張宇軒

“以舊換新”的話題正從家電、汽車等消費品領(lǐng)域向房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

4月以來，商品房“以舊換新”話題多次登上社交媒體熱榜。相較于以往的開發(fā)商自發(fā)推出商業(yè)活動，此番以河南鄭州、江蘇海安為代表的商品房“以舊換新”從政策方面給出措施，因而也更引人關(guān)注。

鄭州“以舊換新”政策文件提及，相關(guān)方案是“為進一步激活存量住房市場，支持群眾‘賣舊買新、以舊換新等改善性住房需求，促進我市房地產(chǎn)市場供需匹配，加快優(yōu)質(zhì)商品房供應(yīng)，逐步形成住房一、二級市場聯(lián)動與梯次消費效應(yīng)”。

隨著更多城市出臺商品房“以舊換新”政策，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，這需要顧及相關(guān)企業(yè)回收舊房的壓力，“活化利用”二手房源；北京金訴律師事務(wù)所主任、房地產(chǎn)專業(yè)律師王玉臣提醒，“以舊換新”流程設(shè)置需要更加明確、詳細(xì)，流程控制需要更加嚴(yán)謹(jǐn)，以規(guī)避兩個房屋交易流程融合中可能存在的法律風(fēng)險。

各地“以舊換新”形式各異，范圍漸廣

商品房“以舊換新”不是新近才有的嘗試，在此之前，多地已開始探索。

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理各地信息發(fā)現(xiàn)，2023年至今，鹽城、蘇州、沈陽、寧波、濟南、淄博、海安、常熟、無錫梁溪區(qū)等多地接連推出商品房“以舊換新”。

2023年7月，中央政治局會議提出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此后，多地政府出臺了商品房“以舊換新”或“賣舊買新”的鼓勵性政策。政策措施大致分為三種形式：一是由指定的收購主體收購原有住房，或是中介機構(gòu)受托評估、掛牌出售二手房，促成購房者實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”；二是開發(fā)商推出商品房新舊置換活動，購房者以舊房作價、補足差價置換指定項目范圍內(nèi)的新建住房；三是地方政府對購房者在規(guī)定期限內(nèi)“賣舊買新”的自發(fā)交易予以鼓勵，提供換房補貼或給予稅收減免等優(yōu)惠。

今年4月初，鄭州市出臺相關(guān)政策，不僅綜合運用了上述多項措施，且當(dāng)?shù)赜媱澣晖瓿伞百u舊買新、以舊換新”10000套，這一度引發(fā)熱議。當(dāng)?shù)卣付ㄠ嵵莩鞘邪l(fā)展集團有限公司作為收購主體，制定收購計劃、收購房源條件等，對二手房進行收購，同時對市場化“賣舊買新、以舊換新”的交易開通交易過戶綠色通道服務(wù)。這兩種方式換購新建商品住房的，在一定期限內(nèi)，當(dāng)?shù)鼐o予契稅補貼。

值得注意的是，多地對“以舊換新”“賣舊買新”設(shè)置了一定門檻，并非所有的舊房業(yè)主在換新時都能享有政策優(yōu)惠。如無錫市梁溪區(qū)采取了置換形式，要求二手商品房須位于該區(qū)，且不存在抵押、質(zhì)押、擔(dān)?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)，以及二手商品房總價不高于新購房源總價的60%等。江蘇常熟對相關(guān)契稅補貼的享受范圍作出規(guī)定，要求購房者須為自然人，交易順序為先“賣舊”后“買新”，以及家庭成員間互相轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)份額不視作“賣舊”等。

嚴(yán)躍進向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，近期多地推行商品房“以舊換新”政策，說明“以舊換新”越來越成為各地的政策工具，從過去的試點性質(zhì)、自發(fā)性質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其是一些三四線城市、縣城的加入，說明類似政策逐漸下沉，將發(fā)揮更好的效應(yīng)。

如何利用二手房源

王玉臣向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，商品房“以舊換新”不論對于購房者群體還是整個行業(yè)，都具有積極意義。這不僅能夠滿足部分家庭的置換需求，提升居民的居住環(huán)境和居住質(zhì)量，也有利于促進房地產(chǎn)市場流通，促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定地發(fā)展。

然而，“以舊換新”中，如果大量舊房涌入二手房市場，可能對供需基本面產(chǎn)生影響。這些舊房如何處理，成為一個重要問題。

對此，不少地方政策在附加條款中作出規(guī)定，如先“賣舊”再“買新”，或以二手房成交情況決定是否“買新”等。值得一提的是，也有地方將舊房“出售”思路轉(zhuǎn)為“持有”，如鄭州、海安引入國企作為收購主體，可將回收的二手房用作保障性租賃住房和人才公寓、征遷安置房、公租房等。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，這類做法將“以舊換新”和保障房房源籌措進行了結(jié)合，和“房地產(chǎn)三大工程”（保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造）進行了有序?qū)樱怨ぷ髂繕?biāo)更為清晰、更為對口，對于各地后續(xù)推進“以舊換新”也有啟發(fā)。建議有條件的地方在推進保障房建設(shè)方面，可以適當(dāng)考慮此類模式，實現(xiàn)更好的政策效應(yīng)。

嚴(yán)躍進進一步分析，隨著“以舊換新”工作推進，二手房后續(xù)如何利用是一個關(guān)鍵，建議地方政府對待這一問題要適當(dāng)把握“活化利用”，以加快此類房源的保值增值和合理利用。若后續(xù)利用情況良好，作為收購主體的相關(guān)企業(yè)也不會有太大的風(fēng)險。

對商品房“以舊換新”，鑒于各地在政策制定以及收購主體、開發(fā)商方案設(shè)計等方面存在差異，王玉臣提醒，“以舊換新”實際是兩個房屋交易流程的融合，相對更復(fù)雜，所以流程設(shè)置需要更加明確、詳細(xì)，流程控制需要嚴(yán)謹(jǐn)。

王玉臣說，比如在相關(guān)流程設(shè)計中，應(yīng)對舊房情況進行充分調(diào)查核實，包括商品房產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)出租情況以及擬置換商品房有無交易限制承諾等易產(chǎn)生法律糾紛的要點。對置換房屋的業(yè)主個人也需要進行諸如征信情況等方面的核實，以免因其征信問題導(dǎo)致房屋置換過程中可能產(chǎn)生新的問題，如無法辦理貸款、購置新房流程無法完成等。他提醒購房者，務(wù)必詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐恼邇?nèi)容，謹(jǐn)慎選擇房源，理性看待自身的購買力、還貸能力等狀況。