地集團(tuán)，所持股份從20.43%削減至5.43%；前海人壽減持華僑城后持股比例由7.54%降至6.94%；泰康人壽已清倉(cāng)陽(yáng)光城。

不過(guò)，已減持離場(chǎng)的保險(xiǎn)公司中，獲得投資浮盈的情況仍是多數(shù)。以今年減持保利發(fā)展8176萬(wàn)股股份的泰康人壽為例，2016年泰康人壽投資保利發(fā)展時(shí)，入股定價(jià)約8.19元/股，以今年三季度14元/股的減持價(jià)格計(jì)算，泰康人壽在獲得每年分紅之余還實(shí)現(xiàn)約4.75億元浮盈。

在柏文喜看來(lái)，目前險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資策略，與保險(xiǎn)公司控制風(fēng)險(xiǎn)及多元化投資需求有關(guān)。據(jù)介紹，相比當(dāng)前地產(chǎn)股投資不確定性，一二線城市核心地段的物權(quán)資產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金收益、較大的升值潛力，當(dāng)前險(xiǎn)資看好這類(lèi)資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益。

盡管近年保險(xiǎn)公司減持地產(chǎn)股，從龍頭保險(xiǎn)公司的布局來(lái)看，險(xiǎn)資并未真正撤離不動(dòng)產(chǎn)。目前保險(xiǎn)公司的不動(dòng)產(chǎn)投資路徑涵蓋物權(quán)投資、債權(quán)計(jì)劃、股權(quán)投資等多種方式。就龍頭保險(xiǎn)公司而言，物權(quán)類(lèi)投資是其主要的投資路徑。

以險(xiǎn)資領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模居首的中國(guó)平安為例，據(jù)企業(yè)中期業(yè)績(jī)公告，截至2023年6月末，公司保險(xiǎn)資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2093.93億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.5%。該類(lèi)投資以物權(quán)投資為主，在不動(dòng)產(chǎn)投資中占比75.6%，即主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等收租型物業(yè)，以匹配負(fù)債久期，貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的租金、分紅等收入，并獲取資產(chǎn)增值。

龍頭保險(xiǎn)公司布局趨勢(shì)也反映出近期險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的偏好轉(zhuǎn)向。據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)公告，2021年、2022年、2023年上半年，中國(guó)平安保險(xiǎn)資金投資組合中的不動(dòng)產(chǎn)投資余額分別為2161億元、2046億元、2094億元，其間物權(quán)投資分別達(dá)1006億元、1180億元、1583億元，在整體不動(dòng)產(chǎn)投資余額占比為47%、58%、76%。公司物權(quán)類(lèi)投資逐年攀升之余，債權(quán)投資占比、股權(quán)投資占比呈現(xiàn)為逐年壓降。

目前保險(xiǎn)公司披露的部分不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目收益率表現(xiàn)良好。據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)公告，今年上半年，中國(guó)平安債權(quán)計(jì)劃及債權(quán)型理財(cái)產(chǎn)品中，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的名義投資收益率為4.91%；中國(guó)太保的非公開(kāi)市場(chǎng)融資工具中，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的名義投資收益率為4.8%，收益率僅次于非銀金融。

在柏文喜看來(lái)，在盤(pán)活存量資產(chǎn)等政策導(dǎo)向背景下，險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股、加碼物權(quán)資產(chǎn)的投資趨勢(shì)仍可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間：“目前險(xiǎn)資正調(diào)整投資策略，尋求更為穩(wěn)健的投資渠道。衡量險(xiǎn)資在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的布局前景，需要充分評(píng)估其選擇項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)?！?/p>

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）