易憲容

美國的次按危機(jī)已經(jīng)延續(xù)了快一年，在2007年年初的時(shí)候，我已經(jīng)看到其問題，但是當(dāng)時(shí)估計(jì)問題不會太嚴(yán)重，因?yàn)榇伟此婕暗馁J款占整個(gè)個(gè)人按揭貸款的比重太小，但沒有想到次按的證券化會對整個(gè)國際市場產(chǎn)生如此重大的影響，而且這種影響到目前還不能說走出了盡頭。這可能與次按證券化后的金融衍生產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)無限放大有關(guān)。

因?yàn)?，從美國按揭貸款的分類來看，美國住房抵押貸款市場分3個(gè)層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場，其貸款對象為信用評分為660分以上個(gè)人。這種按揭貸款首付比例通常為20%，月供占收入比例不高于40%，此類貸款占住房按揭貸款80%以上；次優(yōu)級按揭貸款，其貸款對象為信用評分在620-660分之間，這類貸款對象主要是指信用記錄較弱的人，如自雇以及無法提供收入證明的個(gè)人，貸款占按揭貸款比重4-5%；次級按揭貸款，其對象為信用分?jǐn)?shù)低于620分的個(gè)人，其首付比例較低、月供占收入比例較高，此類貸款占按揭貸款的比重為13-15%。

還有，從美國次按產(chǎn)品的特點(diǎn)來看，它又可分為無本金貸款，即首付為零，以30年期分?jǐn)傇鹿┙痤~；可調(diào)整利率貸款，即在貸款頭兩年采取優(yōu)惠利率或低利率，2年后實(shí)行市場利率，利率逐漸提高；選擇性可調(diào)整利率貸款，允許借款人在一定時(shí)期內(nèi)按低于正常利率水平月供，差額自動(dòng)計(jì)入貸款本金。因此，次按產(chǎn)品就表現(xiàn)為月供調(diào)整頻繁、還款壓力前松后緊、產(chǎn)品設(shè)計(jì)繁雜、風(fēng)險(xiǎn)控制自我放松等。加上次按產(chǎn)品的證券化，從而使次按風(fēng)險(xiǎn)容易無限放大。

以此來對照中國個(gè)人住房按揭貸款，盡管美國次按危機(jī)對中國金融產(chǎn)生的影響微乎其微，但是這里有許多值深入思考的問題。試想，美國次按占整個(gè)按揭貸款比重這樣低，而且次按對象也是通過信用評級進(jìn)入的，但是，就是這樣一個(gè)小的問題就引起美國及國際金融市場巨大的金融危機(jī)，而且從短期來看，這種危機(jī)還一時(shí)無法化解。這就說明了以往那種個(gè)人按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話已經(jīng)打破，個(gè)按的特殊性就是于住房按揭貸款的周期性影響，而且也說明了隨著房地產(chǎn)市場周期性變化，個(gè)人按揭貸款潛在金融風(fēng)險(xiǎn)也很大。而且，當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)都會潛伏下來，但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性的變化時(shí)，其面對的風(fēng)險(xiǎn)可大了。還有，美國的住房貸款還有按揭貸款多元化的市場體系及產(chǎn)品、嚴(yán)格的金融監(jiān)管體系及健全的個(gè)人信用系統(tǒng)等。盡管這樣，美國的個(gè)人按揭貸款同樣引發(fā)如此巨大的金融危機(jī)，當(dāng)這些基礎(chǔ)性的金融制度不足時(shí)，中國的個(gè)人按揭貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會更大了。

我們看到，近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的繁榮，但是這種繁榮基本上建立在銀行個(gè)人住房按揭貸款快速增長的基礎(chǔ)上的。2003年初到2006年底，個(gè)人住房消費(fèi)貸款從11700億增長22500億，4年增加1萬多億，而國內(nèi)房價(jià)也在這個(gè)時(shí)期快速增長。但是，到2007年個(gè)人住房按揭貸款增長出現(xiàn)前所未有的異?，F(xiàn)象，即在近一年的時(shí)間里，個(gè)人住房按揭貸款增長速度接近前四年的總和，即達(dá)到9000多億?？梢哉f，個(gè)人住房按揭貸款的異常增長就是2007年房地產(chǎn)市場價(jià)格瘋狂上漲動(dòng)力所在。

因?yàn)椋瑥囊延械臄?shù)據(jù)來看，2007年1-11月商品銷售額24002億，但定金與預(yù)收款就達(dá)到9027億，再加上房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款6098億，僅此兩項(xiàng)都來自銀行的貸款，它占商品房銷售額的63%。如果加上住房公積貸款，以及其他方式進(jìn)入的，那么進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金并非是這些投資者有多少錢要進(jìn)入投資，而且是在利用國內(nèi)銀行的信貸在投資。從已有的數(shù)據(jù)來看，2007年個(gè)人住房消費(fèi)貸款超過9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想從銀行貸款9000多億進(jìn)入房地產(chǎn)市場，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格豈能不炒高？這就是今年下半年，銀行信貸一緊縮，房地產(chǎn)市場立馬出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的根本所在。

可以說，2007年的房價(jià)快速上漲，就是房地產(chǎn)市場利用銀行資金炒作的結(jié)果。比如，2007年深圳與北京。從最近深圳報(bào)道來看，2007年深圳房價(jià)之所以能夠快速飚升，就在于這個(gè)市場80%以上人在利用銀行金融杠桿在投資。在北京，今年不少地方的價(jià)格也成倍的上漲，也是不少投資者炒作之結(jié)果。我們只要了解一下，各地居民持有住房空置情況也會一目了然。試想，如果不是投資者炒作者利用銀行的金融杠桿購買，有幾個(gè)自住者有能力購買這樣貴的房子。

在美國次按危機(jī)沒有發(fā)生之前，國內(nèi)銀行業(yè)及政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，個(gè)人住房按揭貸款是目前銀行最“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，因此，千方百計(jì)來競爭這些“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”就成了國內(nèi)各銀行市場規(guī)模擴(kuò)張的根本。但是，中國個(gè)人住房按揭貸款在沒有信用評級的情況來如何來確定它們是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？美國住房按揭貸款在有信用評級的情況下，都出現(xiàn)問題，那么中國住房按揭貸款在沒有信用評級的情況下其風(fēng)險(xiǎn)是不是會更高？還有，目前中國的房地產(chǎn)市場按揭貸款之所以沒有把風(fēng)險(xiǎn)顯露出來，可以與中國房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)周期性調(diào)整有關(guān)。再就是，如果中國的房地產(chǎn)市場的個(gè)人住房按揭貸款在沒有信用評級的情況下迅速擴(kuò)張，那么其中的次級信用所占的比重有多高？這種信用的快速擴(kuò)張能否持續(xù)或吹大房地產(chǎn)市場泡沫？如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫吹大，國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮的周期又能夠持續(xù)多久？

可以說，國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到整個(gè)金融市場之外，無論是法律制度基礎(chǔ)、信用評級體系、信用文化，還是房地產(chǎn)按揭的融資體系及不良信用所占的比重等方面來說，都遜色于美國的房地產(chǎn)市場，因此，如果不能夠?qū)鴥?nèi)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識，那么如果國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性的變化，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能要高于美國次按危機(jī)所引致的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)?，就目前中國個(gè)人住房按揭貸款人來說，由于只要購買都可以獲得貸款，因此，個(gè)人按揭貸款人有多少信用次級是相當(dāng)不確定的，更不知道這樣的情況發(fā)生其比重有多高。再加上，由于個(gè)人住房按揭貸款沒有信用評級，這就必然讓一些用假收入證明等虛假文件進(jìn)行貸款“假按揭”，再加上2007年“循環(huán)貸”、“氣球貸”、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等具有類似美國級按特征的房貸產(chǎn)品層出不窮，國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)逐漸在積累。同時(shí)，由于房貸快速增長，又被銀行視之為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這就必然導(dǎo)致不少商業(yè)銀行放松個(gè)人住房按揭市場準(zhǔn)入，貸后又放松風(fēng)險(xiǎn)管理。從而使得國內(nèi)房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累與放大。

還好，從2007年下半年開始，政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飚升問題的嚴(yán)重性，意識到房地產(chǎn)市場泡沫吹大及銀行風(fēng)險(xiǎn)積累，因此，在2007年下半年開始出臺一系列如何來調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的政策及防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的政策。特別359號文件對銀行房地產(chǎn)信貸管理，更是希望從根本上來改變目前房地產(chǎn)市場投資炒作十分嚴(yán)重的局面。而且，在452號文件中，最后一條特別強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行與借款人的誠信原則，誰要違反，就得要處罰。

其實(shí)，我們一直在強(qiáng)調(diào)國際慣例，但是為什么個(gè)人住房按揭貸款不采取國際慣例呢？因?yàn)?，按照國際慣例，商業(yè)銀行對貸款人審核都要求貸款的個(gè)人，出示四證。比如，一年個(gè)人收入所交的所得稅稅單、銀行對賬單、單位工資單及個(gè)人信用記錄等。如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不僅可以拒絕不少信用不足者進(jìn)入貸款市場，而且也是商業(yè)銀行防范風(fēng)險(xiǎn)有效途徑。如果不是這樣做，那么國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)可大了。

總之，從美國次按危機(jī)可以看，國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不遜色于美國次按危機(jī)了，有可能面臨風(fēng)險(xiǎn)也許比美國次按的風(fēng)險(xiǎn)要大，政府管理層已經(jīng)意識其問題的嚴(yán)重性，但是，我們?nèi)匀灰獜拿绹伟次C(jī)的教訓(xùn)中進(jìn)行深刻地反思，真正認(rèn)識到目前個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)政策。可以說，如果國內(nèi)各商業(yè)銀行能夠執(zhí)行監(jiān)管部門既定的政策，承擔(dān)社會之責(zé)任，那么，國內(nèi)房地產(chǎn)市場個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就能夠降低到最小程度，中國房地產(chǎn)市場的泡沫與股市的泡沫也就能夠在這種過程化解，否則，國內(nèi)各商業(yè)銀行僅為了一己小利，仍然希望通過各種方式來突破監(jiān)管部門所設(shè)定的信貸規(guī)模，那么中國的房地產(chǎn)市場泡沫會進(jìn)一步吹大，國內(nèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會越積越大，最后一定會傷害到整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。到這個(gè)時(shí)候，這些商業(yè)銀行也就成了歷史之罪人了！