邱永芬　劉常源　王艷玲

首套住房首付比例下調(diào)至15%、公積金貸款利率下調(diào)、政府收購部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺，引發(fā)巨大關(guān)注。下午4時，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹切實做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問。

多位專家分析，這輪重磅政策，或是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次，堪稱“史上最寬松”房地產(chǎn)政策，表明中央對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的堅定決心。隨著宏觀政策協(xié)同發(fā)力以及房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)跟進，未來市場情緒有望邊際好轉(zhuǎn)，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或?qū)⒅饾u修復(fù)。

打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)

據(jù)新華社，17日上午，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調(diào)，要深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰指出，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。當(dāng)前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險防范處置，扎實推進保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

何立峰要求，要壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

連發(fā)三招促進住房貸款

17日午間，中國人民銀行連發(fā)三道促進住房貸款的利好政策。

在調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例方面，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在下調(diào)個人住房公積金貸款利率方面，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

在調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率方面，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。按照因城施策原則，央行指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。

回顧中國房地產(chǎn)市場，盡管此前民間也曾出現(xiàn)“零首付”“一成首付”等說辭，但多為房地產(chǎn)開發(fā)商等的“自選動作”，其實現(xiàn)路徑是：開發(fā)商配合買家購房首付幾年分期，買家在約定的年限內(nèi)分期支付首付款，并非官方渠道發(fā)布。而在今日，最低僅1.5成的首套房首付比例，為官方明文公布。大力支持買家在僅擁有少量購房款的情況下，可以通過銀行獲取最高達(dá)85%的貸款額度，較輕松實現(xiàn)“住有所居”。

在17日，三項利好個人購房的政策出臺后，引起眾多市民、網(wǎng)友熱議。當(dāng)天晚上8點多，廣州第一時間官宣發(fā)文響應(yīng)，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。5月18日，上海、深圳、北京也先后宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。以廣州為例，按照廣州新房套均約為400萬元的總價水平，倘若首套房首付比例從30%降至15%，意味著首付金額將從120萬元大幅縮減至60萬元，“等同于首套置業(yè)在負(fù)擔(dān)得了月供的情況下、同樣的首付預(yù)算現(xiàn)在可以買總價高一倍的房子。與此同時，二套房的首付比例也從40%降至最低25%，首付門檻大幅降低”。

首四月全國商品住宅銷售額降超30%

事實上，在此次會議之前，全國多城已紛紛出臺促進樓市成交的政策。僅5月份，就有杭州、西安等城市取消限購。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等23個城市全面取消限購。全國僅剩海南省、北上廣深、天津以及珠海橫琴7地仍保留住房限購政策。

但從17日公布的70城房價、前四月全國房地產(chǎn)市場情況可見，市場并未如預(yù)期般持續(xù)回暖。今年前四個月，全國新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額24453億元，下降31.1%。新建商品住宅銷售面積24507萬平方米，下降23.8%。與此同時，在房屋新開工面積、房屋竣工面積等方面，均下降超20%。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，進入4月份以后，市場供需兩端都開始下行。盡管各地推進以舊換新，但由于市場情緒弱，二手房交易周期長，加上降價預(yù)期明顯，等待觀望的情緒更重，亦導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張，二手房業(yè)主越來越焦慮，于是總有人撐不住，啟動新一輪降價。目前，市場盡管存在供大于求，但心理預(yù)期、焦慮預(yù)期占主導(dǎo)，已經(jīng)導(dǎo)致市場失靈，迫切需要政府積極介入，盡快注入信用，將交易活躍起來，打消焦慮預(yù)期，這是穩(wěn)定市場的第一步，也是關(guān)鍵一步。

專家解讀：國家層面針對房地產(chǎn)全面推動政策寬松

就17日房地產(chǎn)市場出臺已出的政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心非常堅定，未來只要房地產(chǎn)不穩(wěn)定，更多的政策肯定還會出臺，在各地加碼發(fā)布政策的基礎(chǔ)上，本次國家層面針對房地產(chǎn)全面推動政策寬松，國家推動房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟復(fù)蘇的決心之大已超出預(yù)期。

在首付比例方面，不再區(qū)分“限購”和不“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于15%和25%。引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿。將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費意愿。

而在房貸利率方面，此前5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達(dá)到3.75%，此次多個城市將下限取消，利率下調(diào)的空間更大。當(dāng)前從全國看，目前除了少數(shù)一線二線城市外，大部分現(xiàn)在房貸最低首套利率已經(jīng)進入3.45%時代。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，今日全國出臺四項重磅政策，將對市場的影響產(chǎn)生極大深刻的影響，堪稱“四板斧”：即購房首付比例下調(diào)至15%、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限、收購庫存房源充當(dāng)保障房。

“此類購房政策是購房歷史上非常罕見的寬松，或者說是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次，其能級超過過去所有的放寬政策，是歷史級的購房提振政策”。嚴(yán)躍進認(rèn)為，此類政策每條都具有非常強的市場震撼力，也有助于后續(xù)新房在內(nèi)的庫存進一步消化，將對購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用。

上海深圳樓市成交已大漲

同樣的新政照拂之下，四個一線城市的市場反饋迥異。

北上廣深四個一線城市中，上海受新政刺激成交量最為活躍，當(dāng)周成交面積13.8萬平方米，環(huán)比大漲77.4%。據(jù)稱有新盤周六一天的成交，相當(dāng)于過去一個月的成交量。而上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

深圳自從5月6日放寬限購以來，樓市成交一直相對火熱，而這次的新政無疑更讓其火上加油。在新政后首個周末，有新盤開盤當(dāng)天幾近“日光”，也有樓盤24小時不打烊，通宵賣房，凌晨開單。而二手房周末兩天的看房量也超越2020年的周末高峰期，成交量創(chuàng)近4年歷史新高。

在北京，從中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)可見，5月截至5月19日期間，當(dāng)中有10天成交套數(shù)在500+，包括5月17日也有595套，但在周末兩天（5月18日至19日），則陡降至137套、77套。與此同時，克而瑞數(shù)據(jù)亦證實，新政當(dāng)周（5月13日至19日，下同），北京成交面積僅7.1萬平方米，環(huán)比下降26.4%，降幅居一線城市之首。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，成交下調(diào)，或由于政策出臺在周五，政策中明確提及了首付及利率下調(diào)，從而導(dǎo)致一部分不急著網(wǎng)簽的購房者等待政策落地。

在廣州，盡管新政首周，廣州樓盤已大力推出一口價或520專場促銷，但市場活躍度仍然有待提升。從世聯(lián)東一研究院監(jiān)測的廣州重點樓盤記錄可見，幾乎每個區(qū)域監(jiān)測樓盤的到訪臺數(shù)和成交套數(shù)都是有漲有跌，暫未出現(xiàn)集體回暖現(xiàn)象。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，新政當(dāng)周廣州指標(biāo)盤日均來訪環(huán)比增加17%，日均認(rèn)購環(huán)比增6%，當(dāng)周成交12.3萬平方米，環(huán)比減22.6%。

在業(yè)界人士看來，廣州今年以來的樓市成交仍屬近十年新低。

克而瑞廣佛區(qū)域首席市場分析師肖文曉指出，今年前四個月，廣州新房的成交面積大約180萬平方米，而去年同期是299萬平方米，同比大約下降了四成。雖然這與去年同期樓市成交出現(xiàn)集中爆發(fā)有關(guān)，但是今年首四月的成交量放在過去10年來看都屬偏低。

究竟廣州樓市何時得到提振？肖文曉認(rèn)為，當(dāng)前整體市場仍然比較低迷，還是有必要積極響應(yīng)中央政策，出臺更多支持購房需求的政策，包括下調(diào)首付和利率、放寬人才落戶、全面退出限購等，方有望促進樓市回暖。