張 瑞，張吉浩，王語(yǔ)涵，周勛卓，張 旭（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 法學(xué)院，湖北 武漢 430205）

一、問(wèn)題的提出

所謂居住權(quán)，即權(quán)利人為了滿(mǎn)足生活居住需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利。

居住權(quán)歷史悠久，可追溯到羅馬法時(shí)代，因其本身具有不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的特點(diǎn)，加之居住屬性為住宅的使用屬性，所以居住權(quán)是人役權(quán)與用益權(quán)。居住權(quán)被大陸法系和英美法系國(guó)家繼承并隨各國(guó)國(guó)情不斷發(fā)展與完善，各國(guó)民法典對(duì)居住權(quán)的規(guī)定也存在差異，但總體都是為了保障弱勢(shì)群體居住需求。德國(guó)民法典以羅馬法為藍(lán)本，突破了單純的人役權(quán)屬性，使得居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和繼承；法國(guó)民法典則是在用益權(quán)的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了居住權(quán)的適用范圍；英美法系則是隨著商業(yè)社會(huì)的發(fā)展，衍生出終身地產(chǎn)權(quán)制度，以此來(lái)保障居住需求。就法律性質(zhì)而言，我國(guó)《民法典》第366 條將居住權(quán)明文規(guī)定為用益物權(quán)，是一種基于人身屬性的物權(quán)，為特定的主體而設(shè)立，保障特定主體的住房需求。

居住權(quán)產(chǎn)生的背景與我國(guó)居民對(duì)于住房日益增長(zhǎng)的需求有著密不可分的關(guān)系。為貫徹落實(shí)黨的十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度”的基本要求，我國(guó)《民法典》首次創(chuàng)造性地設(shè)立了居住權(quán)制度，以此保障弱勢(shì)群體的住房需求。黨的二十大報(bào)告提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的發(fā)展理念下，居住權(quán)制度推動(dòng)了中國(guó)特色住房供應(yīng)體系的進(jìn)一步完善。中央強(qiáng)調(diào)房子的居住屬性是為了解決買(mǎi)房難等問(wèn)題，而通過(guò)設(shè)立居住權(quán)，一定程度上能夠滿(mǎn)足人民群眾房屋居住的需求，對(duì)構(gòu)建和諧穩(wěn)定社會(huì)具有十分重要的作用。

但值得注意的是，目前《民法典》有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定主要集中于居住權(quán)的設(shè)立與行使；至于居住權(quán)的消滅，則僅規(guī)定了兩條法定事由，即居住權(quán)人死亡和居住權(quán)期限屆滿(mǎn)。故相較而言，《民法典》所規(guī)定的居住權(quán)消滅事由略顯單一且缺乏完整性，由此引發(fā)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)不明確、爭(zhēng)議解決辦法不清晰、所有權(quán)人救濟(jì)手段不具體等問(wèn)題，最終不利于維護(hù)居住權(quán)法律制度的安定發(fā)展。有鑒于此，本文將嘗試聚焦居住權(quán)剝奪規(guī)則進(jìn)行研究，以期為居住權(quán)的理解及運(yùn)用貢獻(xiàn)參考意見(jiàn)。

二、居住權(quán)剝奪事由探析

按照《民法典》第367 條、第371 條規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立方式包括合同形式和遺囑形式，且均以以登記為生效要件。其中通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)還應(yīng)遵循繼承編有關(guān)規(guī)定，通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)也還應(yīng)遵循合同編有關(guān)規(guī)定。

（一）居住權(quán)人違反妥善居住義務(wù)

在以合同設(shè)立居住權(quán)的場(chǎng)合，按照《民法典》第368 條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無(wú)償設(shè)定，故居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)為單務(wù)合同。因此當(dāng)以合同形式無(wú)償設(shè)立居住權(quán)時(shí)，居住權(quán)人并不負(fù)擔(dān)對(duì)待給付義務(wù)。

不過(guò)即使居住權(quán)合同屬于單務(wù)合同，但并不因此意味著居住權(quán)人在居住的過(guò)程中不負(fù)擔(dān)任何義務(wù)。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，居住權(quán)人一方面享有居住住宅的權(quán)利，另一方面也應(yīng)負(fù)擔(dān)對(duì)住宅加以維護(hù)，修繕等妥善居住義務(wù)。就住宅所有人而言，由于居住權(quán)的存在，其本身無(wú)法充分發(fā)揮所有權(quán)的權(quán)能，所以居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅妥善使用和維護(hù)，否則對(duì)于房屋所有者而言是不公平的。正因如此，若居住權(quán)人濫用居住權(quán)而毀壞房屋，破壞住宅的安寧權(quán)或者不履行維護(hù)、修繕義務(wù)，并進(jìn)而對(duì)所有權(quán)人造成不利影響的，此時(shí)應(yīng)當(dāng)剝奪當(dāng)事人的居住權(quán)。但如果合同針對(duì)居住權(quán)人的義務(wù)另有約定，則應(yīng)當(dāng)參照合同編違約責(zé)任規(guī)定進(jìn)行救濟(jì)。

（二）居住權(quán)與其他權(quán)利沖突

1.居住權(quán)與所有權(quán)沖突、混同

居住權(quán)屬于用益物權(quán)，其設(shè)立在住宅所有權(quán)之上，相對(duì)于住宅所有權(quán)，居住權(quán)屬于他物權(quán)，亦是一種所有權(quán)負(fù)擔(dān)。因此若居住權(quán)人濫用居住權(quán)導(dǎo)致所有權(quán)權(quán)能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則會(huì)引發(fā)居住權(quán)與所有權(quán)的沖突。例如居住權(quán)人污化住宅導(dǎo)致所有權(quán)人后續(xù)無(wú)法出租，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)其收益的權(quán)能。再者所有權(quán)人對(duì)住宅進(jìn)行處置受到居住權(quán)人的阻撓，也將導(dǎo)致所有權(quán)的權(quán)能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。這樣將會(huì)極大地?fù)p害所有權(quán)人的利益。本文認(rèn)為，當(dāng)居住權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，當(dāng)事人首先應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成再由人民法院判決是否剝奪當(dāng)事人的居住權(quán)。另外，在實(shí)務(wù)中還存在居住權(quán)與所有權(quán)混同的情況，如居住權(quán)人購(gòu)買(mǎi)原住宅，此時(shí)也會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)自然歸于消滅。

2.居住權(quán)與擔(dān)保物權(quán)沖突

居住權(quán)與擔(dān)保物權(quán)沖突分為兩種情況：一是居住權(quán)先于擔(dān)保物權(quán)設(shè)立；二是居住權(quán)后于擔(dān)保物權(quán)設(shè)立。

首先是居住權(quán)先于擔(dān)保物權(quán)設(shè)立，例如設(shè)有居住權(quán)的住宅因?yàn)楦鞣N原因被抵押。因居住權(quán)具有人身屬性與物權(quán)屬性，且已經(jīng)辦理登記，故在實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)不影響既已存在的居住權(quán)。

其次是居住權(quán)后于擔(dān)保物權(quán)設(shè)立，例如已經(jīng)抵押的住宅再設(shè)立居住權(quán)。住宅所有權(quán)在設(shè)立居住權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)明確告知對(duì)方此住宅的詳細(xì)情況以及存在抵押等情況，故若當(dāng)事人得知存在抵押權(quán)仍然設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)不應(yīng)當(dāng)影響擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承受擔(dān)保實(shí)現(xiàn)帶來(lái)的后果，不得向當(dāng)事人追償，雙方另有約定的除外。

（三）居住權(quán)合同瑕疵

基于合同而設(shè)立的居住權(quán)，當(dāng)其存在效力瑕疵時(shí)，學(xué)理通說(shuō)認(rèn)為，存在效力瑕疵的合同，無(wú)論是效力待定、可撤銷(xiāo)，還是合同無(wú)效，一旦瑕疵事由沒(méi)有得到補(bǔ)正，合同自始沒(méi)有法律拘束力，被溯及既往地消滅[1]。既然合同已經(jīng)失去效力，根據(jù)合同所發(fā)生的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)也就需要按照法定債務(wù)關(guān)系或者物權(quán)關(guān)系恢復(fù)到合同締結(jié)之前的狀態(tài)。

針對(duì)撤銷(xiāo)和無(wú)效的合同，即使居住權(quán)人已作出登記也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其行為無(wú)效，其所成立的居住權(quán)無(wú)效，應(yīng)當(dāng)予以剝奪；對(duì)于效力待定的居住權(quán)合同，當(dāng)其得到所有權(quán)人的追認(rèn)時(shí)，合同的效力也應(yīng)得到確認(rèn)；當(dāng)所有權(quán)人為未成年人，居住權(quán)人為其近親屬時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則來(lái)確立居住權(quán)。

（四）其他情形

除以上幾種情形之外，本文認(rèn)為還有以下幾種法定事由：

1.居住權(quán)人對(duì)房屋所有權(quán)人造成侵權(quán)或有其他重大過(guò)失

當(dāng)居住權(quán)人基于某種目的，對(duì)房屋所有權(quán)人及其近親屬造成生命健康法益損害或以恐嚇威脅等手段造成其精神損害或?qū)θ粘Ｉ钣兄卮蟛涣加绊憰r(shí)，基于生命權(quán)是最高法益這一原則，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)所有權(quán)人的生命健康予以保護(hù)，保障所有權(quán)人生活之安定，此時(shí)應(yīng)當(dāng)剝奪居住權(quán)人的居住權(quán)；當(dāng)居住權(quán)人因?yàn)槠渲卮筮^(guò)失而導(dǎo)致住宅滅失時(shí)，因?yàn)榫幼?quán)人之過(guò)失導(dǎo)致所有權(quán)人的重大經(jīng)濟(jì)損失，而基于住宅這一標(biāo)的物而依存的居住權(quán)也應(yīng)當(dāng)隨之消滅。

2.居住權(quán)人以欺詐、脅迫等手段欺騙、威脅被繼承人設(shè)立變更遺囑

依照《民法典》第1125 條規(guī)定，繼承人以欺詐、脅迫手段迫使或妨礙被繼承人設(shè)立、變更或者撤回遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的，喪失繼承權(quán)。《民法典》第371 條規(guī)定，若居住權(quán)人確有悔改表現(xiàn)且取得了被繼承人之原諒，其居住權(quán)應(yīng)當(dāng)存續(xù)。如果在被繼承人去世之后，發(fā)現(xiàn)居住權(quán)人上述情節(jié)，情節(jié)嚴(yán)重的，居住權(quán)也應(yīng)當(dāng)被剝奪。

3.居住權(quán)人在受遺贈(zèng)后六十日內(nèi)未作出相應(yīng)意思表示

關(guān)于遺贈(zèng)能否也參照適用《民法典》第371 條的規(guī)定，置于同遺囑相同的地位，依照文義解釋?zhuān)z贈(zèng)屬于遺囑的下位概念，遺囑當(dāng)然包含遺贈(zèng)[2]。而依照《民法典》第1124 條規(guī)定，“受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道受遺贈(zèng)后六十日內(nèi)，作出接受或放棄遺贈(zèng)的表示；到期沒(méi)有表示的，視為放棄遺贈(zèng)。”而居住權(quán)設(shè)立之目的就是保障弱勢(shì)群體的住房需求，如果僅僅因?yàn)楫?dāng)事人沒(méi)有及時(shí)做出意思表示就剝奪其居住的權(quán)利，于法理情理都是不合適的，因此本文認(rèn)為只要當(dāng)事人及時(shí)補(bǔ)辦居住權(quán)登記，其所受遺贈(zèng)的居住權(quán)就應(yīng)當(dāng)存續(xù)。

4.住宅被強(qiáng)制執(zhí)行

當(dāng)所有權(quán)人因債務(wù)糾紛而被法院查封其住宅，而在此之前其住宅上已登記了居住權(quán)，所有權(quán)人喪失其對(duì)住宅的所有權(quán)，而依附于他人住宅而存在的居住權(quán)是否應(yīng)當(dāng)被滌除？ 社會(huì)性居住權(quán)以保護(hù)弱勢(shì)群體的個(gè)體居住權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，具有社會(huì)保障、穩(wěn)定社會(huì)之功能。故理應(yīng)給予更為強(qiáng)勢(shì)的保護(hù)。當(dāng)居住權(quán)背后所暗含的人之基本生存權(quán)利在與企業(yè)、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)利益、債權(quán)人之債權(quán)利益發(fā)生沖突之時(shí)，理應(yīng)對(duì)其進(jìn)行優(yōu)先考慮[2]，保護(hù)其生存權(quán)利[3]，其居住權(quán)不應(yīng)當(dāng)被滌除，應(yīng)當(dāng)予以保留。

三、居住權(quán)剝奪規(guī)則設(shè)計(jì)

（一）居住權(quán)人未妥善居住時(shí)剝奪規(guī)則

居住權(quán)人作為房屋的居住者，對(duì)其居住的房屋應(yīng)當(dāng)盡到合理的管理義務(wù)。一方面居住權(quán)人要對(duì)住宅進(jìn)行合理范圍或約定內(nèi)的管理，另一方面居住人在住宅居住期間，要尊重合同約定，不得對(duì)住宅的用途、房屋結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)等做出改變甚至是破壞。如果居住人怠于管理或者管理不善造成房屋原有結(jié)構(gòu)輕微損壞、功能降低，住宅所有權(quán)人可要求其進(jìn)行賠償，或恢復(fù)原狀；若居住人拒不賠償，或故意拖欠賠償超過(guò)一定時(shí)限，住宅所有權(quán)人此時(shí)就能剝奪居住權(quán)人的居住權(quán)；當(dāng)居住人利用自己對(duì)房屋管理權(quán)惡意破壞房屋，或因重大過(guò)失使房屋結(jié)構(gòu)被嚴(yán)重破壞，危及所有權(quán)人所有的房屋存續(xù)的情況下，可賦予所有權(quán)人立即剝奪居住人居住權(quán)，驅(qū)趕其出走住宅的權(quán)利。

居住人有住宅維修義務(wù)。居住權(quán)設(shè)立的合同中若對(duì)修繕義務(wù)有明確規(guī)定，則按照合同約定分配修繕義務(wù)。居住人拒不履行合同中的修繕義務(wù)時(shí)，所有權(quán)人可以其違約為由令其承擔(dān)違約責(zé)任。若合同中沒(méi)有明確規(guī)定的，則應(yīng)明確居住權(quán)的合同設(shè)立是否有償，如果是無(wú)償設(shè)立，居住權(quán)人需承擔(dān)地板、門(mén)窗、房屋結(jié)構(gòu)等重大修繕的費(fèi)用。在有償設(shè)立的情況下，所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)地板、門(mén)窗、墻皮等日常維修和重大維修費(fèi)用。其次房屋所有權(quán)人可以按居住人占用比例及主次責(zé)任向其索要維修費(fèi)用。居住人拒絕承擔(dān)維修費(fèi)用、拖欠支付維修費(fèi)用的超過(guò)合理時(shí)限的，住宅所有權(quán)人可收回居住權(quán)。

居住權(quán)人轉(zhuǎn)讓居住權(quán)或出租房屋居住部分要取得所有權(quán)人的同意。《民法典》明確規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，僅僅認(rèn)定其為社會(huì)性居住而非投資性居住權(quán)。但在如今社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，為了住宅資源的有效利用，居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓與投資性的利用已具有一定可行性。在此前提下居住權(quán)人不能在未征得所有權(quán)人同意的情況下，對(duì)外出租、轉(zhuǎn)讓住宅居住權(quán)或?qū)⑵涞盅?，否則出租或轉(zhuǎn)讓的行為無(wú)效且構(gòu)成權(quán)利的濫用。因此對(duì)未經(jīng)所有權(quán)人允許對(duì)居住權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等濫用居住權(quán)的行為，住宅所有權(quán)人可以要求其停止進(jìn)行，拒不停止的，所有權(quán)人可強(qiáng)制收回居住權(quán)。

（二）居住權(quán)與其他權(quán)利沖突時(shí)剝奪規(guī)則

首先是所有權(quán)人將設(shè)立居住權(quán)的房屋予以抵押的情形。依照《民法典》第410 條的規(guī)定，當(dāng)需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，需要對(duì)標(biāo)的物房產(chǎn)予以變價(jià)執(zhí)行。而在標(biāo)的房屋上還存在居住權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人并無(wú)法享受其抵押權(quán)。在此情形下，本文認(rèn)為可以引入如下思路對(duì)上設(shè)的居住權(quán)予以剝奪，即：法律明文規(guī)定要求所有權(quán)人在標(biāo)的房屋上設(shè)置抵押權(quán)前，需事先告知居住權(quán)人，必要時(shí)需訂立補(bǔ)充合同，對(duì)原先訂立的合同予以補(bǔ)充，補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)主要是包含居住權(quán)人何時(shí)喪失居住權(quán)、居住權(quán)喪失前對(duì)應(yīng)的義務(wù)、居住權(quán)喪失后所有權(quán)人對(duì)于居住權(quán)人權(quán)利受損的補(bǔ)償或彌補(bǔ)措施在內(nèi)的實(shí)際性?xún)?nèi)容。當(dāng)違反該補(bǔ)充合同的條款時(shí)可以依據(jù)該合同中的具體約定維護(hù)各方的權(quán)益。如此一方面維護(hù)了各方權(quán)益，另一方面又對(duì)居住權(quán)的剝奪提出了新的解決思路，并加以完善。不過(guò)實(shí)務(wù)中有時(shí)所有權(quán)人清晰知曉該套流程，勢(shì)必存在后文會(huì)提到的合同瑕疵，本文認(rèn)為在出現(xiàn)此種情形時(shí)，可以直接將與其他權(quán)利的沖突移位為合同瑕疵予以處理。

其次是居住權(quán)人在標(biāo)的房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情形。實(shí)務(wù)中也屢見(jiàn)此種情形，接手的法官往往會(huì)覺(jué)得操作困難。事實(shí)上，居住權(quán)人是否有權(quán)在標(biāo)的房屋上設(shè)立抵押權(quán)是亟待考量的問(wèn)題，但在現(xiàn)實(shí)生活中，不乏出現(xiàn)居住權(quán)人隱瞞所有權(quán)人將標(biāo)的房屋上設(shè)立抵押權(quán)并以此獲得資金，到最后居住權(quán)人全身而退，只剩下所有權(quán)人和抵押權(quán)人面面相覷。就此本文認(rèn)為可按如下思路予以規(guī)制：當(dāng)居住權(quán)人未經(jīng)所有權(quán)人知情并明確同意的情況下設(shè)立抵押權(quán)，應(yīng)判定居住權(quán)人自標(biāo)的房屋抵押時(shí)起喪失居住權(quán)。其通過(guò)標(biāo)的房屋而獲得的資金應(yīng)認(rèn)定為非法，并根據(jù)對(duì)應(yīng)權(quán)利的先享順序予以?xún)斶€。即在此時(shí)居住權(quán)人應(yīng)首先償還抵押權(quán)人獲得該標(biāo)的房屋后向其支付的資金，屆時(shí)居住權(quán)由于法定的剝奪，使得標(biāo)的房屋的對(duì)應(yīng)權(quán)利人依法享有其對(duì)應(yīng)權(quán)利，使各方減少權(quán)利損失。

（三）合同瑕疵情形下剝奪規(guī)則

我國(guó)設(shè)立居住權(quán)目的是滿(mǎn)足相應(yīng)人群生活居住的需要，最大限度發(fā)揮住房保障功能。但一些居住權(quán)合同的設(shè)立情形可能會(huì)違背居住權(quán)的設(shè)立初衷，此時(shí)也存在被剝奪的可能。

例如在實(shí)踐中一些沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房人，可能會(huì)借他人之名購(gòu)房。而居住權(quán)的出現(xiàn)為這些購(gòu)房者提供了一種保障手段，即他們通過(guò)在購(gòu)置的房屋住宅上為自己登記設(shè)立永久性居住權(quán)，來(lái)防止借名者對(duì)房產(chǎn)的隨意處分。一方面這種行為不利于政府限購(gòu)政策的執(zhí)行，另一方面不利于住宅合理利用與正常交易。所以可以考慮規(guī)定自然人已有登記房產(chǎn)在冊(cè)的，在同一地區(qū)在另一房產(chǎn)上設(shè)立的永久居住權(quán)的合同無(wú)效。此時(shí)居住權(quán)也因合同無(wú)效而消滅，第三方購(gòu)買(mǎi)人可以申請(qǐng)居住權(quán)的注銷(xiāo)登記。

再如一些債務(wù)人為了躲避債務(wù)，通過(guò)在自己抵押出去的房產(chǎn)上為自己的家屬設(shè)立登記永久居住權(quán)，以在債務(wù)無(wú)法清償法院拍賣(mài)房屋時(shí)抵價(jià)時(shí)，降低第三人的購(gòu)買(mǎi)意愿。畢竟負(fù)擔(dān)有居住權(quán)的房屋的利用價(jià)值是有較大折損的。這種居住權(quán)合同的設(shè)立是有一定瑕疵的，房產(chǎn)所有權(quán)人與居住權(quán)人具有特殊的關(guān)系，且居住權(quán)合同設(shè)立過(guò)程也有惡意串通的嫌疑，此時(shí)也應(yīng)考慮否定合同效力進(jìn)而剝奪居住權(quán)。

由上述例子可知，這類(lèi)居住權(quán)設(shè)立合同都屬于有瑕疵的合同，其設(shè)立目的根本就不是保障特定人的居住利益。因此對(duì)于這類(lèi)居住權(quán)合同，第三方利益人可以其合同設(shè)立雙方惡意串通或合同有明顯意思瑕疵為由主張無(wú)效，并在此基礎(chǔ)上剝奪居住權(quán)。

四、居住權(quán)剝奪司法程序規(guī)則構(gòu)思

（一）合同糾紛

當(dāng)居住權(quán)人未履行妥善居住義務(wù)時(shí)，所有權(quán)人可以立即剝奪居住權(quán)，并將之逐出住宅或向法院申請(qǐng)剝奪居住權(quán)人的居住權(quán)，并辦理注銷(xiāo)登記。以合同形式設(shè)立的居住權(quán)，若合同成立并且合同中明確規(guī)定居住權(quán)人在居住期間有修繕義務(wù)時(shí)，居住權(quán)人未履行相應(yīng)義務(wù)，所有權(quán)人可以根據(jù)違背合同約定向法院提起訴訟。若合同不成立，即合同自始也沒(méi)有法律效力，居住權(quán)也就無(wú)法成立，本文認(rèn)為所有權(quán)人可以直接剝奪居住權(quán)人的居住權(quán)或由法院裁決，居住權(quán)人感到不滿(mǎn)的，可向法院提起確認(rèn)之訴以進(jìn)一步確認(rèn)合同效力；居住權(quán)人對(duì)法院執(zhí)行存在異議，可以向法院提出執(zhí)行異議之訴。若合同存在瑕疵情況，據(jù)前文所述合同自始無(wú)效，可以直接剝奪居住權(quán)人的居住權(quán)或者由法院判決剝奪居住權(quán)。

（二）居住權(quán)與其他權(quán)利沖突

居住權(quán)是居住人對(duì)房屋的使用權(quán)，是經(jīng)所有權(quán)人同意后設(shè)立的，居住權(quán)人不得損害所有權(quán)人的利益，若居住權(quán)人惡意破壞房屋，那么所有權(quán)的權(quán)能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，即居住權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，居住權(quán)人與所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào)，雙方協(xié)調(diào)不成功的再由法院判決是否剝奪其居住權(quán)。在居住權(quán)與所有權(quán)混同時(shí)，所有權(quán)人可以直接剝奪居住權(quán)。

對(duì)于居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突的問(wèn)題，根據(jù)《民法典》第368 條、第402 條規(guī)定可知，抵押權(quán)和居住權(quán)的設(shè)立均以登記為設(shè)立要件，再根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先效力，抵押權(quán)先設(shè)立的情況下，后設(shè)立的居住權(quán)不論是否知情，都不得抵抗抵押權(quán)，進(jìn)而應(yīng)由法院執(zhí)行剝奪居住權(quán)。居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的情況下，所有權(quán)人知曉該套流程，前文所述可知轉(zhuǎn)化為合同瑕疵，即居住權(quán)自始無(wú)效，由法院裁決剝奪居住權(quán)。在抵押物進(jìn)行拍賣(mài)與租賃權(quán)矛盾時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條規(guī)定，“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。”參考這一處理思路，當(dāng)設(shè)有居住權(quán)的房屋成為執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)入執(zhí)行程序時(shí)，人民法院審查后，可能做出“去居拍賣(mài)”或“帶居拍賣(mài)”的裁定[4]。此后再進(jìn)行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而做到二者的平衡，達(dá)到一個(gè)好的社會(huì)效果。

五、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)作為一種新型用益物權(quán)，在滿(mǎn)足人民群眾房屋居住的需求上有重大意義，同時(shí)也豐富了用益物權(quán)體系?！睹穹ǖ洹穼?duì)居住權(quán)的規(guī)定也是其亮點(diǎn)內(nèi)容之一，彰顯出其獨(dú)特價(jià)值。但在司法實(shí)踐中也經(jīng)常存在如合同義務(wù)未履行、居住權(quán)與其他權(quán)利相沖突、合同瑕疵等民法典規(guī)定尚不明確的情況，并極易引發(fā)爭(zhēng)議?！睹穹ǖ洹匪?guī)定的消滅事由單一且缺乏完整性，難以有效化解司法中的爭(zhēng)端。本文研究試圖歸納居住權(quán)剝奪法定事由以及相關(guān)剝奪規(guī)則，希望對(duì)今后司法實(shí)踐工作有所裨益，同時(shí)也對(duì)居住權(quán)制度中消滅事由的完善提供一些有效的建議。