住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的問題及其對(duì)策探討

張紅 劉華

摘? ?要：住宅專項(xiàng)維修資金是物業(yè)管理的重要組成部分，是提升物業(yè)管理水平、延長(zhǎng)房屋使用壽命的有效保障，是房屋的“醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)保障”。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和相關(guān)管理制度的不斷完善，住宅專項(xiàng)維修資金歸集的規(guī)模越來(lái)越大，開始引起了社會(huì)的普遍重視。在各級(jí)人民政府和有關(guān)部門的共同努力下，我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金管理工作取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，征繳工作得到了加強(qiáng)，業(yè)主對(duì)該項(xiàng)資金的使用意識(shí)、住宅專項(xiàng)維修資金管理水平得到了提高，繳存和管理工作逐步實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化、制度化。由于住宅專項(xiàng)維修資金的使用涉及范圍廣、程序復(fù)雜，再加上我國(guó)部分存量住宅竣工使用時(shí)間跨度長(zhǎng)、物業(yè)類型多樣等原因，我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金使用情況仍不理想。因此，以中部某縣為例，探討了目前我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的普遍問題，對(duì)存在的問題進(jìn)行分析，并提出了完善對(duì)策。

關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修資金；管理；使用

中圖分類號(hào)：F299.233.47? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2024）08-0093-03

一、住宅專項(xiàng)維修資金歸集與使用狀況

（一）中部某縣基本情況。全縣總面積2 648.07平方公里，常住人口63 0427萬(wàn)人，2021年地區(qū)生產(chǎn)總值420.56億元。全縣已進(jìn)駐市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區(qū)有66個(gè)，服務(wù)面積500多萬(wàn)平方米，其中，住宅小區(qū)400多萬(wàn)平方米，綜合性商住樓100多萬(wàn)平方米。全縣現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)25家，其中，本地企業(yè)24家，招引外地企業(yè)1家；有一級(jí)資質(zhì)1家，二級(jí)資質(zhì)2家，三級(jí)資質(zhì)22家，從業(yè)人員共計(jì)2 000余人。物業(yè)服務(wù)最小的小區(qū)只有6 000多平方米、40余戶；物業(yè)服務(wù)最大的小區(qū)有43萬(wàn)多平方米、3 800余戶。全縣物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)已初步建立，小區(qū)業(yè)主的共管共建作用也初步體現(xiàn)，在完善小區(qū)治理、優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市品位中發(fā)揮了一定作用，有11個(gè)小區(qū)先后獲得省、市文明小區(qū)、園林小區(qū)及星級(jí)小區(qū)等稱號(hào)。

（二）住宅專項(xiàng)維修資金的存放與管理使用情況。該縣從2004年開始啟動(dòng)維修資金征收工作，經(jīng)歷年不斷累積，截至2021年底，全縣累計(jì)維修資金繳存額近3億多元，由當(dāng)?shù)剞r(nóng)商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、長(zhǎng)沙銀行等11家商業(yè)銀行管理。累計(jì)已使用資金額近800萬(wàn)元，賬面總余額為3.34億元。

（三）住宅專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)。目前，對(duì)2012年12月1日前取得《商品預(yù)售許可證》的項(xiàng)目繳存住宅專項(xiàng)維修資金按購(gòu)房款的2%至3%繳存，對(duì)2012年12月1日后取得《商品預(yù)售許可證》的商業(yè)項(xiàng)目則是按一定比例繳存。在實(shí)際操作中，繳存具體的標(biāo)準(zhǔn)為：

（四）住宅專項(xiàng)維修資金繳存手續(xù)。購(gòu)房業(yè)主簽訂《商品房購(gòu)房合同》后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房業(yè)主發(fā)出《關(guān)于繳納物業(yè)維修資金的告知書》。購(gòu)房業(yè)主自行選擇到相關(guān)銀行開立賬戶繳存維修資金。未提供維修資金繳納證明的，相關(guān)開發(fā)商或建設(shè)單位不允許交付房屋給購(gòu)房人。業(yè)主在使用維修資金后，如果購(gòu)房業(yè)主賬戶上面的資金余額不足首期繳存額度的30%，則需要立即將維修資金的額度補(bǔ)齊。

（五）住宅專項(xiàng)維修資金的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。從2004年開始，主管機(jī)構(gòu)從縣房產(chǎn)管理局到縣住房保障服務(wù)中心再到如今的縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，歷年幾經(jīng)變更。當(dāng)前該縣住宅專項(xiàng)維修資金由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局財(cái)務(wù)股管理賬務(wù)、由物業(yè)辦具體辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。物業(yè)辦現(xiàn)有在職職工4人，其中住宅專項(xiàng)維修資金專職管理人員1人。

二、住宅專項(xiàng)維修資金管理和使用中存在的問題和不足

（一）有應(yīng)收未收現(xiàn)象。2014年以前，該縣在維修資金繳存過(guò)程中，因各種原因沒有執(zhí)行“物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有者決策、政府監(jiān)管的管理原則”和“縣（市）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用的日常工作”的規(guī)定，允許開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位代收。在實(shí)施進(jìn)程中，因各種原因造成不同程度地存在開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位擠占、挪用、拖繳維修資金的現(xiàn)象（2014年以前項(xiàng)目）。

（二）存在住宅專項(xiàng)維修資金不分戶的現(xiàn)象。2012以前，該縣有部分老項(xiàng)目沒有按照《管理辦法》中第十條“開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；沒有劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬”的規(guī)定對(duì)維修資金本金和利息部分分戶設(shè)賬，導(dǎo)致部分業(yè)主無(wú)法掌握維修資金具體信息。一些項(xiàng)目因時(shí)間比較久遠(yuǎn)、相關(guān)人員幾經(jīng)更迭，致使相關(guān)信息難以查找。

（三）住宅專項(xiàng)維修資金的使用存在一定困難。一是該縣外出務(wù)工人員較多，且這些人員大部分購(gòu)買住宅后未入住，以至于無(wú)法與業(yè)主取得聯(lián)系，很難達(dá)到“占建筑物總面積三分之二以上且占總業(yè)主人數(shù)三分之二以上同意的”規(guī)定要求，極大影響了維修資金的及時(shí)有效使用。二是根據(jù)有關(guān)規(guī)定，使用維修資金進(jìn)行物業(yè)維修的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理。但是，如果委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)完成質(zhì)量監(jiān)督、造價(jià)結(jié)算及驗(yàn)收工作，從專業(yè)機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，物業(yè)維修工程普遍規(guī)模小、造價(jià)低，工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢、質(zhì)量驗(yàn)收等費(fèi)用過(guò)低，工作成本與收益不對(duì)等，導(dǎo)致其積極性不高；從業(yè)主的角度來(lái)看，一些造價(jià)較低的維修項(xiàng)目按照專業(yè)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)，會(huì)造成項(xiàng)目成本上漲，且程序煩瑣，極不劃算，性價(jià)比極低。

（四）住宅專項(xiàng)維修資金使用效率不高。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，該縣住宅維修資金歷年累計(jì)已達(dá)3億多元，但歷年使用總共不到800萬(wàn)元，其中2020年全年僅使用不到70萬(wàn)元，歷年申請(qǐng)使用項(xiàng)目年均不超過(guò)10個(gè)，住宅專項(xiàng)維修資金大量閑置，沒有發(fā)揮應(yīng)有作用。

（五）住宅專項(xiàng)維修資金大量“蟄伏”，保值增值難度大。該縣維修資金目前只采取了銀行活期和定期存款（以一年期為主）的方式，沒有其他投資方式，而一年期定期存款的存款年化利率為1.95%，趕不上CPI上升的幅度，造成了事實(shí)上的貶值。

（六）對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理有關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度不夠、資金管理透明度不高等問題有待進(jìn)一步加強(qiáng)。業(yè)主對(duì)維修資金的繳存、管理、使用缺乏必要的認(rèn)識(shí)，很多業(yè)主公共意識(shí)不強(qiáng)，存在事不關(guān)己的心態(tài)，且很多小區(qū)沒有建立業(yè)主委員會(huì)，在具體事項(xiàng)表決時(shí)很難達(dá)到“雙三分之二”的要求，直接影響維修資金的及時(shí)使用。

（七）對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用過(guò)程監(jiān)管力度不足。在利用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行房屋維修期間，有的維修工程沒有安排專業(yè)的工程技術(shù)人員進(jìn)行預(yù)算和結(jié)算，有的維修現(xiàn)場(chǎng)未有專人負(fù)責(zé)管理，再加上有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理力度不強(qiáng)，導(dǎo)致維修費(fèi)用增加，維修質(zhì)量無(wú)法得到保障。

（八）后續(xù)繳存難。維修資金使用后，根據(jù)規(guī)定，業(yè)主賬面上資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)繳維修資金。但在實(shí)際中，大部分使用人持觀望態(tài)度，“事不關(guān)己、高高掛起”主動(dòng)繳納的情況很少。

三、加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理的應(yīng)對(duì)措施

（一）建立健全完善的管理機(jī)制。建議各地區(qū)結(jié)合實(shí)際制定住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則或?qū)嵤┺k法，明確相關(guān)部門在管理、使用、監(jiān)督、指導(dǎo)等方面的職責(zé)要求，科學(xué)規(guī)范資金管理使用的具體業(yè)務(wù)流程，真正把住宅專項(xiàng)維修資金管理使用工作做實(shí)、做細(xì)，確保安全高效使用住宅專項(xiàng)維修資金。

1.制定切實(shí)可行的續(xù)繳制度。當(dāng)前，首次繳納制度規(guī)定已比較完善，但對(duì)于續(xù)繳則規(guī)定得比較籠統(tǒng)，對(duì)拒不進(jìn)行續(xù)繳的業(yè)主沒有規(guī)定強(qiáng)制措施和手段。對(duì)于應(yīng)續(xù)繳的業(yè)主，可由管理部門認(rèn)定后由銀行直接劃扣的辦法來(lái)破解當(dāng)前續(xù)繳難題。

2.設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專職管理機(jī)構(gòu)。當(dāng)前，該縣住房維修資金由縣住房保障服務(wù)中心物業(yè)辦兼管，沒有專職管理人員。據(jù)筆者了解，有相當(dāng)部分的縣一級(jí)部門沒有設(shè)立相關(guān)專職機(jī)構(gòu)，且工作人員流動(dòng)性大。建議設(shè)立專職管理機(jī)構(gòu)，更好地負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、賬戶管理、使用監(jiān)管和信息系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)等。

3.安排合適的工作人員。住宅專項(xiàng)維修資金的管理涉及資金總量巨大，具體到每單每戶時(shí)又細(xì)又煩瑣，專業(yè)性很強(qiáng)，所以管理人員當(dāng)中應(yīng)有專業(yè)的財(cái)務(wù)人員。同時(shí)，工作人員應(yīng)保持適當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。

4.優(yōu)化住宅專項(xiàng)維修資金管理工作環(huán)境。通過(guò)信息化手段實(shí)現(xiàn)全業(yè)務(wù)流程及賬務(wù)的自動(dòng)化管理，包括資金的上繳、銀行結(jié)息、費(fèi)用的分?jǐn)偂⑹找娴姆峙?、資金的查詢、賬戶管理等。專戶管理銀行應(yīng)提供分賬建賬、定期對(duì)賬和查詢服務(wù)，維護(hù)所有者的知情權(quán)。審計(jì)、財(cái)政部門要做好維修項(xiàng)目資金的審計(jì)監(jiān)督，監(jiān)督財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行，監(jiān)督專用票據(jù)的管理和監(jiān)督工作，對(duì)維修項(xiàng)目資金的使用、管理等方面進(jìn)行監(jiān)督。

（二）加大相關(guān)政策的宣傳力度。建議維修資金管理部門進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，加大對(duì)維修資金的宣傳力度和政策解讀力度，提高廣大業(yè)主對(duì)維修資金使用的自主權(quán)，強(qiáng)化維權(quán)意識(shí)，促進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金規(guī)范有效使用，使廣大業(yè)主真正了解住宅專項(xiàng)維修資金，提高住宅專項(xiàng)維修資金繳存的自覺性和主動(dòng)性。一是加強(qiáng)管理部門和業(yè)主之間的互動(dòng)，相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)管理部門不了解，遇到問題全由物業(yè)辦理，不利于雙方的互信。二是促進(jìn)業(yè)主對(duì)維修資金的交付、使用、監(jiān)督等方面的認(rèn)可，進(jìn)而為維修資金的運(yùn)行創(chuàng)造一個(gè)公正、透明的環(huán)境。三是定期舉辦形式多樣的政策宣傳，擴(kuò)大廣大居民業(yè)主的知曉度、參與度，營(yíng)造全民參與的良好氛圍。

（三）規(guī)范部門監(jiān)管職能。維修資金管理的監(jiān)管力度須進(jìn)一步加大，管理使用的透明度也應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。

1.設(shè)立維修資金管理公示機(jī)制。相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門應(yīng)定期向社會(huì)公開維修資金的增值和使用情況，定期在指定的社會(huì)、網(wǎng)絡(luò)媒介發(fā)布相關(guān)信息，以提高管理使用方面的透明度。

2.建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用評(píng)價(jià)體系，包括業(yè)主單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位等。對(duì)信用黑名單上的企業(yè)和個(gè)人堅(jiān)決杜絕其從事同住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)的服務(wù)，以保障廣大業(yè)主合法權(quán)益。

3.優(yōu)化業(yè)主組織職能，逐步實(shí)現(xiàn)從政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督向由資金所有人和管理人監(jiān)督的轉(zhuǎn)變，這樣既能減輕政府負(fù)擔(dān)，又有助于使業(yè)主委員會(huì)更有效地履行其職責(zé)。

4.提升住宅專項(xiàng)維修資金歸集過(guò)程的透明度。首先，明確維修資金的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)管理部門應(yīng)在新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證前，開展對(duì)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)交金額的核定。購(gòu)房業(yè)主在簽署房屋預(yù)售許可備案合同時(shí)，應(yīng)全額繳存應(yīng)交的房屋維修資金至管理部門核定的專用維修資金賬戶。其次，要規(guī)范房屋維修資金的繳存方式，明確相關(guān)流程，堅(jiān)決杜絕代收代繳行為。最后，制定切實(shí)可行的房屋維修資金管理法規(guī)制度，通過(guò)逐步完善制度確保房屋維修資金的充分收繳和補(bǔ)繳，完全化解房屋維修資金歸集的難題。在房屋共有設(shè)施、設(shè)備和公用領(lǐng)域的修繕保護(hù)過(guò)程中，充分發(fā)揮房屋專項(xiàng)維修資金的資金保障作用。加強(qiáng)各部門協(xié)同合作，通過(guò)嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為和制止欠繳現(xiàn)象，確保維修資金的有效續(xù)交。

（四）加強(qiáng)資金的收益管理。建議資金管理部門和銀行根據(jù)有關(guān)政策要求，在保證資金正常使用的前提下，本著為業(yè)主利益著想的原則，積極探索資金保值增值的收益途徑。

1.可按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定購(gòu)買國(guó)債，也可選擇安全性較高、收益較優(yōu)的商業(yè)銀行進(jìn)行大額定期存款，并通過(guò)公開招標(biāo)的方式進(jìn)行。有關(guān)管理部門應(yīng)優(yōu)化房屋維修資金的銀行存款結(jié)構(gòu)比例，合理安排定期和活期存款，適度提高長(zhǎng)期存款的比例，努力使單筆存款金額達(dá)到一定金額以上，盡量形成大額存款。

2.可參照社?；鸬淖龇?，在不違反法律法規(guī)的前提下，擴(kuò)大投資范圍、規(guī)定投資比例，在兼顧安全和效益的前提下進(jìn)行投資。

3.積極探索保障住宅專項(xiàng)維修資金增值收益最大化的“以息養(yǎng)房”良性循環(huán)模式，促使其保值增值最大化。

（五）簡(jiǎn)化支取審批程序。對(duì)申報(bào)提取住宅專項(xiàng)維修資金材料符合要求的，從申請(qǐng)、受理、審核、劃款等環(huán)節(jié)，按照方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人一致的原則，實(shí)現(xiàn)審批流程提速，并明確規(guī)定辦結(jié)時(shí)限，更好地為群眾服務(wù)?？赏ㄟ^(guò)設(shè)置手續(xù)簡(jiǎn)便、安全快捷的通道，確保住宅專項(xiàng)維修資金在危急情況下方便、高效地使用。

1.簡(jiǎn)化維修資金申請(qǐng)使用程序，建立緊急維修預(yù)案制度，以提高使用效率。大力推廣成功做法的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)簡(jiǎn)化小額維修項(xiàng)目審批程序、事前不需經(jīng)過(guò)表決、事后公示等方式，適度簡(jiǎn)化申請(qǐng)使用程序，縮短辦事周期。在超過(guò)三分之二業(yè)主同意的情況下，完成維修資金管理機(jī)構(gòu)備案手續(xù)。建立緊急維修預(yù)案制度，應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容應(yīng)確定應(yīng)急維修的條件和范圍，包括電梯出現(xiàn)重大質(zhì)量問題、水管爆裂漏水、樓體外墻飾面脫落等威脅功能和安全的緊急情況；應(yīng)確定資金使用流程、竣工驗(yàn)收的責(zé)任主體和驗(yàn)收方式等各個(gè)方面的內(nèi)容。

2.解決投票難題。目前住宅專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定中的占建筑物總面積三分之二以上且占總業(yè)主人數(shù)三分之二以上同意的條款，實(shí)際操作中存在較大難度。建議修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”或者“占常住人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，以更容易實(shí)施。

四、結(jié)束語(yǔ)

住宅專項(xiàng)維修資金管理水平的提升對(duì)社會(huì)各界都有著深遠(yuǎn)的積極影響。首先，這種提升將有效保障每一位業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，從而建立一個(gè)健全的法律和制度體系，為業(yè)主提供更為有力的維權(quán)支持。其次，對(duì)和諧鄰里關(guān)系起到重要的促進(jìn)作用。規(guī)范的資金管理和使用將減少因資金問題引發(fā)的鄰里矛盾，為社區(qū)居民提供更加安定、和睦的生活環(huán)境。這種管理水平的升華，直接服務(wù)于社會(huì)穩(wěn)定的大局，為建設(shè)更加和諧宜居的社區(qū)環(huán)境奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在未來(lái)的改進(jìn)中，我們應(yīng)當(dāng)注重業(yè)主的參與和建立更加透明的管理機(jī)制，以促進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金管理的更大進(jìn)步，從而為居民提供更好的居住環(huán)境，同時(shí)也有助于社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

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