季芳

【摘要】近年來，隨著土地、融資、建安等成本持續(xù)上升，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間受到嚴重擠壓。房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，同時面臨行業(yè)內(nèi)部競爭也日益激烈，那么保障企業(yè)在激烈的競爭中保持正常運轉(zhuǎn)是企業(yè)內(nèi)部管理的重點。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)是提高資金管理效率，確保公司的可持續(xù)運營。在此基礎(chǔ)上，筆者分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題，并提出應(yīng)對策略和建議，希望為房地產(chǎn)企業(yè)提高資金管理水平提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理

房地產(chǎn)資金鏈是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，通過內(nèi)部創(chuàng)造資金和外部籌集資金開展房地產(chǎn)項目建設(shè)和投資，然后通過銷售房產(chǎn)得到收入達到資金回收的過程。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，同時具有產(chǎn)品價值高、建設(shè)周期長、回籠資金慢等特點。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)方面進行管理，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進行有效管理。實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要內(nèi)容包括投資計劃的建立和執(zhí)行、確定資金的用途以及實施管理責任等方面。在房地產(chǎn)企業(yè)中對其資金進行有效的管理，主要是為了確定資金的供給能夠有效地連接，防止房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中資金鏈斷鏈，從而有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效率，保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營與穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.缺乏明確的資金管理方向

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中缺乏明確的目標和規(guī)范。財務(wù)人員僅僅是針對現(xiàn)有資金進行機械化的管理，而缺乏對項目整體資金需求和未來資金需求的規(guī)劃，導致資金管理盲目性強。很多企業(yè)在前期資金充裕的情況下及時付款，后期出現(xiàn)銷售不理想的情況下，資金壓力增大時卻出現(xiàn)拖欠工程款的情況，導致施工項目無法順利進行，這是當前影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的重要因素。

2.缺乏全面的資金預算管控

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理的過程中沒有針對資金的使用情況進行全面的預算管理，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金缺乏規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)前期內(nèi)部資金流動性比較強，但是一旦有大額的資金支出后，整體資金流動性會受到阻礙，嚴重影響了企業(yè)資金的收支平衡性，也增加了企業(yè)的經(jīng)營風險。很多房地產(chǎn)企業(yè)針對資金管理制定了使用方案，但是沒有從整體上把控資金的收支情況，導致方案的可落地性不強，資金預算管理的效果無法最大限度地發(fā)揮，企業(yè)財務(wù)風險增加。

3.資金賬戶過多易分散

房地產(chǎn)公司一般有很多賬戶，可用資金賬戶過多造成資金分散，要進行資金的集中管理就會有一定困難。賬戶太少時，又會存在較大的經(jīng)營風險。同時資金監(jiān)管賬戶存在大量資金閑置，造成大量的沉淀資金，無法運用到實際經(jīng)營中，導致賬面資金充足，但實際無法使用，大大降低了資金使用效率，同時增加了閑置資金成本。如此，當房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生問題時，如果資金流缺乏良好的流動性、可支配度，以及足量的留存資金，可能會對企業(yè)的正常經(jīng)營產(chǎn)生阻礙。

4.企業(yè)信用政策相對寬松

房地產(chǎn)企業(yè)運營中需要的資金量比較大，資金管理方面存在較多壓力。為了能夠更好地緩解企業(yè)資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用相對合理的信用政策。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中為了能夠提升自身競爭能力，企業(yè)實施的信用政策相對比較寬松，導致企業(yè)整體資金回流相對比較緩慢，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)付款過程中不重視延期付款的作用，因此很少延遲支付供貨商貨款，導致大量的資金被客戶所占用，企業(yè)自身的資金壓力越來越大。

5.財務(wù)部門和其他部門溝通不善

財務(wù)部門作為企業(yè)在經(jīng)營管理過程中一個重要的部門，可能會存在財務(wù)人員不善于溝通的性格特點，在信息使用的過程中各部門僅僅關(guān)注與自身部門有關(guān)的信息，對其他信息創(chuàng)造了怎樣的價值并不能做出及時有效的反饋，這樣會降低業(yè)務(wù)活動的效率和價值，導致財務(wù)部門和房地產(chǎn)企業(yè)其他部門溝通過程中產(chǎn)生較大的問題，難以充分、高效地和管理層進行有效溝通，理解其實際需求，也就難以為企業(yè)提供重要的資金使用建議。

二、解決資金管理存在問題的對策

1.對資金進行風險管控

將現(xiàn)金流管理與企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要準確分析內(nèi)外部環(huán)境因素，認清自身的優(yōu)勢和劣勢，明確行業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。同時，在明確公司發(fā)展戰(zhàn)略的框架內(nèi)，結(jié)合公司自有資金，制定符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)金流管理目標，將公司的現(xiàn)金流管理從管理提升到戰(zhàn)略層面。只有這樣，才能做好企業(yè)投資布局，掌握日常經(jīng)濟發(fā)展節(jié)奏，保持現(xiàn)金流量的平衡，避免出現(xiàn)資金的大量流入和流出以及失衡，降低財務(wù)風險。

2.加強資金預算管理和控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對企業(yè)的資金活動進行全過程控制，從項目開發(fā)所需資金的預測到項目實施所需資金的預測，用科學的方法進行科學的估算和預測。制定企業(yè)財務(wù)管理計劃直至資金回收等，制定一個詳細的財務(wù)分析預算并有效地編制。通過對企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟社會活動各個不同階段現(xiàn)金流入和流出的控制和調(diào)節(jié)，企業(yè)管理內(nèi)部和項目之間的現(xiàn)金分配即能夠及時、準確地完成。通過對現(xiàn)金預算的管理和控制，使現(xiàn)金流轉(zhuǎn)中存在的問題可以及時被發(fā)現(xiàn)，并及時作出相應(yīng)的調(diào)整，將損失降到最小，保證資金鏈的健康循環(huán)。同時房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也要調(diào)動起業(yè)務(wù)部門參與資金預算工作的積極性，使業(yè)務(wù)部門員工在開展過程中以資金預算作為依據(jù)，把資金預算管理工作逐漸深入到業(yè)務(wù)部門工作過程中，在編制資金預算管理過程中，要引導財務(wù)人員站在業(yè)務(wù)角度出發(fā)，利用財務(wù)工具對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)指標進行分析，財務(wù)人員也要從核算會計逐漸向管理會計轉(zhuǎn)變。

開工建設(shè)后要注意項目成本控制，開發(fā)量大的時候要先預測銷售量。房地產(chǎn)企業(yè)中建筑資金占有量大，公司要根據(jù)預算制定的建設(shè)標準有效把控建設(shè)成本，不能超額建設(shè)，增加建設(shè)資金成本。同時，要合理估計最佳開工量，減少資金成本的浪費。

3.資金賬戶按需開立，避免長期不動戶和久懸戶

資金賬戶是資金管理的重要組成部分。銀行賬戶管理牽涉資金安全、管理成本。企業(yè)要盡量少開戶，銀行賬戶夠用就行，如果不是有硬性要求，盡量用現(xiàn)有的賬戶結(jié)算，不要貿(mào)然開立新的賬戶。只有在必需的情況下才開立新的銀行賬戶。避免人情戶攬儲、及時清理空置戶。有些銀行賬戶開立后，因種種原因閑置未被使用，這種情況企業(yè)應(yīng)及時注銷該賬戶。對企業(yè)而言，多保留一個銀行賬戶，意味著多一份會計核算成本，多一份監(jiān)管責任。因此企業(yè)要及時注銷閑置賬戶，以此避免給企業(yè)帶來不必要的風險。

對監(jiān)管資金賬戶管理，在住建局要求下，房地產(chǎn)企業(yè)中商品房預售資金監(jiān)督指房地產(chǎn)的行政主管部門結(jié)合銀行來對企業(yè)的商品房預售資金進行的監(jiān)督和管理。具體的流程為，企業(yè)將客戶的預付購房款存入銀行的資金監(jiān)管專用賬戶，對這部分資金的提取需要結(jié)合工程的進度準備相關(guān)的資料，待房產(chǎn)交易中心同意并批準后方持通知書前往監(jiān)管銀行辦理資金劃撥手續(xù)，才能撥付用于該房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)。值得注意，部分地區(qū)進一步優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管模式，推出可使用銀行保函等額替換監(jiān)管資金。此政策的推出，在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，盤活了房地產(chǎn)企業(yè)的資金。

4.加強與供應(yīng)商及銀行等機構(gòu)合作

對于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商應(yīng)當選擇一些信譽高，口碑好、品質(zhì)有保障的企業(yè)合作，高素質(zhì)的供應(yīng)商可以確保高品質(zhì)的產(chǎn)品，從而提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和聲譽。同時選擇協(xié)作性強、有共同目標的供應(yīng)商可以建立持續(xù)良好的伙伴關(guān)系，共同優(yōu)化供應(yīng)鏈，提高整個供應(yīng)鏈的效率和效益。還可以通過談判適當延長支付供應(yīng)款，或以產(chǎn)品作為貨款抵減供應(yīng)款。盡可能使企業(yè)資金不被供應(yīng)商占用，同時消化自身產(chǎn)品，達到共贏目的。以此來為資金鏈的循環(huán)減輕壓力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強同各銀行合作，根據(jù)合作銀行的按揭額度，合理分配給各家銀行，放款快、配合度高的銀行可適當多給名額。同時，要提前做好收集客戶征信資料，保證在和銀行簽訂按揭協(xié)議的過程中能減少補材料時間，加快銀行放款效率。

5.財務(wù)部與各部門協(xié)同溝通

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間缺乏有效的溝通，就會在工作過程中出現(xiàn)不必要的分歧和誤會，不利于業(yè)務(wù)的順利開展。在經(jīng)濟活動執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)問題時，財務(wù)人員應(yīng)及時同業(yè)務(wù)部門溝通并給出合理化的改進建議。在經(jīng)濟業(yè)務(wù)完成之后要進行多方面的評價和總結(jié)，對經(jīng)營成果要進行全面的分析。對經(jīng)濟活動產(chǎn)生的風險和收益進行準確的評價并匯報管理層。這樣可以大大提升財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門、乃至整個管理層之間的協(xié)同效率，才能夠為管理者進行經(jīng)營決策，提供更可靠的財務(wù)信息。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟體制下對促進國家經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要合理控制資金方面的財務(wù)風險，就需要在日常經(jīng)營及管理過程中嚴格執(zhí)行財務(wù)制度，保證財務(wù)制度在企業(yè)的發(fā)展過程中能夠真正地落實，從而促進資金計劃的順利實行。同時，財務(wù)部門應(yīng)當加強和管理層之間的溝通，保證資金使用的有效性，促進房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

（作者單位：蘇州興陽置業(yè)有限公司）